질의배경

- 영농성토 : ′15~′18년까지 개인소유 47필지가 영농성토(답→전) 목적의 대규모 개발행위허가를 받아 토지의 분할·합병 없이 영농 성토 준공

- 개발행위허가조건 : 사업시행으로 주변지역 피해 및 민원사항에 대하여 수허가자가 책임지고 해결

- 우수처리 : 주변토지 피해방지를 위해 인접토지 내부 및 경계부분에 인공적인 우수 배수로(토사측구) 신설 및 기존 배수로 재정비

- 배수로 상황 : 상시적으로 물이 흐르지 않고 메마르거나 물이 고여있고 우천 시 배수목적으로 사용되며 영농성토 부지 이외 기존 배수로에서 하천까지 흘러가는 배수로가 연결된 상태(법면보호공까지 감안 시 배수로 깊이는 최대 약 3m로 형질변경은 용이하지 않음)

질의사항

가. 보상 관련 감정평가 시 개발행위허가 과정에서 설치된 우수 배수로(토사측구)의 현황지목을 무엇으로 정해야 하는지 1설 : 개설 당시 토지소유자가 자기토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 구거로 결정(인근토지 감정평가액의 1/3 이내 평가)
2설 : 평시 지속적으로 물이 흐르지 않으며 주변 농경지 침수를 예방 및 토사 유출 피해를 방지하기 위하여 개설된 우수 배수로이므로 주용도 공부지목인 전으로 결정

나. 보상평가 시 현황판단을 구거로 할 경우 및 전으로 결정하는 경우 배수로 및 법면보호공의 감가요인은 각각 어떻게 반영하는지

회신내용

1. 질의사항 “가”에 대하여
「공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률 시행령」(이하 “공간정보관리법 시행령”이라 한다) 제58조제1호와 제18호는 지목 구분 기준으로서 전과 구거의 기준에 관해 규정하고 있고, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」(이하 “토지보상법 시행규칙”이라 한다) 제26조제3항은 “구거부지에 대하여는 인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내로 평가한다. 다만, 용수를 위한 도수로부지(개설당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도수로부지를 제외한다)에 대하여는 제22조의 규정에 의하여 평가한다.”고 규정하고 있으며, 「감정평가 실무기준」 [810-6.2.6]에서는 구거부지의 감정평가방법에 대해 규정하고 있습니다.

한편, 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항제4호는 건축물의 건축을 수반하지 않는 토지의 형질변경으로서 영농을 위한 경우 등에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 「농지법 시행령」 제3조의2는 농지개량의 범위에 해당하는 행위를 각 호로 열거하면서 인근 농지의 관개ㆍ배수ㆍ통풍 및 농작업에 영향을 미치지 않는 것을 말한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제4조의2는 이와 관련한 객토, 성토, 및 절토의 기준을 규정하고 있습니다.

사안의 우수 배수로(토사측구)는 개발제한구역 내의 토지로서 영농성토를 위한 행위허가과정에서 인근 농지의 농업경영에 피해를 주지 않기 위한 기준을 충족하기 위한 우수처리 또는 배수계획의 일환으로 설치한 것이며, 행위허가에 부가된 필수적 조건으로 개설된 구거이므로 사실상 다른 용도로의 전용이 불가능하다고 할 것입니다. 따라서 해당 토지의 현실적인 이용상황은 공간정보관리법 시행령 제58조제1호의 전이라고 볼 수 없고 현재의 이용상황이 일시적이라고도 볼 수 없다고 사료됩니다.

또한 공간정보관리법 시행령 제58조의제18호는 개설목적(용수 또는 배수)을 기준으로 구거에 해당하는지 여부를 판단하고 있을 뿐 지속적으로 물이 흐를 것을 기준으로 하고 있지 않으므로 평시 지속적으로 물이 흐르지 않는다고 하여 구거부지가 아니라고 볼 수는 없다고 사료됩니다.

아울러, 토지보상법 시행규칙 제26조제3항 단서는 용수를 위한 도수로부지의 경우 같은 규칙 제22조를 적용하도록 하고 있고 이 경우에도 개설당시 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도수로부지는 제외하도록 규정하고 있는바, 사안의 우수 배수로(토사측구)는 배수목적으로 설치하였고 토지소유자가 자기토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 것이므로 토지보상법 시행규칙 제26조제3항 단서에 해당하지 않는다고 사료되나, 감정평가 시 대상토지에 대한 현황판단은 사업시행자가 해당 감정평가업자에게 제시하여야할 사항인바, 관련 법령 및 구체적 사실관계 등(배수ㆍ우수 처리의 효율성 증대를 위해 필수적으로 요구되는 범위의 배수로 수준을 초과하여 추가로 배수로를 설치한 경우 등 토지소유자가 언제든지 다른 용도로 전환이 가능하고 토지소유권을 행사하여 타인의 사용을 금지시킬 수 있는지 여부, 행위허가조건의 세부내역 등)을 종합적으로 고려하여 사업시행자가 판단ㆍ결정하여야할 사항이라고 사료됩니다.

2. 질의사항 “나”에 대하여
배수로 및 법면보호공의 감가요인 반영방법은 해당 감정평가업자가 관련 법령, 감정평가 일반이론, 실지조사 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 판단ㆍ결정하여야할 사항이나, 토지보상법 시행규칙 제36조제2항제2호에 해당하는 경우에는 별도로 감정평가하지 않아야 할 것으로 사료됩니다.

