제목: 단독주택의 적정가격 산정을 위한 평가방법(모델)은?
안녕하십니까?
한국감정협회의 무궁한 발전을 기원하며 한국감정원에서 재개발지역에 대하여 감정평가시 단독/다가구주택의 경우 적정가격을 산정하기 위한 평가방법(모델) 및 공동주택과의 균형평가 방안에 대하여 질의를 드리고자 합니다.
공시지가는 행정기관에 의한 평가가격으로서 규범적으로 시장가격을 통제하려고 하는 속성이 있으므로, 시장가격을 그대로 반영할 수 없는 속성을 가지고 있는 것으로 알고 있습니다.
표준지의 공시지가를 기준으로 비준하여 평가한 개별토지의 시산가격이 현실의 시장가격과 현저한 괴리가 발생하는 경우에는 인근 유사토지의 거래선례, 보상선례 등을 개별요인으로 참작하여 토지를 평가하게 되는데 이 때, 감정평가기관에 의한 토지평가액이 공시지가와는 현저한 차이가 발생하는 경우가 많을 것 입니다.
이는 지가를 공시지가로 단일화한 제도의 취지에 반하는 것이므로 공시지가를 시가에 근접하도록 상향 조정하는 것이 시급한 과제일 것입니다.
표준지공시지가가 정상가격에 접근하는 가격이고, 개별토지의 감정평가가 표준지 공시지가와 비교하여 적정한 토지가격비준율에 따라 산정되었다면, 토지감정평가에 있어서 원칙적으로 기타요인은 참작할 필요성이 없다 할 것입니다.
그러나 공시지가 자체가 행정목적을 달성하기 위한 당위가격이므로, 대상토지를 지역요인과 개별요인에 있어서 표준지와 아무리 정교하게 비교평가한 다음 지가변동률 또는 도매물가상승률에 의해 시점수정을 한다고 하더라도 적정가격과 괴리가 발생하는 경우는 피할 수 없을 것입니다.
이와 같은 경우에 대비하여 감정평가에관한규칙 제5조 (정상가격주의) 대상물건에 대한 평가가액은 정상가격 또는 정상임료로 결정함을 원칙으로 한다. 다만, 평가목적·대상물건의 성격상 정상가격 또는 정상임료로 평가함이 적정하지 아니하거나 평가에 있어서 특수한 조건이 수반되는 경우에는 그 목적·성격이나 조건에 맞는 특정가격 또는 특정임료로 결정할 수 있다.라고 되어있으며,
감정평가에관한규칙 제17조 ① 및 ⑥항은 아래와 같이 지가변동 사항을 종합적으로 참작하여 평가하여야 한다고 되어 있습니다.
제17조 (토지의 평가) ①토지의 평가에 있어서는 평가대상토지와 용도지역·이용상황.지목.주변환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률.생산자물가상승률 및 기타 사항을 종합적으로 참작하여 평가하여야 한다. 이 경우 평가대상토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 분석 등 필요한 조정을 하여야 한다.
⑥제1항 전단의 규정에 의한 기타사항은 지가변동에 영향을 미치는 다음 각호의 사항으로 한다.
1. 관계법령에 의한 토지의 사용·처분 등의 제한 또는 그 해제
2. 도시관리계획의 결정·변경 또는 도시계획사업의 시행
3. 공공사업의 시행이나 공공시설의 정비
4. 토지의 형질변경이나 지목의 변경
5. 토지개량비 등 유익비의 지출
6. 은행 등 금융기관의 이자율의 변동
7. 기타 지가에 영향을 미치는 요인 등
제18조 (건물의 평가) 건물의 평가는 원가법에 의한다. 다만, 원가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의할 수 있다.
제19조 (건물과 토지의 일괄평가 등) ①제15조제1항 단서의 규정에 의하여 건물과 토지를 일괄하여 평가하는 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의한다. 이 경우 그 평가가격은 합리적인 기준에 따라 건물가격과 토지가격으로 구분하여 표시할 수 있다.
②제15조제1항 단서의 규정에 의하여 집합건물의소유및관리에관한법률에 의한 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 평가하는 경우에는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 원가법 또는 수익환원법에 의할 수 있다.
