제53호 鑑定評價 (2003년 1/2월호)

오피스 · 매장용빌딩의 임대료 및 투자수익률 추계 결과

- 양승철 · 이재우
한국감정평가연구원 책임연구원

1. 서론

부동산시장의 투명성의 확보를 위해서는 부동산의 투자에 따른 수익률을 파악하는 것이 필요하다고 할 수 있다. 부동산의 수익발생 원천이 어디이며, 그 구성비율을 파악하는 것은 시장에서 투자가들이 적절한 투자지표를 제공하기 때문에 투자의 과학화와 안정성 등을 확보할 수 있는 기반을 제공하게 된다. 부동산 투자가 단순한 자본이득(capital gain)이 아닌 소득이득(income gain)으로 변화하는 최근의 추세에 견주어 볼 때 투자수익률 지표는 시장의 선진화를 더욱 앞당기는 계기로 작용할 것으로 여겨진다.
건설교통부는 2002년 7대 광역도시의 오피스?매장용빌딩의 임대료 및 투자수익률 추계사업을 시행하여 그 결과를 발표하였다. 본 글에서는 이들 자료를 기반으로 오피스빌딩과 매장용빌딩의 임대료 및 투자수익률에 결과를 살펴보고자 한다.

임대료 및 투자수익률 추계사업은 2001년 7월1일부터 2002년 6월 30일까지의 오피스?매장용빌딩의 운영성과를 기반으로 이루어졌으며 총 216명의 해당지역 감정평가사들이 참여하였다 임대료 및 투자수익률 추계사업의 조사개요, 절차, 방법 등에 대한 자세한 내용은 본지 통권 50호의 ?임대사례조사 및 투자수익률 추계사업의 추진내용과 활용방안?을 참고하기 바란다. 1)

이번 임대료조사 및 투자수익률 추계사업은 오피스빌딩과 매장용빌딩이라는 2개의 부동산 유형을 대상으로 조사되었기 때문에 오피스빌딩과 매장용빌딩을 구분하여 임대료 및 투자수익률 추계결과를 설명하고자 한다.

2. 오피스빌딩의 임대료 및 투자수익률

조사결과 오피스빌딩의 평균임대료는 1,291천원/㎡(4,269천원/평)이었으며 종합수익률은 오피스빌딩이 12.15%, 소득수익률은 각각 8.00%, 자본수익률은 각각 4.15%로 나타났다.
조사상의 오차를 줄이기 위하여 모집단을 오피스는 7대도시를 12개 광역시장(53개 하위시장)으로 구분하고 8,324동을 모집단으로 설정하여 이중 하위시장?상권별로 동수, 연면적 등을 고려하여 500동을 표본으로 임의추출 하였다.

1) 오피스빌딩의 임대차계약 및 임대료현황

(1) 임대계약 형태

임대계약은 대부분 보증부월세이며, 전세, 월세 순으로 나타났으며, 보증부월세가 80.4%를 차지하고 있어 매장용빌딩보다는 낮았으나, 전세는 오피스 18.3%로 나타나 매장용에 비하여 상대적으로 높게 나타났다. 이는 대규모로 투자되는 오피스빌딩의 경우 투자금액의 빠른 회수를 위해 전세(보증금)를 선호하는 경우가 많기 때문으로 판단된다. 지역별로는 오피스의 경우 보증부월세(87.1%)는 서울이, 전세(55.7%)는 광주가 높은 비중을 차지하고 있다.

(2) 전환율

임대료는 빌딩별로 임대계약형태가 서로 달라 단순 비교할 수 없기 때문에 보증부월세 및 월세를 전세로 전환하여 평당 임대료 수준을 비교하였다. 전환율은 본 조사에서 조사한 빌딩별 전환율을 적용하였으며, 보증부월세 형태의 임대계약에서 월세를 보증금으로 전환할 경우 산정기준이 되는 전세환산율은 오피스빌딩이 15.2%로 나타났다. 전환율은 서울지역이 15.8%로 가장 높았으며, 대전 14.8%, 인천 14.7%, 부산지역은 14.4%로 조사되었으며 대구지역이 12.3%로 가장 낮은 것으로 조사되었다.

(3) 임대료수준

7대 광역도시 오피스 임대료는 평균 1,291천원/㎡으로 조사되어 오피스빌딩의 임대료수준이 매장용보다 낮은 것으로 나타났으며, 지역별로는 서울 1,523천원/㎡, 부산 733천원/㎡, 인천 732천원/㎡ 순이고으로 조사되었다. 서울시 임대료수준의 경우 기타 광역도시의 평균 2배 수준이며, 최하위 수준을 나타내는 대전시에 비해서는 약 3배 수준의 임대료가 형성되어 있다.

