미등기 제시외건물 소재 부동산 담보 취득 개관

금융권의 담보 감정평가 의뢰에 따른 담보물 실사를 진행하다 보면 종종 제시목록 외 미등기 제시외건물이 소재하는 경우를 접할 수 있다. 각 은행별 제시외건물 소재에 따른 담보 취득 기준(규정)이 상이하고 영업점 실무 담당자 또한 명확한 기준을 제시하지 못하는 경우가 많아, 현장조사 시 감정평가사의 경험치 및 관련 법규에 대한 해석능력이 중요한 케이스이다.

“미등기 제시외건물”은 그 범위가 매우 넓기 때문에 단일 케이스로 정리하는 것이 불가능하며, 최종적으로는 “법정지상권” 성립 여부와 관계된다. 이외에도 다양한 법률적 이슈가 존재하고 있는바, 이번 리포트에서는 미등기 제시외건물을 대표적인 8가지 케이스로 분류한 후 각 케이스별 처리 기준을 제시함으로써 담보 감정평가 시 가이드라인을 제안하고자 한다.

1. 미등기건물의 발생 사유 및 법정지상권 검토

가. 주요 발생 사유

① 적법한 건축 신고 후 건물을 신축하였으나 등기만 미 완료된 경우
② 별도의 건축 신고 없이 무단으로 건물을 신축한 경우
③ 적법한 가설건축물 신고를 하였으나 등기 자체가 불가능한 경우

상기 세 가지 사유가 가장 빈번하게 발생하는 이유이며, 이 외에도 다양한 사유로 미등기건물은 계속 생겨나고 있다.

나. 법정지상권 성립 여부 검토

해설
‌판례에서는 법정지상권의 대상이 되는 건물을 판단하는 데에는 그 구조 및 물리적 견고함 등을 기준으로 할 뿐 무허가·미등기건물임을 가리지 않는다고 하여, 무허가·미등기건물 역시 법정지상권 성립의 대상이 됨을 명시하고 있다.

해설
‌판례는 건물공유자 1인이 그 건물의 부지를 단독으로 소유하고 있는 경우에도 법정지상권이 성립한다고 보았다.

법률적인 측면에서 “법정지상권 성립요건”을 살펴보면, ① 토지와 그 지상의 건물이 동일 소유자에게 속하는 경우에 ② 어느 한쪽에만 전세권/저당권/각종 담보권이 설정된 후, 이들 담보권의 실행으로 토지와 건물소유자가 다르게 된 경우 성립하게 된다.

2. 법정지상권이 성립된 부동산의 경매사례

가. 개요

경매를 통해 토지를 낙찰받는 이유는 해당 토지를 시세보다 저렴하게 취득하여 원하는 목적대로 이용하기 위함이다. 그러나 법정지상권이 성립 가능한 토지의 경우에는 토지를 실질적으로 이용할 수 없게 되고 토지 사용에 대한 지료 청구만이 가능하기 때문에 낙찰자 입장에서는 효용이 크게 떨어지게 된다.

나. 경매사례 검토(인포케어, 법정지상권 키워드 검색)

검토
‌경매 사이트상 법정지상권 키워드를 선택하면 법정지상권 성립 여지가 있는 다수의 물건을 확인할 수 있다. 모든 낙찰사례의 낙찰가율이 낮은 것은 아니나 일반적인 물건 대비하여 유찰의 횟수가 높고 낙찰가율이 낮게 형성됨을 확인할 수 있다.

3. 은행 기준 제시외건물 취득사례 검토

가. 개요

일반적인 은행 내규에서는 제시외건물이 소재하는 경우를 크게 두 가지로 나누고 있다. 첫 번째는 제시외건물만이 소재하는 경우이고, 두 번째는 기존 등기된 건물이 소재하고 있으며 추가적으로 제시외건물이 소재하는 경우이다. 상기 두 가지 기준에서 세부적인 케이스를 나누어보면 총 8가지로 분류해 볼 수 있다.

나. 케이스별 검토

CASE 1. 미등기건물만이 소재, 면적 과다

① 정규담보 가능 여부
토지 지상에 미등기건물만이 소재하는 케이스로서 대부분의 은행은 토지도 정규담보가 불가하다. 지상의 미등기건물에 대한 담보 취득 방법이 없으므로 관련 법규 및 판례상의 법정지상권 성립 여지가 명확하기 때문이다.

② 관련 내규 예시

* 일부 은행들의 경우 미등기제시외 건물만이 소재하는 경우에도 별도의 “승인”을 득하면 정규담보를 인정해주기도 한다.

