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□ 주제 : 부동산정책의 당면과제
□ 일시 : 2003. 6. 4(수) 14:00～18:00
□ 장소 : 건설회관 중회의실
□ 발표 및 토론
○ 사회자 : 이 정 식(안양대학교 교수, 전 국토연구원 원장)
○ 발표주제 및 발표자
- 제1주제 : 참여정부가 풀어야 할 부동산정책의 과제(이용만 한성대학교 교수)
- 제2주제 : 부동산조세의 개편방향(조세연구원 노영훈 박사)
- 제3주제 : 토지 및 건물 평가제도의 문제점과 개선방향(한국감정평가연구원 구동회 박사)
○ 토론자(7명) 가나다 순
박기풍(건교부 토지정책과장)
박헌주 박사(국토연구원)
손성태(국회 건설교통위원회 수석전문위원)
신종웅 박사(프라임감정평가법인 대표)
유금열(행정자치부 지방세제담당관)
조주현 교수(건국대)
최영진 전문위원(중앙일보)
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『부동산정책의 당면과제』의 주제발표 내용요약
□ 제1주제 : 참여정부가 풀어야 할 부동산정책 과제
-구조전환 후기의 정책과제 |
| (한성대학교 이용만 교수) |
○ 참여정부가 직면한 부동산정책은
- 단기적으로 시장안정이라는 목표를 달성하되 가능한 한 직접개입의 유혹을 뿌리쳐야 하며, 장기적으로 간접개입방식을 통해 주거복지의 향상이라는 정책목표를 달성하는 것임
○ 단기적으로는 거시경제정책과 부동산정책간의 조화가 필요함
- 현재 부동산시장은 2001년부터 시작된 일련의 금리인하조치로 인해 가격팽창이 이루어져 왔음
- 그 결과 부동산가격의 과대평가(부동산가격 - 부동산가치)가 심화되어 가격조정이 불가피한 상황임
- 그러나 2003년 5월에 이루어진 금리인하조치는 이런 부동산가격의 과대평가를 정당화시켜 주면서 가격조정을 불필요하게 만들어 주었음
·잘못된 기대가 정당화되면서 또 다른 가격팽창이 예상되고 있음
- 정부는 경기의 연착륙을 위해 금리를 인하하였지만, 실물경기의 불확실성으로 인해 기업투자는 확대되지 않고 풍부한 유동성이 부동산시장으로 몰려가는 상황임
- 이런 문제를 해결하기 위해 정부는 부동산시장에 직접 개입함으로써 유동성이 부동산시장에 흘러 들어가는 것을 막고자 하고 있으나, 정부의 직접개입은 시장을 왜곡시킬 뿐 유동성이 실물경기로 흘러가도록 유도하지는 못함
·예를 들어 규제가 발생하면 규제를 받지 않는 지방이나 상품으로 유동성이 흘러갈 것임
·부동산의 모든 부분에 대해 규제를 가한다면 또 다른 자산 쪽으로 유동성이 흘러갈 것임
- 문제의 해결을 부동산시장 쪽에서 찾을 것이 아니라 기업투자 쪽에서 찾거나 근본적인 원인인 금리 쪽에서 찾아야 할 것임
·기업들이 투자를 주저하는 이유를 찾아내어 이를 해결해 주어야 부동산시장과 실물경기 모두가 정상화될 것임
·기업 쪽의 투자기피를 해결할 자신이 없다면 차라리 금리를 인상하여 다소 고통스럽더라도 경기침체를 용인하고, 동시에 부동산시장을 안정시키는 것이 추후 새로운 도약을 기약하는데 도움이 될 것임
○ 중·장기적으로는 주거복지를 달성할 수 있는 시장친화적인 정책수단들을 개발해야 함
- 택지·주택분야
·계획개발과 택지 및 주택의 양적 공급이라는 두 정책목표를 어떻게 조화시킬 것인지 고민해야 함
·계획개발에 치중할 경우 택지 및 주택이 적시에 공급되지 않아 시장불안정이 주기적으로 되풀이 될 수 있음
·분양권 전매를 금지하거나 선분양 자체를 없애기보다는 분양권 거래소를 만들어 분양권이 시장에서 투명하게 거래되도록 하는 것이 바람직함(분양권 거래는 일종의 선물거래라고 할 수 있음)
- 주거형평성
·주택을 대상으로 한 지원(소형임대주택에 대한 정부지원)보다는 사람을 대상으로 한 지원(주거보조금 제도)이 효율적임
·그러나 시장소외계층이 이용할 수 있는 주택의 재고량이 부족할 경우 주거보조금은 임대료 상승만을 가져올 수 있음
·따라서 단기적으로는 시장소외계층을 위한 주택공급에 치중하되, 장기적으로는 주거보조금 제도로 정책방향을 바꾸어야 함
