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◈ 제2회 한·일감정평가협력회의를 다녀와서 허 용 회｜네오감정평가법인, 감졍평가사 ▶ 감사의 말씀 필자는 한국감정평가협회의 주제발표자 자격으로 2001년 4월 20일에 일본동경에서 개최된 제2회 한·일감정평가협력회의에 참가하기 위하여 4박5일간의 일정으로 일본을 다녀왔다. 인품, 능력, 학식, 전문지식 등 여러 면에서 출충하신 회원들이 많음에도 불구하고 천학비재한 필자에게 한국감정평가협회를 대표하여 주제발표를 할 수 있도록 기회를 주신데 대하여 협회장님을 비롯하여 회원 및 협회관계자 여러분들께 진심으로 감사드린다. ▶ 한·일감정평가협력회의 참가를 위한 논문준비 지난 2월말경, 협회의 관계자로부터 제2회 한·일감정평가협력회의 주제발표자로 선정되었으니 발표할 논문을 준비해달라는 통보를 받았다. 업계경력이 일천한 필자로서는 중요한 국제행사의 주제발표자로 선정되었다는 점에서 기뻤다. 그러나 그 기쁨도 잠시였을 뿐, 오히려 중압감에 사로 잡혔다. 한국감정평가협회를 대표하니 만큼 좋은 내용으로 논문을 잘 준비하고 주제발표 또한 잘 해야한다고 생각했기 때문이다. 논문제목은 무엇으로 하고 논문내용을 어떻게 풀어갈까 부터 고민이 되었다. 며칠간 고민한 끝에 K-REITs(Korea Real Estate Investment Trusts)와 감정평가사의 역할에 관하여 쓰기로 했다. 그 이유는 필자가 발표하기로 예정된 분과의 주제가 한·일 양국의 부동산투자자신탁이었으며, 필자 또한 REITs와 관련하여 감정평가사들이 할 수 있는 분야는 무엇인지에 대하여 정리하고 싶었기 때문이다. 특히, 필자는 우리나라에서도 REITs의 시행이 눈앞에 다가옴에 따라 비즈니스측면에서 감정평가사들이 참여할 수 있는 분야는 무엇이며, 또한 최고의 부동산전문가인 감정평가사들이 REITs시대에 주도적인 역할을 수행하기 위해서는 어떻게 대응해야할 것인가가 매우 중요하다고 나름대로 생각하고 있었기 때문이다. 필자는 REITs의 본고장인 미국의 REITs시장을 위주로 자료를 수집하여 시사점을 도출하였다. 아울러 일본의 J-REIT관련자료도 많이 참고하였다. 일본에서도 J-REIT의 도입을 추진하면서 관련업계들이 참여하기 위해 나름대로 고민하고 대응방안을 모색하고 있기 때문이다. 미국 및 일본자료를 참고하여 정리를 거듭한 끝에 부족하나마 논문이 완성되었고, 협회 국제·컨설팅위원회의 심사를 거쳐 협력회의를 주관하는 일본부동산감정협회에 원고를 보냄으로써 스트레스에서 어느 정도 해방되었다. 그러나 준비는 이것으로 끝나지 않았다. 회의당일에 발표할 요약자료를 Power Point로 만들어 달라는 주문이 있었기 때문이다. 이것은 논문내용은 물론 형식 등 모든 준비과정에 있어서도 일본측에 조금도 뒤지지 않기 위하여 우리 협회측의 그 만큼 철저히 준비하려고 했기 때문이다. Power Point로 발표자료를 만들어 보냄으로써 주제발표를 위한 모든 준비를 마쳤다. ▶ 한·일감정평가협력회의 참가를 위한 출발 4월 19일! 드디어 회의참가를 위하여 일본으로 출국하는 날이 되었다. 영종도 국제공항에 아침 7시까지 집결하기로 예정되어 있었다. 영종도 공항엘 처음 가는데다가 집이 강동구 둔촌동이기 때문에 혹시 늦지나 않을까 걱정이 되어 새벽 5시에 집을 나서 택시를 타고 공항으로 향했다. 이른 아침이라 차가 너무 잘 빠져 6시 10분경에 공항에 도착하였다. 너무 일찍 도착한 탓에 집결장소에는 참가단 일행은 아무도 보이지 않았다. 7시가 되자 모두들 모습을 나타냈다. 서로 인사를 하고 아침식사를 한 후 출국절차를 마치고 드디어 비행기에 올랐다. 