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「표준지의선정및관리지침」 및 「표준지조사 · 평가기준」의 개정 · 시행
박광서/건설교통부 토지국 지가제도과장
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▶▶▶Ⅰ. 개요
1989. 4. 1일 지가공시및토지등의평가에관한법률(이하 “지가공시법”이라 한다)의 제정에 따른 공시지가제도가 탄생되어 다원화된 지가체계의 일원화 및 지가의 안정화에 크게 기여하였고, 또한 공시지가제도가 현재까지 우리나라 토지정책의 근간으로서의 가장 중요한 역할을 담당하고 있는 것은 주지의 사실이다. 이러한 공시지가제도의 초석이 되는 표준지에 대한 선정기준과 조사 · 평가방법에 관한 일관된 규정확립의 차원에서 1996년 12월에 「표준지의선정및관리지침」 및 「표준지조사 · 평가기준」이 건설교통부훈령으로 제정되어 시행(조사 · 평가기준은 2000. 9. 25 개정)되어 왔으며, 금번 2003년 2월 24일 개정되었다.
▶▶▶ Ⅱ. 개정이유
1. 표준지의선정및관리지침
기존 지침은 대표성 · 중용성 · 안정성 · 확정성이라는 표준지 선정의 4대 원칙에 대한 기준이 다소 추상적이었고, 전국 244개 시 · 군 · 구의 표준지 배분은 지역특성을 감안하지 아니하고 단순 행정구역위주로 이루어져 개별공시지가 산정시 비교표준지로서 활용에 부정적인 영향을 주어 왔다. 또한 금번 국토의계획및이용에관한법률(이하 “국토계획법”이라 한다)의 제정에 의한 용도지역 체계 개편 등에 따라 표준지 선정의 명확한 기준을 제시하고 표준지 분포밀도를 재조정할 필요성이 제기되었다.
2. 표준지조사 · 평가기준
공시지가는 보상 · 담보 · 경매 및 일반감정평가시 기준이 되는 등 활용되는 범위가 매우 넓다. 이러한 공시지가의 조사 · 평가시 기준이 되었던 도시계획법 및 국토이용관리법이 국토계획법으로, 공공용지취득과손실보상에관한특례법과 토지수용법이 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률(이하 “토지보상법”이라 한다)로 각각 제정되어 금년 1월 1일부터 시행되는 등 관련 법률의 제 · 개정에 따라 조사 · 평가기준을 이에 맞추어 개정해야 될 필요성이 제기되었다.
▶▶▶Ⅲ. 주요 개정내용
1. 표준지의선정및관리지침
표준지의선정관리지침은 1996. 12. 28일에 제정된 후 이번에 처음으로 개정되었으며, 주요 개정내용은 표준지의 선정기준에 대한 용어를 정비하고, 용도지역의 개편내용을 포함한 세부구역별 표준지 선정단위 구역의 신설 등이며 그 내용은 다음과 같다.
가. 표준지 선정의 4대 원칙인 대표성 · 중용성 · 안정성 · 확정성을 지가의 대표성 · 토지특성의 중용성 · 토지용도의 안정성 · 토지구별의 확정성으로 명확화
- 개정된 표준지 선정 4대 원칙 -
| 종 전 |
개 정 |
1. 대표성 : 일단의 토지의 지가수준을 대표할 수 있는 토지로서 인근지역내 가격의층화를 적절하게 반영하는 토지
2. 중용성 : 토지의 위치, 이용상황, 형상, 면적 등이 표준적인 토지
3. 안정성 : 표준지 선정대상지역의 일반적인 용도에 적합한 토지로서 그 이용상황이 일시적이 아닌 토지
4. 확정성 : 다른 토지와 구분이 명확하고 위치를 쉽게 확인할 수 있는 토지
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1. 지가의 대표성 : 표준지선정단위구역내에서 지가수준을 대표할 수 있는 토지중 인근지역내 가격의 층화를 반영할 수 있는 표준적인 토지
2. 토지특성의 중용성 : 표준지선정단위구역내에서 개별토지의 토지이용상황 · 면적 · 지형지세 · 도로조건 · 주위환경 및 공적규제 등이 동일 또는 유사한 토지중 토지특성 빈도가 가장 높은 표준적인 토지
3. 토지용도의 안정성 : 표준지선정단위구역내에서 개별토지의 주변이용상황으로 보아 그 이용상황이 안정적이고 장래 상당기간 동일용도로 활용될 수 있는 표준적인 토지
4. 토지구별의 확정성 : 표준지선정단위구역내에서 다른 토지와 구분이 용이하고 위치를 쉽게 확인할 수 있는 표준적인 토지
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나. 표준지의 대표성을 제고하고 지역특성을 반영할 수 있도록 권역 및 지역을 세분화하고 현실여건에 맞도록 분포밀도를 조정함
- 표 준 지 분 포 기 준 -
<종 전>
<개 정>
다. 기타 관련법률의 제 · 개정에 따른 용어정비 및 서식정비
2. 표준지조사 · 평가기준
표준지조사 · 평가기준은 1996. 12. 24일 제정되어 2000. 9. 25일 한 차례 개정한 바 있으며, 이번에 개정되는 조사 · 평가기준의 주요 내용은 다음과 같다.
가. 통합 · 제정된 국토계획법과 토지보상법 등 토지관련 법령의 제 · 개정 등에 따른 용어의 정비
(예) 국토이용관리법→국토의계획및이용에관한법률, 공공사업→공익사업, 복성식평가법→원가법 등
나. 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법시행령의 개정내용 반영
다. 수변구역의 확대지정에 따른 특정시설의 범위 확대
- 한강 수계→한강, 낙동강, 금강, 영산강?섬진강 수계
라. 기타 관련법률 및 제규정의 제?개정에 따른 용어정비
▶▶▶Ⅳ. 향후 발전방향
난개발을 방지하고 선계획-후개발 국토정책에 따라 제정?시행된 국토계획법의 관리지역(준도시지역+준농림지역)은 수도권의 경우 2005년까지, 기타 지역은 2007년까지 3개 지역(보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역)으로 세분화하여 구체적인 행위제한이 가하여지므로 표준지의선정및관리지침의 분포밀도는 우선 3년간 적용한 후 앞으로 3년 및 5년 이내에 각각의 세분되는 관리지역에 맞도록 분포밀도를 다시 조정하여야 할 것이며, 변화하는 감정평가업계의 현실여건에 맞도록 관련지침이나 기준을 지속적으로 정비하여 감정평가의 적정성을 제고하는 한편, 국민으로 신뢰받을 수 있고 국민의 수요에 적극 부응할 수 있도록 꾸준히 관련제도를 개선?보완해 나가야 할 것이다.
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