참고로 `한국감정평가협회의 토지보상평가지침 제16조(기타요인의 보정) ① 토지에 관한 평가를 함에 있어서는 지가변동률.생산자물가상승률.지역요인 및 개별요인의 비교 외에 지가변동에 영향을 미치는 다음 각 호의 사항이 있을 때에는 이를 기타요인으로 보정하여야 한다.` 라고 기술하고 있습니다.
또한, 대법원 2002. 4. 12. 선고 2001두9783 판결에 의하면, 토지를 평가함에 있어서 개발로 인하여 인근 토지인 이 사건 토지의 지가가 상승한 지가형성요인 자체를 기타요인으로 보정하거나, 개별요인의 평가에서 당해 토지의 장래의 동향 등의 기타조건으로 참작하는 등 어떠한 형태로든 이를 반영하여야 한다는 취지로 판시하고 있습니다.
감정평가의 실무상 위와 같은 기타요인을 개별요인의 기타조건 항목에서 평가하는 사례가 많고, 실제 기타요인으로 평가하는 것은 인근ㆍ유사토지의 정상거래가격ㆍ보상선례가 대부분인 것으로 보입니다.
토지는 개별적인 특성이 있고, 평가목적에 따라서 평가방법 및 근거 법령이 다르기 때문에, 개별 공시지가에 의한 평가 일원화, 컴퓨터에 의한 토지평가는 한계가 있을 수 밖에 없습니다.
현행 지가체계가 표준지공시지가를 연결고리로 하여 일원화되었다는 것이 곧 토지가격의 공시지가로의 단일화 내지는 평가방법 단일화를 의미하는 것은 아닐 것입니다.
따라서 개별공시지가와 감정평가가액은 밀접한 관련이 있지만 반드시 일치하여야 하는 것은 아니고, 표준지공시지가 또는 개별공시지가가 적정가격에 미달하거나 초과한다면 기타요인 등으로 이를 보정하는 것은 당연하다고 할 수 있을 것입니다.
다시 말하자면 감정평가를 하는 과정에서 표준지공시지가 또는 개별공시지가가로 감정평가한 금액이 시장가격인 시세 즉 적정가격에 미달하거나 초과한다면 기타요인 등으로 이를 보정해 주어야 한다는 것입니다. 그래야만 헌법 제23조에 규정된 국민의 재산권에 대한 정당한 보상을 지급한다고 할 수 있을 것입니다.
위와 같이 토지를 평가함에 있어서 개별요인의 평가에서 당해 토지의 장래의 동향 등의 기타조건으로 참작하거나, 지가변동률. 생산자물가상승률.지역요인 및 개별요인의 비교 외에 지가변동에 영향을 미치는 사항이 있을 경우 이를 기타요인으로 보정하거나, 개발로 인하여 인근 토지의 지가가 상승할 경우 상승한 지가형성요인 자체를 기타요인으로 보정해 주어야 한다고 되어 있습니다.
재개발지역에서 단독/다가구의 경우에는 토지. 건물을 구분평가 후 합산하는 방법을 택하고 있습니다.
따라서, 단독/다가구를 감정평가를 하는 과정에서 표준지공시지가 또는 개별공시지가로 감정평가한 금액이 시장가격인 시세 즉 적정가격에 미달할 경우에는 인근. 유사토지의 정상거래가격. 보상선례. 시.군구청에 신고한 실거래가격(수색동은 토지거래허가지역으로 실거래신고)를 식별하여 기타요인 등으로 이를 보정해 주어야 할 것입니다.
이렇게 적정가격(정상가격. 시세)수준으로 기타요인을 반영해 주는 것이 헌법 제23조에 규정된 국민의 재산권에 대한 정당한 보상을 지급하는 것이라 할 수 있을 것입니다.
질의를 드립니다.
일부 재개발지역(서울 은평구 수색동의 경우)만을 보더라도 단독/다가구주택의 경우 표준지공시지가를 기준으로 비준하여 평가할 경우 개별토지 시산가격이 현실의 시장가격과 현저한 차이가 나고 있다는 것은 쉽게 예측 가능한 일일 것입니다.
종전자산 감정평가는 조합원간 주택형태별 형평성을 가장 중시하며 재개발이 시행될 당시의 조합원간 가치를 정확하게 산정하는 것을 목적으로 하는 것으로 알고 있으며, 형평성 있는 균형평가 방향으로 공동주택가격을 전수 조사하여 공동주택공시가격을 결정하였기 때문에 정확도 면에서 우위에 있다고 볼 수 있는 공동주택을 먼저 평가 후 이를 기준으로 균형비율개념으로 단독/다가구주택을 평가하여야 할 것으로 판단하고 있는데 한국감정협회의 견해는 어떠한지요?