CASE 2. 미등기건물만이 소재, 면적 미미

① 정규담보 가능 여부
토지 지상에 미등기건물만이 소재하는 케이스로서 CASE 1과 동일한 상황이나, 토지 면적 대비 미등기건물의 면적이 미미한 경우에는 별도의 승인을 통해 정규담보 여부를 검토할 수 있다.
이 경우 “면적이 미미”하다는 문구의 기준점이 중요할 것인데, 필자의 견해로는 용도지역별 세분화가 필요하긴 하나 건물 바닥면적이 토지면적의 5% 이내일 경우에는 제시외건물의 위치를 고려하여 담보 취득하는 것도 가능할 것으로 사료된다.

② 관련 내규 예시

CASE 3. 미등기건물(적법한 신고 완료한 가설건축물, 가설건축물/토지소유자 동일)만이 소재

① 정규담보 가능 여부
제시외 미등기건물 중 가설건축물이 있는 경우가 있다. 가설건축물은 등기 대상 건축물이 아니므로 미등기 상태임에도 불구하고 “가설건축물 신고필증”이 별도로 있으며, 2년마다 가설건축물 연장신고 또한 가능하다. 담보물건 지상에 미등기건물이 있다면 가설건축물 신고필증이 있는지 확인이 필요하며 신고필증상 건축주가 차주와 동일한지 여부도 확인해야 한다. 가설건축물은 특정 기간 동안 이용함을 전제로 하여 허가가 이루어지므로(사용 기간 만료 후 철거, 법정지상권 미성립) 미등기건물 일지라도 토지의 정규담보 취득이 가능하다. [대법원 판례(대법원 2021. 12. 10. 선고 중요판결)]

② 관련 내규 예시

③ 가설건축물 신고내역 확인방법
* 세움터 - 허가신고현황조회 - 토지 주소정보 및 허가 기간 등 조건설정 - 조회

CASE 4. 담보 미제공 건물(임차인소유 등기 건물)만이 소재

① 정규담보 가능 여부
적법한 토지 임대차 계약에 의거 건물 신축 후 임차인 등기가 완료된 경우, 해당 건물이 소유자 불일치로 담보가 불가능한 경우가 있다. 법정지상권 성립 요건상 토지/건물소유자가 신축 시점 기준 상이하기 때문에 법정지상권이 성립하지는 않으나, 토지 기준으로는 등기된 제시외건물이 소재하는 케이스로 검토가 필요하게 된다.
당행에서는 건물소유자가 적법한 토지 임차인으로서 토지에 대하여 매기 정기적인 상당한 임대수익이 발생하고 있고, 향후 법정지상권 성립 여지가 없어 토지 가치 저하 요인이 미미한 경우에는 예외적으로 토지 금액의 일부를 차감하여 정규담보 취득승인을 진행하고 있다.
이때 차감 금액은 건물매수청구권 행사를 대비하여 건물 가치에서 담보가치를 차감한 금액을 하한선으로 하여 감액승인이 이루어진다(감액승인에 대한 구체적인 사유는 아래 판례 참조).

② 관련 내규 예시

③ 관련 판례

CASE 5. 미등기건물(적법한 신고 완료한 가설건축물, 가설건축물/토지소유자 상이)만이 소재

① 정규담보 가능 여부
토지와 건물소유자가 다른 경우 원칙적으로 담보 취득할 수 없다. 그러나 본건 토지상에 타인소유 가설건축물이 소재하는 경우, 적법한 토지임대차에 기하여 건물을 건축 후 이용하고 있고 일시적 사용을 위한 임대차에 기한 신고된 가설건축물에 한하여 예외적으로 정규담보 취득승인이 가능할 수 있다. 이때, 판례는 일시적 사용을 위한 임대차에 기한 가설건축물에 대하여 건물매수청구권(「민법」 제643조)을 인정하지 아니하고 있는바, CASE 4와 달리 별도의 토지 감액 없이도 정규담보가 가능하다.

② 관련 내규 예시

③ 관련 판례

CASE 6. 신축 중인 건물이 소재하는 경우

① 정규담보 가능 여부
신축 중인 건물이 소재하는 경우에는 기본적으로 토지 또한 견질담보¹로 취득함이 원칙이다. 다만 신축 중인 건물이 있는 경우, 해당 여신 신청금액 및 신청사유를 살펴보면 여신 측면에서 매우 안전한(회수 가능성이 매우 높은) 경우가 종종 발생한다.
이러한 경우에는 건축 진행 정도에 따라 법정지상권이 성립될 여지가 있음에도 불구하고 다양한 채권보전조치를 전제로 하여 여신전결권자가 “토지”의 정규담보 여부를 결정할 수 있다.
(단, 건물 신축 이전에 토지에 근저당권 설정이 있는 경우에는 문제가 없다. 이번 논의는 토지에 대한 설정이 없는 상태에서 건물 신축이 진행 중인 중간에 여신신청이 이루어진 케이스이다. 또한, 이번 케이스의 경우 은행별로 담보 취득이 불가능할 수 있으니 감정평가 진행 여부를 필히 확인할 필요가 있다.)

