(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

오늘 토론하실 세 분 소개해 드리면 멀리 대구에서 서경규 대구가톨릭대학교 교수님 오셨습니다.

(토론자 1) 서경규 대구가톨릭대학교 교수

반갑습니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

네, 그다음에 웅지세무대학교 서광채 교수님입니다.

(토론자 2) 서광채 웅지세무대학교 교수

반갑습니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

더 멀리서 온 정수연 제주대학교 교수님 소개해드리겠습니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

세 분 다 학계에 있지만 개성은 좀 다른 것 같습니다. 먼저 대구가톨릭대학교 서경규 교수님부터 토론해 주시겠습니다.

(토론자 1) 서경규 대구가톨릭대학교 교수

네, 시간이 몇 분 정도죠?

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

10분 안으로 해주시면 되겠습니다.

(토론자 1) 서경규 대구가톨릭대학교 교수

네, 반갑습니다. 사실 오늘 이 주제는 감정평가사뿐 아니라 관련 법령을 지탱하고 있는 분들에게도 정말 중요한 주제인데요, 사실은 이 주제를 다루기엔 좀 많이 늦은 감이 있습니다. 워낙 법령에서 용어를 혼용하고 있는 데다가 정말 각각의 의미로 쓰고 있어서 ‘진작 정리를 하고 학회에서 토론도 하고 여러 의견을 모아보는 기회가 있었어야 되지 않을까?’생각을 하는데 그런 주제에 대해서 우리 김원보감정평가사님이 좋은 발제를 해주셔서 저도 연구하는데 많은 도움이 되었습니다. 사실 저도 이 주제에 대해서 언젠가 해보고 싶었기 때문에 많은 관심을 가지고 봤다는 말씀을 드리고요. 이게 토론이라는 표현을 했으니까 여러 의견이 있을 수 있지 않습니까? 발제하신 김원보 평가사님 의견 대부분에 많은 공감이 가고요. 저는 그럼에도 불구하고 포럼이 행사이기 때문에 좀 더 풍성하게 하는 그런 의미에서 몇 가지 생각도 좀 보태고 마지막에 또 한 번 우리 발제하신 분의 고견도 들어보고 그렇게 해서 토론을 마치겠습니다.

잘 아시다시피, 2012년 우리 감칙에서 정상가격이라는 것을 시장가치로 용어를 바꾸었습니다. 가격을 가치로 바꾼 것은 굉장한 변혁, 혁신이었다고 생각합니다. 엄청난 변화가 있었음에도 불구하고 그 이후에 관련 입법들이 따라주지 못했고 또 특히 그 이전에 있었던 수없이 많은 법령에서는 여전히 가격이라는 개념을 더 많이 써왔기 때문에 일반 국민들뿐 아니라 실무에 있는 사람들도 너무 혼란이 있었다고 생각을 합니다.

가치와 가격이 어떤 차이가 있느냐? 제가 봐서 통일된 의견이라고 할 정도로 크게 이견이 없는 것은 ‘가치는 전문가의 의견이다. 그리고 가격은 시장에서 표현된 사실이다.’ 정도죠. 저는 그래서 이 가치와 가격이라는 개념을 우리 법령에서 명확하게 통일하는 작업이 제일 우선이라고 생각합니다. 그게 감칙에서 우선 그렇게 해 주었기 때문에 다른 법령에서 훨씬 더 정비하는데 많은 쉬움이 있다고 생각합니다. 물론 혼란이 있겠지만 가능하다고 생각합니다. 그래서 이 경제적 가치에 대해서는 전문가의 판단이고 의견이기 때문에 얼마든지 범위가 있을 수 있습니다. 그래서 그것이 사실은 중요한 감정평가에 있어서 복수평가를 해야 되는 의미이고요.

가격은 당사자의 합의로 결정되기 때문에 하나의 수치밖에 없습니다만, 당사자의 사정이나 그 당시 거래 조건이나 시장 상황에 따라 얼마든지 그 값이 바뀔 수 있어서 시장에서 형성된 이 가격에 대해서는 우리가 어느 정도로 활용하기 위해서는 반드시 적정성을 검토해야 됩니다. 적정하지 않은 가격은 가격정보로써 의미가 별로 없죠. 그러기 때문에 여러 법령에서 과세표준으로 쓸 때 가격이라 하지 않고 적정한 가격이라는 표현을 썼습니다.

그런데 가치는 전문가의 판단이기 때문에 우리가 시장가치를 전제로 하면 그 시장가치는 이미 여러 조건을 준 가치여서 그 판단 자체가 이미 적정성이 부여됩니다. 그게 저는 이 가치와 가격의 차이이고 감정평가와의 관계라고 생각하고요.

감정평가는 그래서 경제적 가치라는 표현을 썼습니다. 어떻게 보면 이 경제적 가치를 최초로 법률에 표현한 것은 1974년도에 감정평가의 개념을 경제적 가치를 판정해서 가액으로 표시한다는 개념을 썼던 것입니다. 이 말은 그대로 쓰고 있습니다. 감정평가에서 고하는 것은 경제적 가치고 판정의 활동이 필요하고 가액으로 표시한다는 것이 감정평가입니다. 우리나라에서는 전문가의 능력을 높게사서 감정평가액을 무조건 한 값으로 표시하라고 강요하고 있습니다. 그런데 미국은 얼마든지 범위로도 감정평가할 수 있습니다. 그게 미국과 우리의 차이죠. 한 가격만, 한 수치만, 가액만 내기 때문에 사실은 중요한 평가에 있어서 복수 평가를 해야 되는 이유일 수도 있습니다.

감정평가를 보면 감정평가는 이런 감정평가의 방식을 적용하고 비교방식, 수익방식, 원가방식이라는 방식을 적용 후 판단의 과정을 거쳐서 가액을 결정하는 게 감정평가이고, 그런 과정이 없는 것은 산정이라고 할 수 있다고 생각합니다.

김원보 평가사님 말씀대로 시가의 의미가 법인세법에서는 이 시가를 가격이라고 그랬습니다. 판단되는 가격이라고 그랬죠? 이건 우리 가치로 보면 사실은 가치의 판단이죠, 시장에서 거래된 사실이 아니죠. 상속, 상증법에서는 인정되는 가액이라고 그랬습니다. 가액, 이건 판단을 한 겁니다. 그러기 때문에 가치죠, 의견입니다. 부가가치세법의 시가는 ‘거래된’이죠. 이것은 가격입니다. 그래서 같은 시가라는 표현이지만 어느 것은 가치를 얘기했고 어떤 것은 가격을 얘기한 거죠. 우리 법령에서 혼용되고 있는 여러 의미에 대해서 저는 ‘시장가치와 거래가격으로 우선 좀 통일을 하면 어떨까?’ 그런 의견을 갖고 있습니다. 그렇게 되면 가치와 가격을 확연히 구분할 수 있고 가치에 대해서는 감정평가사의 영역으로 얼마든지 주장할 수 있다고 보고요. 실거래가라는 표현도 여러 의미가 다를 수 있기 때문에 그냥 거래가격으로 보시는 것이 어떨지 생각합니다. 거래가격도 사실은 중복일 수 있습니다, 그냥 가격만 해도 됩니다. 그런데 워낙 용어의 혼란이 많기 때문에 굳이 ‘거래’란 표현을 붙여서 조금 더 쉽게 표현하고 싶었습니다.

지금 여러 문제가 되는 게 「부동산 가격공시에 관한 법률」입니다. 「부동산 가격공시에 관한 법률」은 감칙에서 우리가 적정가격이라는 표현을 쓸 때 그 표현을 그대로 쓰고 있죠. 여전히 우리 「부동산 가격공시에 관한 법률」에서는 아직도 가격이라는 표현을 쓰고 있습니다. 그러나 저는 시장에서 거래된 가격이 아니기 때문에 가격이라는 표현을 쓰면 안 되고 가액으로 표현해야 된다고 생각하고요. 이렇게해야 국민들로부터 실거래가, 현실화 관련해서 혼란을 줄이는 방법이 아닐까 생각이 됩니다.

오늘 논의를 시작으로 학계의 충분한 논의를 거쳐서 용어 정비가 한걸음씩, 한 걸음씩 나가야 된다고 생각하고요. 현행 부동산 가격 공시제도의 바람직한 방향은 현행 체제대로 표준에 대해서는 감정평가하고 개별에 대해서는 산정하는 이 시스템이 인력 투입이나 예산의 문제나 시간의 문제나 가장 저는 합리적인 방법이라는 생각을 갖고 있습니다.

우리 「부동산가격공시제도」 올해 30년 됐고요. 「대한민국 임시 헌법」제정된 지 올해 100년입니다. 법령의 체계가 100년이 되었는데 감정평가와 관련된 여러 용어들은 아직도 100년 전의 상태에서 헤매고 있고, 연구의 진전이 전혀 없어 보인다는 말씀을 드리고요.

마지막으로 오늘 발제해주신 김원보 평가사님께 고견을 듣도록 하겠습니다. 먼저 시가라는 표현은 그냥 일반적인 사전의 의미를 보면 ‘시장가격’ 또는 ‘시장가치’라고 국어사전에서도 해석될 수 있다고 보는데, 김원보 감정평가사님은 주로 ‘시장가격’으로 해석을 하셔서 혹시 시가를 시장가치로는 볼 수 없는지에 대해서 물어보고요.

두 번째, 우리 감칙에서 종전에 정상가격이라는 것을 시장가치로 바꾸어서 감정평가사는 가치의 전문가라는 식으로 말씀하셨는데 우리 「부동산 가격공시에 관한 법률」은 아직도 ‘가격’이라는 용어를 쓰고 있어서 안 맞죠. 이 적정가격이라는 용어를 계속 쓰는 것이 타당하다고 생각하시는지에 대한 의견을 좀 듣고 싶고요. 마지막으로 이 실거래 가격의 적정성 검토 이것을 전수조사를 한다면 현행 물리적으로 시간적인 제약, 예산상의 문제 이런 쪽으로 가능한지 궁금합니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

네, 고맙습니다. 서 교수님, 늦었다고 하는 게 적절한 표현인 것 같습니다. 저도 사실 이런 것들이 계속 학계에서도 이야기되고 있긴 했지만 정말로 우리 김원보 회장님께서 발표를 허락해주셔서 이런 자리가 마련되지 않았는가 싶고요. 제일 중요한 것은 지금 여기 계신분들도 용어나 감정평가가 무엇인지에 대해서 합의가 없다고 다들 느끼지 않을까 그런 생각이 들고요. 지금 우리 서경규 교수님 질문에 대한 발제자의 답변은 조금 있다가 듣도록 하고요. 그럼 서광채 교수님, 두 번째 토론 부탁합니다.

