인류의 긴 역사 속에서 자본주의는 260년 전 시작되었다. 자본주의는 시민혁명으로 절대 왕정이 무너지고 사람들이 자유롭게 경제활동을 할 수 있게 된 것과 큰 관계가 있다. 또한, 산업혁명으로 획기적인 기술혁신이 일어나 자본주의가 확립되었다.

프랑스의 경제학자 토마 피케티(Thomas Piketty)는 저서 「21세기의 자본(2013)」에서 “자본수익률(r)은 경제성장률(g)보다 크기 때문에 자본주의에서 나타나는 부의 불평등을 해결하지 않으면 그 격차는 벌어진다.”, “불평등의 해소를 위해서는 누진과세 도입이 필요하다.”고 주장했다. 또한 “자산(자본)에 의해 얻는 부와 자산운용으로 얻는 부는 노동으로 얻는 부보다 성장이 빠르다.”고 했다. 따라서 부유한 사람(유주택자 등)은 더 부유해지고, 상대적으로 노동을 통해 부를 얻는 사람은 언제까지나 부유할 수 없다고 봤다. 또한, 부유층의 자산은 자녀에게 상속되고, 그 자녀가 자산운용을 통해 부를 계속 얻게 되니 이로 인한 경제적 격차가 확대되어 장기적으로 ‘중산층이 소멸할 것’으로 내다봤다. 이에 따라 민주주의로 자본주의를 제압할 것을 제안하며, 마르크스 이래 자본주의는 제대로 제어하지 않으면 폭주할 수 있다고 말했다.

‘민주주의’, ‘자본주의’, ‘불평등 사회’ 등과 부동산의 관계는 주택문제를 통해 드러나고 있다. 주택문제가 ‘불평등 사회’와 결합해 있다는 점에서, 우리나라의 부동산 이야기를 논해 보고자 한다. 높은 자본수익률(r)이 부의 불평등을 초래한다는 전제에서 두 가지 예를 들어 보겠다.

첫째, 자본수익률이 경제성장률보다 크다(r>g)의 부등식을 경제적 불평등과 주택에 대입해 고찰해 보자. 우리나라의 국민이 모두 주택을 갖고 있다는 가정하에 어떤 사회인가를 생각해 보았다. 전세, 월세 걱정 없이 편안하게 살 수 있는 주택이 확보되면 최소한 불평등이 적은 사회라고 생각할 수 있다. 주택의 보유 여부가 불평등의 척도가 된다는 것이다. 주택을 보유하지 않더라도 전 국민이 국가로부터 주택을 배정받으면 어떠할지 생각해 본 적이 있다. 그렇게 된다면 모든 국민은 평등하다고 볼 수 있을까? 이는 사회주의에서나 있을 수 있는 일이다.

또한, 자본주의 사회에서 많은 국민이 주택을 보유할수록 자가보유율이 높아지는 것으로 불평등 사회에서 멀어진다고 생각한다. 전 국민이 자본을 가지게 되면 경제성장(g)은 침체해도 불평등은 확대되지 않는다고 생각할 수 있다.

우리나라의 주택보급률은 오래전 100%를 넘었다. 다만 전체 주택 1,763만 호(2018년 통계 기준) 중 개인이 소유한 주택은 1,532만 호로 86.9%를 차지하고 있으며, 개인 소유의 주택은 전년(2017년)보다 35만 호 증가했다. 주택을 소유한 개인은 1,401만 명으로 전년보다 34만 명 증가했다. 주택소유자 1,401만 명이 소유한 주택 수는 1,532만 호로 주택을 소유한 사람이 평균 1.09호를 소유하는 격이다. 일반 가구 1,998만 가구 중 주택을 소유한 가구는 1,123만 가구로 전년 대비 2.1% 증가했고, 무주택 가구는 875만 가구로 0.8% 증가했다. 일반 가구의 주택보유율은 56.2%로 전년 대비 0.3%P 증가했다. 일반적으로 부동산(주택) 시장의 안정·상승 시기에는 주택(자본) 소유가 증가한다. 오히려 주택가격 상승(고점)에 의한 금융규제 등으로 주택보유율은 낮아지므로 이로 인해 불평등이 높아지고 그 격차는 벌어지고 있다고 볼 수 있다.

