본문영역

지식 나누기
궁금한 감정평가
Q A 온오프라인을 통해 접수되는 국민들의 다양한 질문을 한국감정평가사협회에서 답변하고 있습니다.
그에 대한 답변을 해 국민에게 도움이 되고자 합니다.
질의사항

. 토지보상법에는 4개월을 초과하는 휴업기간 보상은 영업시설의 규모 및 고도의 정밀성 요구 등 객관적으로 인정되는 경우로 한정하고 있는바, 피보상 양계축사의 4개월을 초과하는 휴업 보상 요구에 대해 이를 객관적으로 검정하기 위한 소명자료는 무엇인지 및 양계설비(케이지) 전문업체의 견적(설치기간 포함)이 객관적으로 휴업기간을 인정할 수 있는 소명자료로 볼 수 있는지
. 영업의 휴업 보상과 관련하여 4개월을 초과하는 휴업 보상의 경우 실제 휴업의 기간으로 하도록 규정하고 있는바, 이 경우 보상금액 산정 시 휴업 보상기간의 산정이 가능한지, 가능하다면 어떤 기준으로 휴업기간을 인정하여야 하는지

회신내용

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」(이하 “토지보상법 시행규칙”이라 한다) 제49조제1항은 같은 항 각 호의 규정을 제외하고는 같은 규칙 제45조부터 제47조까지를 준용하도록 규정하고 있고, 제47조제2항은 공익사업의 시행으로 인하여 영업장소를 이전하여야 하는 경우의 영업손실의 감정평가 시 휴업기간과 관련하여 4개월 이내로 하되, 영업시설의 규모가 크거나 이전에 고도의 정밀성을 요구하는 등 당해 영업의 고유한 특수성으로 인하여 4개월 이내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우 등 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 실제 휴업기간(2년을 초과할 수 없음)을 휴업기간으로 하도록 규정하고 있습니다.

또한 「감정평가 실무기준」(국토교통부 고시) [840-6.3]에서는 영업장소를 이전하는 경우의 휴업기간과 관련하여 아래와 같이 규정하고 있습니다.

840 영업손실의 보상평가
6 영업의 휴업 등에 대한 손실의 감정평가
6.3 휴업기간 및 보수기간 등
① 영업장소를 이전하는 경우의 휴업기간은 사업시행자로부터 제시가 있을 때에는 이를 기준으로 하고, 제시가 없을 때에는 4개월 이내로 한다. 다만 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 실제 휴업기간으로 하되 2년을 초과할 수 없다.
1. 해당 공익사업을 위한 영업의 금지 또는 제한으로 인하여 4개월 이상의 기간 동안 영업을 할 수 없는 경우
2. 영업시설의 규모가 크거나 이전에 고도의 정밀성을 요구하는 등 당해 영업의 고유한 특수성으로 인하여 4개월 이내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우
② 제1항 단서에 따른 휴업기간은 사업시행자의 제시에 의하며, 감정평가서에 그 내용을 기재한다.
③ ( 생 략 )

구 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 시행규칙 제25조제2항의 규정 취지에 관해 대법원은 “구 공특법 시행규칙 제25조 제2항은 영업장소의 이전으로 인한 휴업기간은 특별한 경우를 제외하고는 3월 이내로 한다고 규정하고 있는바, 이는 피수용자 개개인의 구구한 현실적인 이전계획에 맞추어 휴업기간을 평가하는 경우 그 자의에 좌우되기 쉬워 평가의 공정성을 유지하기가 어려운 점에 비추어 통상 필요한 이전기간으로 누구든지 수긍할 수 있는 것으로 보이는 3월의 기준을 정하여 통상의 경우에는 이 기준에서 정한 3월의 기간 내에서 휴업기간을 정하도록 하되, 3월 이상이 소요될 것으로 누구든지 수긍할 수 있는 특별한 경우임이 입증된 경우에는 그 입증된 기간을 휴업기간으로 정할 수 있도록 하는 취지라 할 것이다”라고 판시(대법원 2005. 9. 15. 선고 2004두14649 판결)한 바 있습니다.

상기 내용을 종합해볼 때, 4개월 이내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우에 해당하는지 및 사안의 양계설비(케이지) 전문업체의 견적을 근거로 객관적으로 인정되는 경우에 해당한다고 볼 수 있는지는 일률적으로 판단할 수 없으며, 해당 영업의 특수성 등 구체적인 사실관계, 해당 영업시설의 이전에 관한 전문기관 소견의 합리성 및 신뢰성, 동종 또는 유사 영업의 이전사례 등을 종합적으로 고려하여 사업시행자가 판단ㆍ결정하여야 할 것입니다.
아울러, 실제 휴업기간 역시 일률적으로 판단할 수 없으나, 기존 영업장소에서 새로운 영업장소로 직접 이전이 가능한 경우에는 ⅰ)기존 영업장소에서 영업시설 등의 이전을 위해 소요되는 기간, ⅱ)시설 등의 이전에 소요되는 기간 및 ⅲ)새로운 영업장소에서 영업의 재개를 위해 소요되는 기간 등을 고려할 수 있을 것이고, 기존 영업장소에서 새로운 영업장소로 직접 이전이 불가하여 기존 영업장소에서 휴업을 하고 새로운 영업장소를 조성해야 하는 경우에는 상기 요소에 새로운 영업장소의 조성으로 인한 휴업기간(다만 사업시행자가 허용하는 이전개시시점 이전에 시행할 수 있다고 판단되는 기간은 제외 가능)을 추가로 고려할 수 있을 것으로 판단됩니다.