(토론자 2) 서광채 웅지세무대학교 교수

네, 안녕하십니까? 웅지세무대학교의 서광채라고 합니다. 저는 ‘시가’ 의미에 대한 내용을 처음 듣고 ‘사랑’이라는 단어가 먼저 생각났습니다. 왜냐하면 사랑이라는 단어는 누구나 사용하고 있지만 누구도 제대로 정의하지 못하고 있기 때문입니다. 우리 현실에서 시가라는 용어 의미에 대해서도 사실 우리가 너무 많이 사용하고 있지만 정작 이것이 무엇인지에 대해서 제대로 정리가 되지 못했던 것 같습니다. 그런데 오늘 관련된 거의 모든 내용이 잘 정리되어 있어서 우리 평가 업계뿐만 아니라 여러 가지 법률적인 개정을 하는 데 있어서도 어떤 ‘가격, 가치, 체계를 정립하는데 굉장히 큰 도움이 되지 않을까?’라는 생각을 했고요.

두 번째는 지금 시가반영률이라든지 현실화율 이런 용어를 많이 쓰고 있습니다. 그런데 이런 용어가 부동산 시장이라든지 우리 부동산정책 수립 과정에서 얼마나 왜곡된 정보를 제공할 수 있는 그런 위험이 있는지에 대해서 아주 잘 지적해 주신 좋은 발제문이라고 생각합니다. 그래서 저는 이 발제문에서 상세하게 다루지 않은 부분과 제 의견과 다른 부분에 대해서 세 가지 정도로만 말씀을 드리겠습니다.

물론 현실화율이나 시가반영률이라고 하는 것이 결코 바람직한 용어는 아니지만, 대부분의 선행연구에서는 시가를 산정할 때 이상자료를 제거해야 된다고 말하고 기본적이고 당연한 절차로 인식하고 있는 것 같습니다. 그렇지만 잘 아시다시피 우리 부동산 시장이라고 하는 것은 개발계획이 발표가 되고 그다음에 어떤 실행 단계에 따라서 여러 가지 경제적인 충격이나 정책에 의해 급등락 하는 경우가 굉장히 많다는 것을 알 수 있습니다. 실제로 제가 살고 있는 집 근처에 지하철이 새롭게 들어설 지역이 있는데요. 2018년 1월부터 8월 까지 거래가 많이 됐지만 거래가격의 변화는 거의 없었습니다. 그런데 9월 한 달 사이에 한 20~30%가 순식간에 상승을 해 버리더라고요. 그래서 이런 부분들에 있어서 제대로 파악하지 못하는 사람들은 오히려 이런 용이한 정보를 이상자료라고 판단해 버릴 수 있을 것 같고요. 아니면 의미 있다고 생각했던 일반적인 자료들이 사실은 어떻게 보면 이상자료가 될 수 있는 부분들도 있기 때문에 단순히 행정적으로 접근하거나 통계적으로 접근하는 것은 굉장히 왜곡된 정보를 확대 재생산 할 수 있는 위협이 있다고 생각하고요. 그래서 향후 시가를 산정하더라도 부동산 가치평가 전문가인 감정평가사들이 일정 부분은 참여를 한다든지 아니면 제대로 되고 있는지 평가사들이 검증하는 시스템 정도는 필요하지 않을까 의견을 제시해 봅니다.

두 번째인데요. 발제문에는 나오지 않았습니다만, 토지에 대한 시가를 추정할 때 복합 부동산에 대한 시가는 그렇게 어렵지 않은 것 같습니다. 그런데 표준지공시지가에 대한, 그러니까 토지만의 그런 시가를 추정할 때는 굉장히 어려운 측면이 있습니다. 실무적으로는 우리가 이제 토지건물 복합거래 사례에서 지상에 있는 건물에 가격을 원가법으로 평가를 한 다음에 공제를 해서 토지만의 가치를 추출을 해서 그걸 ‘시가’라고 하는 의미로 사용을 하고 있는데요. 사실은 이 부분에 대해서는 생각해 볼 부분이 분명히 많이 있는 것 같습니다. 예를 들면 재개발, 재건축 지역 같은 경우에도 똑같은 면적의 토지라도 지상에 건물이 있느냐, 건물이 없느냐, 건물이 있더라도 어떠한 종류의 건물이 있느냐에 따라서 토지 가치는 굉장히 큰 차이가 날 수 있습니다. 그런데 이런 부분들에 있어서 시가 추정에 반영되고 있는지 잘 확인이 안 되고 있는 것 같습니다. 그리고 협회에서도 2012년도에 한국부동산연구원이 연구한 자료를 기반으로 평가 시에 토지건물을 배분하고 있는데요. 시간이 지금 꽤 많이 흘렀습니다. 그 이후에 여러 가지 시장 상황도 많이 변화되고 했는데 이런 부분들에 대한 업데이트된 자료도 많이 필요하다고 그렇게 생각을 합니다.

세 번째는요. 발제문에서 ‘시가’라는 용어의 불명확함으로 인한 혼란을 방지하기 위해서 ‘시가’를 ‘적절한 실거래가’로 수정했으면 좋겠다는 말씀을 해주셨는데요. 저는 이 부분에 대해 새로운 의견을 제시하고 싶습니다. 그러니까 ‘시가’라는 용어를 지금 굉장히 많이 쓰고 있는데 그중에서 시장가치와 유사한 내용의 시가는 차라리 ‘시장가치’로 바꾸는 게 좋을 것 같습니다. 우리 평가에서 쓰고 있는 시장가치라는 용어를 부분적이고 순차적으로 하나씩 바꿔 나가면 이게 선례가 되고 그다음에 인식을 할 수 있는 좋은 계기가 될 수 있지 않을까 싶고요. 그다음에 법률시스템 상으로도 어떤 일반법적인 지위에 있는 우리 평가사법에 그런 의미를 좀 부각 시킬 수 있지 않을까 그런 생각을 해 봤습니다. 이제 그래서 일단 시가를 시장가치로 먼저 바꿀 수 있는 것부터 바꾸고요.

이제 시가라고 또 쓰고 있는 것 중에서 우리 평가에서 쓰는 그 시장가치라고 하는 용어랑 의미가 좀 다른 것들이 있습니다. 예를 들면 뭐 시장가치 외의 가치인데요. 이런 것들은 그 법의 목적이라든지 취지라든지 이런 것에 따라서 해당 법률에서 가감 조정할 수 있다든지 이런 표현을 좀 넣었으면 좋겠고요. 아니면 요즘에 이제 한참 문제가 됐었던 임대주택 분양 전환 가격 같은 경우도 보면 일단 우리 평가사들은 시장가치로 평가를 하고, 세입자들의 여러 가지 사정을 고려해서 거기서 일정 부분 할인을 해주는 그런 제도적인 장치를 마련해 주는 게 더 바람직하지 않을까라는 생각도 해봅니다. 사실은 이미 다른 선진국에서도 이렇게 시스템을 운영하고 있는 것으로 알고 있습니다.

발제문에서 시가를 실거래가로 바꾸자는 부분도 저는 도입을 할 수 있다고 생각합니다. 다만 시가에 있어서 시장가치를 원칙으로 하고 예외적으로 시장가치에 부합하는 적정한 실거래가가 있으면 그것은 예외적으로 인정을 해 주는 것이 어떤 큰 틀에서는 바람직한 방향이 아닐까 생각해 봅니다. 이제 이렇게 하는 것이 이론적으로도 더 타당하다고 저는 생각을 하는데요. 왜냐하면 우리가 그 실거래가라고 하는 것은 사실은 시장성, 원가성, 수익성 중에 시장성 하나에만 해당하는 어떤 기본적인 개념이라고 전 생각합니다. 그리고 이 세 개를 모두 다 포괄할 수 있는 개념은 일단 시장 Value, 그래서 Value라고 하는 개념은 이 세 가지를 다 포섭하고 있어서 이론적인 측면에서도 더 부합한다고 생각하고요.

그리고 정상적인 거래에 대해서 잠깐 말씀을 드리는데요. 많은 분들이 정상적인 거래를 협의의 실거래로 생각을 하시는 것 같습니다. 그런데 저는 이 정상적인 거래의 의미를 좀 더 크고 넓게 봐야 된다고 생각을 합니다. 원가나 수익 같은 경우도 사실은 어떻게 보면 시장의 수요자와 공급자 간에 거래의 결과로 원가가 탄생하는 것이고, 수익도 그런 측면에서 바라볼 수 있습니다. 그렇기 때문에 정상적인 거래의 의미를 시장성에 기반한 실거래의 개념이라는 협의의 개념으로 보기보다는 넓은 개념으로 접근하면 평가에서 말하는 시장가치 개념에 좀 더 잘 부합하는 것이 아닌지 생각해봤습니다. 일단 오늘 너무 좋은 내용으로 여러 많은 생각할 거리, 토론할 주제를 주셔서 정말 큰 도움이 됐고요. 이 정도로 제 토론은 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

네, 고맙습니다. 시가를 사랑이랑 연결하니까 이해가 잘 되는 것 같습니다. 감정평가는 진짜 염라대왕처럼 정확하게 판결을 내릴 수 있는 이야기가 아닌 것 같습니다. 그런 부분들을 서 교수님께서 말씀해주신 부분을 포함해서 발제해 주신 김원보 회장님께 또 같이 들어보도록 하고요. 마지막으로 정수연 제주대학교 교수님 토론해 주시겠습니다.

(토론자 3) 정수연 제주대학교 교수

네, 저는 제가 기존에 가지고 있던 생각을 많이 바뀌게 해준 좋은 발제문이었다고 생각합니다. 저는 지금껏 시가에 대한 연락이 오면 법률적 근거가 없다고 많이 얘기했었어요. 오늘 발제문을 들으면서 실제로 법률 안에 시가가 진짜 있다는 것을 알게 되었습니다. 시가표준액, 기준시가도 있고. 다 시가를 쓰고 있네요. ‘왜 내가 생각 못 했지?’ 이런 생각도 하고요. 그래서 저는 ‘오늘 여기 참석하지 않았다면 이 정도로 문제의식을 넓힐 수 있었을까?’ 이런 생각이 들었고요. 그리고 또 워낙 우리 김원보 평가사님께서는 이 자료를 꼼꼼하게 발제해 주셔서 혼자서 많이 놀라워했습니다.

사실 저는 주로 미국의 과세국들을 쭉 방문해왔습니다. 한 10개 정도의 과세국은 방문한 것 같습니다. 거기 가서 여러 자료를 많이 보고 그랬는데요. 지금 한국의 공시제도가 기로에 서있는 것 맞고요. 그래서 이 평가사분들의 역할이 점점 더 중요해진다고 생각을 합니다. 이 실거래가가 감정평가 가격을 위협한다고 느끼신지 굉장히 오래되셨을 것이고 저도 이것에 대해서 「실거래가가 과연 공시가격을 대신할 수 있는가?」라는 논문도 썼었고, 그게 벌써 2009년이네요. 그때가 이제 IAAO처음 방문해서 그 논문을 쓰게 됐고 그다음에 이제 계속 그 관련된 연구들을 쭉 해왔는데 2015년인가에 협회에서 발주한 용역으로 공시가격 제도 중장기 개선 방안 관련 연구를 한 것으로 기억합니다. 그때 실거래 정보를 오픈을 안 해주니까 경기지사에 계신 분들이 입력을 도와주셔서 제가 데이터를 가지고 분석을 해본 적이 있어요.

