KAPA논단

특집	*국제화시대에 있어 법인조직과 운영방안의 효율성제고*

금융위기하의 부동산 증권화와 부동산 개발금융(1)

이상영, 서후석

한국건설산업연구원
경영사업관리부

금융과 외환위기로 우리의 국가 신용등급이 투자 부적격 대상이 됨으로써 금융기관과 기업 들의 해외차입 비용이 높아지거나 심지어는 전혀 차입할 수 없는 상태가 지속되고 있다. 80 년대 후반 우리와 비슷한 외환위기를 겪은 아시아와 남미의 여러 기업들은 이러한 급격한 신용등급 하락에 대한 대응으로 국제 증권화 방식을 이용했었다.
국제 증권화 방식(international securitization)이란 달러표시 외화채권을 해외에 매각하기 위해 특수목적회사 (SPC:special purpose company)를 만들고 그 SPC가 발행하는 유가증권의 신용등급을 해당 국가의 신용등급보다 높게 결정되도록 하는 방식이다. 이 방식을 통해 이들 국가들은 기존 차입방식보다 낮은 비용으로 외화자금을 조달할 수 있었고 그 결과 금융위기의 해소에 도움 을 받았다.

뿐만 아니라 이런 증권화를 통한 금융혁신은 미국의 부실채권 정리기구인 정리신탁공사 (RTC: resol-ution trust corporation)의 부동산 처리방법에서도 위력을 발휘하였다.
그리고 이러한 기법들은 현재 부동산 업계에 널리 확산되면서 부동산 개발금융의 활성화에도 크게 기여하고 있다. 금융기관의 부실화로 어려움을 겪고 있는 일본도 이와같은 금융혁신 기법을 통해 금융위기를 벗어나기 위해 지난 6월에 토지채권 유동화 특별법을 제정하였고 우리나라 도 자산유동화법이 7월 임시국회에 상정될 예정이다.<'98.7.8 현재>
일본이나 한국이 이 렇게 자산유동화법을 조속히 제정하려는 이유는 무엇보다도 금융권의 부실채권과 기업이 과 도하게 보유한 부동산의 매각이 용이하도록 제도적 뒷받침을 하려는데 있다. 그와 함께 불 황에 빠진 부동산과 건설업계의 자금난을 덜어주는 데에도 그 목적이 있다고 할 수 있다. 그러므로 이러한 자산유동화법이 시행되면 국내의 금융기관은 물론 부동산 및 건설업계에도 도움이 될 것으로 예상된다.

그렇지만 이러한 방식이 활성화되기에는 많은 어려움이 있을 것으로 예상된다.
첫째, 금융기 관이 보유한 부실채권과 기업의 과다보유 부동산의 대부분이 부동산 그 자체에서 수익을 창 출하지 못하는 무수익 자산(non-performing asset)이거나 저수익자산(sub-performing asset)이기 때문에 증권화가 용이하지 않다는 점이다.
둘째, 지금까지 부동산 투자가 투기적 으로 이루어져 부동산 경영에 대한 경험과 노하우가 너무 일천하다는 것도 부동산 증권화의 걸림돌이 되고 있다.
셋째, 주택저당채권 유동화 중개기구가 설립되면 부동산 수요자 금융은 활성화되겠지만, 단순한 부동산 증권화로는 부동산 개발단계의 금융을 활성화하는데 한계가 있다는 점이다.

본 연구는 국내에서 부동산 증권화가 원활히 이루어지기 위해서는 무엇보다도 앞에서 논한 세가지의 문제를 극복해야 한다고 보고 이 문제에 대한 해결 방안을 제시하는데 그 목적이 있다. 따라서 본 연구는 우선적으로 일반인에게 다소 생소한 개념이라고 할 수 있는 부동산 증권화의 효과에 대해 살펴보고자 한다.
그리고 이를 기반으로 미국과 일본의 부실채권 처 리과정에서 발달된 부동산 증권화 방식과, 자금공급원이었던 부동산투자신탁(REITs: real estate investment trusts)과 상업용부동산 증권(CMBS: Commercial Mortgage Backed Securities) 등에 관해 살펴보고자 한다.
그리고 마지막에는 우리나라에서 추진되고 있는 증 권화관련 법안에 대해서도 살펴보고 앞으로 추가적으로 개선되어야할 사항을 제시하면서 부 동산 증권화가 활성화 될 경우 부동산 개발금융에 미치는 영향에 대해 분석하려고 한다.