서울의 광역하위시장별 살펴보면 도심지역(종로, 중구)의 임대료가 각각 1,846천원/㎡으로 나타나 강남, 여의도마포, 기타지역에 비하여 높은 수준으로 나타났으며, 강남지역이 그 다음 수준을 나타내고 있다. 한편 임대료 상승률에서는 임대료 상승탄력이 큰 여의도마포지역의 상승률이 가장 높았으며, 이는 투자수익률에 큰 영향을 미친 것으로 여겨진다.

2) 오피스빌딩의 운영수입과 순영업소득

(1) 운영수입

운영수입은 월세, 보증금운영, 관리비, 기타수입 등으로 구성되며, 오피스은 단위면적당 200천원/㎡으로 나타나 평균연면적 13,441㎡를 감안할 때 오피스빌딩 1동당 연간 평균 운영수입은 2,688,200천원으로 추정되지만 이 수치는 이번 샘플이 비교적 대규모 오피스빌딩이라는 점을 감안해야 한다. 지역별 운영수입은 오피스는 서울 239천원/㎡(789천원/평), 인천 115천원/㎡(380천원/평) 순으로 나타났다.

오피스빌딩의 년간 운영수입은 대부분 월세와 보증금운용으로부터 발생하는 임대수입으로 64.7%를 차지하고 있으며, 오피스는 시장관행상 매월 단위 면적당 징수하는 관리비 비중이 크기 때문에 매장용빌딩에 비해 임대수입이 차지하는 비율이 낮은 편이다. 따라서 오피스빌딩에서 관리비는 실질적으로는 비용의 징수라기 보다는 변형된 형태의 임대료라고 볼 수 있다.

서울의 광역시장별 ㎡당 오피스 평균 운영수입은 도심, 강남, 여의도마포, 기타 순으로 나타났으며, 빌딩당 연간 평균 운영수입이 가장 높은 지역인 도심은 3,911,331천원/㎡ 인 것으로 추정된다.

(2) 순영업소득

순영업소득은 총 운영수입에서 공실에 따른 수입결손, 대손충당금, 영업경비 등을 제외한 소득을 말하며, 7대 광역도시의 오피스빌딩 단위면적당 순영업소득은 139천원/㎡으로, 평균연면적 13,441㎡당 연간 평균 순영업소득은 1,868,299천원으로 추정된다. 지역별 순영업소득은 서울 169천원/㎡(559천원/평), 대구 78천원/㎡(257천원/평) 순으로 나타났다.

서울의 광역시장별 ㎡당 순영업소득은 도심, 강남, 여의도마포, 기타지역 순으로 나타났으며, 빌딩(평균연면적 13,441㎡)당 연간 평균 순영업소득이 가장 높은 지역인 도심은 2,782,287천원/㎡으로 추정된다.

3) 오피스빌딩 투자수익률 추계결과

오피스의 전국평균 종합수익률은 12.15%, 소득수익률 8.00%, 자본수익률 4.15%로 나타났다. 지역별로는 서울지역이 14.29%로 가장 높으며, 다음으로 인천이 9.90%로 나타나 수도권이 타지역에 비해 부동산투자환경이 양호한 것으로 나타났다. 지방도시의 경우 도시의 성장과정에서 발생하는 전통적인 중심지역의 토지공급한계, 높은 지가수준, 주요 공공기관 이전 등의 이유로 전반적으로 수익률이 낮은 것으로 조사되었으며, 수도권(서울, 인천)과 지방간의 종합수익률 격차가 큰 것은 오피스의 주요 수요자인 대기업 본사, 사업서비스기능 및 행정기능이 수도권에 집중해있기 때문인 것으로 판단된다.

서울은 여의도마포가 16.08%로 가장 높은 수익률을 보이고 있으며, 도심 14.32%, 강남 14.16%, 기타 12.66%의 순으로 나타났다.

여의도마포의 종합수익률이 높은 것은 낮은 임대료에 불구하고 자본수익률을 상회하는 임대료 인상률, 낮은 공실률, 낮은 영업경비비율 등으로 높은 소득수익이 발생하는 데 기인한 것으로 나타났다. 한편 도심지역이 여의도마포 비하여 낮은 이유는 상대적으로 낮은 자본수익률로 도심지역의 경우 자산가치를 유지하고 있기 때문에 상승탄력성이 둔화된 때문인 것으로 판단된다.