아시겠지만 비준표를 만드는 단위별로 그 동그라미 쳐진 실거래 개수를 쭉 세 봤거든요? 다 30개가 안 되는 거예요. 근데 이제 그 사실 회귀분석, 비준표는 회귀분석을 가지고 하는데 회귀분석에 그 개수가 의미가 있으려면 유의 검정을 하는데 유의 검정, T 검정을 하죠. T 검정은 최소한 그 데이터 개수가 30개는 넘어야 됩니다. 통계학에서 대수의 법칙이라고 Law of Large Number라는 개념이 있죠. 최소 데이터 개수가 30개는 넘어야 T 분포가 정기분포로 수렴한다는 그런 공식이 있어요. 그래서 그거 때문에 저희 통계 분석하는 사람들은 데이터가 30개가 안되면 회귀분석을 하지 않아요. 그런 건 그냥 그래프나 표로 하는 것이죠. 그래서 당시에 제가 그 보고서를 마무리하면서 내린 결론이 뭐냐면 “아, 이렇게 비준표 단위 권역별로 평가사들이 적정하다고 생각하는 실거래가 30개도 안 되니 어떻게 실거래 기반으로 공시제도를 하나?”그렇게 안 하는 걸로 보고서를 마무리했던 기억이 납니다.

조정실거래제도에 대해 제가 얘기를 많이 해왔는데요. 이번에도 협회에서 요청하셔서 실거래 조정 문제 도입을 위한 연구를 하나 끝냈습니다. 그런데 이걸 준비하면서 기분이 좋지는 않았어요. 왜냐하면 미국에서 그 과세 감정평가사들에게 그 배포하는 실거래 조정 매뉴얼이 있어요. 그게 거의 한 80페이지 정도 되거든요? 과세국에서 감정평가사를 고용해서 그 지역에서 발생된 모든 실거래에 대해 검증을 하게끔 합니다. 그리고 거래한 사람들을 대상으로 한 설문지가 제공하고요. 설문지는 “매도자와 매수자의 관계는?”, “부동산 거래 당시 이용 현황은?”, “ 임차인의 유무?” 그리고 “혹시 매수자는 그 지역에 사는 사람이었는지?” 그리고 “인접한 부동산을 같이 구입하고 있는가?” 그다음에 “급격한 어떤 금융 조건에 변화가 있었는가?” 이런 것들을 다 조사해서 평가사에게 내줍니다. 저는 이거를 우리나라에 도입해야 된다고 생각을 합니다. 그리고 이것은 평가사가 스스로 할 수 있다기보다는 자치단체에 분권화가 이뤄지면서 해야 된다고 생각하고요. 지방자치단체에서 조정 항목을 다 조사해서 평가사에게 줘야만 하는 것이죠.

제가 근래 3주 정도 미국을 다녀왔습니다. 또 과세국에 방문해서 거기 사람들 하고 얘기해 봤는데요. 제주도 정도 면적의 과세국이라 굉장히 작은 도시긴 했어요. 거기서는 총 13명 정도의 평가사들에게 지역을 쪼개서 할당해 줬어요. 그래서 예를 들어 응암동이라고 하면, 응암동에서 발생한 모든 실거래는 그 평가사가 담당해서 조정하는 거죠. 네, 그래서 그러한 것들이 다 돼 있고 또 분류 기준도 있고 설문조사도 돼 있고 늘 풍부하게 자료가 제공됩니다. 국세청에서 모든 거래 정보에 대해서는 전부 다 내려줍니다. 평가사들한테 다 오픈이 돼 있어요. 그런 상황에서 그런 데이터를 만드는 건 아주 손쉽죠.

그런데 우리나라에서는 그런 시스템이 마련이 안 되어 있고 또 평가사들이 지금 실제로 조정실거래가를 만들려고 해도 굉장히 어렵습니다. 옛날에 제가 썼던 논문은 사실 그런 한계에도 불구하고 있는 것만으로도 어떻게 해 보자고 그래가지고 제주도에서 한 번 해 봤던 거고요. 그리고 사실 지금도 해 보고 있습니다. 사실 이거를 제주도 일부 지역에 해 보고 싶었는데 도저히 두 명으로는 되지 않더라고요. 그래서 작은 지역에 대해서라도 해보고 있습니다.

지금 IAAO의 기준이나 이런 매뉴얼들을 나오는 걸 보면, 자료를 상위 10%, 하위 10%를 제거하죠? 그거는 지금 우리나라의 방식과는 완전히 달라요. 우리나라는 그냥 신고된 실거래 자료를 위, 아래로 자르죠. 거기서는 평가사가 투입되어 조정된 실거래 가격의 조정된 위, 아래를 자릅니다. 정확한 것조차도 그렇게 자른단 말이에요.

지금 우리나라의 실거래가격은 실거래가격이 아니에요. 미국에서는 우리나라의 실거래가격을 Sales price라고 부르지 않습니다. 그건 ‘신고된 자료’이고요. 그 자료는 과세 감정평가사의 테이블 위에 오르지 못합니다. 왜냐하면 Qualified되지 않았기 때문입니다. 이 얘기는 제 얘기가 아니고요. 모든 과세국에 과세 감정평가사가 다 그렇게 얘기해요. 그런 논의 없이 우리가 이러한 이야기를 한다는 게 참 갑갑한 거죠.

사실 미국 관점에서 보면 한국의 감정평가사들은 실력이 굉장히 뛰어납니다. 왜냐하면 공적 평가도 하는 데다가 사적 평가도 같이 하고 계시거든요. 미국에서는 과세국에서 일하는 평가사들은 그 일만 주로 해요. 물론 과세국에 들어오기 전에 은행에서 근무했다든지 보상 쪽에서 일했다든지 그렇습니다. 그렇지만 동시에 일을 하지는 않거든요. 그런데 보면 우리나라 평가사들은 공적 평가, 사적 평가를 동시에 하기 때문에 지식 면에서는 굉장히 높다고 할 수 있고 미국에서도 그 얘기를 들으면 다 이제 깜짝 놀라죠.

그리고 아까 보상에 대해서 얘기하시는데, 저는 진짜 우리나라가 정말 좀 큰일이라고 생각하는 게 우리나라에는 지금 정답이 없어요. 여기 보면 공동주택 공시가격이 시가 표준액이에요. 그러니까 이게 시가인 거죠. 그런데 시가가 시장가치인가요? 아니죠. 왜냐하면 일단 산정 가격이 거래사례 비교법에 의한 가치라고 한 번 가정을 합시다. 그런데 거기서 공시비율을 또 곱하잖아요. 그런데 이게 무슨 시가입니까? 제가 볼 때는 법령에서 얘기하는 시가표준액을 아무리 시장가치로 봐주려고 해도 인위적으로 80% 커팅하는 것으로 정의가 돼 있는데 이걸 어떻게 그 시가라고 볼 수가 있겠어요. 그래서 지금 모든 개념들이 다 꼬여 있고 이런 상황에서 이걸 바로잡으려면 정말 솔직히 그 업계에서 그리고 협회에서 공시가격제도에 관련된 용어 사전부터 다시 만드셔야 되지 않을까요? 그래서 시가가 무엇이며, 여러 가지에 대해서 어떻게 얘기를 할 것인 생각해보셔야 해요.

또 하나, 적정가격이라는 용어 자체를 잘 안 씁니다. 저는 미국의 그 시장가치 개념을 그대로 저는 써야 된다고 생각을 하는데요. 적정가격은 뭔가요? 또 정상가격이라고도 얘기하시죠? 저는 근데 그게 떠오르더라고요. 우리 경제학에서 ‘정상상태’라는 게 있거든요. 그게 뭐냐면 완전경쟁인 시장에서 진입과 탈퇴가 무수히 많이 이루어지다가 딱 균형에 도달해서 더 이상 진입과 탈퇴가 없는 상태가 정상상태예요. 완전경쟁의 시장에 균형가격이거든요. 완전경쟁의 시장은 사실 Imaginary world입니다. 모든 재화가 동일하고, 진입과 탈퇴가 자유롭고 이런 시장은 없거든요? 이게 Imaginary world인데 그 Imaginary world에 균형가격을 잡아내는 게 바로 정상가격이라고 한다면 그건 맞는다고 봅니다. 그리고 그게 시장가치인 것은 확실합니다.

모든 미국의 50개 주 산하의 카운티, 타운, 시티의 지방 정부에서는 이것들을 다 기술해 놓고 있습니다. 여러분의 조세는 Market Value에 의해서 정의되는데 그것의 Definition은 이렇다고 보여주는 것이죠. 읽어보시면 완전히 이건 Imaginary world의 가격이에요. 그러니까 사실은 가격이라는 건 제가 옛날에 써 놓은 논문인데 찾아왔는데요.

여기 표를 보시면요. Market Price도 이게 Definition이 있는 거거든요. 미국 IAAO에서 시장가격은 해당 지역에서 발생한 가격 중 평가사가 보기에 대표성을 가진다고 판단해서 픽(Pick) 한 가격입니다. 그런데 그 하나를 고를 때 고려하는 가격 역시도 이미 조정실거래가예요. 그러니까 조정실거래가격 중에서 지역을 대표할만한 가격을 시장가격이라고 법적 지위를 줬습니다. 우리는 지금 시장가격에 법적 지위를 줘야 되고 지금 우리가 언론에서 소비하고 있는 그런 시가는 사실 그런 개념이 아니에요. 그리고 사실은 지금 법령에서 여기저기 시가표준액 뭐 시가 이런 얘기가 나오지만 “그게 과연 그 시장가치냐?”라는 질문에 대해서는 법률적으로 고민을 많이 한 것 같지는 않습니다. 그럼 어떻게 정의해야 할까요? 그 정의는 업계에서 하셔야죠. 평가사들의 집단이잖아요?

미국의 Appraiser들이 모두 모여서 만든 용어사전을 보면, “시장가격은 특정 거래에서 지불된 양이다. 시장의 전일화된 경쟁의 유형은 시장가격에서는 무시되는 것이다.”라고 나옵니다. 거래라는 것이 굉장히 불특정한, 어떤 랜덤의 상황이잖아요. 그래서 시장가격은 높게 불리기도 하고, 투기 세력들이 와서 거래하는 것도 포함이 되죠. 근데 이를 명확하게 정의하지 못하면 논점에서 많이 벗어날뿐더러 위험한 일이라고 생각해요.

