안녕하십니까?

우리 협회 상담센터를 방문해 주셔서 감사합니다.

1)      토지가격은 위치, 형상, 지목, 도로조건 등 가격형성 요인에 의해 결정되는 것이지 국유지인가 사유지인가 하는 소유권에 따라 가격이 달라지지 않습니다. 민원인께서 말씀하신 데로 국유지는 임야 상태이고 사유지는 대지의 일부라면 특단의 사정이 없는 한 대지의 가격이 높다고 할 수 있습니다. 의뢰인께서 임야는 국유지라고 알고 계시는데 만약 국가로부터 불하 받은, 즉 매수한 토지가 아니라면 기본적으로 평가에서 제외 되었을 것으로 생각되므로, 의뢰인이외의 부모님 등이 국유지를 불하 받은 것이 아니라면, 평가목적이 특별한 경우라고 생각됩니다.

지목에 따른 가격차와 관련하여 한가지 더 말씀 드리면 도시계획구역내의 주거, 공업, 상업지역에서 지목은 가격에 아주 큰 영향을 주지는 않습니다. 도로조건 등 건축허가 조건이 되면 건축을 하고 건물 완공과 더불어 형질변경에 제한이 없기 때문에 지목간 가격차는 거의 없다고 할 수 있습니다. 단지 임야가 수목이 무성하거나 경사도가 심한 경우라면 몰라도 주택에 부속된 평평한 지목 임야의 토지는 대지와 유사한 가격으로 보아도 될 것 입니다.

2)      구청에서 발급하는 일반건축물대장등본 두번째장을 보시거나 건축물 등기부등본을 보시면 대상 건축물이 건축되어 있는 토지지번이 나와 있습니다. 의뢰인께서 20년이상 하나의 택지로 이용해 오셨겠지만, 혹시 위 대장상에 1개의 지번만이 주택건물의 부지로 등재된 경우라면 토지를 각각 평가하여 표시하는 것이 원칙이고 이 경우에는 위 세필지의 토지가격이 조금씩 다르게 나올 수 있습니다. 만약 위 3필지 혹은 사유지 2필지가 주택건물부지로 등재되어 있다면 주택건물부지로 되어 있는 토지 전체를 “일단의 주택부지”로 보아 동일한 가격으로 평가하는 것이 일반적입니다. 그러나 평가목적이 특별하여 위 3 또는 2필지의 토지를 구분하여 평가할 수 밖에 없는 경우는 “일단의 주택부지”로 평가하는 예외가 될 수 있습니다.

3)      부동산가격공시 및 감정평가에 관한법률, 시행령, 규칙과 건설교통부령인 감정평가에관한규칙을 찾아보시면 좀 도움이 될 것 같습니다.

 감사합니다.