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도시및주거환경정비법 제정배경 및 시행방안
김상문/건설교통부 주택도시국 주거환경과 사무관
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도시및주거환경정비법 제정 배경
우리나라는 70년대 이후 급속한 산업화와 도시화 과정에서 부족한 주택의 대량공급을 위해 공동주택을 대단위로 건설하였으며, 그 결과 수도권을 제외하고 전국평균 주택보급률이 100%에 이르고 있다.
따라서, 점차로 주택문제는 양적인 접근보다 질적인 접근으로 그 접근방향이 전환하고 있다. 그러나 아직까지 도시정비를 통한 주택공급은 신규주택공급보다 합리적이고 계획적인 사전준비가 불충분하게 진행된 것이 사실이다.
재건축사업은 노후불량주택의 개량이 주목적이나, 상당수의 경우 재산가치 증식을 목적으로 진행되어 사업을 왜곡하여 왔으며, 당해 아파트단지의 문제로만 인식되어 도시 전반적인 검토가 미흡하였다. 한편, 재개발사업과 주거환경개선사업은 노후불량주거지 개선에 일조를 한 것은 사실이나, 과도한 용적률 허용 등 건축기준 완화로 오히려 주거환경을 돌이킬 수 없게 악화하였다는 지적도 많은 것이 사실이다.
이러한 문제가 발생하였던 것은 재건축 · 재개발 · 주거환경개선사업 3개의 유사정비제도가 노후 · 불량주택을 대상으로 하는 시책들임에도 불구하고 시책의 일관성이 결여되었기 때문이며, 각 사업간 상호연계성과 종합적인 선계획 없이 추진되어 도시교통 · 미관 등의 도시문제가 발생하였기 때문이기도 하다.
또한, 주택공급의 6～10%를 차지하는 재건축사업은 그 동안 주택건설촉진법의 4개 조문으로 운영되어 재건축사업의 계획적 관리와 원활한 추진에 한계가 있었다. 건설업체간 과다한 수주경쟁과 조합의 전문성 부족 등으로 각종 비리 및 분쟁이 발생하였고, 일부 시공사와 조합의 유착 등으로 설계변경 등에 의한 조합원의 부담액이 증가되는 경우와 각종 분쟁발생으로 사업시행이 지연되는 사례가 관례화되기도 하였으며, 공동사업시행자인 건설사의 부도시 조합원에 대한 보증제도가 없어 일방적인 조합원 피해가 발생하였다.
이러한 문제점을 개선하기 위해 지난해 12. 30일 · 도시재개발법 · 에 의한 재개발사업, · 도시저속득주민의주거환경개선을위한임시조치법 · 에 의한 주거환경개선사업과 · 주택건설촉진법 · 에 의한 재건축사업을 도시및주거환경정비사업으로 통합하는 도시및주거환경정비법이 제정되었으며 금년 상반기까지 동법시행령과 시행규칙을 제정되어 7월 1일부터 시행되게 된다.
도시및주거환경정비법에 의한 제도개선 주요내용
1) 선계획-후개발 원칙에 따른 종합적 도시관리체계 구축
앞으로 일정규모 이상의 도시는 도시 · 주거환경정비기본계획을 수립하여 재건축 · 재개발 · 주거환경개선이 시행될 구역의 개략적인 범위, 사업시기 용적률 등을 미리 정하여야 하며, 재개발사업 · 주거환경개선사업과 일정규모 이상의 재건축사업은 시 · 도지사가 도시계획결정절차에 따라 정비구역으로 지정하여야 사업이 가능하다.
따라서 토지소유자 중심으로 산발적으로 이루어지던 재건축사업이 도시관리차원에서 종합적으로 검토하여야 하는 도시계획사업의 하나로 전환된 것이다.
