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유럽의 부동산운용성과 측정 및 지수작성과 활용

이재우/한국감정평가연구원 책임연구원

 우리나라에서는 2002년부터 외환위기 이후 변화하는 시장환경 속에서 공신력있는 부동산시장정보를 제공하여 선진적인 부동산투자 및 거래질서를 유도하고 부동산시장의 투명성을 제고하고자 임대사례조사 및 투자수익률 추계 연구사업을 실시하고 있다. 본고에서는 올해로 2년째를 맞는 본 사업을 지속적으로 안정·발전시키기 위한 노력의 일환으로 시장정보수집 및 부동산지수작성을 통한 정보활용이 선진화된 유럽의 관련 현황을 살펴보고 그에 따른 국내 제도의 발전을 모색해 보고자 한다. 본고는 국내 제도의 성공적 정착과 발전을 위한 해외 선진사례연구의 일환으로 건설교통부 및 감정평가업계 관계자의 유럽 관련기관 현지방문 및 자료수집을 통해 이루어진 것임.

1. 부동산지수작성의 필요성

유럽 주요국에서의 부동산지수에 대한 필요성은 국내적 수요보다는 국제적인 수요와 필요성에 의해 비롯되었다. 부동산에 대한 투자가 국제화되면서 영국을 비롯한 다른 유럽국가에서도 국내 부동산투자가가 아닌 외국의 국제 투자가들로부터의 부동산투자정보 요구가 증가하였으며 부동산지수작성과 관련한 초기의 노력들은 자국 부동산시장의 전반적 상황을 객관적이고 대외적으로 나타내고자 한 자연스러운 대응의 결과였다.
한편으로 부동산분야의 국제적인 투자자 이외에도 부동산지수작성 및 활용에 대한 내부적 수요가 발생하였는데, 그것은 바로 부동산시장 및 부동산자산 운용성과를 금융시장 및 금융자산과 상대비교하고자 하는 시도였다. 이러한 노력들은 유럽 내에서도 부동산지수 및 활용이 발달한 영국과 네덜란드 등에서 80년대 초부터 기관투자가 및 이들과 관련한 부동산관계자 사이에 논의되어 왔었으며 결과적으로 부동산지수가 기관투자가를 중심으로 활용되고 있는 현황과 밀접한 관계를 갖고 있다.

2. 지수작성의 연혁과 현황

영국 IPD 및 유럽 각국의 IPD 연계기관들에 의한 부동산지수작성 이전에도 유럽에서는 영국의 Jones Lang Wootton 지수 등이 이미 자체적으로 작성되어 활용되어졌다. 그러나 현재 유럽에서 지배적 위치를 가지고 가장 보편적으로 활용되고 있는 IPD 부동산지수는 1984년 IPD 설립이래 유럽 각국에서 활용가능한 과거자료의 복원을 통하여 다년도의 시계열화된 지수가 작성되고 있다. 영국의 경우 1981년을 시점(내부적으로는 1971년까지 복원)으로 하는 부동산지수가 1985년부터 제공되고 있으며, 프랑스(1986년 시점), 네덜란드(1995년 시점) 등 다수의 국가에서 지수가 작성되어 제공되고 있다.

<표 1> IPD와 연계한 유럽 각국의 연간 부동산지수 작성현황
국가 시점 자산가치(€bn) 시장포괄도(%) 부동산 유형
영국 1981 200.0 80 소매용/오피스/산업용
프랑스 1986 35.5 55 소매용/오피스/주거용/산업용/기타
독일 1996 48.3 47 소매용, 오피스, 주거용, 혼용, 기타
아일랜드 1984 3.7 80 소매용, 오피스, 산업
네덜란드 1995 37.6 85 소매용, 오피스, 주거용, 산업, 혼용
스웨덴 1997 26.3 50 소매용, 오피스, 주거용, 산업
덴마크 2000 7.2 35 소매용, 오피스, 주거용, 산업
노르웨이 2000 4.6 30 소매용, 오피스, 주거용, 기타


이와 같은 부동산지수는 작성초기 과거자료의 복원 및 자료수집의 제한 등으로 인하여 연간 지수를 중심으로 작성하였다. 이 당시는 지수작성 자체가 쉽지 않은 작업이었으며, 축적된 시계열 자료의 부족으로 작성된 지수를 활용한 가시적 성과를 얻는 것도 쉽지 않았다. 그러나 자료수집의 빈도와 범위를 확대하고 지수가 다년간 축적되어 안정화되어감에 지수의 작성방법 및 활용성이 비약적으로 성장하였으며 지수작성 및 제공주기도 점차 분기 및 월간 지수로 확대 작성·제공되고 있는 추세이다.