- 금융분야
·단기화된 주택자금대출을 장기로 전환하는 것이 과제임 : 이를 위해 금융공급자 및 수요자 모두가 장기대출을 선호할 수 있도록 조세지원과 규제완화가 필요함
·건설금융시장을 활성화시켜야 함 : 이를 위해 프로젝트회사법을 도입하여야 함
·국민주택기금은 민간시장이 담당하지 못하는 부분에 대한 자금공급에 자신의 역할을 한정해야 함
- 조세분야
·과표의 현실화와 함께 보유세율과 거래세율을 조정해야 할 것임
·거래세를 낮추고 보유세를 높이는 것이 기본방향이지만, 보유세의 부과목적을 분명하게 해야 함
·보유세의 부과목적에 관계없이 부동산시장 상황에 따라 편의적으로 보유세를 변경하는 것은 과세의 형평성을 저해할 수 있음
·1가구 1주택에 대해서도 원칙적으로는 양도소득세를 부과하되, 주택매각 후 신규로 주택을 구입할 때에는 양도소득세에 대해 과세를 이연해주는 방법으로 주거지원을 해줄 필요는 있음
| □ 제2주제 : 부동산조세정책의 개선방향 |
| (한국조세연구원 노영훈 박사) |
○ 부동산을 과세대상(세원)으로 하는 조세들은 나름대로의 과세원칙과 시장에 미치는 경제적 파급효과가 상이하므로 이에 부합되도록 조세정책을 운영해야 할 것 임
- 부동산에 대한 보유과세는 대개 지방재산과세(local property taxation)로 지방정부가 제공하는 행정서비스에 대한 응익원칙에 충실하게 과세되는 것이 바람직하나,
·우리나라의 건물재산세나 종합토지세는 지방세임에도 불구하고, 전국통일적인 세제가 중앙집권적 세정방식으로 운영되면서 부의 재분배 등 중앙정부 정책기능이 강조되어 중앙과 지방간 갈등관계를 야기하고 있음
- 부동산의 효율적 이용, 가격안정, 그리고 소유구조개편과 같은 중앙정부의 정책목적을 조세적 수단으로 달성할 필요가 여전히 존재한다면, 현행의 종합토지세를 지방세분과 국세분으로 이원화하거나 아니면 지방세 세수를 중립화시키면서 국세로 이전하는 등의 국세·지방세 조정이 필수적임
·보유세 강화를 위해 현행의 지방세 틀 내에서 단기적으로 과표현실화를 추진하면서 장기적으로 세율구조 등을 개편하는 접근방법은 정책수단과 목표의 불부합성 및 조세저항 등 측면에서 실효성을 확보하기 어려움
·특히 주택건물에 대한 재산세 및 부속토지에 대한 종합토지세 세율구조는 급격한 누진세율체계를 갖고 있어서, 연도별 과표현실화율〔=과세표준/시가(공시지가)〕 목표치를 달성하기 위해서는 과표인상율 보다 훨씬 큰 세액인상률을 감수해야 하며, 우호적인 거래시장가격움직임을 전제해야 함
○ 거래단계에서 부과되는 유통과세(turnover tax)적, 물세(物稅)적 성격의 등록세·취득세는 세부담의 변동에 의해 거래자의 거래빈도 및 보유기간 등에 영향을 미치므로 동결효과 등 중앙정부의 시장안정화기능을 부분적으로 담당할 수 있음
- 과세대상이 상당히 중복적인 등록세는 과세성격상 국세로 다시 세목조정한 후 지방양여세 등 지방재정조정제도를 통해 지방세 세수가 중립적이 되도록 함
- 현행의 취득세 및 등록세는 자진신고납부주의(self-assessment) 방식으로 운영되므로 개인대 개인간 유상거래의 실지거래가액이 성실신고 되도록 세제와 세정이 운영되어야 하나,
·지방세법상 과세표준으로 ‘취득 및 등록 당시의 가액’이라고만 규정하고, 미신고 및 과소신고시에 (지방세과세) ‘시가표준액’을 사용한다고 단서조항화 하여,
·시가표준액 이상 수준으로만 신고하면 지방세과세당국이 실지거래가액 대로의 성실신고여부를 세무조사할 수도 없어서, 과소신고를 위한 거래자간 담합이 이중계약서를 양산시키고 있음
- 이를 해결하기 위해서는, 일정시점 이후 거래분부터는 취득세·등록세 신고시의 취득가액을 해당 부동산의 장래 처분시의 양도소득세 취득가액으로 연결시켜 과세기준을 일원화하여 취득자의 과소 신고유인을 제거하면서,
·실지거래가액 대로의 신고에 따른 세부담 급증을 방지하기 위해 세수 중립적 세율인하가 필요함