강남은 전세 비중이 높아 소득수익률이 낮게 나타났으나, 전국에서 가장 높은 자산가치상승으로 인하여 비교적 높은 종합수익률을 보이고 있다. 이는 강남지역이 새로운 오피스빌딩 시장지역으로 부각되고 있음을 보여주는 것으로, 특히 테헤란로변의 오피스의 경우 도심지역의 임대료수준에 육박하고 있다.

부산평균 종합수익률은 7.15%이며, 광역시장별로는 부산역지역 8.85%, 기타지역 7.53%, 서면지역 5.43% 순으로 나타났다. 부산역지역은 영업경비 및 자산가치가 낮아 소득수익률이 8.10%로 높게 나타났고, 서면지역은 규모의 불경제로 인하여 영업경비 비율이 높아 소득수익률이 낮은 것으로 나타났다.

대구는 종합수익률 8.09%, 소득수익률 6.36%, 자본수익률 1.73%로 나타났으며, 종합수익률이 비교적 높은 것은 타 지역에 비하여 낮은 영업경비와 비교적 높은 자산가치증가률에 기인한 것으로 나타났다. 인천은 종합수익률 9.90%, 소득수익률 7.10%, 자본수익률 2.79%로 나타났으며, 인천은 수도권의 특성으로 임대료수준이 높고, 자산가치가 낮아 서울에 이어 두 번째로 높은 종합수익률을 보이고 있다. 광주는 종합수익률(3.03%), 소득수익률(2.88%), 자본수익률(0.15%)이 최하위로 나타났으며, 이는 영업경비가 전국에 최고로 높은 반면 임대료와 자산가치 상승률은 낮은데 기인한 것으로 나타났다. 대전은 종합수익률 5.90% 소득수익률 3.93%, 자본수익률 1.97%로 나타났으며, 대전이 종합수익률이 낮은 것은 영업경비 비율이 타 지역에 비하여 매우 높은데 기인한 것으로 나타났다. 울산은 종합수익률 6.92% 소득수익률 5.93%, 자본수익률 1.00%로 나타났으며, 종합수익률은 비교적 양호한 실정이나 자산가치 증가률이 낮은 것으로 나타났다.

2. 매장용빌딩 조사결과 임대료 및 투자수익률

1) 임대료 현황

(1) 임대계약 형태

매장용빌딩의 임대계약형태는 7대도시 전체에서 보증부월세가 91.5%로 나타나 전형적인 임대계약 형태임을 보여주었으며 오피스빌딩에 비해서도 보증부월세의 비중이 10%이상 높게 나타났다. 다음으로 전세계약이 7.5%의 비중을 보였으며 순수한 형태의 월세계약은 1.0%에 불과한 것으로 조사되었다. 지역별로는 계약형태의 비중이 다소 차이를 보이고 있는데, 서울, 인천, 부산 등에서는 보증부월세의 비중이 7대도시 평균보다 더욱 높게 나타난 반면, 대전, 광주, 울산 등 상대적으로 규모가 작은 광역시에서는 전세계약의 비중이 평균 20%내외의 비교적 높은 분포를 나타냈다. 그러나 순수 월세계약형태의 비중은 지역별로 큰 차이를 보이지 않았다.

(2) 전환율

보증부월세(또는 월세)를 전세로 전환할 때 적용되는 전세전환율의 경우 평균 16.3%, 전세를 월세로 전환할 경우 적용되는 월세전환율의 경우 16.1%로 나타나 상호 차이를 보였으며, 오피스빌딩에 비하여 매장용빌딩에 적용되고 있는 전환율이 1%가량 높은 것으로 조사되었다. 지역별로는 서울과 인천 등 수도권 지역이 가장 높았으며 전세전환율과 월세전환율 각각 12.6%로 조사된 대구지역이 가장 낮은 전환율을 보였다.

(3) 임대료 수준 비교

임대료수준의 비교는 빌딩별로 임대계약형태가 서로 달라 보증부월세 및 월세를 해당 빌딩의 전세전환율을 적용하여 전세로 전환한 뒤 전세기준 ㎡당 임대료 수준을 비교하였다. 조사 평균 매장용빌딩의 전세전환율은 16.3%임. 조사분석결과 7대도시 매장용빌딩의 평균임대료는 1,230천원으로 나타났다. 지역별로는 서울이 가장 높아 1,521천원/㎡, 다음으로 부산 1,172천원/㎡, 인천 952천원/㎡ 등이었으며, 광주가 680천원/㎡로 가장 낮은 수준을 보이고 있는 것으로 나타났다. 조사결과 서울의 임대료수준은 가장 낮은 수준인 광주지역보다는 2배 가량 높은 반면 부산, 대구 등 대부분 도시의 임대료수준과의 격차가 오피스에 비하여 크지 않은 것으로 조사되었다. 이는 각 도시별 주요 핵심상권내 매장용빌딩을 대상으로 한 조사결과의 특징을 반영하는 것으로 유동인구 밀집지역 등 입지적으로 우월한 핵심상권의 경우 임대료수준에 있어서의 지역적 격차가 상대적으로 크지 않음을 보여주고 있다.