3. 시장정보 수집 및 조직체계
영국에 기반을 두고 있는 IPD는 영국에서의 부동산운용성과정보 및 지수작성의 성공적 경험을 바탕으로 다른 유럽국가들에서도 비교가능한 정보 및 지수작성이 이루어질 수 있도록 유럽시장을 선도하고 있는데, 영국의 IPD 및 이에 영향을 받은 유럽각국의 부동산지수 작성기관의 정보수집체계 및 기관구조는 크게 두 가지로 특성화될 수 있다. 하나는 각국의 지수작성 기관의 내부조직 및 정보수집체계와 관련한 것으로 IPD를 비롯해 유럽각국의 부동산지수작성 기관은 기관투자가 등 부동산보유 및 정보제공 주체와 지수작성 및 분석주체의 제휴로 조직화되어 있다는 것이며, 또 하나는 영국 IPD와 유럽 각국의 지수작성기관들과의 연계관계이다.

영국 IPD의 경우 독립된 민간회사로서 IPD가 실질적인 지수작성 및 분석활동을 수행하는 반면 Jones Lang LaSalle 등 부동산관련 18개 기관은 이에 필요한 시장정보를 제공한다. 이들 관련 기관들은 유형화된 양식에 따라 IPD가 요구하는 보유부동산에 대한 정보를 제공하고 있는데, 이러한 협력관계의 성립은 이들 관계기업들이 직접적으로 IPD지분의 30%가량을 보유하고 있을 뿐만 아니라 제공된 정보를 기초로 한 다양한 분석정보를 IPD로부터 제공받기 때문이다. 이에 따라 IPD는 조사 및 비교성과 분석, 지수작성 등의 역할만을 담당하며 정보제공 고객사와의 신뢰관계 유지를 위해 직접적인 컨설팅이나 시장참여는 하지 않는다. 그밖에 네덜란드 ROZ의 경우 Neprom, NVM 등 부동산개발, 중개 및 부동산보유 관련 기관 등이 연계되어 있으며 다른 유럽국가의 지수작성기관 역시 동일한 정보수집체계를 유지하고 있다. 이러한 정보수집 및 제휴체계는 지수작성 초기 영국의 IPD가 파악한 부동산운용성과측정에 대한 기관투자자의 수요 및 이에 대한 대응전략에서 근본적으로 비롯된 것으로 판단할 수 있다.
반면 자료수집 과정이나 분석 등을 위해서는 별도의 외부기관과의 연계는 없으며 다만 감정평가나 빌딩면적측정 등 조사·분석에 이용되는 기준과 지침들은 영국왕립감정사협회(RICS), 국제평가기준위원회(IVSC) 등 부동산관련 기관의 자료와 기준 등을 활용하고 있다.
한편, IPD에 의해 선도되고 있는 유럽 각국의 부동산지수작성 기관들은 IPD와의 연계관계 정도에 있어 IPD의 직접적인 자회사, 합작회사, 또는 독립회사 등 여러 유형을 보이고 있는데 이는 해당국에서의 부동산정보 수집 환경 등에 따라 다르다. 일례로 IPD 프랑스나 IPD 포르투갈의 경우 영국 IPD의 완전한 자회사이며, 네덜란드 ROZ나 독일의 경우 IPD 본사와 해당국의 부동산기업의 각각 출자한 독립기업의 구조를 가지고 있다. 그러나 이러한 기업구조의 차이에 관계없이 지수산정방법이나 활용을 위한 각종 분석방법에 있어서는 IPD와의 밀접한 연계를 통해 많은 노하우를 제공받고 있다.