질의사항

○○시 ○○구 ○○지구 체육시설용지의 지구단위계획 변경 주민제안에 따른 일정시점 준공전제로 한 집합건물의 조건부 감정평가가 가능한지 여부

회신내용

「감정평가에 관한 규칙」(이하 “감칙”이라 한다) 제6조제1항에서는 현황기준 원칙, 제2항에서는 현황기준 원칙의 예외로서 감정평가조건의 부가, 제3항에서는 감정평가조건의 합리성ㆍ적법성 및 실현가능성의 검토, 제4항에서는 감정평가조건의 합리성 등이 결여되거나 사실상 실현 불가능하다고 판단할 때의 의뢰 거부 또는 수임의 철회를 규정하고 있고, 「감정평가 실무기준」(이하 “실무기준”이라 한다)[300-5]는 감정평가조건의 부가요건, 검토사항, 감정평가조건의 표시 등에 관해 규정하고 있으며, 감칙 제9조는 기본적 사항의 확정항목 중에 하나로 기준시점을 규정하고 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 하되, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다고 규정하고 있습니다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 한다) 제26조제1항제2호는 주민이 지구단위계획의 수립 및 변경에 관한 사항에 대한 도시ㆍ군관리계획의 입안을 제안할 수 있도록 규정하고 있고,

같은 법 시행령 제42조의3제2항제12호는 지구단위계획 수립기준을 정할 시 고려사항과 관련하여 도시ㆍ군계획시설 결정의 변경 등으로 행위제한이 완화되는 사항이 포함되어 있는 경우에는 해당 지구단위계획구역 내에 공공시설 등의 부지를 제공하거나 공공시설 등을 설치하여 제공하는 것을 고려하여 용적률 또는 건축제한을 완화할 수 있도록 계획하되, 위 부지 제공 또는 시설 등을 설치하는 비용은 건축제한의 변경에 따른 토지가치 상승분(「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 평가한 금액을 말한다)의 범위로 한다고 규정하고 있습니다.

한편, 같은 법 시행령 제42조의3제2항제15호는 위 공공시설 등의 설치내용, 설치비용에 대한 산정방법 및 구체적인 운영기준 등에 대하여 시ㆍ도 또는 대도시의 도시ㆍ군계획조례로 정한다고 규정하고 있으며, 시ㆍ도 또는 대도시별로는 감정평가기준 등 보다 세부적인 사항을 규정하기 위하여 “도시계획변경 사전협상 운영지침”, “사전협상형 지구단위계획 운용 지침”, “지구단위계획 사전협상기준”등을 마련하고 있습니다.(붙임 참조)

해당 사안에서 건축제한 변경에 따른 ‘집합건물 가치 상승분’이 국토계획법 시행령 제42조의3제2항제12호에서 규정하고 있는 ‘토지가치 상승분’에 포함되는 것인지는 해당 법령 소관부처의 유권해석이 필요한 사항이라고 사료되는바, 귀 질의 조건부 감정평가가능 여부는 감칙 제6조제3항 본문에 따라 검토하여야할 것으로 사료됩니다.

사안의 조건부 감정평가는 ○○지구 체육시설용지의 지구단위계획 변경 주민제안에 대한 도시계획위원회의 심의 관련 개발이익의 추정 및 산출을 위한 감정평가인바, 감칙, 실무기준의 규정, 국토계획법령의 관련 규정, 지구단위계획 변경에 따른 건축개요, 층별면적 등의 계획안 등에 따른 감정평가조건의 적법성 및 합법성 구비 여부, 주민제안에 따른 변경안이 도시ㆍ군관리계획으로 실현될 가능성이 있는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 감정평가조건의 적법성, 합리성, 실현가능성이 있다면 조건부 감정평가가 가능하다고 사료됩니다.

붙임

다른 지자체의 도시계획 변경 사전협상 운영지침

부산광역시 지구단위계획 사전협상 기준 제7장 제6절
감정평가실시 및 평가방법

7-6-6 종전 감정평가는 현황평가를 원칙으로 하며, 종후 감정 평가시에는 사업계획을 고려하여 평가한다.
7-6-7 종후 감정평가는 전체 대상지를 대상으로 협상을 통하여 결정된 개발규모, \용도, 기반시설 설치계획 등을 고려한 실질 토지가치 상승분을 산정하는 것으로 한다.

서울특별시 도시계획변경 사전협상 운영지침 제5장 협상주요기준
1. 감정평가기준 - 3)감정평가방법

5.1.19 종전 감정평가는 현황평가를 원칙으로 한다. 다만, 급격한 여건변화 등으로 인해 현황평가가 불합리하다고 협상조정협의회에서 판단한 경우에는 조건부 평가를 할 수 있다.
5.1.20 종후 감정평가시에는 사업계획을 고려하여 평가한다.
5.1.21 종후 감정평가는 전체 대상지를 대상으로 협상을 통하여 결정된 개발규모, 용도, 기반시설 설치계획 등을 고려한 실질 토지가치 상승분을 산정하는 것으로 한다.

광주광역시 도시계획변경 사전협상 운영지침 제6장 제6절
감정평가 실시 및 평가방법

7-6-6 종전 감정평가는 현황평가를 원칙으로 하며, 종후 감정 평가시에는 사업계획을 고려하여 평가한다.
7-6-7 종후 감정평가는 전체 대상지를 대상으로 협상을 통하여 결정된 개발규모, 용도, 기반시설 설치계획 등을 고려한 실질 토지가치 상승분을 산정하는 것으로 한다.

대구광역시 사전협상형 지구단위계획 운용 지침
제4장 제8절 감정평가 기준

4-8-7. 감정평가 방법
(1) 종전 감정평가는 현황평가를 원칙으로 하며, 종후 감정평가 시에는 사업계획을 고려하여 평가한다.
(2) 종후 감정평가는 전체 대상지를 대상으로 협상을 통하여 결정된 개발규모, 용도, 기반시설 설치계획 등을 고려한 실질 토지가치 상승분을 산정하는 것으로 한다.