Q1-1 토지보상평가 시 가격시점 이후의 보상선례와 거래사례가 적용될 수 있나요?

A1-1「감정평가 실무기준」 [810-5.6.6] 제4항에서는 공시지가기준법에 따른 토지 보상평가 시 그 밖의 요인 보정과 관련하여 참작할 수 있는 거래사례나 보상사례(이하 “거래사례등”이라 한다)의 요건에 대해 규정하고 있으며, 그중 제4호에서는 [810-5.6.3]에 따른 적용공시지가의 선택기준에 적합할 것을 규정하고 있습니다. 이에 따르면 거래사례등으로 선정할 수 있는 사례는 ⅰ) 사업인정 전의 협의에 의한 취득의 경우에는 해당 토지의 기준시점 이전의 것, ⅱ) 사업인정 후의 취득의 경우에는 사업인정고시일 이전의 것, ⅲ) 해당 공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시됨에 따라 취득하여야 할 토지의 가치가 변동되었다고 인정되는 경우에는 해당 공고일 또는 고시일 이전의 것으로 합니다. 다만 해당 공익사업의 시행에 따른 가치의 변동이 반영되어 있지 않는다고 인정되는 사례의 경우에는 시간적 요건은 적용하지 않을 수 있습니다.

가격시점 이후의 인접한 보상사례를 채택하여 기타요인을 보정할 수 있는지 여부에 대하여 국토교통부에서는 당해 공익사업에 관한 사업인정이나 당해 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 이후의 보상사례에 개발이익이 포함된 경우에는 이를 참작하지 않는 것이 타당하다고 유권해석한 바 있습니다(토관 58342-610 참조, 2003.04.30). 따라서 가격시점 이후의 거래사례 등을 적용하는 것은 적정하지 않을 것으로 사료됩니다.

Q1-2 개발지연으로 인한 피해 보상이 가능한가요?

A1-2 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라 한다)은 공익사업에 필요한 토지 등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용함에 따른 손실의 보상에 관한 사항을 규정하고 있으며, 보상평가를 의뢰받은 감정평가법인등은 토지보상법에 따라 감정평가하여야 합니다. 또한, 토지보상법에 손실보상 대상으로 명시되지 않은 물건에 대하여 이 법에 근거하여 보상할 수 없을 것으로 판단됩니다. 따라서 토지보상법에 별도로 규정되지 않은 개발지연에 대한 피해보상금에 대하여 보상평가액에 임의로 가산할 수는 없을 것이며, 구체적인 피해보상 가능 여부는 사업시행자가 결정할 사항입니다.

Q1-3 당해 사업이 아닌 주변 개발로 인한 지가 상승분을 참작할 수 있나요?

A1-3 토지보상평가 시 해당 공익사업으로 인한 가치의 증감분은 배제하여 감정평가하나 해당 공익사업과 관계없는 다른 공익사업의 시행으로 인한 가치의 변동 및 자연적인 지가변동분은 포함하여 감정평가합니다. 따라서 주변 개발로 인한 정상적인 지가 상승분은 참작하여야 할 것으로 사료됩니다.

Q2-1 공익사업 시행에 따라 편입되는 공장부지 중 제조 및 가공부지는 편입대상에서 제외되나 건조장부지가 편입되는 바, 토지소유자가 남쪽 건조장 잔여지의 면적 협소를 사유로 공장운영이 불가능하여 다른 지역으로 공장이전에 따른 보상금을 요구하는 경우 공장시설(공장건물, 제조시설, 참고 등)에 대한 지장물과 영업손실에 대한 보상이 가능한가요?