비행기에 오르고 나니 가슴이 뛰기 시작했다. 과거에 일본을 다녀온 적이 있기 때문에 일본엘 간다는 설레임은 별로 없었다. 오히려 한국감정평가업계를 대표하여 참가하느니 만큼 주제발표를 잘 해야 할 뿐만 아니라 일본의 참가자들로부터 J-REIT에 관하여 많은 배울 수 있을 것이라는 기대를 했기 때문이다. 일본 나리타 국제공항에 도착을 한 후 참가단 일행은 버스를 타고 곧바로 일본의 종합부동산주식회사의 하나인 도큐(東急)부동산으로 향했다. 이 회사의 회장은 현재 일본부동산감정협회 회장을 맡고 있다고 하였다. 이 회사에 도착하여 회사관계자들로부터 약 2시간동안 SPC법을 활용한 증권화 사례 및 일본부동산시황과 당사사업방침이라는 주제로 발표와 함께 질문과 답변을 나누는 시간을 보냈다. 이 회사가 梁井野쇼핑센터를 활용하여 직접 증권화를 한 사례를 소개하였을 뿐만 아니라 일본부동산시장이 장기 침체에 빠져있는 상황에서 향후 이 회사가 나갈 중기경영계획을 소개한 것으로서 매우 유익하고 참고할 만한 내용이었다. SPC법을 활용한 증권화 사례는 우리나라에서 자산유동화에관한법률에 의하여 부동산을 기초자산으로 하여 유동화증권(ABS)을 발행하는 사례와 같은 것이었다. 이 회사의 중기경영목표 중에서 부동산증권화 비지니스를 확대하고 Non Asset비즈니스를 확대해 간다는 점이 특히 필자의 흥미를 끌었다. 필자는 물론 참가단 모두가 많은 질문을 하고 싶어했으나 향후 일정 때문에 아쉬움을 남긴채 숙소로 향하였다. 호텔에 짐을 풀고 나서 대표단 일행은 일본부동산감정협회대표단과의 만찬에 참석하였다. 만찬에는 일본부동산감정협회회장을 비롯하여 부회장 및 국제협력위원장등 다수의 인사가 참석하였다. 양측 대표단은 서로 인사를 나누고 만찬을 하면서 양국간의 감정평가 및 부동산 전반에 관하여 많은 얘기를 하였다. 약 11시경에 만찬을 마치고 대표단일행은 숙소로 돌아와 휴식을 취하였다. ▶ 드디어 한·일감정평가협력회의에 참가 4월 20일 아침 6시 30분경 잠에서 깨었다. 지난 밤 만찬 때에 마신 술 때문에 약간 피곤하였으나 발표를 잘 해야한다는 압박감 때문에 자리를 박차고 일어났다. 아침 식사를 하기 전에 발표할 내용을 다시 한번 총정리를 하였다. 아침식사를 마치고 일행은 버스를 타고 행사장으로 향했다. 9시 30분부터 회의참가를 위한 수속이 진행되었다. 우리측에서는 20명이 참석하였으며, 일본측에서도 상당히 많은 인원이 참석하였다. 드디어 10시 30분부터 회의가 시작되었다. 일본부동산감정협회 安藝哲郞회장께서 일본경제의 현상과 부동산업계를 둘러싼 환경변화·부동산감정업에의 기대와 그 역할의 주제로 기조연설을 한데 이어, 우리 협회의 송태영 회장께서 부동산시장의 변화와 감정평가업의 새로운 도전이라는 주제로 기조연설을 하였다. 기조연설이 끝나고 곧 바로 점심식사가 제공되었으며, 13시 30분부터 다른 장소로 이동하여 부동산감정평가의 날 기념강연회에 참석하였다. 이 행사는 일본부동산감정협회가 일반국민들에게 부동산감정평가를 좀더 널리 알리자는 취지에서 일반인들을 대상으로 개최한 것이다. 이 날의 주제는 국제화시대의 인간교육이었다. 일반인들의 관심을 높이기 위하여 준비한 것이라고 한다. 강연회가 끝난 후 다시 본래의 회의장소로 이동하여 예정보다 조금 늦은 15시 30분부터 제1분과와 제2분과로 나누어 분과회의가 시작되었다. 제1분과의 테마는 한·일 양국의 부동산투자신탁이었으며, 제2분과의 테마는 한·일 양국의 기업가치평가이었다. 필자는 제1분과에 소속되어 회의에 참석하였다. 코디네이터는 일본 부동산감정사이며 일본부동산연구소에 근무하는 飯田英明씨가 맡았다. 