시가를 가지고 과세를 한다면 시점은 어떻게 되는 건가요? 예를 들어서, 8월에 부동산 시장이 폭등했어요. 그럼 1월 가격으로 하나요? 12월 가격으로 하나요? 이건 굉장히 이상해지거든요. 그런 것들도 다 엉클어져 있거든요. 그러니까 지금 이렇게 논의하는 것은 참 바람직한 것 같습니다. 여러 제도 이야기를 통해 혼란을 막아야 하고, 또 이것이 지자체 등에서 시장가치에 대해 명시해두는 이유예요. 납세자들을 평등하게 다루려면 거래가 있는 부동산이든, 아니든 형평성 있게 과세해야 하거든요.

그리고 전 무엇보다도 시장가치는 절대로 시가는 아니라고 봅니다. IAAO나 USPAP, RED BOOK에서 시장가치는 뭐라고 돼 있죠? Market Value는 Appraisal Value예요. 그럼 감정평가 3방식을 써야 되고 조정실거래가를 만든다고 할지라도 그것은 시장가치가 아니죠. 왜냐하면 시장가치는 감정평가가 3방식을 쓰지 않으면 시장가치가 아닙니다.

지금은 최유효이용분석을 합니까? 뭐를 합니까? 솔직히 떠다니는 실거래가를 가지고 분석하는 것은 아무것도 아니거든요. 이 용어사전 뿐만이 아니라 미국의 모든 과세 관련 법률에서는 Market Value는 Appraisal 3 method를 쓰는 것으로 명시가 되어 있습니다. 그래서 저는 우리나라에서 부동산 가격 공시법을 개정을 한다고 그러면 ‘감정평가 3방식’과 ‘최유효이용’이라는 두 단어가 반드시 들어가야 된다고 생각합니다. 그것 없이는 부동산 가격 공시제도가 제대로 들어오기 어렵고 지금의 이런 논란들도 끊이지 않을 것 같아요. 풍부한 고민을 해볼 수 있게 해주셔서 굉장히 감사드리는 바입니다. 감사합니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

정 교수님은 미국 제도에 대해서는 워낙 많이 아시고 소개해주셨습니다. 기본적으로 용어와 매뉴얼들이 명확해져야 될 것이라 말씀 주셨습니다. 사실 우리부터 합의가 되어야 그 합의가 전 국민들과도 합의가 될 수 있고 제도가 안정될 수 있거든요. 그래서 그런 부분에 대해서 고민이 많아지고요. 김원보 평가사님께서 이 세분의 토론에 대해 말씀해 주십시오.

(발제자) 김원보 가람감정평가법인 감정평가사

네, 토론해주신 세 분 감사드립니다. 먼저 서경규 교수님 말씀하신 시가를 꼭 시장가격이라는 것으로 둘 필요가 있냐는 부분, 굳이 지금 시가로 규정하고 있는 법률들은 손을 안 봐도 되는 것 아니냐는 의미 같은데요. 이 부분에 대해서는 사회에서 어떻게 받아들여지고 있는가가 더 중요한 것 같습니다.

그래서 법의 내용도 보면 대부분 시가라고 하는 것은 시장에서 지금 실제적으로 거래되는 가격의 의미로 쓰이지, 그게 어떤 가치의 어떤 규범적인 의미를 포함하는 것은 아닌 것으로 사용되고 있어요. 이렇게 봐서 저는 지금 법에서 사용되고 있는 시장, 시가라고 하는 개념은 시장가격 일반적으로 Price를 이야기하는 것으로 그렇게 보고 있습니다. 그다음으로 서교수님은 정교수님과는 다르게 우리가 2013년도에 감칙에서 정상가격을 시장가치로 바꿨는데 이게 맞는지, 시장가치 대신 차라리 적정가격은 어떤지 이런 말씀을 주셨고요.

정수연 교수님의 경우는 적정가격이라는 말이 맞지 않다고 하셨고요. 2013년도에 정상가격이라고 하던 용어를 Market Value로 바꾼것은 여러분들도 잘 아시다시피 우리가 그 당시에 회계사들과 업무영역을 다투고 있는 과정에서 생긴 것 때문에 시장가치라고 하는 개념이 나온 건데, 사실 이 개념은 우리 국민들에게는 굉장히 낯선 개념입니다. 그때 용어 자체를 바꿨지만 사실 뜻은 하나도 안 바꿨거든요. 저도 사실은 좀 반대를 했었고요. 지금 일본 같은 경우는 정상가격이라는 용어를 쓰면서 시장가치에서 쓰는 그런 조건들을 쭉 쓰고, 이러한 조건을 만족하는 시장가치를 표시하는 적정가격, 그리고 또 시장가치라는 말을 또 넣었어요.

이제 일본도 그렇게 바꿨는데 지금 이제는 저는 다시 시장가치라는 용어가 2013년도에 도입이 돼서 어느 정도 이제 했고, 또 지금 다시 이것을 적정가격으로 돌아가는 것은 바람직하지 않다고 생각을 하고 저도 바꿀 때 제가 반대를 하긴 했는데 다시 돌아가는 거는 적정하지 않다고 생각을 하고요.

그다음에 실거래가격을 조정하거나 적정한 실거래가격이라고 판단하는 게 업무량으로 봐서 가능한지? 전수로 하는 게 가능할지? 이 부분에 대해서는 저는 충분히 가능하다고 봅니다. 왜 그러냐면 지금 100만 건 정도가 매년 거래가 된다고 봐요. 그중에서 실제적으로 그러니까 일부를 빼고, 그러니까 공공주택은 빠졌고 복합 부동산이 한 30% 정도가 되고 나머지는 이제 토지인데요. 이건 나중에 “복합부동산 어떻게 뺄 것인지?” 하는 문제를 또 서광채 교수님이 말씀을 하셨는데 지금 우리가 공시지가를 50만 필지하고 있지 않습니까? 그거 다 현장에 가서 하거든요. 근데 실거래가격의 적정성을 판단하는 것은 현장 갈 필요는 없고요. 실제적으로 어느 정도의 기준, 지금 IAAO에서 정한 어느 정도 기준 정도를 가지고 저는 탁상에서도 충분히 가능하다고 생각을 하고 있고요. 그런 의미에서 보면 지금 정수연 제주대학교 교수님께서 말씀해주신 미국의 지역 전담제, 저는 이게 우리한테도 앞으로 필요하다고 보고 사실은 97년도에 우리가 개별공시지가 검증 제도가 들어올 때에도 공시지가를 지역 전담제로 하자고 강력하게 주장한 바도 있습니다. 근데 전담제를 못한 이유가 그 당시에는 내려갈 평가사가 없었어요. 지금은 우리 뭐 거의 지금 다 있지 않습니까? 그래서 앞으로 만약 이런 그 실거래가격 조정이든 이런 제도가 들어온다면 저는 지역 전담제를 통해 평가사가 그 지역을 전담해서 매번 거래사례를 분석하고 그 거래사례를 분석한 걸 가지고 또 공시가화하는 체제로 가야 한다고 봐요. 그래서 지금 현재 약 100만 건 정도 되는 것도 충분히 저는 가능하다고 봅니다. 우리 공시지가 50만 필지를 하는 걸로 비교해 보면 충분히 가능하다는 것이고요.

그다음에 서광채 교수님 말씀하신 이상자료 제거 관련 질문에 대해서는, 그러니까 전문가가 필요한 거라는 말씀드리고 싶습니다. 제가 아까도 말씀드렸듯이 2015년도에 우리 감정평가법을 만들 때, 우리 감정평가법 3조 단서, 거래 상 토지에 대해서 거래사례 비교법이 들어올 때 그때 적정한 실거래가라는 용어가 처음 들어왔죠. 그때 국토부에서 이야기할 때 제가 반대를 좀 심하게 했습니다. 그래서 아까 말씀드렸듯이 제가 그 당시에 그 용역을 하고 있었고 그 용역을 하는 과정에서 정말 이게 실거래가, 최근의 신고가라고 하는 것에 허상이 많다고 하는 걸 알았기 때문에 지금 현재 그렇게 가는 거는 굉장히 불가능하다고 했는데, 그 당시에 토지국장이 “그렇기 때문에 전문가로서 하는 평가사가 필요한 거 아니냐? 감정평가사가 적정한 실거래 가격의 판단 기준을 만들고 그 기준을 적용해서 어쨌거나 실거래가를 판단하면 되는 거지. 그러기 위해서 자격제도가 있고 전문가가 있는데 왜 그걸 못한다고 하냐?” 뭐 이렇게 해서 제가 뭐 아무말도 못 했습니다, 사실. 실제적으로는 좀 어렵긴 하지만 지금 와서 보면 뭐 그것도 굉장히 타당하다고 보고요. 그래서 이상자료 제거방법도 아까 우리 서광채 교수님이 말씀을 하셨는데, 우리가 합리적인 기준을 지금부터라도 연구해서 만들면 됩니다. 그게 우리 전문가의 영역이자 우리 전문가로서 감정평가사의 존재의 이유이기도 한 거죠.

그다음에 토지 시가 문제는 복합 부동산이 어려운데요. 보상은 이제 토지만 가격이 나오기 때문에 저는 토지만을 비교해서 만들었는데요. 그다음에 거래사례는 그 건물이 있는 경우, 있는 게 그렇게 많지는 않았는데 그 비율을 가지고 빼서 만들었습니다. 이것도 크게 어렵지는 않을 거라는 생각을 하고 있고요. “시가를 시장가치 그러니까 그 적정한 실거래가로 하지 말고 시장가치로 바꾸면 어떠냐?” 이런 말씀을 하시는데 이 시장가치로 바꾸면 감칙에서 규정하고 있는 조건을 만족해야 되기 때문에 모든 법에서 그걸 다 평가를 하도록 해야되는 문제가 있죠. 법을 만들 때는 항상 이 법률상 규정이 수용성이 있는지, 실행가능성이 있는지 이런 것들을 먼저 봐야 합니다. 그래서 그렇게 바꾸기는 좀 어려울 것 같다는 생각이 들고요. 가감조정할 수 있도록 하면 되지 않는지 그 부분도 지금 우리 공시법에서 할 수 있도록 규정이 있습니다. 그래서 그거는 뭐 크게 문제가 없고요.