(4) 서울지역 임대료 수준

서울의 경우 도심지역의 임대료가 3,121천원/㎡으로 각각 1,494천원/㎡과 1,492천원/㎡인 강남, 신촌 등 타지역에 비하여 두 배 이상 높은 수준으로 나타났다. 특히 도심내 명동상권은 3,910천원/㎡으로 7대 도시 조사대상 상권 중 가장 높은 임대료수준을 보였으며 종로 역시 매우 높은 임대료수준(2,554천원/㎡)을 보였다. 이밖에 개별 상권으로는 이대앞(2,437천원/㎡), 대학로(2,375천원/㎡) 등 전통적인 핵심상권이 높은 임대료를 형성하고 있으며, 주요 역세권 상권의 임대료 역시 평균 이상을 형성하고 있는 것으로 조사되었다.

(5) 층별 임대료 수준

수평적인 접근성의 우열이 임대료수준의 형성에 매우 큰 영향을 주는 매장용빌딩의 경우 빌딩내 점포의 입체적인 입지, 즉 입지층 따라 형성되는 임대료수준 역시 매우 상이하다. 층별 평당 평균임대료 수준은 접근성이 용이한 1층이 가장 높은바 2,464천원/㎡으로 나타났으며, 다음으로 2층, 지하1층의 순으로 나타났다. 각 층의 임대료수준을 1층의 임대료를 기준으로 상대비교한 결과 2층이 0.5가량으로 0.4 수준인 지하 1층에 비하여 다소 높게 나타났으며, 지상층의 경우 3층 이상에서는 입지층의 변화에 따른 임대료수준의 감소가 상대적으로 완만하게 나타났다.

(6) 임차인 업종별 임대료 수준

매장용빌딩 내 임차인 업종별 임대료 수준을 살펴보면 금융보험업이 1,915천원/㎡으로 가장 높게 나타났으며, 그 다음 순위로는 도소매업 1,899천원/㎡으로 조사되었다. 매장용빌딩임에도 불구하고 도소매업에 비하여 금융보험업이 높게 나타난 것은 지하1층이나 2층 등 1층 이외의 층에도 널리 분포하고 있는 도소매업종에 비하여 은행점포 등 1층 입지선호가 매우 강한 매장용빌딩 내 금융업종의 특성이 반영된 것에 기인하는 것으로 판단된다.

2) 매장용빌딩 투자수익률

매장용의 종합수익률은 7대도시 평균 13.02%로 오피스빌딩에 비하여 약 1% 가량 높은 것으로 조사되었다. 지역별로는 서울이 15.84%, 인천 15.44%로 높고 대전이 6.91%로 낮은 수준으로 조사되었다. 소득수익률의 경우 전체 평균 6.90%로 조사되었으며 인천이 9.24%로 가장 높은 반면 대전이 4.92%로 가장 낮게 나타났다. 자본수익률의 경우 서울이 8.70%로 가장 높은 반면 대전은 1.99%에 불과하였다. 매장용빌딩의 경우 서울에서는 자본수익률이 소득수익률보다 높게 나타나 상대적으로 지난 1년간 자산가치 상승률이 높았던 것으로 조사된 반면, 부산을 비롯한 다른 도시의 경우 소득수익률이 자본수익률보다 높게 나타났다.

서울의 종합수익률은 강남이 18.15%로 가장 높게 나타났으며, 도심 15.72%, 신촌 14.65% 등으로 나타났다. 소득수익률과 자본수익률로 구분해 살펴볼 경우 강남은 자본수익률이 11.39%로 타지역에 비해 월등히 높은 수치를 보였고, 도심의 경우 소득수익률이 9.60%로 가장 높게 조사되었다.

지역별로 살펴보면 도심은 명동상권과 종로상권의 임대료수준이 매우 높아 소득수익률이 전반적으로 높게 나타났으나 자본수익률의 경우 현재 형성된 자산가치의 수준, 도심상권으로서 향후의 성장가능성 등에 따라 자본가치의 상승정도는 상권별로 차이를 보였다.