1. 부동산 증권화의 개념, 효과와 구조

부동산 증권화의 개념

부동산 증권화에 대한 개념 정의에 앞서 먼저 증권화가 무엇인지 알아볼 필요가 있다. 증권 화는 금융의 국제화, 자유화와 더불어 80년대 이후 금융분야에서 나타난 세계적인 흐름의 한 축으로서 비유동성 금융자산을 시장성있는 자본시장 증권으로 변형시키는 과정을 말한 다. 즉 증권화는 특정자산에 유동성을 부여하는 금융혁신의 한 방식으로 이해할 수 있다. 따 라서 부동산 증권화도 부동산 유동화의 한 방식으로 보고 개념을 정의하는 것이 옳다고 본 다.

이런 시각에서 부동산 유동화는 ‘다수의 부동산이나 부동산관련 대출채권 등을 직접 투자 자에게 매각하거나 그 자산을 기초로 증권을 발행하여 투자자에게 분산 매각하는 것’으로 정의할 수 있다.
결국 부동산 유동화라는 개념은 직접매각방식과 부동산 증권화라는 두가지 개념으로 나눌 수 있다고 하겠다.

직접매각방식은 부동산이나 부동산관련 대출채권을 별다른 가공없이 투자자에게 직접 매각 하는 것인데 원래의 채권채무관계와 원리금 수취권의 양도 여부에 따라 채권양도, 대출채권 분할매각과 대출갱신 등으로 나눌 수 있다.
이런 방식은 채권을 매입한 사람이 재매각을 할 때 마다 계약관계를 다시 맺어야 하고 저당권 설정을 매번 다시 해야하기 때문에 상당한 거 래비용이 발생된다. 따라서 특정인에 일회성으로 유동화가 이루어질 수 있지만, 불특정 다수 가 이 자산에 투자를 할 수 없다는 구조적 한계를 가지고 있다.

이런 문제를 해결하기 위한 금융혁신 수단이 바로 부동산 증권화이다. 부동산 증권화는 자 산담보부증권(ABS: asset backed securities), 주택저당채권(MBS: mortgage backed securities) 등과 같은 증권을 발행하여 매각하는 방법, 대출채권을 표창하는 증권을 발행하 여 매각하는 방법과 대출채권을 신탁하고 수익증서를 발급받아 매각하는 방법 등 세가지로 나누어 볼 수 있다.
이를 좀더 상세히 살펴보면 먼저 대출채권을 기초로 증권을 발행하는 방법은 대출채권을 담보로 금융기관 명의의 증권을 발행하거나 대출채권을 SPC나 주택저당 채권유동화 중개기관에 양도하고 그 대출채권을 담보로 증권을 발행하여 일반투자자에게 매 각하는 것을 말한다.
둘째, 대출채권을 표창하는 증권을 발행하는 방법이란 대출채권 중 유 사한 채권을 모아 이에 대한 지분권을 표창하는 증권을 발행하여 매각하는 것을 의미한다.
끝으로, 매출채권을 신탁하고 수익증서를 발급받아 매각하는 방법은 기존의 신탁제도를 이 용해 부동산이나 부동산 대출채권을 신탁회사에 신탁하고 받은 수익증권을 투자자에게 매각 하는 방법으로 이것 역시 부동산 증권화의 한 방식이라고 볼 수 있다.

부동산유동화의 방식

부동산 유동화	직접 매각	부동산 대출채권 양도(assignment): 채권자와 채부자간에 양도특약을 맺어 채권자가 필요한 시기에는 어느 때나 대출채권을 투자자에게 양도 부동산 대출채권 분할매각(loan partiticipation):채권자가 채무자와의 채권, 채무관계를 그대로 유지하면서 단지 투자자에게 원리금 수취권을 매각 대출의 갱신(novation):원래의 채권, 채무계약을 없애고 새로운 투자자와 채무자간에 동일한 계약을 갱신
부동산 유동화	증권화	ABS, MBS 등 증권을 발행, 매각 대출채권을 표창하는 증권을 발행, 매각 대출채권을 신탁하고 수익증서를 발급받아 매각

부동산 증권화의 효과

이상의 내용을 바탕으로 하여 부동산 증권화가 자산보유자, 투자자, 차입자와 자본 및 금융 시장에 미치는 영향에 대해 각각 나누어 살펴보면 부동산의 증권화라는 금융혁신이 발생되 는 이유를 아는데 큰 도움이 된다.