그다음에 정상적인 거래를 원가법, 수익법 이런 것도 해야 되지 않냐고 하셨는데, 정 교수님도 당연히 그거는 3방식이 다 적용이 되어야 한다고 말씀하신 부분이 있었죠. 그건 당연한 이야기고요. 지금도 우리 적정가격 공시지가 할 때 거래 가격뿐만 아니라 원가, 수입 등을 고려하도록 돼 있습니다. 다만 실제적으로 그렇게 하느냐의 문제인데, 저는 이제 그런 부분에서는 정 교수님하고 생각을 달리하는 부분이 있는데요. 우리가 3방식의 원가방식이라고 하는 것은 기본적으로 공급자 측면에서 본 가격이고요. 수익방식이라고 하는 거는 기본적으로 수요자 측면에서 본 가격입니다. 그래서 공급자와 수요자가 시장에 만나서 이루는 시장가격을 우리가 균형 가격이라고 보는 거거든요. 그래서 만약에 여기가 지금 시장 자체가 균형 상태에 없을 때는 공급자 측 가격, 공급자 측의 측면, 수요자 측의 측면을 다 고려해서 가격을 하는 게 당연합니다. 당연한데 제가 말씀드리는 것 처럼 만약에 우리가 연간 100만 건이 되는 것을 3년 정도를 검토를 해서 거기서 사실은 어떤 그 적정한 가격, 이게 이론적으로는 뭐 우리 정 교수님 말씀이 맞습니다. “이게 장기 균형 시장 하에서만 3년등가가 일어나는데 우리 현실 시장은 장기 균형 시장으로 갈 수가 없기 때문에 3년 등가가 일어날 수가 없고 그래서 3방식이 다 되어야 한다.” 이건 너무나 이론적으로 당연한 건데 지금 현재 그것도 뭐 상가아파트방식 하는 것도 우리 평가사님들도 공시지가 한 필지하고 4만 얼마 받는데 그거 다 할 수도 없잖아요. 그래서 뭐 그런 어떤 한계도 있습니다. 그래서 우리는 만약에 이런 자료가, 시장 거래 자료가 충분히 주어진다면 그 시장 거래 자료로부터 나오는 적정가격 또는 Market Value를 추천해도 뭐 큰 문제는 없지 않겠나 그렇게 생각을 하고 있고요.

사실 문제죠. 지금 현재 우리 주택가격 공시 같은 경우는 정말 문제입니다. 이게 법상 적정가격이라는 개념을 쓰고 있고 그 적정가격은 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 일어났을 때 가장 성립될 가능성이 높은 가격을 말한다고 해서 거의 시장가치 개념으로 해 놓고 근데 그걸 지금 표준주택가격은 적정가격으로 하라고 법이 돼 있거든요? 근데 실제적으로 만들어 감정원 내부 규정은 그 표준주택가격을 할 때 인근의 거래 사례의 최빈값 또는 중앙값을 기준으로 하도록 규정을 하고 있어요. 그러면 그 실거래 사례의 중앙값이나 최빈값이 정상적인 거래로 보느냐? 그러니까 중앙값이나 최빈값을 정상적인 거래로 본다는 거예요, 지금 규정대로 하면. 그게 정상적인 거래인지 검증이 한 번도 된 바도 없어요. 근데 그거를 용납하고 있고 결국 그런 결과가 올해 공시가격에 대한 질타로 이어지지 않았나 그런 생각이 들어서, 하여튼 이런 부분들은 저는 뭐 장기적으로 반드시 개선이 되어야 하고 또 그러기 위해서는 그게 실거래 가격 조정 제도든 안 그러면 제가 이야기하는 실거래 가격을 선정해서 공개하는 제도든 실거래 가격을 효율적으로 활용할 수 있는 제도가 도입되어야 되지 않겠나 그런 생각을 하고 있습니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

네, 고맙습니다. 사실 저도 수나 계량을 가르치고 하다 보면 이게 굉장히 어렵다는 것을 느끼는데, 지금 법이나 제도를 행정가들이 너무 단순하게 다루고 있지는 않은가 합니다. 밑에 건더기가 있는 줄 모르고 위에 떠다니는 것만 가지고 하고 있다는, 그런 비유를 할 수 있는 것 같습니다. 세분 다시 한번 박수 부탁드립니다. 시간이 많이 흘렀습니다. 토론자분들은 가능하면 액기스만 해주시도록 부탁을 드리고요. 여섯 분을 차례대로 소개 드리도록 하겠습니다. 먼저 박귀경 평가사님, 박진규 평가사님, 홍원철 팀장님, 강정훈 평가사, 공대호 평가사님, 민태욱 교수님 나오셨습니다. 이 개성 있는 여섯 분을 모시고 두 번째 토론을 하겠습니다. 아까 말씀 드린 것처럼 먼저 법적 관점에서 오늘 발표에 대해서 토론을 하고 그다음에 실무하는 세 분이 토론을 하는 순서대로 하겠습니다. 먼저 강정훈 평가사님부터 하겠습니다.

(토론자4) 강정훈 감정평가법인 태백 감정평가사

네, 안녕하세요? 강정훈입니다. 오늘 이렇게 좋은 기회에 좋은 자리 마련해 주신 우리 노태욱 학회장님과 김원보 전 회장님 감사드립니다. 제가 김원보 회장님 발제하신 것에 대해 토론하기보다는 대안위주로 말씀 올리도록 하겠습니다. 오늘 김원보 전 회장님께서 30개 법률에 나오는 시가 용어에 대해서 어떤 정책적인 과제를 제시해주신 건 굉장히 큰 학문적 성과라고 보고요. 특히 이 시가에 대한 공간적, 시간적 기준에 대한 검토는 기존에 없었던 그런 검토에서 굉장히 높이 평가되는 부분이라고 생각이 듭니다. 이 표현을 제가 썼지만 공부하는 사람 입장에서 봤을 때 굉장히 이런 연구가 많이 부족하고 그런 부분에서 저희도 큰 반성을 많이 했습니다. 특히 시가 용어에 대한 정의, 법학은 개념학이기 때문에 개념적 용어가 잘못 사용되게 되면 정책 판단과 정책 집행에 있어서 큰 오류가 발생된다고 생각됩니다.

특히 이 상식을 규범 하는 게 법률인데 이 법률 자체에 그 입법의 문제가 발생돼서 용어가 잘못 사용되면 정책 집행의 오류와 많은 예산낭비가 있다는 점에서 이번 연구는 매우 시의적절하다는 생각이 들고요. 조금 아쉬운 부분이 있다고 하면요. 행정입법 중에서도 대외적인 구속력이 있는 행정입법 그리고 각종 고시나 지침, 훈령으로써 쓰이고 있는 행정규칙 관련 내용이 좀 더 구분이 되면 훨씬 좋을 것 같고요. 특히 우리 감정평가 실무기준에 관련해서는 대법원 판례가 대외적인 구속력이 없는 것으로 이렇게 판시는 하고 있는데 또 학계에서는 또 이것을 다수의 또 학자들은 상위 법령과 결합해서 대외적인 구속력이 있는 법령보충 행정규칙 이러한 형태의 견해들도 존재하고 있습니다. 그래서 각종 행정규칙들이 좀 더 세부적으로 구분이 되어서 연구가 진행되면 앞으로 좋을 것 같고요. 이거는 견해가 다다르실 수는 있을 거라고 생각이 듭니다.

저는 감정평가에 관한 법률을 새로 정립해서 시가의 개념을 통일적으로 정립할 필요가 있지 않은지 생각을 합니다. 이 제도의 변화가 굉장히 중요하다고 생각합니다. 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 보면 감정평가 기준이 몇 개 안됩니다. 예전에는 감정평가에 관한 법률이 있었던 걸로 알고 있는데 이러한 시가 결정 및 감정평가에 관한 법률은 새로 이렇게 지정을 해서 오늘 김원보 회장님께서 말씀하신 적정한 실거래가에 대한 판단, 이런 것들을 법령에 정비를 해서 제도화하는 것이 필요하지 않나 생각하고요. 그래서 이러한 국민적인 혼란, 내년도에 우리 보상금이 올해 말부터 내년도까지 최소한 40~45조 이상 풀린다고 하는데요. 국민들이 얘기하는 시가는 진짜 실거래가를 얘기하고 우리 전문가들 67조 규정에 보면 時(때시) 자를 쓰고 있어요. 우리 감칙이나 실무기준은 기준 시점으로 쓰고 있는데 국민들은 실거래가로 해 달라고 그러고 저희는 공시가격이 준 보상으로 해서 時(때 시) 자, 협의 당시, 체결 당시 기준으로 해서 이제 보상을 해야 된다는 어떤 관점에서 보면 국민들이 인식하는 것과 전문가들이 인식하는 것과는 또 차이가 많이 있으니까 이번에 제도적으로 정비된다면 큰 어떤 변화가 있을 거라고 생각이 들고요. 부차적으로 제가 본 연구를 통해서 판례나 이런 것들이 반영이 좀안 되어 있어서 향후에 이제 후속 연구에 도움이 되실까 해서 한 20년 치의 시가 관련 내용, 주요 문장을 제가 찾아봤습니다. 보니까 아주 미세한 또 차이점이 존재를 해요. 대법원 판사들 사이에서도 사실 그 시가라는 개념들이 정립이 되어있지 않지 않은 것 같아요. 그래서 이거를 좀 제도적으로 이번 기회에 하면 좋지 않겠느냐는 생각이 듭니다. 이상 제 토론을 마치겠습니다. 감사합니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

네, 고맙습니다. 저도 법을 잘 모르지만 ‘이런 것들을 법에서 규정하는 게 맞을까?’라는 의문은 많이 듭니다. 더구나 실제로 수에 관한것을 문장으로 해석해서 이런 판례가 나오고 이 때문에 여러 가지 사건과 사고가 일어나는 게 아닌지 생각을 합니다. 다음은 공대호 변호사님 부탁드리겠습니다.

(토론자5) 공대호 법무법인 혜안 변호사/ 감정평가사

네, 안녕하십니까? 공대호 변호사입니다. 개인적으로는 여기 계신 교수님들을 직접 뵌 적은 없지만 교수님들의 책으로 공부했는데 이런 자리에서 함께 말씀 나누고 있다는 것이 제 개인적으로 굉장히 영광이라고 생각합니다. 저는 법적인 측면보다는 그냥 느꼈던 부분을 중심으로 말씀드리고 싶습니다. 김원보 평가사님께서 시가관련 내용을 법적인 부분부터 실제 사례까지 분석해주시면서 시가의 법적 개념이 막연하고 추상적이라는 걸 느꼈습니다. 아까 서광채 교수님께서 ‘사랑’이라는 용어로 대신하셨듯이 정말 그 표현이 인상 깊었고, 와닿았습니다. 근데 문제는 일반 국민들은 그 개념이 추상적이지 않다고 생각하는 겁니다. 예를 들어서 법령이나 판례에 대해서 비판할 때 일반 국민들이 어렵게 생각하는 부분들은 접근하기가 좀 어려운 다소 난해한 개념들을 쓰거나 범위가 복잡하고 다른 개념을 알아야만 그 실체에 다가갈 수 있기 때문에 많은 공부나 정보량이 없으면 거기에 대한 비판을 함부로 하기 어렵습니다. 그런 비판이 있다고 하더라도, 설령 맞는다고 하더라도 “그것이 틀렸어.”라고 단순하게 치부해 버릴 수가 있습니다.

