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근년의 부동산시장의 변화와 감정기준의 재검토

사단법인 일본부동산감정협회
　회장　安芸　哲郎（Aki Tetsuro）

１．머리말
　방금 소개받은 일본 부동산감정협회의 아키 데쓰로입니다.
　한일 양국의 부동산 감정사가 함께 한자리에 모이는 「한일 감정평가협력회의」도 이번으로 제3회를 맞이하게 되었습니다. 「한일 감정평가협력회의」는 한국 감정평가협회 여러분의 진력에 의해 1999년에 제1회 회의가 서울에서 개최되었으며, 제2회 회의는 도쿄에서 개최하였습니다. 이번에 제3회 회의를 이곳 부산에서 개최하게 되어, 감정평가에 있어서 한일 교류에 입회하게 된 것을 대단히 기쁘게 생각합니다. 그리고 이와 같은 강연 기회를 갖게 된 것을 대단히 영광스럽게 생각합니다.
　오늘 회의 개최에 즈음하여 그 준비에 임해 주신 송 회장님을 비롯하여 한국 감정평가회의 관계자 여러분께서 진력하여 주신데 대해 깊이 경의를 표하며, 깊이 감사드립니다.
　그런데, 오늘 강연에 대해서 입니다만, 이 다음의 분과회에서 부동산 감정에 관한 전문적인 토론이 예정되어 있으므로 제 강연은 일본 부동산회사 경영자의 입장에서 일본경제의 상황과 일본 부동산업계를 둘러싼 환경 변화, 그리고 부동산감정의 새로운 역할에 대하여 말씀 드리도록 하겠습니다.

２．일본의 경제정세와 부동산 시황
＜거시경제동향＞
　현재 일본경제는 장기침체의 늪에서 빠져 나올 수 없는 상황에 처해 있습니다. 정부는 작년 5월에 경기부양을 선언하였으나 미국경제 성장둔화의 영향을 받아 경기회복은 다시 주저앉게 되었습니다. 실질 GDP는 현재 4/4분기 연속하여 겨우 플러스를 유지하고 있습니다만 2002년도는 0.9% 정도의 저성장에 머무를 것으로 예상됩니다.
　2003년도는 이라크에 대한 군사행동이 세계경제에 미칠 영향이 우려되는 등 불확실 요소가 있습니다. 작년 후반기 이후 경기후퇴 기미가 짙어지는 가운데 정부는 1조8000억엔의 선행감세를 결정하는 등 경기부양책을 내놓았습니다만, 2003년도의 실질 GDP 예측은 0.6%이며, 앞으로 불량채권 처리의 가속화에 따른 디플레이션 압력의 증가도 추가되어 저성장을 피할 수 없을 전망입니다.
　「구조조정 없이는 성장도 없다」는 슬로건을 내건 고이즈미 수상은 2003년도까지를 집중조정기간으로 하여 구조조정에 나설 방침입니다만, 예상을 웃도는 내외 경제환경의 어려움으로 인해 작년말에 계획을 변경하였습니다. 집중조정기간을 연장하여 민간수요 주도의 경제성장과 디플레이션 극복 목표연도를 1년 늦추어 2005년도로 개정하였습니다. 그리고 불량채권의 근본적 해결에 대해서는 처리를 가속화함으로써 2004년도에는 가시적 성과를 내겠다고 언급하며 이 목표는 늦추지 않겠다고 표명하였습니다. 그러나 작년 이래 대폭적인 주가하락에 부닥쳐 다시 금융불안이 제기되는 등 불량채권 처리와 금융재생에는 바야흐로 한치의 유예도 허락할 수 없는 상황입니다.
　한국에서는 IMF 위기 이후, 대담하고 신속한 구조조정을 실행함으로써 아시아에서는 뚜렸하게 경제호조가 눈에 띱니다. 이 실행력을 일본도 배워야 한다고 생각합니다.
　일본경제에 있어서 구조적 문제는 디플레이션입니다. 특히 자산 디플레이션은 불량채권을 증가시키는 악순환을 낳고 있습니다. 근본적인 불량채권 처리를 추진하기 위해서는 토지의 유동화를 촉진하여 자산 디플레이션을 해소하지 않으면 안됩니다. 그를 위해서는 토지이용에 있어서 수요창출이 중요합니다. 정부는 도시재생본부를 설치하여 도시재생의 추진에 착수하기 시작, 작년에 도시재생특별조치법을 제정하였습니다. 이것은 규제완화에 의해 민간활력을 살려 도시재생의 스피드 업을 꾀하는 것으로 구조조정특구구상을 앞당겨 취한 대단히 확기적인 것입니다. 이들을 기폭제로 하여 도시재생, 토지거래 활성화가 촉진될 것을 기대하고 있습니다.