둘째, 자본수익률이 경제성장률보다 크다(r>g)는 부등식을 소유가치(유주택)와 사용가치(전·월세)로 고찰해 보자. 주택을 마련한다는 것은 좀처럼 쉽지 않다. 부모의 도움 없이는 주택 장만이 어려운 것이 현실이다. 그래서 주택을 소유하기보다 전·월세로 전환하는 게 필요하다. 하지만 r>g의 부등식에서는 자본가(유주택)는 자기 이익을 지키고 무주택자의 이익을 지키지 않는다. 오히려 유주택자(임대인)는 재산세, 금융비용 등의 지출비용에서 자신이 손해를 보면서까지 임대하려는 사람은 없을 것이다. 결과적으로 유주택자의 자본수익률(r)은 임차인이 일정 부분 부담하고 있다. 자산 누진과세(재산세, 종부세 등)를 강화해도 사실 자본가는 회수 수단을 갖고 있으므로 전세금을 올리거나 월세로 전환할 수 있다.

이처럼 주택 소유 비율이 낮을수록 자본가에 대한 과세를 엄격하게 해도 불평등 격차가 벌어질 수 있다. 따라서 소유가치가 사용가치보다 크다는 것이다. 애초에 소유가치와 사용가치는 비교되지 않으며, 가장 좋은 결론은 사용가치를 먼저 인지하고 소유하는 것이다. 반대로 최악은 사용가치가 없는 저렴한 주택을 소유하는, 사용가치를 모르고 소유하는 경우다. 하지만 이 경우 리노베이션 후 사용가치를 높이는 방법이 있다. 자신이 알고 있는 주택의 사용가치를 모두 알 수 있도록 한다면 틀림없이 자본가치는 올라갈 것이다.

또한 주택소유자(임대인)의 상징적인 자본수익률(r)이 5%이며, 경제성장률(g)이 1%로 자본가치가 두 배가 될 때까지의 기간은 각각 14년 3개월과 69년 8개월이다. 주택소유자는 14년이 지나면 완전히 자본을 회수하므로 시간이 지날수록 자본수익률은 오르게 된다. 반면에 전세임차인의 경우는 주택가치 대비 전세금이 클수록 주택소유자(임대인)보다 유리하다. 다만, 월세(인)의 경우는 그렇지 않다. 더욱이 감가상각한 가치로 따지면 유주택자는 불리해져 월세 주택으로의 전환을 선호할 것이다. 결과적으로 전세 시장보다 월세 시장이 살아나는 걸 반기는 사람은 자본가다. 우리나라 전세제도는 세계 어느 나라에서도 찾아볼 수 없는 임대제도로 전세금이 안정된 시장이라면 임차인에게 좋은 제도라고 할 수 있다.

현재 우리나라에서는 부동산 시장과 관련된 각종 규제와 다수의 정책이 나오고 있다. 하지만 이러한 정부의 노력이 서민(임차인)에게 혼란을 주고 불평등 격차를 심화시키고 있는 것은 아닌지 살펴봐야 한다.

필자는 다주택자 대상의 추가규제, 단기간 보유한 주택의 양도차익자에 대한 과세, 추가 주택 취득자에 대한 취득세율 인상 등을 무리한 정책이라 생각한다. 고가주택 소유자의 종부세율을 최고 6%로 적용한 것 또한 마찬가지다. 정부가 보유세를 점진적으로 인상해 선진국 수준으로 간다면 다주택자 역시 매도 시기를 예측할 수 있을 것이다. 단기간에 세금을 중 부과하면 개인은 예측 불가능한 문제를 들어 형평성에 문제를 제기할 수 있다. 종부세도 외국에서는 찾아볼 수 없는 세금이다. 우리나라에서만 고가주택에 한하여 추가 과세한다. 선진국은 재산세, 종부세를 합쳐서 보유세라고 한다. 물론 우리나라의 보유세 실효세율이 일부 선진국보다 낮은 수준이다. 그러나 단기간에 세율을 인상하지는 않는다.

피케티에 따르면 자본주의에서 부의 불평등 문제는 해결하지 않으면 그 격차가 커진다. 하지만 그 문제를 해결하기 위해 시장에 여러 규제와 억제 수단이 과도하게 개입되거나 단기간에 정책을 펼치는 경우 개인은 혼란과 불평등함을 느낄 수 있다. 물론 시장을 자율적 기능에만 맡긴다고 하여, 항상 효율적인 자원 배분이 이뤄지는 것은 아니다. 하지만 정부의 개입으로 시장의 구조(가격 등)가 혼란을 겪고, 유/무주택자의 경제적 선택행위가 왜곡되고, 개인이 불공평함을 느낀다면, 임대제도가 변화해도 국민은 정책의 효과성에 대해 큰 의문을 제기할 수 있다.