저는 공시가격 대비 시가 감정률 자체가 존재할 수 없다고 봅니다. 이 개념 자체가 틀렸다고 말씀하시는 것은 학문적으로는 굉장히 타당하다고 하더라도 일반 국민들의 입장에서 생각하면 의문이 들 수밖에 없지 않은가 생각됩니다. 왜냐하면 그 시가라는 개념 자체가 법률이나 판례에 쓰는 용어처럼 난해한 것이 아니라 단순히 내가 생각하는 거래가격 또는 시장에서 거래되는 가격, 실제 존재하는 가격, 실거래가라고 본다면, 또 등기부를 떼서 하나하나 확인할 수 있는 정보가 넘쳐나는 상황에서 그 개념에 대해 “당신들이 알고 있는 개념 자체가 모두 틀렸다.”라고 말하는 것이 설득력이 있을지 의문이 듭니다. 오히려 말씀하신 것처럼, 다른 용어부터 정립하고 적정한 실거래가격 또는 공시가격을 시가 반영률로 비판해서 안된다는 것을 다른 대안적인 지표나 다른 가격 비율이나 아니면 공시가격 자체의 적정성을 입증할 수 있는 다른 지표를 대안적으로 제시하는 것이 조금 더 타당하지 않을지 겁 없이 한 번 말씀 드려봅니다. 마지막으로 용어의 정리 부분에 있어서는 정말 시가가 다양하게 쓰이고 있기 때문에 말씀처럼 용어가 정립이 안 되면 정책이나 실제 업무에서도 혼동을 가져올 수밖에 없습니다. 이런 부분들은 이제 협회 아니면 정부 정책에 맞춰가지고 조금씩 할 수 있는 용어는 통일시켜 나가야 되지 않을까 이렇게 생각이 됩니다. 네, 이상 마치도록 하겠습니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

고맙습니다. 사실 이게 계속 이야기 나왔던 사회적인 합의거든요. 그러니까 지금 국민들에게 우리가 어떤 정서를 받아서 해야 하는지, 아니면 업계에서 먼저 나서고 국민들의 합의를 이끌어 와야 하는지 그것은 방향의 문제라고 생각합니다. 굉장히 좋은 토론이었던 것 같습니다. 다음은 우리 민태욱 교수님.

(토론자 6) 민태욱 한성대학교 교수

네, 민태욱입니다. 발제해주신 분께서 방대한 자료를 수집하시고 분석하신 것에 대해 감사드리고요. 저는 일부 법률적인 상황에서 제 의견만 말씀드리겠습니다.

첫째, 법률적인 시각에서 보면 시가와 관련해서 개별 법률에서 사용한 용어나 개념이 다르다고 해서 문제가 된다고 생각하지는 않습니다. 일반인이 생각하는 시가 아니면 업계에서 합의된 시가 정의만 그렇게 넣어주면 됩니다. 해석 문제는 나머지죠. 예를 들어, 어떤 가격과 어떤 가격을 시가라고 볼 수 있다고 규정하는 게 맞는 것 같아요. 그래서 원칙적으로 법률에서는 시가 원칙만 선언해도 되고, 어떤 게 시가인지는 해석으로 하면 됩니다. 해석할 때는 일반인의 생각이 중요하겠죠? 시가에 대해서 일반인의 상식 범위에 해당하는 시가만 상정해주면 됩니다. 왜냐하면 부동산은 여러 가지로 뭐 그때그때 상황이 다르잖아요. 위치나 거래하는 상황도 다르니까. 사실은 유일하고 객관적인 가격이 하나라는 것은 제가 봤을 때 있을 수 없죠. 그래서 대부분 합리적인 가격이라고 생각하면 됩니다. 예를 들면 시장에서 4억 5천에 거래되고, 5억에 거래되고, 5억 2천에 거래된다고 하면 시가는 얼마일까요? 4억 8천도, 5억도, 5억 2천도 다 시가가 됩니다. 이거에 대해 누가 왈가왈부할 사람 없습니다. 이 4억 8천~5억 2천에 거래되는 부동산의 공시지가가 3억이다? 그러면 이건 일반인의 상식에서 어긋나는 거예요. 법의 지위도 맞지 않고요. 그래서 공시지가가 적정한 시가를 반영하지 못하는 것은 굉장히 문제가 있어요. 시가가 10% 정도 차이 나는 것은 문제가 아니에요. 그래서 우리가 시가의 문제에 대해 생각해야 합니다.

공시지가에 관한 법이 처음 만들어 버릴 때부터 “야, 이거 정상적인 가격으로 해라.”, “시장가격으로 해라.”, “매매가격을 참조해라.” 법에 다 해 놨습니다. 입법자가 그런 내용을 법에 다 만들어 놨어요. 그리고 이렇게 하라고 해서 감정평가사들한테 줬는데 감정평가사들이 5억짜리를 3억으로 해 놓고 쭉 해 놨다는 거예요. 이게 누구 잘못입니까? 그러면 예를 들면 입법자 취지에서 “야, 우리가 이렇게 하라고 법에 못을 박았는데 왜 너희들 왜 이렇게 했냐?” 이런 거 아니에요? 처음부터 우리 감평에 시가로 하지 말라는 법이 있었습니까? 시가로 하라고 했습니다. 정상가격으로 하라고 했습니다. 매매가격으로 하라고 했습니다, 법에는.

전반적으로 공시지가는 시가를 따라가야 돼요. 근데 현실은 어렵죠. 당장 시가를 반영하는 게 어렵겠지만, 이론적으로나 업계가 가야하는 방향으로 보나 시가로 해야 된다는 것은 명확해요. 그리고 시가를 제대로 반영하지 못한다면 공시지가가 필요가 없습니다. 공시지가가 시가의 50%, 60%가 되는데 직접 사용되는 건 유일하게 재산세의 산정 과세표준입니다. 그리고 일관성 있게 반영하는 게 요구됩니다. 공시지가를 시가의 100%로 하든, 70%로 하든 똑같이 해서 균형을 맞추는 것이 핵심입니다. 지금처럼 지역별, 물건별로 들쑥날쑥하면 공시지가를 과세표준으로 삼을 이유가 전혀 없습니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

예, 고맙습니다. 우리 민 교수님은 상당히 비판적인 시각인데요. 제가 이 주제를 하면서 감정평가업계의 이야기도 들어봐야 하고, 학계 이야기도 들어봐야 하고, 법적인 측면도 고려해야 하는데 가장 중요한 하나를 빠진 부분이 바로 일반 국민들은 어떻게 생각하는지입니다. 그런 점에서 재미있는 시각이었던 것 같습니다. 남은 말씀은 이어서 또 하시고 다음 발표자님의 답변을 듣도록 하겠습니다. 박귀경 평가사님.

(토론자7) 박귀경 감정평가법인 대일감정원 감정평가사

오늘 발제문은 개별 법령에서 사용되고 있는 시가 및 이와 유사한 용어들의 의미와 산정 방법을 살펴보고, 이를 통한 공시가격의 신뢰성을 강화할 수 있는 방법을 모색하는 것을 목적으로 하였습니다. 그래서 저는 이 방대한 법령에서 시가에 대한 것을 일목요연하게 정리했다는 점에서 의미가 크다고 생각을 하는데요. 그런 반면에 대안으로 시가를 적정한 실거래라는 용어로 통일할 것을 제시하셨는데, 각 개별 법령에서 시가의 의미가 가치와 가격으로 구분될 수 있는데 ‘적정한 실거래가라는 용어로 통일될 수 있을까?’라는 생각이 들고요.

두 번째, 「부동산 거래 신고 등에 관한 법률」이 개정되어 2020년도 시행을 앞두고 있는데요. 거기 보면 적정하지 않다고 판단했을 때 고발할 수 있도록 개정이 되어 있는데요. 그러면 공개되지 않은 실거래가는 적정하지 않기 때문에 문제가 있다는 소지로 오인될 수 있는 것은 아닌지, 굉장히 많은 사례를 제거하다 보면 사례 숫자가 줄어드는 것은 아닌지 생각이 들고요. 또 우리 공시가격의 신뢰성과 관련이 있다면 표준지공시지가 조사업무 요령 책자 나와 있는 세평가격과 시가는 어떤 관계에 있는지까지 덧붙여졌다면 더 좋지 않았을까 하는 생각이 듭니다.

저는 감정평가사가 정말 국민들로부터 사랑받고 신뢰받는 존재가 되었으면 좋겠습니다. 그런데 앞서 발표해주시고 토론해주신 내용대로 적정한 실거래가의 판단 기준 없이 공시가격의 적정성에 대한 심사 또 감정평가의 적정성을 판단하고 있어서 적정하지 않다고 판단되어지는 현실을 받아들이기가 힘듭니다. 공시가격제도에 있어서 실거래가 상승률을 기초로 현실화율 제고를 판단하고 있고, 감정평가액의 타당성 조사에서 가장 문제가 되었던 사례들이 거래사례의 선정이었다고 합니다. 그러면 10년, 20년, 30년 이상 감정평가실무를 한 감정평가사들이 왜 인근의, 바로 옆에 있는 거래사례를 선정하지 않았을까요? 왜 3년, 5년을 벗어난 기간의 거래사례를 사용했을까요? 또 한편으로는 적정한 실거래가에 대한 판단 기준이 명확하지 않아서는 아닌가요? 그래서 저는 실무자로서 실무와 공시가격제도에서 이 시가, 적정한 실거래가에 대해서 살펴보고자 하는데요. 우선 감정평가와 관련해서는 적정한 실거래가라는 표현에 있어서 기간적조건 이외에는 없습니다. 그런데 적정한 실거래가의 정의를 앞에 보면 신고된 실제거래가격, 그 법률이 부동산 거래 신고에 관한 법률입니다. 실무기준에서 거래사례 선정요건 첫 번째가 부동산 거래 신고 등에 관한 법률에 따라 신고 된 실제 거래가격일 것을 첫 번째 요건으로 하고 있습니다.

두 번째, 이제 2020년 표준지공시지가 조사업무요령 책자를 보면 적정가격이라고 하면서 공시지가의 적정성 제고를 위해서는 또 부동산 거래 신고 등에 관한 법률에 따라 신고된 부동산 거래 신고 가격의 적정성을 검토해서 가격평가에 활용하도록 하고 있습니다. 또 토지특성조사표에 세평가격을 정의하고 있는데요, 세평가격의 정의는 없고 당해 표준지의 적정한 지가수준의 범위를 조사하여 기재하도록 하고 있습니다. 그러나 최종 공시지가의 적정성 검수 과정에서는 정상지가변동률이라고 해서 2019년도의 세평가격과 2020년도의 세평가격의 차이를 정상지가변동률이라고 봐서 그 지역 지가변동률과 정상지가변동률과 실거래상승률을 기준으로 그 적정성을 검토하고 있습니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률에서 거래의 가격을 신고했을 때 물론 법에 신고내용의 검증 제도도 있고 신고내용의 조사 또 올해 강화된 수사기관에 고발할 수 있도록 되어있는데요. 이런 것을 말씀하셨다시피 이런 제도가 있음에도 불구하고 중요한 것은 부적정 불허가 처분으로 이상 자료의 제고는 있었지만 부적정도 적정성 여부를 원칙적으로 판단하지 않고 들어가도 거래가격의 적정성은 기준으로 판단하도록 규정하고 있지 않다는 측면에서 봤을 때 거래사례 선정에 있어서 감정평가사는 어떠한 판단 기준을 가지고 거래사례를 선정해야 되는 것인지, 그래서 마지막으로 아까 말씀드렸듯이 부동산 거래신고 등에 관한 법률과 공개되지 않은 것들이 문제가 생기지 않는지에 대해서 고견을 듣고 싶고요. 결국 앞으로 적정한 실거래가 판단기준 마련에 큰 도움을 주셨으면 합니다. 이상입니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

예, 고맙습니다. 그럼 다음으로 박진규 평가사님 부탁드립니다.