아울러 재건축사업의 안전진단 실시여부는 구청장이 결정하지만, 특별시장 · 광역시장 및 도지사가 미리 경제성 · 주택시장동향 · 도시계획사항 등 지역여건을 사전평가를 하여 재건축사업의 시기를 조정할 수 있도록 하였다
2) 사업추진절차의 개선
그 동안 관행적으로 운영되던 추진위원회를 소유자 1/2 이상의 동의와 구청장의 승인을 얻도록 제도화하여 조합설립의 주도권을 둘러싼 주민분쟁과 사업지연을 방지하도록 하였다. 또한 단독주택지도 일정규모 이상이고 기본계획에 반영된 경우에는 소유자 4/5 이상의 동의만으로 재건축을 허용하고 있다. 상가를 존치하거나 리모델링하면서 주택만 재건축할 수 있도록 하여 상가소유자의 반대로 인한 사업지연을 방지할 수 있도록 하는 조치도 두고 있으며, 이에 대한 구체적인 시행방안은 시행령 등 하위규정에서 결정될 것이다,
3) 조합원 권익보호장치 강화
조합원과 건설업체의 공동사업시행방식을 조합의 단독시행방식으로 전환하고, 시공사는 사업시행인가 후 경쟁입찰로 선정하도록 하여 조합과 시공사의 유착고리를 차단할 수 있게 된다. 시공사의 시공보증을 의무화하여 시공사부도로 인한 조합원의 피해를 구제할 수 있도록 하였고, 정비사업전문관리업자 제도를 도입하여 전문가가 조합설립 · 사업성검토 · 업무미숙으로 인한 비용낭비를 예방할 수 있도록 하였는데, 정비사업전문업의 등록요건은 시행령에서 정해질 예정이다.
재개발사업의 경우 조합설립 및 사업시행인가에 대한 주민동의 요건을 2/3에서 4/5로 강화하였으며, 재건축사업도 관리처분계획을 인가받도록 하여 소유자간 권리관계를 명확히 하고 부당한 공사비의 증액을 방지할 수 있도록 하였다.
한편, 법인격 없이 운영되던 재건축조합을 법인화하여 조합이 각종소송이나 계약에 주체로 참여할 수 있는 법적 근거를 마련한 것도 의의가 있다.
4) 저소득 주민의 주거환경개선 지원 확대
재건축 · 재개발사업뿐 아니라 주거환경개선사업도 개선되었다. 우선, 주거환경개선구역내 국 · 공유지를 주민에게 매각할 경우 평가금액의 80%로 매각할 수 있도록 하여 주민부담을 경감하였다. 또한 지자체가 세입자용 임대주택을 건설하기 용이하게 하고, 사업비를 절감할 수 있도록 주거환경개선구역 및 주택재개발구역내의 국 · 공유지 장기임대제도를 도입하였다.
5) 경과조치
주요경과조치는 다음과 같다.
도시 · 주거환경정비기본계획수립에 상당시일이 소요될 것이므로 법 시행 후 3년 이내에는 기본계획이 수립되지 않더라도 구역지정이 가능하다.
시공자의 경우 ‘03. 7. 1.이전에 인가 받은 조합의 조합원 50%이상 동의를 얻어 시공사로 선정된 후 시공계약을 체결한 경우 신법에 의한 시공자로 간주한다. 다만, 재건축사업의 경우에는 ’02. 8. 9.이전에 소유자의 50% 이상 동의를 얻어 시공자로 선정된 경우에는 조합설립인가와 관계없이 신법에 의한 시공자로 인정하고 있다.
주촉법에 의하여 사업계획승인을 받은 경우에는 종전 규정을 적용하며, 사업계획 승인을 얻지 못한 경우에는 추진절차별로 경과규정이 달라진다. 즉 조합설립인가를 받으면, 새로이 조합설립인가를 받을 필요가 없고, 안전진단을 실시한 경우에는 신법에 의한 안전진단으로 본다. 그러나 사업계획승인을 ‘03. 7. 1.까지 받지 못한 경우에는 기타 신법에서 규정하는 절차는 이행하여야 한다.
맺음말
일견 신법이 시행되면, 재건축사업 등 도시정비사업이 까다로워지고 어려워지는 것으로 이해될 수 있다. 그러나 제도의 내용을 찬찬히 살펴보면 그렇지 않다는 것을 알 수 있을 것이다. 즉 사업착수는 신중히 하되, 인정된 사업은 진행에 가속이 붙어 전체적으로는 사업기간이 단축될 것으로 기대하고 있다. 또한 선계획-후개발 원칙에 따라 정비사업이 진행되므로 지속가능한 개발과 환경친화적인 주거환경조성도 기대된다. 본고에서는 현재 논란이 되는 안전진단 신청기준년수와 재건축 가능 최소규모 등은 시행령 규정사항이므로 소개하지 못한 것을 유감스럽게 생각하며 이 글을 마치고자 한다.
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