＜부동산시장 동향＞
　다음으로 현재의 일본 부동산시장에 대하여 말씀드리고자 합니다. 우선 지가동향에 대해서 입니다만, 지가는 12년 연속하여 하락세를 이어가고 있습니다. 과거 두번의 회의에서도 같은 말씀을 드린 기억이 있습니다만, 그 때와 비교하여 유감스럽게도 상황은 전혀 호전되지 않았습니다.
　지난달, 저희 부동산감정사가 조사한 공시가격 발표가 있었습니다. 그 결과에 의하면 3대 도시권의 주택지는 보합세, 상업지의 하락폭은 줄었습니다만, 지방권은 주택지와 상업지 모두 하락폭이 커졌습니다. 특히 도쿄도 구부(區部)에서는 주택지와 상업지 모두 4년 연속 하락폭이 줄었으며, 재개발에 의해 도시의 개성과 매력이 높아진 지구에서는 높은 상승률을 보이는 지점도 있었습니다. 그에 비해 편리성이 떨어지는 교외 원격지와 지방의 대규모 상업시설이 떠난 지역에서는 크게 하락하고 있습니다. 이상과 같이 편리성, 수익성의 차이와 개별 지점이 처한 상황에 따른 지가의 개별화가 더욱 진행되고 있으며, 우열의 양극화가 한층 명확해졌습니다.
이상과 같이 지가의 양극화가 진행되고 있어 도쿄 이외의 지역에서는 매우 어려운 상황에 직면해 있습니다.
　주택사업에서도 양극화가 일어나고 있습니다. 수도권 아파트 시장에서는 작년에 8만8500가구가 공급되어 1994년 이래 대량공급이 이어지고 있습니다. 주택가격의 하락, 저금리, 경기대책으로 도입된 대폭적인 주택감세라고 하는 구입하기 쉬운 환경이 갖추어졌고 수요도 종래의 패밀리 뿐만 아니라 독신세대와 부부세대, 시니어세대 등 새로운 수요를 창출하고 있어 대체적으로 순조롭게 추이하고 있습니다.
　또한 아파트 대량공급의 배경에는 일본의 산업구조 전환 및 기업 구조조정에 의한 공장적지 매각의 증가가 있습니다. 뒤에서 말씀드리겠습니다만, 이런 움직임이 토양오염 문제의 현실화라고 하는 부산물을 낳고 있습니다.
　도심회귀의 흐름 속에서 도심을 중심으로 한 아파트 판매는 순조롭게 추이하고 있습니다만, 반면 교외의 단독주택은 매우 고전하고 있습니다. 단독주택의 주요 타깃인 40대의 교체구매층은 자산 디플레이션의 영향으로 주택을 매각하기가 어렵고, 게다가 구조조정에 의한 고용불안 등의 문제를 안고 있기 때문입니다.
　오피스 시장은 금년에 대형프로젝트의 신규오픈 러쉬를 맞이합니다. 공급과잉을 우려하여 「2003년 문제」라고 일컬어지고 있습니다만, 도쿄 23구의 신규공급은 220만㎡로 버블 붕괴 이후 10년만의 높은 수준이 예상되고 있습니다. 이 「2003년 문제」는 공급과잉 뿐만 아니라 경기후퇴에 의한 수요축소가 보다 심각한 문제입니다. 오피스 수요의 주역이었던 외국계ㆍIT업계 기업의 움직임이 둔하다는 점에서 작은 파이를 서로 다투게 될 것으로 예상되며, 경쟁력이 떨어지는 빌딩은 매우 어려운 상황에 처하게 될 것으로 생각됩니다. 도쿄 23구의 공실률은 작년말 6.1%로 1년전과 비교하여 1.8포인트나 악화되고 있으며, 앞으로도 악화가 가속화되어 갈 것으로 예상됩니다. 지방은 도쿄 이상으로 어려운 상황으로 오사카의 공실률은 10.4%까지 악화되고 있어 지방경제의 침체를 반영하고 있습니다.
　이상과 같이 일본의 부동산 시장은 여러가지 면에서 양극화가 진행되고 있으며 파행성이 높은 불안정한 상황에 있습니다.