또한 공동주택공시가격은 조사.산정된 가격의 80%수준으로 공시하였으므로 공동주택공시가격x1.25= 시세 수준으로 봐도 큰 문제거 없을듯 보이는데 이에 대한 한국감정협회의 견해는 어떠한지요?
아래 자료는 상기 대법원 판례자료이오니 참고하시기 바랍니다.
(참고)
대법원 2002. 4. 12. 선고 2001두9783 판결 【토지수용이의재결처분취소】
[공2002.6.1.(155),1136]
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【판시사항】
[1] 수용대상 토지의 보상액 산정에 있어서 인근 유사토지의 정상거래가격을 참작할 수 있는 경우 및 '인근 유사토지의 정상거래가격'의 의미
[2] 당해 공공사업인 우회도로 축조 및 포장공사의 도로구역에 편입되면서 이루어진 인근 토지에 대한 보상은 수용대상 토지의 손실보상액을 산정함에 있어서 보상선례로서 참작될 수 없다고 한 사례
[3] 수용대상 토지 주변 일대의 개발로 인하여 지가가 상승한 지가형성요인을 지가산정요인으로 전혀 반영하지 않은 채 지가변동율과 지역요인 및 가로조건, 접근조건 등의 개별요인들만을 토지 평가에 반영한 감정평가법인의 위법한 토지감정에 기초하여 이루어진 토지수용이의재결처분이 위법하다고 한 사례
【판결요지】
[1] 토지수용법 제46조 제2항 제1호, 지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조, 제10조, 감정평가에관한규칙 제17조 제1항, 제6항 등 토지수용에 있어서의 손실보상액 산정에 관한 관계 법령의 규정을 종합하여 보면, 수용대상 토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근 유사토지의 정상거래 사례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니지만, 인근 유사토지가 거래된 사례나 보상이 된 사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있고, 여기서 '인근 유사토지의 정상거래가격'이라고 함은 그 토지가 수용대상 토지의 인근지역에 위치하고 용도지역, 지목, 등급, 지적, 형태, 이용상황, 법령상의 제한 등 자연적·사회적 조건이 수용대상 토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격으로서, 개발이익이 포함되지 아니하고, 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격을 말한다.
[2] 당해 공공사업인 우회도로 축조 및 포장공사의 도로구역에 편입되면서 이루어진 인근 토지에 대한 보상은 수용대상 토지의 손실보상액을 산정함에 있어서 보상선례로서 참작될 수 없다고 한 사례.
[3] 수용대상 토지 주변 일대의 개발로 인하여 지가가 상승한 지가형성요인을 지가산정요인으로 전혀 반영하지 않은 채 지가변동율과 지역요인 및 가로조건, 접근조건 등의 개별요인들만을 토지 평가에 반영한 감정평가법인의 위법한 토지감정에 기초하여 이루어진 토지수용이의재결처분이 위법하다고 한 사례.
【참조조문】
[1] 토지수용법 제46조 제2항 , 지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조 , 제10조 , 제22조 , 감정평가에관한규칙 제17조 / [2] 토지수용법 제46조 제2항 , 지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조 , 제10조 , 제22조 , 감정평가에관한규칙 제17조 / [3] 토지수용법 제46조 제2항 , 지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조 , 제10조 , 제22조 , 감정평가에관한규칙 제17조
【참조판례】 【전 문】
(중략)
【이유】
1. 원심판결의 요지
(중략)
2. 당원의 판단
가. 인근 유사토지 거래가격 참작에 관하여
토지수용법 제46조 제2항 제1호, 지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조, 제10조, 감정평가에관한규칙 제17조 제1항, 제6항 등 토지수용에 있어서의 손실보상액 산정에 관한 관계 법령의 규정을 종합하여 보면, 수용대상 토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근 유사토지의 정상거래 사례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니지만, 인근 유사토지가 거래된 사례나 보상이 된 사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있고, 여기서 '인근 유사토지의 정상거래가격'이라고 함은 그 토지가 수용대상 토지의 인근지역에 위치하고 용도지역, 지목, 등급, 지적, 형태, 이용상황, 법령상의 제한 등 자연적·사회적 조건이 수용대상 토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격으로서, 개발이익이 포함되지 아니하고, 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격을 말한다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97누17711 판결 참조).