A2-1 토지보상법 시행규칙 제59조에 따르면 공익사업시행지구 밖의 대지(조성된 대지를 말한다)·건축물·분묘 또는 농지(계획적으로 조성된 유실수단지 및 죽림단지를 포함한다)를 공익사업시행지구에 편입되는 것으로 보아 보상하기 위하여는 해당 대지·건축물·분묘 또는 농지가 산지나 하천 등에 둘러싸여 교통이 두절되거나 경작이 불가능하게 된 경우여야 합니다. 또한, 같은 법 시행규칙 제60조에 따르면 소유농지의 대부분이 공익사업시행지구에 편입됨으로써 건축물(건축물의 대지 및 잔여농지를 포함한다)만이 공익사업시행지구 밖에 남게되는 경우로서 이를 공익사업시행지구에 편입되는 것으로 보아 보상하기 위하여는 그 건축물의 매매가 불가능하고 이주가 부득이하여야 합니다. 이때 매매가 불가능하다 함은 공익사업이 시행되지 않았다면 받을 수 있는 가격으로 매매가 불가능한 경우를 포함합니다(“2021 중앙토지수용위원회 토지수용 업무편람 발췌본” 참조). 같은 법 시행규칙 제62조에 따르면 공익사업시행지구 밖에 있는 공작물 등을 공익사업시행지구에 편입되는 것으로 보아 보상하기 위하여는 공익사업의 시행으로 인하여 그 본래의 기능을 다할 수 없게 되는 경우여야 합니다.

위 사항 중 귀 질의대상은 공장부지 및 지상 건축물등으로 토지보상법 시행규칙 제59조를 적용하여 보상여부를 판단하여야 할 것으로 보이며, 위치도 및 지형도면 등을 확인한 결과 해당 토지의 교통이 두절되거나 경작이 불가능하게 된 경우로 보기 어려운 것으로 사료되나, 구체적인 보상대상 가능 여부는 사업시행자가 판단·결정할 사항입니다.

Q2-2 공장시설에 대한 지장물 보상이 불가할 경우 영업손실 및 영업규모의 축소(추가 건조장부지 확보 및 건조장 규모 축소)에 따른 영업손실보상 요구 시 보상이 가능한가요?

A2-2 토지보상법 시행규칙 제47조제3항의 잔여 영업시설 손실보상 요건에 대하여 대법원은 “공익사업에 영업시설의 일부가 편입됨으로 인하여 잔여시설에 그 시설을 새로이 설치하거나 잔여시설을 보수하지 않고는 그 영업을 계속할 수 없는 경우”란 잔여 영업시설에 시설을 새로이 설치하거나 잔여 영업시설을 보수하지 않고는 그 영업이 전부 불가능하거나 곤란하게 되는 경우만을 의미하는 것이 아니라, 공익사업에 영업시설 일부가 편입됨으로써 잔여 영업시설의 운영에 일정한 지장이 초래되고, 이에 따라 종전처럼 정상적인 영업을 계속하기 위해서는 잔여 영업시설에 시설을 새로 설치하거나 잔여 영업시설을 보수할 필요가 있는 경우도 포함된다고 해석함이 타당하다고 판시(대법원 2018.7.20. 선고 2015두4044)한 바 있습니다.

또한, 중앙토지수용위원회 재결례에 따르면 공익사업으로 일단의 건축물 또는 공작물 중에서 주된 시설인 축사(5개동) 및 사료공급기 2기 등이 편입되고, 부대시설인 톱밥 발효시설장 및 퇴비사, 분뇨처리장이 편입토지와 연접한 사업지구 밖에 남게 된 경우 부대시설(퇴비사, 톱밥발효장, 분뇨처리시설)만으로는 종래의 목적인 축산업을 계속 영위하기는 불가능하다고 판단한 바 있습니다.

영업시설의 판단 범위에 대하여 별도의 기준이 제시되어 있지 않으나 영업장 중 주차장 일부가 편입된 경우, 주차장은 일반영업에 있어서도 주요 시설에 해당하나 특히 관광지의 동종 영업의 경우는 대중교통 등을 통한 접근이 어렵고 통상 자가용 차량 등을 이용한 접근만이 가능하기 때문에 주차장 및 축사의 재설치 및 보수에 소요되는 기간 동안의 영업손실을 보상함이 타당한 것으로 판단한 재결례가 있다. 또 중고 자동차 매매 전시공간이 축소된 경우 영업규모의 축소로 영업이익의 감소를 초래하였다면 이에 대한 보상이 필요하다고 한 유권해석(토지정책과-3060, 2010.06.09.)이 있습니다.

따라서 공익사업에 영업시설 일부가 편입되어 영업규모가 축소되거나 일정기간 휴업이 불가피하여 손실이 발생한다면 그 손실을 보상하여야 할 것이나, 해당 영업시설 간 관계 및 동일사업 여부 및 영업손실보상 대상 여부 등 개별적인 사항에 대하여는 영업시설의 성격 및 사실관계 등을 사업시행자가 종합적으로 조사·검토하여 판단할 사항입니다.