○ 실현된 자본이득(realized capital gains)에 대해 인세(人稅)로서 부과하는 양도소득세는 투자자별로 상이한 세후 실질수익률을 발생시켜 자산구성투자(portfolio) 수요에 미치는 효과(예, 동결효과 등)가 있음
- 양도세는 부동산 및 부동산에 대한 권리의 양도로부터 실현된 자본이득을 주된 과세대상으로 하므로 부동산시장 경기조절적 목적으로 운영하여 옴
·과세대상자산의 선별, 과표산입비율 및 적용세율의 조정을 통해 특정 부동산 유형에 대한 차등적 양도세 세부담 적용은, 정상적인 자본이득환수기능을 담당하는 세제로의 발전을 저해하였음
- 특히, 주택에 대한 ‘1세대1주택 양도세 비과세제도’는 양도세 과세양도차익 계산시 (기준시가적용원칙에서) ‘실지 거래가액 적용원칙’으로의 전환을 어렵게 하고 있음
- 주택 양도로부터 실현되는 자본이득은 실지거래가액으로 계산하여 정상과세하면서,
·다만 자가점유자의 이사(대체취득)를 위한 주택 - 주 거주주택(main home) - 양도에 대해서만 일정기간 보유 및 거주기간 요건 만족 후, 양도세 ① 100% 세액감면(tax credit), ② 연간일정액 소득공제(annual deduction), ③ 과세양도익 산입비율(inclusion ratio)조정 등 조세혜택을 부여하는 과세제도로의 개편이 필요함
| □ 제3주제 : 토지 및 건물 평가제도의 문제점과 개선방향(한국감정평가연구원 구동회 박사)
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| (한국감정평가연구원 구동회 박사) |
○ 토지 및 건물 평가제도의 근본문제는 분리할 수 없는(또는 분리하기 어려운) 토지와 건물을 분리하여 평가하는 것에서 비롯됨
- 거래관행상 토지와 건물이 시장에서 일체로 거래되고 있음에도 불구하고, 토지와 건물을 별도로 등기하고, 별도로 평가하고, 별도로 과세하고 있음
- 토지와 건물을 분리하여 평가하고 과세하는 현행 제도는 토지와 건물을 독립된 별개의 부동산으로 보고 각각 권리의 객체로 하는 민법체계에 따라 과세대상을 분리한 것에 기인함
- 건설교통부는 토지만을 평가하고, 행정자치부와 국세청은 건물만을 평가하며, 토지에 대한 평가액은 건설교통부의 공시지가를 가져다 일정한 비율을 적용하여 사용함
·다만, 국세청은 공동주택의 경우 토지와 건물을 일괄평가하여 기준시가를 냄
○ 건물에 대한 공적평가제도의 일원화와 더불어, 토지와 건물의 일괄평가제도를 도입하도록 함
- 대개의 경우 부동산은 시장에서 토지나 건물만으로 매매되지 않는 바, 개별평가보다 일괄평가가 시장의 거래관행에 부합됨
·부동산평가이론이 현실시장을 좀 더 정치하게 반영하는 방법으로 발달되어 왔다는 점을 고려할 때 일괄평가가 더욱 타당함
○ 토지와 건물에 대한 일괄평가제도를 도입한다면, 공시건물가격제도는 기존의 공시지가제도와 통합하도록 함
- 「지가공시및토지등의평가에관한법률」은 폐지하고, 토지와 건물의 적정가격을 평가·공시하는 「부동산등의평가와공시에관한법률」(가칭)을 제정하는 방안을 고려할 수 있음
○ 평가의 전문성을 확보하기 위해, 평가관련전문기관 또는 자격자가 토지 및 건물의 일괄평가에 참여할 수 있도록 하여야 함
- 현재 공시지가는 감정평가사가 평가하고, 올해부터 공동주택 기준시가의 평가에 감정평가전문기관이 참여하고 있음
·그러나 공동주택이 아닌 건물기준시가 및 건물시가표준액의 평가는 여전히 비전문가에 의해 이루어지고 있어 평가의 전문성이 떨어지고 있는 실정임
○ 평가방식은 토지의 경우 공시지가(표준지 공시지가의 평가방식은 주로 거래사례비교법에 의함)로, 건물의 경우 원가법을 주로 사용함
- 거래사례가 빈번한 부동산에 대해서는 거래사례비교법을, 수익을 낳는 부동산에 대해서는 수익환원법을 이용하여야 할 것이며, 이를 위해 거래사례의 축적하고 임대소득·영업경비·환원이율 등에 대한 자료를 구축해야 함
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