원심판결을 위 법리 및 기록에 비추어 보면, 원심이 그 판시와 같은 이유로 원고들이 주장한 매매사례를 이 사건 토지의 손실보상액 산정에 참작할 인근 유사토지의 정상적인 매매사례로 볼 수 없다고 한 것은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배나 토지보상 법리의 오해 또는 이유불비의 위법이 있다고 할 수 없다.
이 점에 대한 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.
나. 보상선례 참작에 관하여
수용대상 토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어서 인근 유사토지가 거래된 사례나 보상이 된 사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있음은 앞서 본 바와 같으나, 그 보상이 당해 공공사업으로 인한 것이라면 그 손실보상가격은 보상선례로서 참작될 수 없다고 할 것인데, 원고가 이 사건 토지의 손실보상액 결정에 있어 참작되어야 할 보상선례라고 주장하는 위 같은 리 779의 7 토지에 대한 손실보상은 앞서 본 바와 같이 위 토지가 이 사건 사업인 진도우회도로 축조 및 포장공사의 도로구역에 편입되면서 이루어진 것이므로, 위 토지에 대한 보상은 이 사건 토지에 대한 손실보상액을 산정함에 있어 선례로서 참작될 수 없다 할 것이다.
이 부분에 대한 원심의 설시는 다소 다르나 그 결과에 있어서는 동일하므로 결국 원심의 이 부분에 대한 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 위법이 있다고 할 수 없다.
이 점에 대한 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다.
다. 이 사건 토지의 가격형성 요인의 보정에 관하여
(중략)
익산지방국토관리청장은 위 각 감정평가에 따라 1998. 12. 16. 위 토지의 소유자인 소외 곽철호에게 ㎡당 92,000원을 협의취득가격으로 제시하여 1999. 3. 25. 그 가격에 이를 협의취득한 사실, 익산지방국토관리청장은 그 이전인 1997. 7. 10.에도 ㎡당 금 82,000원을 위 토지의 협의취득가격으로 제시한 적이 있었던 사실, 그런데 위 토지는 이 사건 토지의 북측 도로 건너편에 근접 소재한 토지로서 이 사건 토지와 용도지역, 이용상태, 가로조건, 주위환경 등 제반 가격형성요인이 거의 유사하고, 1997. 1. 1.과 1998. 1. 1.을 기준일로 한 개별토지가격은 이 사건 토지와 같거나 오히려 낮은 사실이 인정되는바, 위 인정 사실들에 비추어 보면 이와 같이 이 사건 토지 주변에 시외버스 정류장 설치 등의 개발이 활발히 이루어짐에 따라 이 사건 토지의 지가형성에 영향을 미치는 객관적인 요인이 생겼다고 보는 것이 타당하다 할 것이다.
그렇다면 이 사건 이의재결의 기초가 된 감정을 한 감정평가법인들은 이 사건 토지를 평가함에 있어서도 마땅히 이와 같은 개발로 인하여 인근 토지인 이 사건 토지의 지가가 상승한 지가형성요인 자체를 기타 요인으로 보정하거나, 개별요인의 평가에서 당해 토지의 장래의 동향 등의 기타조건으로 참작하는 등 어떠한 형태로든 이를 반영하여야 할 것임에도 불구하고, 그와 같은 이 사건 특유의 사정을 지가산정요인으로 전혀 반영하지 않은 채 지가변동율과 지역요인 및 가로조건, 접근조건 등의 개별요인들만을 이 사건 토지 평가에 반영한 잘못을 범하였다 할 것이고, 이와 같은 위법한 평가를 기초로 한 이 사건 이의재결 또한 위법하다 할 것인데, 원심은 위법한 토지감정에 따른 평가액을 정당한 보상평가액이라고 하였으니, 거기에는 채증법칙을 위배하였거나, 토지에 대한 손실보상액 산정원칙에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 준 위법이 있다 할 것이다.
이 점을 지적하는 취지의 상고이유의 주장은 이유 있다.
3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 더 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 ㅇㅇㅇ
(출처 : 대법원 2002. 4. 12. 선고 2001두9783 판결【토지수용이의재결처분취소) [공2002.6.1.(155),1136])
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