３．변화하는 시장에 대응하는 감정사의 역할
그런데, 금년 1월부터 새로운 부동산 감정평가 기준이 시행되어 저희들 감정사에게 있어서 금년은 큰 변혁의 해가 되었습니다. 종래의 부동산 감정평가 기준은 1990년에 개정된 것이었기 때문에 버블 붕괴 이후 부동산을 둘러싼 환경이 크게 변화한 점을 반영한 개정이 되었습니다.

＜증권화의 진전과 수익평가의 중시＞
　부동산을 둘러싼 환경변화로서 제일 중요한 것은 부동산의 가치판단이 변화한 점에 있습니다. 종래에는 부동산이라는 자산을 소유하고 있는 것 자체에 가치가 있었습니다만, 현재는 가치기준이 "소유에서 이용으로" 변화하였습니다. 가격평가에 있어서도 수익성에 착목하여 부동산의 가치가 결정되게 되었습니다. 이런 흐름 속에서 부동산의 증권화가 크게 진전되고 있습니다.
　일본에 있어서의 부동산의 증권화는 불량채권 처리대책의 일환으로 논의되었던 것을 계기로 제도설계가 시작되었습니다. 우선 1998년에 특정자산유동화법(SPC법)이 시행되었으며, 이어서 2000년에는 SPC법과 투자신탁법의 개정에 의해 부동산펀드가 해금되었습니다. 2001년 봄에 도쿄증권거래소가 일본 최초의 부동산투자신탁 시장을 개설하였고, 동년 9월에 일본빌딩펀드 투자법인과 재팬 리얼 에스테이트 투자법인 등 2개사가 「JREIT」로서 상장을 이룩하였습니다. 게다가 2002년에는 4개사가 상장하여 현재 6종류, 시가총액 5000억엔 이상의 규모로까지 성장하고 있습니다. 이것은 도쿄증권거래소 1부 상장 부동산회사 주식 시가총액의 20%에 상당하는 규모입니다. 첫상장 직후에 미국의 동시다발 테러사건을 맞아 전세계 주가하락이라고 하는 부정적인 환경에서의 출발이 되어 거래가격이 공모가격을 밑도는 시기가 이어지는 등 JREIT는 저조하다는 평가도 있었습니다. 그러나 첫상장으로부터 1년 반이 경과한 지금, 주식시장이 침체된 가운데서도 최고가를 경신하는 등 밝은 재료도 점차 늘고 있어 JREIT는 부동산 유동화의 주류가 되어 갈 것으로 생각합니다.
　이와 같이 JREIT는 급속한 인프라 정비의 진전에 의해 드디어 시장형성의 제1 단계를 넘은 단계라고 할 수 있습니다. 앞으로는 연금기금 및 개인투자가로의 투자가층의 확대가 큰 과제입니다만, 배당률도 약6%라고 하는 고이율의 장기보유형 투자상품이라는 것이 이해되면 반드시 포트폴리오의 한 종목으로 인식될 것으로 생각됩니다. 2003년도의 세제개편에서는 주식배당의 원천징수세율을 원칙적으로 20%, 단 향후 5년간은 10%로 경감하는 것이 결정되었으며, JREIT도 일반 주식과 마찬가지로 취급받게 됩니다. 이 세제개편을 계기로 더 한층의 비약을 기대하고 있는 바입니다.
　한국에서도 일본과 마찬가지로 KREIT가 설정되어 작년에 제1호가 탄생하였다고 듣고 있습니다. 증권화 분야에 관해 감정사의 공통 과제도 있을 것으로 생각하므로 앞으로도 넓은 시야에 입각하여 의견교환을 해 나가고자 합니다. JREIT의 등장은 부동산이 창출하는 캐쉬 플로(현금 유동화)의 중요성에 대한 인식이 한층 높아지고, 정보공개가 한층 진척되는 등 부동산 시장에는 이미 큰 영향을 미치고 있습니다. 이 흐름을 반영하여 새로운 부동산 감정평가 기준에서는 복합부동산에 대하여 그 수익성에 의해 가격평가를 실시하는 감정방법의 정밀화와 그 확립을 목표로 한 기준으로 되었습니다.