(토론자8) 박진규 대화감정평가법인 감정평가사

대화감정평가법인의 박진규 평가사입니다. 김원보 회장님이 발제하신 원부 꼼꼼히 읽어보았습니다. 그리고 정수연 교수님, 서광채 교수님, 노태욱 회장님도 연구를 많이 하셔서 논문도 꼼꼼히 읽어보고 왔는데요. 이 실거래가라는 것은 실제로는 매도자하고 매수자 그리고 중개업자까지 끼어서 상호작용으로 가격이 결정되는 거거든요. 그런데 우리가 공개하는 실거래가는 매도자, 매수자 정보 아무것도 없이 가격만 공개되고 있어요. 아까 정수연 교수님도 말씀하셨던 부분인데, 그래서 제가 최근에 교수님 한 분 하고 연구자 한 분 하고 실증분석을 하나 했어요. 2015~2016년 실거래가 데이터 500개를 가지고 개발이 되었는지, 안되었는지 비교해보니까 가치가 한 70% 차이가 나더라고요. 그러면 70% 존재한다는 얘기인데, 아까 그 김원보 회장님 말씀하셨다시피 보상평가를 할 때도 어떤 실거래가를 쓰느냐에 따라서 이게 70%로 얼마든지 갈 수 있는 거거든요. 그러면 거래사례 비교법의 근본적인 문제점이 발견되는 부분이고 그와 관련해서 우리 감정평가업계가 가이드라인을 줘야 한다는 것은 충분히 공감하고 있습니다.

그리고 아까 아웃라이어 작업 관련해서 제가 주로 아웃라이어를 제거하는 작업을 했었는데, 평가사들이 다 할 수 있는 영역이더라고요. 그래서 이 부분은 굉장히 좀 좋은 제안을 해주셨고 그와 더불어서 정보체계 얘기를 하셨는데 지금 국토부에서는 아주 기본 자료만 제공하고 있지만 민간에서는 그 자료를 데이터 가공해서 보다 양질의 정보를 제공하고 있습니다. 그래서 제가 호주의 RAISE 도 한번 사용을 해봤는데, 단추를 하나 클릭하면 자동으로 0.1초 만에 가격이 나오고, 예를 들면 인근에 지하철역이 개설된다고 그러면 거기 관련해서도 상세하게, 굉장히 높게 가격이 나오거든요. 미국의 Zestimate 같은 경우도 마찬가지고요. 이 시장을 결국에는 민간에 뺏기고 있는 것 같거든요. 그러니까 우리가 지금 아웅다웅하는 것보다 RED BOOK이나 프롭테크와 접목해서 많은 프로그램들이 정교하게 만들어지고 가격을 예측하고 있습니다. 그리고 감정원도 상당히 좀 데이터를 잘 가공해서 프로그램을 만들고 있는 것으로 알고있는데요. 저는 우리 협회가 선도적인 역할을 해서 가이드라인을 제시할 수 있는, 적정한 실거래가 무엇인지 여기에 대한 역할을 깊이 있는 고민이 필요한 것 같아서 오늘의 발제가 굉장히 중요하다는 의미를 가지고 있다고 봅니다. 사실 이런 내용은 노태욱 회장님 10년 전 논문에서도 제기를 하셨거든요. 그런데 그 이후에도 저희가 발전을 못시켰다는 것은 굉장히 안타깝다는 말씀을 드리고요. 또 하나는 3방식 도입에 대해서는 진지하게 고민을 해야 되는 시점에 와 있지않나 싶고요. 실무에 있는 입장으로서 평가기법과 다양한 방법론에 대해서도 추가적인 고민이 좀 깊이 이루어져야 한다고 생각합니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

감사합니다. 홍원철 팀장님, 마지막입니다.

(토론자9) 홍원철 성동구청 토지평가팀장

안녕하세요? 성동구청에서 근무하고 있고요. 오늘의 마지막 발표를 하게 되었습니다. 오늘 너무 좋은 얘기 많이 들었고요. 제가 성동구청에 공무원으로 들어온 게 90년 초반쯤이었거든요. 그때 토지공개념이 막 도입되면서부터 제가 이 업무를 해왔던 것 같고요. 그래서 실무적인 입장에서, 그리고 일반 국민의 어떤 정서적인 측면에서 생각하시는지를 제가 말씀드리고자 합니다. 일단은 90년 초반에 개별공시지가 제도가 처음 도입되면서 기존에 다원화된 가격을 통일했다고 얘기가 되고, 거기에 대한 많은 관심이나 기대가 있었는데 일단 그때 당시에 개별공시지가는 토지공개념으로 시행되고 택지초과소유부담금, 토지초과이득세 이런 것들의 기준가액으로 사용되어왔고요. 일부 특정 토지소유자를 제외한 대부분의 일반 국민들은 사실 개별공시지자에 큰 관심이 없었습니다. 그런데 2006년도 부동산 거래신고 등에 관한 법률이 제정되고 거래신고가격이 축적 되고 공개가 되면서부터 이제 많은 문제가 되어 오고 있고 최근에 들어서 아마 그 문제점이 가장 정점이 달하지 않았나 생각이 듭니다. 그럴 수밖에 없는 게 실거래가격 자체는 우리가 여태까지 이야기하고 있던 어떤 적정가격의 공시가격은 애매모호하고 아직까지도 우리가 전혀 업 다운의 가격이 실체도 없습니다.

그런데 일반 국민이 봤을 때 바로 어제 혹은 그저께 혹은 일주일 전에 거래된 실거래가격이 있다면 그것만큼 신뢰를 주는 가격은 없다고 생각이 들거든요. 그래서 일반 국민들은 가장 신뢰를 하고 있는 게 실거래가격이고, 그 실거래가격을 기준으로 봤을 때 공시가격은 굉장히 엉터리고 문제가 많다고 보고 있습니다. 그게 현실적인 정서고요. 그런데 우리는 지금까지 계속 실거래가격과 공시가격은 다르기 때문에 비교를 할 수가 없다고 이야기를 하고 있습니다. 비교가 불가능하다고 해서 이 실거래가격을 외면하거나 이 실거래가격의 영향력을 도외시할 수는 없다고 생각합니다. 그래서 실거래가격을 어떻게 우리가 일반 국민과 공유할 것인지, 공시가격과의 관계를 어떻게 할 것인지에 대해서 어떤 과정이 필요하지 않냐는 생각이 들고요.

실무적 측면에서 어떤 선언적 과정으로 할 수 있는지는, 예를 들어 말씀드리자면 일단은 우리가 계속 거래가격이라고 이야기를 하고 있고요. 실거래가격이라고 이야기를 하고 있는데 이게 법률에 의해서 신고된 가격이거든요. 등기부등본을 살펴보면 거래 당사자 간의 어떤 성립된 신고가격이 기재가 되는데 거래가격이라고 기재가 됩니다. 언뜻 들어보면 거래가격이라고 하면 시장의 합리적인 선택이 작용해서 이루어진 가격이라는 느낌이 들고요. 그렇다면 이 거래가격의 용어 자체를 신고가격이라고 바꾸는 게 어떤가요? 실거래가격이라는 용어도 마찬가지로 실제 합리적으로 거래된 가격 같은 느낌이 들거든요. 그것도 신고가격으로 용어를 바꾼다면 조금은 더 국민들과 소통할 수 있지 않을까요? 우리가 노력할 수 있는 부분이 아닐까 생각을 합니다. 실거래가격과 공시가격을 비교할 것이 아니라, 신고가격과 공시가격이라는 이야기를 하면 조금은 우리가 더 자유로울 수 있을 거라는 생각을 합니다.

그리고 두 번째로 지금 국토부에서 계속 나오는 것처럼 실거래가가 축적이 되면, 이상거래라고 해서 아웃라이어를 추출하고 그걸 각 자치부에 뿌려주면 자치부에서 적정성 검증을 하게 됩니다. 그런데 검증을 하고 나서도 검증된 가격이 잘못되었다고 판명이 되어도 등기부등본에 기재가 되고, 거래시스템장부에 수정이 되고 있지 않습니다. 이러한 부분이라도 우리 감정평가의 전문적인 평가로 조정하고 조정된 내용을 공표의 형식이든 뭐로든 표출을 하고 공시가격과 상호 보완된다면, 김원보 회장님이 말씀하신 것처럼 신고제도의 효율적 운영을 통해서 공시가격의 신뢰를 회복할 수 있지 않을까 하는 생각을 했습니다.

그리고 마지막으로 부동산 거래에 따른 거래 당사자의 신고가격하고 공시가격을 떠나서 지금 우리가 축적하고 있는 신고가격은 부동산 시장이나 시장가치를 이루는데 굉장히 중요한 요소라고 생각이 됩니다. 이 신고가격을 도외시하거나 외면해서는 안 되고요. 이걸 수합하고 정비하고 활용할 수 있는 그런 업무의 프로세스라든가 데이터가 투명하게 공개되고 적극 활용되어야 할 것이라고 생각이 듭니다. 이상으로 실무적 측면에서 말씀드리고 마치겠습니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

예, 감사합니다. 뭐라 그럴까. 민원인과의 접점에서 좋은 지적을 해주신 것 같습니다. 이게 사실 용어가 제도나 이런 것들을 규정하기도 해서 사실 굉장히 어렵기는 한데, 혹시 참석해주신 분들 중에서 오늘 발표와 토론에서 빠진 부분이 있다고 말씀해주실 분이 있으면 손드시고 본인 소개를 짧게 해주세요.

(참석자) 이철현 하나감정평가법인 감정평가사

하나감정평가법인에 있는 이철현 평가사라고 합니다. 일단 회장님 너무 잘 들었고요. 첫 번째, 저도 이제 공시지가 업무를 안 한지 2년정도 되어 가는데요. 제가 공시지가 업무를 할 때 해당기관에 모든 실거래가를 다 띄워주고 담당 평가사가 적정 실거래, 부적정 실거래를 판단한 메뉴가 있었습니다. 하여튼 간에 적정과 부적정을 판단하는 것은 지금도 공시지가 할 때마다 매년 하고 있는 중입니다. 판단하는 데는 큰 문제는 없다고 이렇게 말씀을 드립니다.

