서울시청 도시관리과에 근무하는 직원입니다.

 주민으로 부터 아래와 같이 질의가 접수되어 상담을 신청하게 되었습니다. 
 상담 부탁드립니다.
  
 (주민 질의 내용)
 - 도시개발밥에 의해 수용방식와 입체환지방식으로 종전 토지 등을 각각 평가할 경우 
   평가액이 차이가 있는지.
   (단 동일한 시점에서 동일한 평가사가 동일한 대상에 대하여 평가할 경우)
 - 평가방법의 차이를 법률적으로 실제예를 통해 차이를 설명해주시기 바랍니다.

  (관련 법령 내용)

  환지방식에 의한 사업 시행시에는, 도시개발법 제27조 제3항 및 같은법 시행령 제49조에 의하면“조성토지 등의 가격을 평가하고자 할 때에는 공인평가기관(감정평가업자)으로 하여금 평가하게 한 후 토지평가협의회 심의를 거쳐 결정”하도록 되어 있으며,

  도시개발법 시행규칙 제20조의2 제2항 규정에 의하면“환지설계는 평가식(도시개발사업 시행전후의 토지의 평가가액에 비례하여 환지를 결정하는 방법을 말한다)을 원칙으로 하되, 환지계획구역의 특성에 따라 면적식(도시개발사업 시행전의 토지의 면적 및 위치를 기준으로 환지를 결정하는 방법을 말한다) 및 절충식(평가식과 면적식을 혼합한 방식을 말한다)중에서 적합한 방식으로 할 수 있으며, 동일한 환지계획구역안에서는 동일한 방식을 적용하여야 한다.”라고 되어 있습니다.

  또한 도시개발업무지침 4-2-3-(7)-③에 의하면 “입체환지를 원하는 토지와 환지대상인 건축시설의 추정액은 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 기준으로 한다.”라고 규정되어 있습니다.

수용방식에 의하여 시행시, 종전 토지등에 대한 보상액을 산정하고자 하는 경우에는 도시개발법 제26조 제2항, 같은법 시행령 제46조 제5항 및 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한법률(이하 토지보상법) 제68조에 의거 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자 2인 이상에게 토지등의 평가를 의뢰하여 실시하고 있으며, 토지보상법에 아래와 같이 구체적인 기준을 두고 있습니다.