강남은 도심에 비하여 임대료 수준이 낮아 소득수익률은 서울 평균치를 약간 하회하고 있으나, 자본수익률의 경우 전국 평균 6.12%와 서울평균 8.70%를 크게 상회하는 11.39%로 종합수익률이 서울지역에서 가장 높은 수준으로 나타났다.

신촌역, 이대앞, 홍대앞 등의 상권을 포함하고 있는 신촌지역은 상대적으로 이대앞 상권이 높은 임대료수준 등에 기인하여 소득수익률이 높게 나타났다.

영등포는 영등포역, 대형백화점 등을 제외하고 전반적인 재래시장의 쇠퇴 등으로 자본수익률이 서울시 평균보다 낮으며, 소득수익률도 낮아 종합수익률이 서울시 평균인 15.84%에 미치지 못하고 있다.

기타지역은 상권이 활성화되고 지역개발이 이루어짐에 따라 자산가치 상승이 높은 대학가, 역세권 등 투자수익률 상위지역과 상권인구 유출 및 성장잠재력 미흡 등으로 인해 수익률이 저조한 지역이 다양하게 분포되어 있어 평균적인 종합수익률을 나타내고 있다.

부산은 종합수익률 8.36%(소득수익률 6.34%, 자본수익률 2.02%)로 나타났으며, 종합수익률이 전국평균에 미치지 못하는 것으로 분석되었다. 이는 자산가치 증가율이 타 지역에 비하여 낮은데 기인한 것으로 나타났다. 특히 기존의 도시중심부 이외지역의 개발과 성장이 지속적으로 이루어지면서 기타지역의 종합수익률이 광복동, 서면 등 도심보다 높게 나타나고 있으며, 부산대앞 등 상권이 활성화된 지역은 높은 수익률을 보이고 있다.

대구는 종합수익률이 11.10%로 나타났으며 소득수익률과 각각 6.55%, 자본수익률 4.55%)로 나타났다. 전통적인 핵심상권인 동성로 지역이 지역상권 발달에 따라 성장이 정체되면서 그다지 높은 투자수익률을 보이지 못하고 있으나, 주변 지역상권은 타 지역에 비하여 낮은 영업경비와 양호한 자산가치상승을 보이는 것으로 조사되었다.

인천은 종합수익률 15.44%(소득수익률 9.24%, 자본수익률 6.20%)로 나타났으며, 수도권의 특성으로 임대료수준이 높고, 자산가치상승률이 높아 서울에 이어 두 번째로 높은 종합수익률을 보이고 있다. 광주는 종합수익률 8.34%(소득수익률 6.18%, 자본수익률 2.16%)로 나타났으며, 종합수익률이 낮은 것은 높은 영업경비와 낮은 자산가치증가에 기인한 것으로 나타났다.

대전은 종합수익률(6.91%)과 소득수익률(4.92%)이 전국 최하위로 나타났으며, 이는 영업경비비율(23.4%)이 높은 반면 자본수익률이 낮은(1.99%)데 기인한 것으로 나타났다.

울산은 종합수익률 11.03%(소득수익률 7.45%, 자본수익률 3.58%)로 종합수익률과 소득수익률이 타 지역에 비하여 높은 것으로 나타났다.

4. 기대효과 및 활용방안

최근 부동산이 금융상품과 결합하는 등 투자환경의 변화와 부동산의 이용 및 수익에 관심이 증대됨에 따라 부동산에 대한 건전하고 안전한 투자?판단을 위한 공신력 있는 부동산투자정보의 제공이 절실히 요구되고 있다. 이러한 시점에서 7대 광역도시의 오피스 및 매장용빌딩에 대한 투자 정보는 부동산경영?관리, 부동산컨설팅, 은행 및 민간투자가 등 민간부분뿐 아니라 공공부분 등 다양한 분야에서 활용될 것이며, 특히 수익환원법을 적용한 수익지가산정 및 감정평가로 공시지가와 감정평가의 적정성이 제고될 것이다.

또한 수익성을 중시하는 외국인 투자가들과 적정가격 협상에서 투자정보로 활용됨으로써 협상능력을 제고하여 IMF 때와 같이 부동산이 헐값으로 매각되는 사례는 줄어들 것으로 판단된다. 앞으로 오피스 및 매장용에 대한 부동산투자정보가 주기적으로 제공되면 보다 많은 분야에서 많은 활용과 더불어 향후 부동산시장의 건전한 발전에 많은 기여를 할 것으로 기대된다.