4. 정보수집 및 지수작성을 위한 기준과 지침

부동산운용성과를 측정하고 지수를 작성하기 위해서는 부동산의 가치, 임대료, 빌딩면적, 영업경비 등에 대한 조사와 측정이 명확하고 객관적인 기준에 의해 이루어져야 한다. 유럽에서도 이러한 제반 지침과 기준 확립은 매우 중요하게 인식되고 있다. 더욱이 네덜란드의 경우 지수작성과정에 수반되는 각종 조사지침 및 기준의 불명확성에 기인해 1992년 기관투자자들에 의해 시도된 부동산운용성과 및 지수작성 결과가 시장참여자들에 의해 실패한 것으로 받아들여졌던 뼈아픈 경험을 지니고 있으며, 이러한 실패로부터 정보제공자와의 긴밀한 연계, 부동산 관련 전문기관에 의한 각종 기준과 지침의 활용, 내부 가이드라인의 확립 등의 노력이 이루어져 왔다.
이러한 기본적 인식하에 IPD의 부동산지수는 부동산성과측정에 대한 기본적 수요를 지닌 기관투자가의 보유부동산에 대한 제공된 정보를 바탕으로 이루어지기 때문에 지수작성의 기초가 되는 대상 부동산의 물리적 사항, 임대료나 영업경비 등 운영성과의 핵심적 정보들은 빌딩 소유기관의 임대계약사항이나 회계장부 등을 통해 직접적으로 수집되며, 이 과정에서 면적측정기준 등은 RICS 등에 의해 확립된 기준을 활용하고 있다. 따라서 상대적으로 지수작성과정에서 상대적으로 가장 중요한 기준과 지침은 감정평가와 관련한 내용이다.
감정평가와 관련한 기준의 필요성은 감정평가에 있어 수반되는 4가지 중요한 문제점, 즉 비교가능한 거래사례의 불충분함, 감정평가 유연화(smoothing)와 시차(lag)의 문제, 감정평가의 균형성 및 통일성의 문제, 감정평가시 명확히 드러나지 않는 여러 가지 가정들에서 비롯된다. 이를 위해 국제평가기준위원회(IVSC), 유럽평가사협회(TEGoVA), RICS 등의 감정평가기준을 활용하고 있으며 참고로 RICS의 Red book은 다양한 목적에 따른 감정평가기준을 제시하고 있는데, 이는 크게 영국내에서의 평가시 준수되어야할 사항과 그밖에 유럽 및 기타지역 모두에서 준수되어야 할 사항으로 구분되어 제시되어 있다. RICS에서는 국제평가기준위원회(IVSC)의 국제평가기준 제정 노력에 발맞추어 최근 이에 부합할 수 있도록 개정(5판) Red book을 발간한 바 있다.
, 동시에 필요에 따라 내부적인 감정평가 가이드라인을 확립하고 있다. 예를 들어 ROZ/IPD 부동산지수 작성을 위한 감정평가 가이드라인에서는 가치의 정의, 허용되는 감정평가방법과 모델, 직접환원법에 기초한 전통적 방법, DCF법, 상업용·매장용·주거용 부동산에 대한 가이드라인 등이 제시되어 있다.
아울러 감정평가의 적절성을 위해 지수발표 이후에도 사후적인 검토를 통해 감정평가의 질적 향상을 도모하며 이 과정에서 발생하는 문제점 등에 대한 분석과 연구를 수행하고 있다.

5. 부동산 운용성과정보 및 지수의 활용

기관투자가들이 보유한 부동산 운용성과정보를 통해 분석·생산된 각종 정보와 부동산지수는 부동산업에 관련된 다양한 수요자들에게 제공되어 폭넓게 활용되고 있는데, 기본적으로 작성된 부동산지수와 일반 정보는 무료로 제공되며 특정지역의 특정유형에 대한 구체적 정보는 유료로 제공된다.
유료 정보는 지수작성에 필요한 최소비용 등을 확보하기 위한 것으로, 지수 및 관련정보를 가지고 보험회사, 기관투자자들에게 보유부동산에 대한 운용성과측정 결과를 제공하고(fund report), 부동산시장평균, 또는 산업표준화된 벤치마크 포트폴리오와의 비교치를 제공하는 것(comparative report)이 핵심이 되고 있다.
구체적으로 지수작성을 위해 정보를 제공한 참여 기관을 중심으로 보유 부동산포트폴리오의 성과를 부동산유형(매장용, 업무용, 주거용 등)이나 규모, 구조, 지역 등에 따라 세분하여 분석·제공한다. 여기에는 총수익률, 소득수익률, 자본수익률, 임대료상승, 영업경비 등에 대한 세부정보가 포함된다. 이때 고객사는 분석을 원하는 포트폴리오를 혼합하여 선택하거나 세분화할 수 있으며, 해당 부동산에 대한 시계열적인 분석 등을 선택적으로 요구할 수 있다.
이와 함께 더욱 의미있는 것은 벤치마크 서비스로 부동산유형, 세분화된 시장 등 요구수준에 따른 고객 보유 부동산에 대한 운용성과를 상대비교할 수 있도록 제공한다. 이와 함께 유럽국가의 부동산정보가 축적되고 시계열화되면서 유럽의 주요 국가 부동산시장에 대한 분석서비스 등이 새롭게 제공되고 있으며, 포트폴리오의 관리비용에 대한 비교분석(가령 직접관리와 위탁관리시의 비용비교 등), 위험관리전략 등 정보의 축적과 기법의 선진화에 따라 다양한 정보활용 서비스가 개발·제공되고 있다.
정보제공 참여기관 또는 고객기업의 수요에 따른 분석서비스 외에도 다양한 성과물과 간행물이 생산되고 있는데, 가장 기본적인 것은 전체 부동산시장에 대한 지수이며 시계열화 및 타자산과의 시장성 비교가 가능하도록 제공된다. 나아가 영국 등 지수작성 및 정보축적이 진보한 일부 국가에서는 기관보유 부동산으로부터의 정보를 중심으로 월간 지수 등을 작성하여 현재의 시장상황을 빠르게 제공할 수 있도록 하고 있다. 이와 별도로 국가별로 70여개에서 100여개의 주요 핵심지역에 대한 부동산유형별 임대료, 수익률 등 시장정보가 생산되고 있다.
그밖에도 해당국의 부동산 관계사의 주문에 따른 별도의 간행물을 제작하거나 특별정보 및 주제에 대한 연구분석 서비스 등 기초자료를 활용한 다양한 분석과 서비스가 제공되고 있다.