먼저 자산보유자의 입장에서 보면, 증권화를 통해 유동성을 높일 수 있다는 점과 대출 회전 율이 높아져 총수익이 많아지고 대출시장에서의 시장점유율을 높일 수 있다. 이런 혜택 이 외에도 금융기관의 건전성 지표인 BIS(bank of international settlement)비율 개선에도 크게 기여하는 효과가 있다.
투자자 입장에서는 다양한 금융상품에 투자할 수 있는 기회를 얻을 수 있는 것은 물론 위험 이 적으면서도 수익률이 좋은 금융상품에 대한 투자기회를 갖게된다.
차입자 측에서는 단기적으로는 직접적인 혜택이 별로 없지만 장기적으로는 대출한도(LTV: loan to value)의 확대와 금리 인하로 인하여 차입 여건이 개선되는 혜택을 볼 수 있게 된 다.

이렇듯 부동산 증권화 제도가 도입되면, 금융시장은 물론 자본시장에도 큰 영향을 미칠 것 으로 보인다.
결국 금융기관의 대출여력의 확대, 주택저당채권이 장기채권시장의 대표채권으 로 정착되면서 발생되는 효과, 부동산에 대한 평가 기능의 제고, 자본시장 규모의 확대 등으 로 국내 금융 및 자본시장의 발전에 크게 기여하는 효과를 기대할 수 있기 때문이다.

부동산 증권화에 따른 기대효과

	기대효과
자산보유자 (originator)	금리변동위험, 조기상환위험 등의 분담 또는 전가효과 부외(off-balance)효과, 자신의 신용등급보다 높은 등급으로 재원조달 가능 재무구조와 BIS비율개선을 통해 재무건전성 제고 자산의 풀링(pooling)효과의 향유
투자자	낮은 위험에 비해 높은 수익률의 금융상품투자기회 자산의 풀링효과의 향유
차입자	차입기회와 규모의 확대와 차입금리 하락 효과 수혜 금융기관의 대출여력 확대효과
시장	자본시장의 규모확대와 장기채권시장의 대표채권 기능효과 부동산 자산에 대한 평가기능 제고

부동산 증권화의 구조

부동산 증권화의 기본 구조를 설명하기 전에 이 제도에 참여하는 주체에 대해 살펴보면 기 본구조를 이해하는데 도움이 될 것이다. 부동산 증권화제도의 참여기관들은 자산보유기관 (Originator), 원리금 지불 사무처리기관(Servicer), 발행기관(Issuer), 중개기관, 신용보전기관 (Credit Enhancer), 신용평가기관(Credit Rating Agency) 등이 있다.
먼저 자산보유기관은 차입자에게 융자를 제공하는 기관인데 증권화에 있어서 이 기관이 자 산보유 및 매각기관의 역할을 수행하게 된다. 원리금 지불 사무처리기관이란 담보자산과 그 로부터 발생하는 현금 흐름의 관리와 보수에 책임을 지는 기관인데, 추심회사나 자산보유기 관이 이를 담당하는 경우도 있다.
발행기관은 자산을 담보로 한 증권을 구조화하고 이를 매 각하는 업무를 수행하는데 자산보유기관 또는 인수회사의 자회사나 관련회사로 설립되는 경 우가 많다. 이러한 발행기관은 담보증권의 발행을 원활히 하는 것만을 목적으로 하는 SPC 의 형태를 띠는 경우가 흔하다.

중개기관은 증권화된 상품이 유통시장에서 원활히 거래되도록 조성하는 기능을 수행하고 신 용보전기관은 발행할 증권의 전반적인 신용위험을 경감시키는 업무를 담당하며 자산담보증 권의 신용을 높이고 발행금리를 낮추어 시장성을 높이는 것이 이 기관의 역할이다. 신용평 가기관은 신용위험을 조사하는 업무를 수행하고 또한 투자자에 대한 원리금 지불의 근거가 되는 대상자산의 가치를 평가하게 될 것이다.
이렇게 부동산 증권화를 SPC를 중심으로 구조화하는 이유는 투자자의 투자위험을 최소화하 고 투자이익을 최대로 보장하기 위한 것이다. 즉 법률적으로 SPC는 대상자산의 원소유자인 자산보유자의 파산 등 신용불안 상태로부터 절연 내지는 격리(bank-ruptcy remote)되어있 고 이렇게 함으로써 투자자가 안심하고 투자할 수 있게되는 것이다.