＜토양오염 문제에 대한 대응＞
　이어서 현재 일본의 토지거래에서 큰 문제가 되고 있는 토양오염과 감정평가에 대하여 말씀드리겠습니다. 지금까지 토양오염이라고 하면 일부 특수한 토지에서의 문제로 일반적으로는 토지거래에서 문제가 되는 경우는 별로 없었습니다. 그러나 아파트 시장 동향에서도 언급하였듯이 산업구조의 전환 및 기업 구조조정에 의해 공장적지를 매각하여 아파트로 전용하는 경우가 증가하고 있는 점과 해외투자가가 일본에 부동산투자를 할 때 듀델리전스의 일환으로 토양오염 검사를 반드시 실시하고 있는 점 등으로 인해 갑자기 가까운 문제로 대두되었습니다. 실제로 시가지에서 토양오염이 발견되어 아파트 사업이 중단되는 경우도 발생하는 등 토양오염은 사회적 문제로 인지되고 있습니다. 소비자의 환경에 대한 의식 고양도 있어 토양오염의 가능성을 고려한 토지거래가 점차 당연시되고 있습니다.
　일본에서는 구미와 같은 토양오염에 관한 규제법이 정비되어 있지 않았습니다만, 이와 같은 환경변화에 따라 작년에 「토양오염 대책법」이 제정되어 금년 2월에 시행되었습니다. 이것은 시가지에 있어서의 첫 토양오염에 관한 법규제이며, 그런 점에서 획기적입니다만, 건강피해를 최소한으로 억제하는 것을 목적으로 하고 있어 한정적인 효과밖에 없다는 비판도 있습니다. 그러나 토양오염에 관한 기준이 정비됨으로써 한층 더 토양오염에 관한 조사 등의 의식이 높아지는 것은 필지의 사실이라고 생각됩니다.
　지금까지의 감정평가에서는 토양오염은 가격평가시에 고려외로 할 수 있었습니다만, 새로운 부동산 감정평가 기준에서는 이를 부정하고, 원칙적으로 토지소유자가 오염의 복구비용을 부담한다는 점에서 가격평가시에 복구비용을 반영시키기로 하였습니다. 그래서 당협회에서는 가격평가시에 감정사가 토양오염에 대해 어디까지 조사를 실시할 것인가 등에 대한 조사기준을 책정하였습니다. 가장 어려운 점은 토양오염의 심리적 혐오감을 평가상 어떻게 취급할 것인가 하는 점이며, 과제는 산적해 있습니다. 그리고 가격평가와 토양오염과의 관련은 고정자산세(재산세)ㆍ상속세 등 과세평가 외에 공시가격과 회계상 평가에서의 취급 등 관계기관과의 협의도 앞으로 필요해집니다. 토양오염을 둘러싼 룰제정에 대해서는 당협회에 대한 요청도 매우 강한 상태이며, 또한 시급한 일이라고 인식하고 있습니다.

