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똑똑 부동산
궁금한 감정평가

국민의 고민을시원스레 해결하는질의응답

협회는 온·오프라인을 통해 접수되는 감정평가 관련 질문에 대해 답변드리고 있습니다.
그 답변을 공유해 국민 여러분께 도움이 되고자 합니다.
해상풍력사업에 따른 어업권 감정평가 Q&A

Q1「전기사업법」상 전기사업허가를 득한 전기사업이 토지보상법에서 정한 공익사업인 경우 협의보상(사업인정 전) 목적의 감정평가를 진행하면 「토지보상법」을 준수해야 하나요? 「토지보상법」을 준수해야 한다면, 사업시행자가 제시한 ‘별도 제시 평가조건’이 「토지보상법」 등 관련 규정과 다른 경우에도 감정평가가 가능한가요?

A1「토지보상법」에 의한 협의취득과 관련하여, 대법원은 구 「공공용지의취득및손실보상에관한특례법」에 의한 협의취득 또는 보상합의는 공공기관이 사경제주체로서 행하는 사법상의 매매 내지 사법상 계약의 성질을 가지는 것으로서, 당사자 간 합의로 같은 법 소정의 손실보상기준에 의하지 아니한 매매대금을 정할 수도 있으며, 또한 위 특례법이 정하는 기준에 따르지 않고 손실보상액에 관한 합의가 있다고 하더라도 그 합의가 착오 등을 이유로 취소되지 않는 한 유효하다고 할 것이라고 판시(대법원 1996.4.26. 선고 96다3319 판결)한 바 있습니다. 따라서 협의보상의 경우 토지보상법에서 정하는 기준에 따르지 않고 손실보상액에 관한 합의를 한 경우라면 이에 따라 합의금을 지급할 수 있을 것입니다.

다만, 감정평가사는 개별법에 감정평가 관련 기준이 규정되어 있는 경우 이에 따라 감정평가합니다. 토지보상법 시행규칙 제44조 및 제63조, 「수산업법 시행령」 별표 4에서는 어업손실액 산출방법 및 기준에 대하여 구체적으로 규정하고 있으므로 해당 사업이 토지보상법에서 정한 공익사업인 경우 관련 규정에 의거하여 감정평가하여야 할 것입니다. 따라서 감정평가액은 토지보상법에 따라 산정하되, 사업시행자와 소유자등이 별도 조건에 따라 보상하기로 합의한 경우 감정평가액을 초과하는 금액은 사업시행자의 판단하에 별도의 합의금으로 지급할 수 있을 것으로 사료됩니다.


Q2「전기사업법」상 전기사업허가를 득한 전기사업이 「토지보상법」에서 정한 공익사업이 아닌 경우에 사업시행자가 제시한 ‘별도 제시평가 조건’이 「토지보상법」 등 관련 규정과 다른 경우 감정평가가 가능한가요? ‘별도 제시평가 조건’으로 감정평가가 가능하다면 「토지보상법」 또는 「감정평가실무기준」 등 평가제규정에서 정한 보상 관련 규정 및 그 검토내용과 보상 관련 제규정에 따른 보상평가액을 병기해야 하나요?

A2 만일 대상 사업에 대해 개별법령에서 별도 감정평가기준이 규정되어 있다면 감정평가 시 이에 따라 감정평가해야 할 것이며, 그렇지 않은 경우라면 일반적인 감정평가 관련 기준에 따라 감정평가할 것입니다. 감정평가사가 감정평가를 할 때 준수하여야 할 원칙과 기준을 규정하고 있는 「감정평가에 관한 규칙」 제6조제2항 및 제3항에서는 조건부 감정평가 및 부가조건의 검토요건에 대해 규정하고 있습니다. 따라서 귀 사안의 ‘별도 제시평가 조건’이 「감정평가에 관한 규칙」 제6조제2항 및 제3항에 부합하는 경우 조건부 감정평가로 감정평가할 수 있을 것이나, 만일 감정평가 조건이 합리성, 적법성, 실현가능성을 갖추지 못한다고 판단되는 경우 조건부 감정평가를 수행할 수 없습니다.

단, 앞서 설명한 바와 같이 보상평가의 경우 감정평가사는 「토지보상법」을 적용 또는 준용하여 감정평가하므로 평가목적을 “보상”으로 특정하는 경우 「감정평가에 관한 규칙」 제6조에 따른 조건부 감정평가는 수행하기 어려울 것으로 판단됩니다. 만일 보상평가가 아닌 다른 목적의 감정평가 또는 별도의 조언이나 정보 등의 제공인 경우 “감정평가조건” 부가 가능 여부를 검토할 수 있을 것이며, 이때 의뢰인이 요청하거나 필요하다고 판단되는 경우 토지보상법이나 「감정평가 실무기준」(국토교통부고시)[800 보상평가]에 따른 보상평가액 병기를 요청할 수 있을 것으로 사료됩니다.


부분 감정평가 가능 여부 Q&A

Q3 이주자택지 예정토지에 대한 감정평가 시 의뢰인이 조성 후 예정 지적 면적 중 일부분에 대한 감정평가를 의뢰한 경우, 부분감정평가가 가능한가요? 보수기준 위반에 해당하나요?

A3 감정평가사사무소·법인이 감정평가할 때 준수해야 할 원칙과 기준을 규정하는 「감정평가에 관한 규칙」 제7조에 따르면 감정평가는 대상물건마다 개별로 함이 원칙이며, 다만 특정한 경우 일괄감정평가 및 구분감정평가, 부분감정평가를 예외적으로 할 수 있습니다. 이 중 부분감정평가란 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에 그 부분에 대하여 감정평가하는 것으로, 예를 들어 토지의 보상평가 시 1개 필지의 일부만이 편입되어 그 편입부분만을 평가하는 경우 또는 토지·건물 일체로 구성된 복합부동산 상태에서 토지만의 가액을 구하는 경우가 이에 해당할 수 있습니다. 부분감정평가를 원칙적으로 금지하는 취지는 감정평가란 대상물건 전체의 개별적 조건을 반영하여 가치를 산정하는 것이므로 특별한 사유 없이 대상물건의 일부만을 감정평가하는 것은 대상물건 전체의 개별적 조건이 제대로 반영되지 않아 감정평가액의 왜곡이 발생할 수 있기 때문입니다.

따라서 귀 질의사항과 같이 조성 예정 토지의 일부만을 감정평가하는 경우는 「감정평가에 관한 규칙」 제7조제1항의 개별물건원칙의 예외에 해당한다고 볼 수 없으므로 전체 대상토지를 기준으로 감정평가하여야 할 것으로 판단됩니다. 또한, 관계 법령에서 부분감정평가를 허용하고 있지 않음에도 개별토지의 단위면적당 가격을 감정평가하는 행위는 「감정평가에 관한 규칙」 및 「감정평가업자의 보수에 관한 기준」 위반에 해당할 것으로 사료됩니다.


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