2. 미국의 부동산 증권화 과정과 방식

1) 미국 정리신탁공사(RTC)의 부실채권 처리와 부동산 증권화

미국의 금융위기는 80년대 금융규제완화 과정에서 발생한 금융기관의 무분별한 고위험-고 수익자산 투자와 이어진 경기침체로 인하여 금융기관의 보유자산이 부실화되면서 발생하게 되었다. 미국의 부실금융기관 처리방법은 상업은행의 경우 합병을 통해 해결하였고 저축대 부조합(S&L: savings & loan association)의 경우에는 RTC를 통해 정리하였다.
상대적으로 부실화가 덜했던 상업은행들 중 84%는 자체적인 자구 노력으로 해결했고 나머지 16%는 예 금보험공사가 부담하는 것으로 해결했다.
그에 비해 부실정도가 심한 S&L의 경우에는 전체 손실의 25%만 자구노력과 예금보험으로 처리하였고 나머지 75%는 RTC 등을 통해 정부의 재정자금을 투입해서야 정리할 수 있었다.

RTC는 부실자산을 매각하는데 있어 몇가지의 우선순위를 정하고 시행했는데 첫째, 원리금 이 순조롭게 상환되고 있는 1∼4 세대 주택모기지, 다가구 및 상업용 건물 모기지와 소비자 대출, 기타 非모기지 여신에 대하여는 우선적으로 증권화하여 채권을 회수하는 것을 원칙으 로 삼았다.
둘째, 연체중인 다가구 모기지와 상업용 모기지에 대하여는 복수투자기금(MIF: Multiple Investor Fund) 거래를 통해 채권을 회수하기로 정하였다.
셋째, 연체중인 1∼4 세 대 모기지 및 소비자대출, 그밖에 증권화 또는 복수투자펀드 거래에 적합하지 않은 모기지 와 대출자산에 대해서는 매매센터(National Sales Center)가 수행하는 구조화매각(structured sales), 일괄매각(bulk sales), 론 세일, 대출 경매 등으로 거래하기로 원칙을 세웠다. 이런 원칙하에서 개별판매방식, 경매, 증권화와 자본참가 방식을 통해 부실채권을 처리하였 다.
여기서 특히 주거용 중에 양질의 모기지를 유동화 중개기구(Fannie Mae, Freddie Mac 등)를 통해 증권화 방식으로 매각하였고, 증권화에 적합하지 않은 주거용 모기지 등은 RTC 에서 독자적으로 포트폴리오를 구성하여 자체적으로 증권화하여 매각하였다. RTC는 증권화 방식을 이용해 개별 자산을 단순히 매각하는 것에 비해 효율적으로 자산을 처분할 수 있었 으며 이런 방법들이 민간에게 널리 알려지면서 부동산 증권화가 크게 활성화되는 계기가 되 었다.

더구나 증권화가 용이하지 않은 무수익 부동산들은 자본참가(equity participation)방식을 통 해 해결했는데, 여기서 자본참가방식은 더욱 구조화된 증권화 방식으로 이해될 수 있다.
이 방식은 RTC와 투자가가 공동파트너쉽을 구성하고, 자산처분에 의해 얻게되는 현금흐름을 서로 나누는 방식인데, 공동 투자의 투자가들은 경쟁입찰방식을 통해 모집되었다. 또 다른 매각 방식으로는 일괄매각 방식을 들 수 있는데, 이 방식은 다수의 론과 부동산을 패키지 화하여 매각하는 것이다.
이 투자는 최저단위가 1억∼1.5억달러이고 양질자산과 불량자산을 혼합하여 판매하였으며 투자자들은 추후에 불량자산이 건전자산으로 전환되어 초과수익을 얻으면 자본이득을 얻을 수 있는 이점이 있는 방식이다.

이러한 방식은 현재 부실채권과 부동산 정리 방법으로 이용되는 가치재생전략(workout strategy)을 선구적으로 구사한 것이다. 공식적으로 RTC가 이러한 방법을 선언하고 시행한 것은 아니지만 사실상 RTC가 그 모범예를 보여주었다고 할 수 있다. 이상의 방식을 구조화 해보면 앞의 그림과 같다.