6. 시사점

부동산성과측정 및 지수의 필요성에 대한 인식하에 1980년대 초반부터 이루어져오던 유럽의 부동산지수작성 및 활용은 80년대 중반 영국에서 출범한 IPD의 정보수집체계 및 서비스의 성공적 정착에 따라 이와 직간접적으로 연계한 각국의 지수작성기관을 통해 여타 유럽국가의 시장정보수집 및 성과분석 서비스가 비약적으로 발전하고 있다. 개별 부동산에 대한 운영 및 성과정보의 수집과 시장정보의 생산이 쉽지 않다는 일반적인 인식에도 불구하고 이러한 결과가 가능했던 것은 무엇보다도 생산된 정보의 수요자로부터 필요 정보를 제공받는 자연스러운 정보의 교환관계 및 제휴관계를 초기에 적절하게 설정하였다는 데에 있으며, 초기의 실패와 정착과정에서의 어려움이 있었음에도 불구하고 이를 극복하기 위한 각종 기준 및 지침의 지속적인 보완이 이루어졌다는 것이다. 아울러 안정화단계에 이르러 각종 시계열분석 및 금융자산과의 비교분석결과를 제공하고, 선진 분석기법을 통해 정형화되지 않은 수요자 주문형 결과물을 생산·제공하여 시장정보 수요자의 기대에 부응하고 있기 때문이다.
부동산성과측정 및 지수작성에 있어 이들의 실패경험과 발전과정을 비추어 볼 때 아직 초기단계에 있는 국내의 현황이 비단 우리만의 문제와 극복대상이 아님을 인식할 필요가 있으며, 나아가 대내적으로 효율적 정보생산 및 활용체계 확립을 위한 각종 인프라를 정비하고 대외적으로 바람직한 정보수집구조와 활용기법을 참고할 수 있는 부동산관계자들의 노력이 요구된다.


<참고자료>

1.본고는 국내 제도의 성공적 정착과 발전을 위한 해외 선진사례연구의 일환으로 건설교통부 및 감정평가업계 관계자의 유럽 관련기관 현지방문 및 자료수집을 통해 이루어진 것임.

2.참고로 RICS의 Red book은 다양한 목적에 따른 감정평가기준을 제시하고 있는데, 이는 크게 영국내에서의 평가시 준수되어야할 사항과 그밖에 유럽 및 기타지역 모두에서 준수되어야 할 사항으로 구분되어 제시되어 있다. RICS에서는 국제평가기준위원회(IVSC)의 국제평가기준 제정 노력에 발맞추어 최근 이에 부합할 수 있도록 개정(5판) Red book을 발간한 바 있다.

3.예를 들어 ROZ/IPD 부동산지수 작성을 위한 감정평가 가이드라인에서는 가치의 정의, 허용되는 감정평가방법과 모델, 직접환원법에 기초한 전통적 방법, DCF법, 상업용·매장용·주거용 부동산에 대한 가이드라인 등이 제시되어 있다.

ughes, B.(1997), Constructing Property Market Indices in Continental Europe: Key Lessons from the UK Experience, Cutting Edge, RICS.
http:\\www.ipdindex.co.uk.
http:\\www.rozindex.nl.