제가 궁금한 것은, 저는 업계에서 가장 큰 문제점은 당면 현황 중의 하나라고 볼 수 있는데, 아까 박진규 평가사님이 말씀하신 주민 추천평가사분들하고 사업시행자 쪽 평가사님들의 Argue의 가장 큰 원인은, 거래사례 선정에 대한 부분입니다. 그런데 상당수의 거래사례 선정이 달라지는 것의 큰 원인은 공시지가 개념 자체가 미실현의 배제부분에 있다고 생각을 합니다. 회장님도 발표하신 자료 중에 시장가치는 적정가격 공시지가의 개념상 차이 중에 미실현의 배제 부분이 하나의 차이점이라고 말씀하셨는데, 실제 보상이 이루어지는 현장이라든가 보상이 아닌 재개발 비용과 같이 3방식의 사업에서도 미실현이익을 어떻게 측정을 하고, 어떻게 배제할 것인지? 어떻게 개념정리를 할 것인지? 이 부분은 굉장히 좀 어려운 문제이고요.

당장 저희 업계에서 코앞에 닥친 문제로는 분양가 상한제 부분에서도 이전 이익을 배제하라고 하는데 결정된 공동주택 적정 산정에 관한 규칙에 보면 도대체 어떻게 배제할 것인지에 대한 부분이 저희가 풀어내야 할 숙제라고 생각합니다. 그래서 그거에 앞서서 여러 가지 개념에 앞서서 우리 공시지가 조사평가 업무를 보면 항상 고전적인 그래프 있지 않습니까? 미실현이익을 단계적으로 반영한다고. 그런데 시장은 절대 그렇지 않거든요. 계단식으로 움직이기 때문에 이 부분에 대해서 회장님 어떤 생각을 하시는지 굉장히 궁금합니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

예, 조금 이따가 들어보도록 하겠습니다. 혹시 다른 분은 없으십니까? 예, 그러면 김원보 회장님 총괄 답변을 들어보도록 하겠습니다.

(발제자) 김원보 가람감정평가법인 감정평가사

우리 감정평가사님 말씀하셨던 이 분류를 왜 사실은 법규성이 있는것 하고, 없는 것 하고 관련 법률을 좀 분류를 하는 게 맞습니다. 이번에는 너무 시간이 없었고 다음에 보완할 기회가 있으면 각 분류들을 법규성이 있는 것, 없는 것에 따라서 이렇게 분류를 해서 한 번 다시 보도록 하겠고요. 그리고 주신 판례도 제가 잘 참조를 하겠습니다. 감사합니다.

우리 공대호 평가사님 말씀을 하시는데, 시가라는 게 결국 우리 국민적 시각에서 보면 시가라는 게 거래사례로 있다고, 당연히 있죠. 그런데 제가 말씀드리고 싶은 것은 그 거래가격이라고 하는 것이 하나가 아니라는 겁니다. 제가 발제문에도 적었지만 무려 14배 차이가 납니다. 1년 5~6개월 사이에 동일한 논이 거래가 됐는데 거래가격이 14배 차이가 납니다. 그럼 어떤 것을 거래가격이라고 할 것이냐, 어떤 것을 시가라고 할 것이냐에 따라서 완전히 달라지는 거죠. 그런데 우리 부동산 시장이라는 게 워낙에 불안정 시장이고, 또 투기도 발생하고 그러다 보니 거래가격의 차이도 많이 나고 또 실거래가격에도 과연 이게 적정한지 여부도 굉장히 차이가 나기 때문에 시가라고 볼 수 있는 하나의 가격, 일정한 범위 안에 드는 가격이 없기 때문에 이런 문제가 생기는데요. 이것은 민태욱 교수님하고 똑같은 이야기인데, 그걸 그대로 인정하게 되면 시장이 또 왜곡된다는 게 가장 문제입니다. 부동산 시장이 왜곡된다는 문제라고 하는 말씀을 드리고요.

민 교수님은 왜 시가의 개념을 명확히 정의해야 하는지 말씀 주셨는데요. 거래가격이 일정한 범위 내에 들면 문제가 없다는 거예요. 그런데 너무나 차이가 많이 나니까 어느 것을 시가로 볼 거냐? 민 교수님께서 “5억짜리를 왜 3억으로 공시하냐?”좋은 말씀 주셨는데요. 그런데 그 5억이라는 거래금액에 타당성이 있을까요? 제가 말씀드리는 것은 그 5억이라는 실제 거래가 타당한데 평가금액이 공시지가가 3억 됐으면 그건 고쳐야 되는 거고, 만약에 우리가 공시지가를 아까 민 교수님 말씀처럼 “균형만 맞으면 OK” 그것도 좋습니다. 그런데 예를 들어서 모든 공시지가는 시가의 60%로 거래한다. 시가가 정상 Market Value가 5억짜리를 3억으로 공시한다, 그러면 그것도 지표선이 있어요. 낮다고 해서 지표선이 없는 것은 아닙니다. 문제는 낮냐, 높냐를 판단을 못한다는 거예요. 지금 실거래가격 또는 소위 시가라고 하는 불확정 개념 가지고는 그것이 뭔지를 판단을 못하니까 문제가 생긴다는 게 제 발제문의 논지입니다.

그다음에 우리 박귀경 평가사님은 “이게 공개되지 않은 실거래가는 문제가 아니냐?”라고 하셨는데요. 그런데 이건 문제가 없습니다. 지금 우리가 적정성 판단은 신고가격하고 거래가격이 동일한지만 판단을 합니다. 신고가격을 낮게 했다고 해서 그 가격이 부적정으로 판단되지 않습니다. 그러니까 그건 공개하지 않아도 법적으로는 아무 문제가 없다고 보시면 될 것 같고요. 박진규 평가사님 말씀하셨던 것은 이건 정말 제가 할 이야기가 많은데요. 지금 우리가 정보화를 피할 수가 없습니다. AI에 의한 감정평가를 피할 수가 없어요. 뭐, 혹자는 감정평가라는 것은 인장성이 있기 때문에 절대 AI로 안 된다고 하는데요, 천만의 말씀입니다. 지금 미국에서는 은행에서 AVM을 다 쓰고 있고 미국 은행감독규정에도 쓰라고 되어있습니다. 그런데 그걸 우리가 안 된다고 한다고요? 우리가 빨리해야 되는 부분이지만 저는 걱정을 안 합니다.

우리 평가업계만큼 많은 자료를 가지고 있는 데가 없어요. 우리 평가사님 중에 ‘이거 하면 시장을 뺏기지 않을까?’라고 걱정하시는 분들이 굉장히 많아요. 저는 다릅니다. 새로운 시장이 생길 거라고 봅니다. 그래서 이 부분은 빨리 우리 평가업계가 적극적으로 대응해야 합니다. 이게 결국은 자료 싸움이니까 그래서 저는 빨리 이 부분에 대한 인식 전환을 해야 한다고 보고 있고요.

그다음에 홍 박사님. 사실 저는 홍 박사님이 이 실거래가격 분석을 굉장히 많이 하신 분이라 그런 부분에 질의가 있을 줄 알았는데 “신고가격으로 용어를 바꾸면 어떻느냐?”라는 질문을 주셨어요. 사실은 용어를 바꿔도 저는 크게 바뀌지 않을 거라고 생각을 합니다. 그래서 제가 오늘 발제할 때도 말씀드렸지만, 공시가격이 시가와는 다른 개념이니까 비교하지 말자는 이야기를 드리려는 게 아닙니다. 실거래가 신고가격 자체를 거래가격이라고 볼 수 없으니 적정한 실거래가격을 반드시 선택하고 공개하고 그걸 기준으로 해야 우리 공시가격제도가 제대로 시장가격에 동조하는 가격으로 살아남을 수 있다는 생각입니다.

이철현 간사님은 우리 평가업계에서 몇 안 되는 이론가신데 너무 어려운 것을 물어보셨는데요. 미실현 이것도 하나의 불확정 개념이고 어려운 개념입니다. 사실은 우리 적정가격에서도 미실현이익을 배제하라고 되어있습니다. 그것은 우리 적정 공시가격이 아까 말씀드렸던 대로 어느 정도 공공성을 반영한 부분적인 가격이기 때문에 정부가 시장을 좀 적정하게 관리하기 위해서 행정적으로 그렇게 했는데요. 특히 보상지역에서 미실현이익에서 개발이익을 어떻게 배제할 것인지에 대한 문제는 굉장히 복잡한 문제이고, 지금 우리 법에서는 공시지가를 소급하는 방식으로 하고 있습니다. 그런데 소급하는 방식으로 하다 보면 그 기간 동안의 보상금액에 포함되어야 될 다른 공익사업 부분이나 개발 실현이익까지 다 배제를 해야 된다는 문제가 있어요. 그래서 결국 그 문제를 해결하기 위해서 우리가 그 밖의 요인을 두는 겁니다. 저는 그 밖의 요인을 두 가지로 봤는데, 공시지가 자체가 Market Value를 반영하지 못하는 부분을 보증하는 부분도 있고 우리가 적용 공시지가를 소급하기 때문에 그 기간 동안에 당연히 보상가격을 포함된 인근에 있는 다른 개발이익으로 인한 가치 상승분을 포함하기 위한 경우가 있다고 보는데요. 그러다 보니까 인근의 거래사례를 쓰는데 지금 거래사례라고 하는 것이 우리 법에는 분명히 적정한 실거래가를 쓰라고 되어있는데 그 적정성 판단하는 게 없습니다. 우리 감칙에는 시간적 기준밖에 없어서 저는 우리 평가업계가 제대로 가려고 그러면 이게 가장 시급하다고 보고요. 그러니까 적정한 실거래가격 판단 기준을 빨리하는 것이 가장 중요하다고 말씀드리고요. 특히 3기 신도시를 앞두고 보상 민원이 어디로 튈지 모르는 지금 시점에서 이 문제를 빨리 논의해서 평가사들끼리 어떤 동일한 기준을 가지는 게 가장 중요하다고 생각합니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

네, 고맙습니다. 제가 추상적으로 마무리를 하면 그런 것 같습니다. 이 주제가 굉장히 중요한데, 사실 늦었긴 하지만 사회적인 어떤 합의를 만들어가는 과정에서 조금 속도를 빨리 내야 되지 않을까 하는 생각이 들고요. 제가 오늘 주제를 준비하면서는 감정법 학계, 조금 이론적인 부분에서만 접근을 했는데, 아까 우리 홍 박사님 말씀처럼 일반 국민의 정서도 있다는 말씀. 그래서 사회적 합의라는 것은 결국 이론적으로 아무리 합의가 되더라도 그걸 국민들이 받아들이지 않으면 아무 소용이 없지 않다는 점, 그러니까 앞으로 협회도 또 감정평가사도 아마 그런 걸 고려할 때는 국민에 대해서도 충분히 고려해야 된다고 생각하면서 오늘 토론회는 마치도록 하겠습니다.