이상의 방식을 사용하여 RTC는 성공적으로 자산을 처분하였다. 당시 정리신탁공사가 보유 한 부실자산 중에는 부동산이 6.7%, 현금 및 유가증권 35.4%, 모기지론 및 기타론이 49.3% 를 차지하고 있는데, 그 중에서 시장성이나 유동성이 큰 자산인 유가증권, 원리금이 안정적 으로 상환되고 있는 1∼4 세대 주택모기지를 제외하고는 나머지 모두가 매각이 어려운 자산 이었다.
이런 부실자산을 가지고 RTC는 부동산에 대해서는 55.0%, 기타자산 61.8%, 현금 및 유가증권과 모기지론은 95% 이상을 회수할 수 있었다. 전체 총회수율은 86.7%로 상당히 높은 수준이었다. 더구나 RTC가 발족한 후 2∼3년째인 90년과 91년에 부실자산을 매각하여 회수한 금액이 연간 1,100억 달러를 넘었고 상당한 부문이 단기간에 회수가 이루어지는 결 과를 낳았다.

RTC의 자산 종류별 처분상황(1989-1995.12)

(단위:백만달러)

	매각 및 회수	처분시 발생손실	장부가격(구성비)	회수율
현금 및 유가증권	159,545	3,571	163,116(35.4%)	97.8%
1-4인 세대 주택모기지	109,175	4,547	113,722(24.7%)	96.0%
기타 모기지	58,067	19,864	77,931(16.9%)	74.5%
소유부동산	17,084	13,998	31,082(6.7%)	55.0%
기타자산	24,643	15,159	39,801(8.6%)	61.9%
합계	339,565	61,486	461,051(100%)	86.7%

2) 미국의 부동산 증권화 발전과정

주택저당증권과 상업용부동산 증권

미국의 부동산 대출채권의 증권화는 다른 금융자산의 증권화에 앞서 1970년대 초반에 주택 저당채권을 증권화한 주택저당증권의 출현에서 시작되었다. 1970년 GNMA의 패스스루 증권 (pass-through securities)이 최초이고, 이 증권은 연방주택관리국(FHA), 농업주택국 (FMHA), 또는 재향군인국(VA)의 보험 또는 보증이 붙은 것으로 대출된지 1년 이내의 신 규 모기지에 한정되었다. 그후 FHLMC 참가증서, FNMA 모기지증권, 모기지 담보증권, CMO(collateralized mortgage obligation), REMIC, 민간 패스스루 증서 등이 발행되었다.

모기지 증권은 크게 패스스루증권, 모기지 담보증권(morgage- backed securities), 페이스루 증권(pay-through securities) 등으로 나눌 수 있다.
먼저 패스스루 증권은 대표적인 모기지 증권이며 압도적인 비중을 차지하고 있다. 패스스루 증권은 다수의 모기지를 토대로 발행 되었으며 모기지 풀에 대한 직접적인 소유권을 표시하고 증권의 이전에 따라 모기지 풀에 대한 소유권도 이전되는 것이다.
즉 모기지의 차주가 상환하는 원리금은 수수료를 공제하고 그대로 증권보유자에게 지불되기 때문에 증권발행자는 세법상 모기지가 매각되므로 대차대 조표에서 제외되는 효과를 얻을 수 있다. 그렇지만 이 증권은 모기지의 차주가 조기에 상환 했을 경우 그 위험이 그대로 투자자에게 전달되어 투자 기한이 단축되는 문제점을 안고 있 다.
패스스루 증권으로는 GNMA패스증서, FHLMC 참가증서, FNMA모기지 증권과 민간 패스스루증서 등 네가지가 있다.
둘째, 모기지담보증권은 발행자가 오리지네이터로부터 구입한 모기지를 매각하지 않고 보유 한 채로 이를 담보로 하여 새로이 발행한 채권을 말한다. 회사채와 같이 모기지를 대차대조 표에서 분리시킬 수 없고 일정 수준의 초과담보를 유지해야하는 부담이 있다.
셋째, 페이스루 증권은 구입한 모기지 또는 모기지 증권을 담보로 하여 새로이 증권을 발행 하는 것을 말한다. 이런 형태의 증권은 대차대조표에서 제거되지 않으며 단지 원리금을 차 주의 현금흐름에 연결하는 구조만 갖춘 것이다.
그러나 1986년 세제개혁으로 발행자의 채무로 되지 않으면서 과세는 증권보유자에게 징수될 수 있는 REMIC가 도입되었다. 즉 패스스루 증권의 형식으로 다양한 등급의 증권을 발행하 는 것이 가능해진 것이다.
한편 주거용 부동산 뿐만 아니라 상업용 부동산에 대해서도 담보증권이 발행되었다. CMBS 는 쇼핑센터, 호텔, 사무실빌딩, 공업용부동산, 집합주택, 의료시설과 같은 수익부동산에 대 한 대출채권을 담보로 하여 발행한 증권인데 대개 두종류 즉 투자그룹 CMBS와 고수익 CMBS가 있다. 전자는 해당 상업부동산 대출의 원금과 이자를 우선적으로 받을 수 있기 때 문에 높은 신용등급을 받을 수 있는 채권인데 반해 후자는 원리금에 대해 후순위 권리밖에 없어 전자와 비교할 때 위험성이 높은 증권이다. CMBS는 1984년 최초로 발행되었으나 관 심을 끌지 못하였고 RTC가 1993년부터 200억 달러 이상을 증권화하면서 크게 성행하였다. 이러한 CMBS의 등장으로 부동산 혹은 부동산금융의 전문가가 아니더라도 투자자들이 부동 산에 쉽게 투자를 할 수 있게 되었다. 그 결과 CMBS의 총발행규모가 1993년 3억 6천만달 러에서 1997년 216억 8천만달러로 60배나 증가하였다.