４．맺음말
＜앞으로 감정사에게 요구되는 사항＞
　부동산의 증권화와 기업회계의 변경, 토양오염으로 대표되는 환경중시의 자세 등 부동산을 둘러싼 환경이 크게 변화하고 있는 가운데 감정평가도 새로운 시대를 맞이하고 있습니다. 일본 부동산감정협회에 있어서도 감정평가가 새로운 시대에 대응해 나갈 수 있도록 전력을 다하여 임하고 있습니다.
　부동산 증권화에 대한 대응으로서는 1998년에 「부동산채권 담보부동산 평가의 유의사항」을 작성한 이후 1999년의 SPC법 성립시 및 2000년의 투자신탁법 개정시에도 감정평가 유의사항을 작성하였습니다. 기업회계 변경에 대한 대응으로서는 「판매용 부동산의 강제평가감」 및 「민사재생법」에 관한 유의사항을 작성하였습니다. 이들에 대해서는 모두 당 협회가 연수회를 개최하여 새로운 기준의 보급에 노력하고 있습니다.
　작년에는 부동산 감정평가 기준의 개정을 계기로 그 실무상의 유의사항을 정리, 주지철저의 목적으로 반년 정도에 걸쳐 전국 각지에서 연수회를 개최하여 약4000명이 넘는 회원들이 수강하였습니다.
감정평가에 새로운 역할이 부여되고 활약 분야가 확대되는 가운데 감정평가 방법도 지적을 받기 시작하고 있습니다. 지금까지 이상으로 투명성, 납득성이 중요하게 되었습니다. 수익환원법의 정밀화도 IT활용을 가능하게 하였습니다만, 자료 수집ㆍ분석 등에 대한 활용도 적극적으로 추진해야 한다고 생각하고 있습니다. 그렇게 함으로써 감정평가의 기능향상을 꾀함과 동시에 저희 감정사의 의식도 전환시켜 나갈 필요가 있다고 생각합니다. 한국에서도 부동산 감정평가 기준 개정이 추진되고 있다고 하므로 분과회에서의 토론에 기대하고자 합니다. 앞으로도 여러분과 함께 지혜를 모아 공적평가, 불량채권 처리, 도시재생 등을 통하여 사회적 사명을 다하고, 계속하여 감정사가 사회경제의 큰 변혁에 대응해 나가기 위해 더 한 층의 연찬을 쌓아 나가고자 합니다.

5.맺음말
　한국과 일본은 자연조건, 사회조건 등에서 토지문제에 대해 유사한 점이 많고, 제도면에서도 공통점이 적지 않다고 생각합니다. 한국에서는 단기간 동안에 대담한 구조조정을 실행하고, 또한 이번에 새대통령을 맞이하여 더 한층의 발전을 이룩할 것으로 생각합니다. 버블 붕괴 이후의 타격에서 아직 벗어나지 못하고 침체가 계속되는 일본으로서는 배워야 할 점도 많다고 생각합니다. 이런 의미에서도 본 회의는 매우 뜻깊은 것이라고 인식하고 있습니다.
오늘 회의는 한일 양 협회의 발전적, 우호적인 관계 수립, 적극적인 교류를 목표로 개최되는 것입니다. 한국과는 작년 한일 월드컵을 공동 개최하여 파트너십을 증진하는데 성공하는 등 민간부문의 다양한 분야에서 교류가 확대되고 있습니다. 부동산 감정업계에 있어서도 오늘 회의를 계기로 한일 상호간의 협력이 더욱 증진되고, 함께 비약해 나갈 것을 진심으로 기원합니다.
　끝으로 오늘 참석하신 여러분의 더 한 층의 활약과 건승을 기원 드리면서 저의 인사에 대신하고자 합니다.