주택재개발사업의 감정평가에 대한 문제점 및 감정평가와 관련한 해결 요청

《1》주택재개발조합의 소개 및 재개발사업의 진행현황

저는 서울시 양천구 신월동에 소재하는 「신월•신정뉴타운 제1구역4지구 주택재개발정비사업조합(이하 신월1-4조합이라 합니다)」의 조합원입니다.

저희 조합은 조합원 758명으로 구성된 주택재개발조합으로서, 2005년 5월 31일 양천구청으로부터 조합설립추진위원회 승인을 득하고, 이어 2006년 9월 15일 조합설립인가를 득하였으며, 2008년 7월 31일 양천구청의 사업시행인가를 득한 후, 2008년 10월 14일부터 가람동국감정평가법인과 한국감정원이 종전재산 감정평가 현장조사를 실시하여, 2009년 12월 12일 조합원 관리처분총회를 거쳐 지금은 양천구청의 관리처분인가를 받기 위해서 관리처분계획을 2010년 1월 14일까지 조합원들에게 공람공고기간 중에 있습니다

그런데 지금 저희 신월1-4조합은 종전재산 평가목록의 등사청구와 관련해서 종전재산의 평가에 대한 분쟁이 진행 중에 있습니다

《2》『도시 및 주거환경정비법(이하 도정법이라 합니다)』 중 감정평가에 대한 규정 및 문제점

<1>-도정법 제48조의 감정평가에 대한 규정

도정법 제48조(관리처분계획의 인가 등) ①항은 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여야 한다. 고 규정하고 있고,

1,

3,분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액

4,분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(이하 종전재산 평가목록이라 합니다)

7,세입자의 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액

⑦항은 재개발사업에서 위의 제1항 제3호•제4호 및 7호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각호의 방법에 의한다. 고 규정하고 있습니다.

1,『부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률』에 따른 감정평가업자 중 구청장이 선정•계약한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.

3,사업시행자는 제1호에 따라 감정평가를 하고자 하는 경우 구청장에게 감정평가의 선정•계약을 요청하고 감정평가에 필요한 비용을 미리 예치하여야 한다.

<2>-도정법 제48조의 감정평가에 있어서 문제점

주택재개발사업에서 조합원의 종전재산의 권리가액과 앞으로 지불해야 할 분담금은 조합원의 생존권을 결정하는 중요한 사항인데, 이러한 조합원의 종전재산 권리가액과 분담금을 가람동국감정평가법인과 한국감정원의 감정평가사가 결정할 수 있는 권한이 있다는 것은 도정법 제48조가 엄청나게 큰 실수를 범하고 있다고 하겠다.

즉, 감정평가업자가 구청장으로부터 재개발사업 감정평가권을 따면, 이는 큰 금액의 감정수수료와 함께 막강한 권한까지 쥐게 되는 법률구조가 되어있는 꼴이다.

세상만사 이치는, 권한이 있는 곳에는 부정과 비리가 있을 수 있고, 또한 오류와 실수가 있더라도 이를 순리대로 바로 잡을 수 있는 방법이 없다는 것이다. 즉 책임이 없는 권한은 참으로 위험한 무기이며, 혹시 우리 신원1-4조합이 종전재산 평가목록 등사청구와 관련해서 이러한 위험에 빠져 있는지 모르겠다.

종전재산 평가목록 등사청구가 순리대로 해결되지 않는다면 법에 호소해서, 진정이나 고발이나 분쟁조정까지 가면서 우리 조합원들 모두가 서로 마음고생을 하면서 고통을 겪어야 하고, 심지어는 재산권을 잃어야 할 상황도 올지 모르겠다..

도정법 제48조에서 감정평가에 대한 이러한 부조리한 규정은 법 개정을 건의해서라도 고쳐야 할 것이다.

<3>-반면에 『부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(이하 부동산감정평가법이라 합니다)』에서 부동산 가격 결정 방법은 어떠한가?

부동산감정평가법에서 개별공시지가나 개별주택가격 결정은, 감정평가사가 표준부동산을 감정평가해 오면, 이것을 기초로 공무원들이 개별부동산 가격결정 작업을 한 후 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 국토해양부장관이나 자치단체장이 가격을 결정하고, 감정평가사들은 국토해양부장관이 고시한 보수만 받기 때문에 감정평가사들은 공시가격 결정에서는 하등의 권한이 없고, 오류나 비리가 발생할 확률이 낮다.

이에 비해서 우리 신월1-4조합의 가람동국감정평가법인과 한국감정원의 감정평가사들은, 조합원들의 종전재산 감정평가에서 재산권에 대한 막강한 권한을 행사할 위험이 있다. 고 하겠다.

《3》신월1-4조합에서 종전재산 등사청구에 관한 진행상황

신월1-4조합이 감정평가법인인, 한국감정원과 가람동국감정평가법인에게 종전재산의 감정평가를 의뢰해서 감정평가가 진행 중에 있을 당시인 2009년04월12일과 2009년04월21일 및 2009년05월01일 등 3차에 걸쳐서, 신월1-4조합 다음카페(이하 조합다음카페라 합니다) 게시를 통해서 감정평가를 공정히 하고 또한 조합원의 등사 청구가 있으면 이에 대비하도록 하라고 예고한 바 있으며,

관리처분계획 작업이 진행 중인 2009년12월02일과 2009년12월15일 및 2009년12월22일 3차에 걸쳐서, 조합다음카페 게시판을 통해 조합의 종전재산 평가목록을 등사해 주도록 청구하였습니다

또한 종전재산 평가목록 등사청구와 관련해서 국토해양부에 3차(2009년04월24일 2009년11월28일 2009년12월10일)에 걸쳐서 질의를 하여, 국토해양부로부터 조합 측은 즉시 등사를 해주어야 한다는 답변을 받아 조합다음카페에 게시를 하였습니다.

그러나 신월1-4조합은 계속해서 저의 종전재산 평가목록 등사청구를 거부하고 있어, 2009년12월17일 내용증명으로 종전재산 평가목록 등사청구를 하였음에도, 지금까지 신월1-4조합이 등사를 거부하고 있으므로, 국토해양부와 서울특별시 및 양천구청에 진정서를 제출하였습니다.

저가 조합다음카페에 글을 올리는 동안 감정평가사가 자주 조합다음카페에 들어와서 제 글을 보고 나간 것 같은데도 아직까지 저가 신월1-4조합에 등사청구한 종전재산 평가목록이 도달되지 않고 있는 것은 참으로 안타까운 일이라 하겠습니다.

《4》감정평가 관련회원사에 요구하는 사항

저가 수차에 걸쳐 신월1-4조합에게 종전재산 평가목록을 등사해서 보내달라고 청구하였음에도 지금까지 이행이 되지 않는 것은, 부동산 감정평가와 관련해서 분명히 문제가 있는 것은 틀림이 없습니다.

그러므로 감정평가 관련회원사들께서 사실을 파악해서 저가 청구하는 종전재산 평가목록 받아볼 수 있도록 처리하여 주시고, 그 내용 및 기타 사항을 저의 이메일로 알려주시면 감사하겠습니다.

2009년 12월 28일

청구인 장 호 원

주소 : 서울특별시 양천구 신월동 612-11 미성연립 101호

휴대전화 011-9738-6140 이메일 howon69@daum.net