코디네이터의 간단한 모두 발표에 이어, 일본측 패널리스트인 村上直樹(일본 부동산감정사, 동경건물㈜ 근무)씨가 일본에 있어서 증권화시장의 현상이라는 주제로 발표를 하였다. 아울러 필자가 K-REITs와 감정평가사의 역할에 대하여 주제발표를 하고, 한국측의 또 다른 패널리스트인 김양수 감정평가사가 부동산증권화 관련 감정평가라는 주제로 발표를 하였다. 예정보다 시간이 많이 지연됨으로 인하여 질문시간을 갖지 못하고 회의를 종료하여 아쉬움을 남겼다. 주제발표를 무난히 마치고 나니 홀가분했다. 다만, 필자가 소속된 제1분과에는 약 30여명만이 참석함으로써 상대적으로 관심이 낮은 것같아 아쉬웠다. 회의를 마치고 모든 참가자들이 참석하는 만찬회가 개최되었다. 일본 부동산감정사들도 많이 참석하였다. 양측 협회장들의 만찬사에 이어 한국측참가단에 대한 소개도 있었다. 만찬이 진행되는 동안 필자는 일본부동산감정사들에게 주로 J-REIT에 관하여 질문을 하였다. 그러나 아쉽게도 필자가 만찬장에서 접촉한 일본측 참석자들은 J-REIT에 대하여 정확하게 답변을 해주지 못했다. 참석자들의 대부분이 연령이 어느 정도되었기 때문에 새로운 제도인 J-REIT에 대하여 그다지 관심이 높지 않은 것 같다는 느낌이 들었다. 필자는 이미 국내에서 J-REIT에 관한 자료를 통하여 일부 일본부동산감정사들이 J-REIT에 적극 참여하고 있는 것을 확인하였기 때문에 이 회의에 참석하기 전까지만 해도 이러한 분들이 회의에 참석하지 않을까 하고 기대를 가지고 있었다. 그러나 아쉽게도 이러한 분들은 보이지 않았다. 필자가 소속된 제1분과의 코디네이터였던 일본부동산연구소의 飯田英明씨가 하는 말이 이러한 분위기를 잘 나타내는 것 같았다. 飯田英明씨는 필자에게 일본의 부동산감정사들은 감정시장이 위축됨에도 불구하고 J-REIT에 참여하는데 관심을 갖기 보다는 오히려 부동산감정에 더욱 충실하고 감정업무를 개발하는데 더욱 적극적으로 고민하고 있다. REITs에 대하여 적극적인 관심을 가지고 참여하려고는 의지를 보이고 있는 한국의 감정평가사들이 부럽다고 하였다. 만찬을 끝으로 공식적인 회의일정은 모두 끝났다. 일본부동산연구소의 부동산감정사들이 주축이 되어 뒷풀이가 마련되었다. 우리 일행은 뒷풀이를 마치고 일본의 문화를 탐방하기 위하여 그룹 또는 개별행동에 돌입하였다. ▶ 한·일감정평가협력회의를 마치고 4월 21일 아침! 아침식사를 마치고 동경주변의 문화역사를 탐방하기 위하여 버스에 올랐다. 하꼬네를 거쳐 후지산 등정을 목표로 향했다. 그러나 하꼬네를 가는 도중 기상이 악화되어 시간이 지연되고 가이드의 판단착오로 여정은 계획대로 진행되지 못하였다. 하꼬네 공항에서 동경을 뒤로 한 채 오사카로 향했다. 필자는 그동안 누적된 피로 때문에 숙소에 도착한 후에 바로 꿈나라로 가야만 했다. 4월 22일 아침, 전날과는 달리 무척 말은 날씨였다. 오사카 근처에 있는 나라, 교토 등으로 문화역사탐방 코스가 예정되어 있었다. 필자는 과거 일본에 체류하면서 이 지역을 방문했기 때문에 여행은 별로 흥미가 없었다. 오히려 꼭 사고 싶은 일본서적을 아직 사지 못했기 때문에 일행의 양해를 구하고 여행대신에 대형서점에 가서 책을 보기로 했다. 책을 고르다 보니 오후 5시가 되었다. 호텔에 도착하여 책을 두고 다시 시내로 나와 일행과 약속된 식당에서 일행을 만났다. 식사후에 우리 일행은 오사카의 문화탕방을 위하여 매우 외지고 한적한 오사카의 변두리지역을 방문하였다. 모두가 흥미 진진하게 일본의 특수한 문화를 관람했다. 숙소주변에 도착하여 일행은 다시 모여 노래와 술을 약간씩 하였다. 그리고 밤늦게 숙소에 도착하여 일본에서의 마지막 밤을 보냈다. 다음날 아침, 귀국을 위하여 간사이 국제공항으로 향하였다. 