¹ ‌정식담보에 대응되는 개념으로 정식담보로 취득할 수 있는 대상이 아닌 담보물이거나, 정식담보로 취득할 수 있는 대상이지만 소정의 담보 평가 및 취득절차를 이행하지 못한 담보물을 말한다. 실무에 있어서 담보현황표에는 기재되나 유효담보가액은 없는 것으로 감정평가한다.

② 관련 내규 예시

③ 관련 판례

해설
‌판례는 건축 중인 건물이라고 하여도 건물의 규모 및 종류가 외형상 예견할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어있고, 기둥, 지붕, 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추면 사용승인 전인 건물이라고 하더라도 법정지상권이 성립한다고 보았다.

CASE 7. 감정평가서상 종물/부합물로 표기된 경우

① 종물/부합물의 의의
「민법」 상 종물은 “물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기 소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 부속물”을 의미하며(제100조), 부합물은 “독립된 별개의 물건으로 존재하는 종물”과 달리 부합되는 물건이 독립성을 잃고 완전히 하나의 물건이 된 상태로 그 결합의 정도가 분리되면 훼손되거나 과다한 비용이 소요되는 경우의 물건을 의미한다.

② 관련 판례

③ 정규담보 가능 여부
종물/부합물의 경우에는 등기된 건물에 대한 근저당권 설정만으로도 저당권의 효력이 미치게 되므로, 별도의 승인 없이도 영업점에서 담보 취득이 가능하다.
감정평가 실무상 팁을 이야기해보자면, 종물/부합물 여부의 판단이 어려운 경우에는 무리하여 종물/부합물로 표기할 필요는 없다. 오히려 제시외건물로 처리하되 토지에 영향을 미치는 경우, 그 영향의 정도를 개별요인에서 반영하여 평가하는 것이 좀 더 안전한 방법으로 보인다.

④ 관련 내규 예시

CASE 8. 감정평가서상 등기된 건물 외에 영향을 미치는 제시외건물이 소재하는 경우

① 정규담보 가능 여부
보통 감정평가서상 토지에 영향을 미치는 제시외건물이 소재하는 경우 그 영향의 정도를 반영하여 토지 가치를 감정평가하게 된다. 이러한 제시외건물이 소재하는 경우 당행에서는 토지에 미치는 영향을 적정 수준으로 반영하여 가격산정을 하였는지 여부 및 법정지상권이 성립된다는 가정 하에서 잔여토지의 사용가치가 유지될 수 있는지 여부 등을 종합적으로 검토하여 담보 취득 여부를 결정하고 있다.

② 관련 내규 예시

③ 사례검토(불법 수직 증축된 건물의 담보 취득 가능 여부)
기존 건물에 불법으로 수직증축(예 : 기존 1층 건물 상태에서 2층 부분을 불법 증축)이 이루어진 물건에 대한 담보 취득 시 기존 건물 부분과 토지에 설정한 근저당권이 불법 수직증축 부분에도 효력을 미치는지에 대한 논란이 있다. 이는 효력이 미치는 경우에는 문제가 없으나 효력이 미치지 않는다고 볼 경우에는 경매 진행이 불가하거나 낙찰가율이 크게 하락할 수 있다.

이상 실무적으로 종종 발생하는 미등기건물에 대한 다양한 케이스를 검토해보았다. 실제 감정평가 현장에서는 상기 8가지 케이스 외에도 권리관계가 훨씬 복잡하여 전문가의 판단을 요하는 많은 사례들이 수시로 발생하고 있다. 또한, 서울에서도 종로구, 남대문시장 등과 같이 건물 신축 연도가 오래된 건축물이 다수 소재하는 지역에서는 대부분의 감정평가 의뢰 물건들이 미등기건물 이슈를 포함하고 있다.

정리해보면, ① 미등기건물의 소유권을 확인할 수 있는 경우라도 미등기건물이 소재함으로 인해 발생 가능한 토지 감액 요인을 반영하여 감정평가가 이루어져야 할 것이고 ② 은행별로 담보 취득 기준이 상이하므로 정확한 사실관계(현장조사사항)를 영업점에 안내하여 감정평가 진행 여부를 사전에 결정하는 것이 좋을 것이다. 마지막으로 ③ 조건부 감정평가는 최대한 지양하는 것이 올바른 처리방식이며, 법률적으로 법정지상권이 성립하지 않는 사례의 경우에는 그 근거를 명확히 기재해 준다면 금융권 담당자들의 담보 취득에 큰 도움이 될 것이라 확신한다.