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우리 협회 상담센터를 방문해 주셔서 감사드립니다.
귀하께서 상담요청하신 글을 면밀히 검토해 보면, ① 당진읍 원당리 청구아파트 101동 110호가 경매진행 중이고 그 최저 매각예정가격 결정의 기초가 되는 감정평가액이 ￦130,000,000으로서 (주)동국감정평가법인 충청지사가 감정평가를 하였으며, ② 같은 101동의 5층의 1개 호실(정확한 호실은 미상임)의 매도 희망가격이 ￦150,000,000(￦250,000,000은 오기(誤記)로 보임)이나 장기간 매도되지 아니한 상태인 것으로 조사되었으며, ③ 같은 아파트의 5층이 ￦120,000,000이라면 1층의 시세는 ￦110,000,000이어야 하므로 (주)동국감정평가법인 충청지사의 감정평가액 ￦130,000,000은 부당 또는 위법한 감정평가가 아닌가? ④ 위법 또는 부당감정이 사실이라면, 이의를 신청하는 방법은 무엇인가? 라는 4가지 항목으로 요약할 수가 있을 것입니다.
먼저 위에서 기재한 ①, ②, ③항을 살펴보면, 한국감정평가협회(이하 ‘우리협회’라 합니다.)는 감정평가기관이 아니고, 감정평가사인 그 회원(사)들을 지도하는 기관이므로 직접적으로 감정평가업무를 수행하여 그 평가액을 제시할 수는 없습니다. 다만, 귀하께서 작성하신 글의 문맥상의 의미로만 미루어 보면, 귀하께서 시세조사를 하신 구체적인 방법을 기재하지 아니하셨으므로 시세조사의 결과의 신뢰도를 일단 알 수가 없다고 보입니다. 즉, 단순한 탐문조사인지 매매계약서를 입수하였는지 여부 및 친인척간의 거래사례인지, 아니면 급매물의 거래사례인지 여부도 함께 밝히실 필요가 있을 듯합니다.
한편, 귀하께서는 5층의 1개 호실(정확한 호실은 미상임)의 매도 희망가격이 ￦150,000,000이나, ‘￦120,000,000이라면’ 라고 가정하셨습니다. 여기서 ‘5층이 ￦120,000,000’이라고 가정하신 근거가 불명확한 실정입니다. 즉, 5층의 매도 희망가격이 ￦150,000,000이나, 시세를 ￦120,000,000으로 가정한다면,
1층 110호를 ￦130,000,000으로 평가하는 것이 부당할 것이며, 감정평가액이
￦110,000,000을 넘어서는 아니 될 것이라는 취지로 주장하신 것의 기초가 되는 가정이 곧바로 ‘5층 = ￦120,000,000’이므로, 이러한 가정의 근거를 명확히 밝히시면 좋을 듯합니다.
참고로 ‘적정가격’과 ‘문제가 된 감정평가액’ 간의 약간의 편차가 있을 수밖에는 없다는 취지의 판례(대법원 1997.5.7.선고 96다52427 판결)를 소개하면, “--- (중략) --- 감정평가에 있어서 감정평가업자 개개인의 가치관 및 주관적인 성향의 차이로 인하여 어느 정도의 감정가격의 편차는 있을 수밖에 없는 점 등의 여러 사정을 참작하면 이사건 토지들에 대한 피고의 감정가격과 제1심법원의 감정결과에 따른 일응의 적정가격 사이에는 현저한 차이가 없다고 보는 것이 상당하다. --- (중략) ---” 이라고 판시하고 있습니다.
한편, 감정평가액이 곧바로 적정가격이라고 한 연구결과를 참고자료로서 소개해 드리면, 한 기택(전 법원행정처 재판연구관), 1997년 상반기, “지가공시및토지등의평가에관한법률 제26조 제1항의 의미와 ‘현저한 차이’의 판단 기준”, 대법원판례해설(통권 제28호), 법원도서관, 452면 각주 8번 하단에는, “--- 그러므로 지가공시법(현행 부동산 가격 공시법에 해당함 : 한 기택 판사님의 의사와는 무관하게 본 상담원이 별도로 해설한 부분임) 등이 정하는 방법에 의하여 감정이 이루어지고, 감정요소들의 평가에 잘못이 있음이 밝혀지지 아니하는 한 그 감정평가 결과가 적정가격이라고 봄이 옳을 것이다.”라고 기술하고 있습니다.
위에서 기재한 ④항을 살펴보면, 집행법원(또는 경매법원)에 대하여 감정평가액에 관한 이의신청을 하는 방법 및 절차에 관한 상담으로 보입니다. 왜냐하면, 법원경매감정인(또는 감정평가사)은 부동산 소유자 또는 이해관계인과는 직접적인 감정평가 계약관계가 없다고 볼 수 있기 때문에, 당해사건의 집행법원으로 이의신청 등을 해야만 할 것으로 보입니다. 이러한 이의제기의 방법 및 절차 등에 관한 사안들은 법률사무에 해당되는 것으로 보이므로, 변호사 또는 법무사와 상담하는 것이 적절하다고 사료됩니다. 우리협회에서 법률사무에 관한 상담을 해드리는 것은 곤란하다고 판단됩니다.
감사합니다.
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