붙임
대법원 판례 1부.(생략)
Q A 온오프라인을 통해 접수되는 국민들의 다양한 질문을 한국감정평가사협회에서 답변하고 있습니다.
그에 대한 답변을 해 국민에게 도움이 되고자 합니다.
질의사항

대상토지는 민사소송(원고 : 재건축정비조합, 피고 : 개인)에서 주택재건축정비사업 내 지목 ‘도로’, 현황 ‘도로’ 및 사업 공사 중에도 ‘도로’, 향후 해당 사업 정비계획에 의하여 ‘도시계획시설(도로)’이고, 사업 후 정비기반시설(도로)로서 관리청에 무상귀속 예정인 토지인데, 이 경우 대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결과 같이 개발이익을 포함하여 인근 대지의 시가를 기준으로 감정평가하는 경우에 포함되는지

회신내용

「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 한다) 제64조는 재건축사업에서의 매도청구 절차 등에 대해 규정하고 있고, 같은 법 제73조는 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치로써 매도청구소송에 대해 규정하고 있으며, 「감정평가 실무기준」 [730-3.4]는 매도청구에 따른 감정평가방법에 대해 규정하고 있습니다.
도시정비법에 의한 주택재건축사업의 시행자가 토지 현황이 인근 주민의 통행에 제공된 도로 등인 토지에 대해 매도청구권을 행사한 경우의 시가에 대해 대법원은 “이 사건 각 토지의 현황이 도로일지라도 주택재건축사업이 추진되면 공동주택 부지의 일부가 되는 이상 그 시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지의 시가와 기본적으로 동일하게 평가하되, 다만 이 사건 각 토지의 형태, 주요 간선도로와의 접근성, 획지조건 등 개별요인들을 고려하여 감액평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당하다”라고 판시(대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결*)한 바 있습니다.

상기 내용을 종합해볼 때, 주택재건축사업에서 매도청구에 따른 감정평가는 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익을 반영하여야 할 것입니다. 개발이익은 해당 사업의 시행이나 토지이용계획의 변경 등에 따른 지가의 변동을 의미하는 것으로서 해당 사업 전체로 측정되는 것이지 개별 필지 차원에서 측정될 수는 없을 것입니다.
또한 주택재건축사업은 관리처분계획에 따라 주택, 부대시설ㆍ복리시설 및 오피스텔을 건설하여 공급하는 방법으로 시행되는 사업으로 정비구역의 지정권자는 정비구역의 진입로 설치를 위하여 필요한 경우에는 진입로 지역을 정비구역으로 지정할 수 있는 점(도시정비법 제8조제3항, 제23조제3항), 해당 정비사업의 시행을 직접 목적으로 하여 설정된 도시ㆍ군관리계획 등의 공법상 제한이 매도청구대상 토지의 정당한 시가에 영향을 준다고 보게 되면 매도청구의 본질에 대해 “재건축사업의 원활한 진행을 위하여 같은 법이 재건축 불참자의 의사에 반하여 그 재산권을 박탈할 수 있도록 특별히 규정한 것으로서, 그 실질이 헌법 제23조 제3항의 공용수용과 같다”고 본 대법원 판결(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549,21556,21563 판결 등) 및 헌법재판소 결정(헌법재판소 2006. 7. 27. 선고 2003헌바18 결정, 헌법재판소 2011. 11. 24. 선고 2010헌가95 결정 등)에 반하는 점 등도 참작할 필요가 있습니다.
따라서 대상토지의 현황이 도로이고 해당 사업의 계획에 따른 공법상 제한도 도시계획시설(도로)인 경우에도 상기 대법원 판례가 적용될 수 있을 것으로 사료됩니다.

* 원심판결(서울고등법원 2014. 5. 8. 선고 2013나47806 판결)의 원고측 주장을 보면 “이 사건 재건축사업에 대한 토지이용계획도에 따르면, 이 사건 각 토지들이 재건축 후 경관녹지 내지 도로로 사용될 예정”이라고 주장하고 있는바, 사안과 유사한 토지임을 알 수 있습니다.
붙임
1. 대법원 판례 1부.(생략)
2. 헌법재판소 결정 1부.(생략)
COPYRIGHT© KAPA ALL RIGHTS RESERVED.