참가단 모두가 피곤한 모습이었다. 귀국행 비행기에 오르자 대다수의 일행이 곤히 잠에 빠져 들었다. 드디어 도착을 알리는 안내방송이 흘러나왔다. 일행은 귀국절차를 마치고 아쉬운 작별인사를 나누고 서로 헤어졌다. ▶ 한·일감정평가협력회의 참가가 남겨준 것들 제2회 한·일감정평가협력회의의 참가는 필자에게는 매우 의미있는 기회였다. 우선 한국감정평가협회를 대표하여 국제행사에서 주제발표를 했다는 것 자체가 매우 영광스러운 것이었다. 뿐만 아니라 참가단일행과 서로 알게되고 친분을 가지게 될 수 있게된 것 또한 업계의 경력이 일천한 필자에게는 아주 뜻 깊은 것이었다. 특히, 10년 동안 지속되는 장기불황에서 살아남기 위하여 몸부림치고 있는 일본 부동산업계의 동향을 보고 향후를 어떻게 대비해야할 것인가를 다시 한번 더욱 절실하게 고민하게 되었다. 현재 일본 부동산시장은 91년 이후 하락세를 지속하고 있으며, 이로 인하여 금융기관의 부실채권이 계속 증가하고 있을 뿐만 아니라 부실채권정리를 위하여 많은 노력을 경주하고 있음에도 불구하고 부실채권규모는 별로 줄어들지 않고 있다. 일본정부는 부실채권정리를 통한 경기회복을 위하여 부동산공동매입기구의 신설을 비롯하여 SPC법에 의한 자산유동화제도의 실시 및 각종 부동산관련 규제완화 등 많은 조치들이 추진되고 있다. 이와 같은 많은 노력에도 불구하고 여전히 일본 부동산시장은 회복기미를 보이지 않고 있으며, 따라서 일본 정부는 부동산경기회복을 위한 새로운 시도로써 J-REIT제도를 도입하게 되었다. 일본 정부는 2000년 5월 31일에 증권투자신탁및증권투자법인에관한법률을 투자신탁및투자법인에관한법률로 개정, 공포함으로써 2000년 11월 30일부터 J-REIT를 추진할 수 있도록 허용되었으며, 2001년 3월 1일부터 동경증권거래소에 J-REIT를 상장할 수 있도록 함으로써 우리나라보다 한발 먼저 REITs제도가 도입되고 있다. 현재 三菱地所, 三井부동산 등 대다수의 종합부동산주식회사들이 J-REIT의 참여를 위하여 일본 금융청으로부터 인가를 받았거나 인가를 받기 위하여 준비중에 있다. 새로운 비즈니스 찬스의 발굴을 위하여 여러가지 모색을 하고 있는 일본 종합부동산회사 및 부동산관련업계의 움직임은 REITs의 도입을 눈앞에 두고 있는 우리에게 많은 시사점을 줄 것으로 생각된다. (J-REIT에 관한 상세한 내용은 향후 기회가 주어질 경우 본지를 통하여 소개하기로 하겠다). 한편 일본의 종합부동산회사형태는 필자의 마음을 끌고 새로운 다짐을 하게 했다. 우리나라에서도 일본과 같은 종합부동산회사의 형태로 발전해 가는 것이 바람직하다는 생각과 함께 필자도 종합부동산회사를 만들어 보겠다는 다짐을 하였다. 이를 위해서는 보다 많은 것을 배우고 더욱 열심히 활동할 것이며, 남은 기간동안 모든 정열을 쏟아 부어 이를 꼭 실현하도록 하겠다고 생각했다. 끝으로 한국감정평가협회 회원의 한 사람으로서 영광스런 혜택을 받게 됨을 감사하게 생각하며, 앞으로 감정평가업계의 발전과 감정평가사의 이미지 제고를 위해서라면 미력하나마 솔선수범하여 최선을 다해야겠다는 새로운 각오도 하게 되었다. 여하튼 이번 한·일감정평가협력회의의 참가는 필자에게 있어서는 감정평가사로서 개인차원에서 뿐만 아니라 한국감정평가협회 회원차원에서 향후를 위하여 어떻게 고민하고 행동해야 할 것인지에 대하여 자연스럽게 자신을 돌이켜 보고 새로운 각오와 다짐을 할 수 있게 해준 좋은 기회가 되었다. 필자에게 이런 좋은 기회를 접할 수 있게 해주신 모든 분들에게 다시 한번 진심으로 감사드린다.
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