우리 협회 상담센터를 방문해 주셔서 감사드립니다.

  1. 수용방식의 경우 시행자와 협의매수에 의해 진행되므로 보상에 대한 개념이 적용되지 않을 것 같은데 맞는지요?

 (답변) 민간 사업자가 요건을 갖추기 위하여 사전에 매수 할 경우는 일반 매매에 의하나 일단 2/3이상의 토지를 매수하여 사업시행자로 지정되거나 공공기관이 사업시행자로 지정되면 도시개발법 제21조 제2항은 사업시행자가 필요한 토지 등을 수용 사용 할 고자 할 때는  “이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률을 준용한다.” 고 하여 공익사업의 보상과 같은 개념으로 적용합니다.

   2. 환지방식 혹은 공영개발로 인해 보상이 생기는 경우 주거지역에 위치한 토지에 관하여

     (1) 현재의 건물에 대한 보상은 주택으로 보아 입주권이 나오는지, 아니면 상가로 보아 영업손실보상과 단순한 건물보상만 나오는지요? (토지와 건물을 소유한 저희 입장에서는 후자의 경우 영업손실보상은 사업신고를 하고 실제로 운영중인 임차인이 가져가고, 건물도 오래되어 가치가 떨어지므로 후자는 별 이득이 없을 것 같습니다.)

 (답변) 영업장으로 일단 영업손실보상 대상으로 보이나, 주택의 입주권 대상인지는 주민등록여부 등 다른 요건도 있는바 지자체 등에 문의 하시는 것이 보다 정확한 답변을 얻을 수 있을 것 같습니다.

    (2) 대지에 15미터 도시계획예정도로(토지이용계획확인원에 도면고시가 된 도로)가 관통을 하는데, 현재 일단의 토지가 모두 대지로 되어있음에도 그 도로가 지나가는 부분은 추후 보상가가 감액되는지요?

 (답변) 도시계획시설 도로 저촉 등의 공법상 제한은 보상평가시 감액은 되지 아니합니다.

    (3) 현재 공시지가는 평당 98만원이고, 주변시세는 평당 150만원정도이며, 인근 주변에 몇년 이후로 개발 호재가 많아 지가상승 요인이 있는 지역인데, 이럴 경우 토지보상평가 금액은 대략 얼마정도 산정이 가능할지요?

 (답변) 보상평가액은 공시지가, 지역요인, 개별요인, 주변 보상평가액, 시세 등 다양한 고려사항이 있어 얼마가 될지는 답변드릴 수 없음을 양해하여 주시기 바랍니다.

   3. 자연녹지지역에 위치한 토지에 관하여

     (1) 기존의 한 필지를 분할하여 주택과 근린생활시설(소매점)을 별도의 필지로 허가를 받고 공사중입니다. 10월에 준공이 나면 새로운 필지를 부여받게 되므로 각각의 필지로 보셔도 될 것입니다. 그렇게 대지로 형질변경하였을 경우(내년에 공시지가가 오르긴 하겠지만) 주변 자연녹지지역의 지목상 답인 토지의 현 시세가 60~70만원임에도 이토지는 인근의 일반주거지역에 위치한 대지와 같은 평가를 받아도 정당하지 않을까요? 그 가치가 궁금합니다.

 (답변) 주거지역 대지와는 용도지역 등이 다르므로 그 가치의 차이가 있을 것으로 보이며 주변의 자연녹지 내 대지와 비교 가능하며 답의 가치에 답을 대로 형질변경하는 비용 등이 고려된 가치가 적정한 가치가 될 것으로 판단됩니다.

     (2) 금번 허가를 받은 주택과 근생 중에서 근생은 제 명의로 하여(나머지 공유지분 가족들의 동의서 첨부) 임대를 주고, 주택은 다른 사람에게 토지의 소유변동 없이 주택만 공사원가로 소유권을 이전하려 합니다. 즉, 근생토지의 경우에는 토지공유소유자 중 1인과 건물소유자의 명의가 같지만 주택토지의 경우에는 토지소유자와 건물소유자의 명의가 틀려지게 됩니다. '토지보상평가지침'에 의하면 이럴 경우 그 토지의 평가액이 토지와 건물의 소유주가 동일할 때보다 낮아진다고 하는데 사실인지요? 그렇다면 이득없이 공사원가에 건물의 소유권을 이전하려는 행위를 하지 않는 것이 나을지요? 아울러 근생토지와 같이 (가족이긴 하나) 공유토지의 경우에도 건물의 소유권을 가진 저와 그렇지 않은 다른 가족들의 평가액이 달라질 수 있는지요?

 (답변) 토지와 건물의 소유자가 다른 경우 평가는 대부분 소유자가 동일한 경우와 동일하며 특별히 주택으로 건물만의 비준가격이 이전비나 취득가격을 상회하는 가격이 형성될 경우 건물을 비준가격으로 평가하면 토지 가격은 건물이 있음으로 하여 사용수익의 불리한 면을 감안하여 그만큼 감액됩니다. 따라서 건물 소유권의 이전은 취득 등록세 등 제반 비용을 고려할 때 아무 이득이 되지 않을 것으로 판단됩니다. 근린생활시설의 공유토지 가격은 건물소유와 관계없이 동일한 가격으로 평가될 것으로 보입니다.

   (3) 근생의 경우 월 100만원 가량으로 토지(전체 500평 중 근생 준공 후 약 300평으로 근생부지 분할예정)와 건물을 한 사람에게 임대를 하려합니다. 추후 보상 시 영업손실에 대하여 사업자등록을 하고 사업을 한 임차인과 월 100만원을 받은 임대인 모두에게 손실보상이 이루어지는건가요? 아니면 임차인에게만 영업손실보상이 나오고 임대인에게는 건물값만 보상이 나오는지요? 근생과 주택 각각 3600만원의 공사계약서가 있는데, 이럴 경우 5년 뒤 건물보상액은 얼마정도 될지도 궁금합니다.

 (답변)영업손실보상은 후자 처럼 실제 영업을 하는 임차인에게만 보상 되고 부동산 임대업은 영업보상 대상이 아닙니다. 건물의 보상액은 건물의 구조, 용재, 신축년도 관리상태 등에 따라 다른바 보상액에 관하여서는 구체적 답변드릴 수 없음을 양해하여 주시기 바랍니다.

감사합니다.