Q1 별도의 지료가 없는 지상권에 대한 경매 목적의 감정평가방법은 무엇인가요?

A1 지상권의 감정평가와 관련하여 「감정평가에 관한 규칙」 및 「감정평가 실무기준」상 별도의 규정은 없습니다. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」(이하 토지보상법 시행규칙) 제28조에서는 토지에 관한 소유권 외의 권리에 대하여 당해 권리의 종류, 존속기간 및 기대이익 등을 종합적으로 고려하여 평가하며, 거래사례비교법에 의하여 평가함을 원칙으로 하되 일반적으로 양도성이 없는 경우에는 당해 권리의 유무에 따른 토지의 가격 차액 또는 권리설정계약을 기준으로 평가하도록 규정하고 있습니다. 「감정평가 실무기준」[810-6.3.2]에서는 ‘토지에 관한 소유권 외의 권리’의 보상평가와 관련해 더 구체적으로 규정하고 있으며, 이에 따르면 양도성이 없는 토지에 관한 소유권 외의 권리는 ① 해당 권리의 유무에 따른 토지가액의 차이로 감정평가하는 방법, ② 권리설정계약을 기준으로 감정평가하는 방법, ③ 해당 권리를 통하여 획득할 수 있는 장래 기대이익의 현재가치로 감정평가하는 방법으로 감정평가할 수 있습니다. 따라서 지상권의 감정평가 시 해당 규정을 유추·적용할 수 있을 것으로 사료됩니다.

「감정평가 실무기준 해설서」에서는 지상권의 가치를 구하는 산식을 아래와 같이 소개하고 있습니다. 이는 상기 「감정평가 실무기준」[810-6.3.2]에서 소개하고 있는 ③번 방법의 일환일 것입니다.

인근 유사지역 내 지상권에 대한 거래사례가 존재하지 않아 거래사례비교법에 의한 감정평가가 곤란한 것으로 판단되는 경우, 토지보상법 시행규칙 제28조 내용을 준용하여 해당 권리의 유무에 따른 토지의 가격 차액 또는 권리설정계약을 기준으로 평가할 수 있을 것입니다. 따라서 해당 권리의 유무에 따른 토지가액의 차이로 감정평가하여 지상권이 설정되지 않은 상태의 토지가액에서 지상권이 설정된 토지의 토지가액을 차감하여 산정하거나, 해당 권리를 통하여 획득할 수 있는 장래 기대이익의 현재가치로 감정평가할 수 있을 것입니다. 다만, 지상권의 가치를 구하는 여러 방법 중 해당 감정평가 사안에 적용 가능한 감정평가방법의 결정, 해당 지상권이 토지에 미치는 제한 정도에 대한 적정비율 등은 담당 감정평가사가 판단·결정할 사항입니다.

Q2 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 토지보상법)에 따라 감정평가 시 도시계획시설(학교)에 대해 공법상 제한을 반영하나요?

A2 공익사업에 필요한 토지 등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용함에 따른 손실의 보상에 관하여 규정하고 있는 토지보상법 시행규칙 제23조제1항에 따르면 공법상 제한을 받는 토지에 대하여는 제한받는 상태대로 평가하나, 그 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우에는 제한이 없는 상태를 상정하여 평가합니다.

‘당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우’의 해석과 관련하여 대법원 판례에서는 “공법상 제한을 받는 수용대상 토지의 보상액을 산정함에 있어서는 그 공법상의 제한이 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우는 물론 당초의 목적사업과 다른 목적의 공공사업에 편입 수용되는 경우에도 그 제한을 받지 아니하는 상태대로 평가하여야 할 것입니다. ‘당해 사업을 직접 목적으로 공법상 제한이 가해진 경우’를 확장해석하는 이유가 사업 변경 내지 고의적인 사전제한 등으로 인한 토지소유자의 불이익을 방지하기 위한 것이라는 점을 비추어 볼 때 수용대상 토지의 보상액 평가 시 고려대상에서 배제하여야 할 당해 공공사업과 다른 목적의 공공사업으로 인한 공법상 제한의 범위는 그 제한이 구체적인 사업의 시행을 필요로 하는 것에 한정된다고 할 것이다”라고 하였습니다.

이에 따라 토지에 대한 보상평가 시 해당 토지의 공법상 제한을 일반적 계획제한과 개별적 계획제한으로 구분하여 적용하고 있습니다. 일반적 계획제한이란 제한 그 자체로 목적이 완성되고 구체적인 사업의 시행이 필요하지 아니한 제한입니다. 일반적 계획제한은 그 제한을 받는 상태를 기준으로 감정평가합니다. 개별적 계획제한이란 그 제한이 구체적인 사업의 시행이 필요한 제한으로서 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 가하여진 것인지 여부에 불문하고 그 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 감정평가합니다. 개별적 계획제한의 대표적인 예로는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에서 정한 도시·군계획시설이 있습니다. 따라서 도시계획시설(학교)은 토지보상법에 의한 감정평가 시 개별적 계획제한으로 보아 이를 반영하지 않고 감정평가함이 타당할 것입니다.

또한, 「공유재산 및 물품 관리법」(이하 공유재산법) 제19조제1항에 따르면 행정재산은 대부·매각·교환·양여·신탁 또는 대물변제하거나 출자의 목적으로 하지 못하며, 이에 사권을 설정하지 못합니다. 다만, 행정재산이 사실상 행정 목적으로 사용되지 않게 된 경우 등 공유재산법 시행령 제8조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 재산의 일부 또는 전부에 대하여 그 용도를 변경하거나 폐지할 수 있을 것이며 이를 통해 용도 폐지된 공유재산은 일반재산으로 분류되어 시가(時價)를 고려하여 처분할 수 있을 것입니다(공유재산법 제30조). 따라서 공유재산으로 분류되는 해당 학교 부지를 처분하기 위하여는 일반재산으로 용도 폐지하여야 하므로 현황 ‘학교’로서의 용도를 별도로 고려할 수는 없을 것으로 사료됩니다.