미국의 부동산유동화 발달과정

	1960년대	1970년대	1980년대	1990년대
MBS증권		GNMA채(70년) FHLMC채(71년)	CMO(83년)
ABS증권			리스채권(85년) 자동차대출증권(86년) 신용카드증권(87년) 상업용모기지증권(87년)
REIT	Equity REIT만 법인세면제(60년) Mortgage REIT법인세면제(68년)	73년 오일쇼크이후 붕괴 부동산투자신탁 근대화법제정 및 세법개정(86년)	조세법제정으로 연금기금 등의 투자비율제한 철폐

부동산 투자신탁(REITs)

1960년 미국 의회는 소규모 투자자들도 수익성이 좋은 대규모 부동산에 투자할 수 있게 하 기 위해 부동산투자신탁법을 입법하였다. 1969년에 부동산 개발 붐을 타고서 건설 및 부동 산개발에 자금을 지원하는 모기지 리츠(REITs)형태로 성장하였다.
1974년에는 리츠의 자산 이 200억 달러를 초과할 정도로 성장하였지만 곧이어 이자율의 상승, 경기침체와 부동산의 공급과잉으로 리츠시장이 다시 위축되었다. 이런 침체는 1982년까지 지속되다가 1983년부터 다시 활기를 찾았고 1986년의 세제개혁으로 리츠가 급성장하게 되었다.

리츠가 급성장한 계기인 1986년 세제개혁에 대해 좀 더 구체적으로 살펴보면, 이자공제의 제한, 감가상각 기간의 연장, 수동적 손실 사용의 제한 등으로 인해 부동산 투자가 세제 혜 택보다는 수입지향적으로 변화하게 되었다. 또한 리츠에 대해서 부동산의 소유뿐만 아니라 운영과 관리를 허용함에 따라 리츠의 소유자, 운영자와 관리자간의 대리인 문제가 해결되어 리츠가 폭발적으로 성장하는 계기가 되었다.
그 결과 90년대 이후에는 부동산관리까지 가능 한 엄브렐러 파트너쉽 리츠(UP REITs)가 개발되어 1986년 18억 3천만달러에서 97년 299억 7천만 달러로 급격히 증가하게 되었다. 그리고 1997년 3/4분기의 경우 상업부동산매매 거래 에서 리츠투자비율은 55.6%에 이르렀다. 또한 1997년 6월 기준으로 미국 기관투자가의 보유 자산 중 리츠의 점유율이 약 9.1%가 되었다. 더구나 기관투자자들은 부동산 보유에 따른 적 립금 부담을 줄이기 위해 기존 보유부동산은 물론 신규 부동산 투자를 주로 리츠형태로 투 자할 계획이기 때문에 앞으로 한층 늘어날 가능성이 높다.

3. 일본의 부실채권 처리와 부동산 증권화

일본에서 부실채권 문제가 본격적으로 심화된 계기는 주택금융전문회사(이하 주전)의 경영 파탄이었다. 이들 금융기관이 부실화되자 이들에게 대출해준 도시은행들이 큰 타격을 입었 고 그 결과 주전의 부실은 은행권의 부실로 확산되었다. 그 결과 96년 3월말 현재 일본은행 의 부실채권 규모는 35조엔으로 총대출의 5% 수준인 것으로 알려져 있다. 따라서 일본 정 부는 구제합병, 전담기구 설치, 특별은행, 가교은행 설치 등을 통해 부실금융기관을 처리하 려고 노력하였다.

은행권도 공동출자 형식으로 민간기구인 ‘공동채권매입기구’라는 특수목적회사를 93년 1 월 부실채권의 유동화를 목적으로 설립하였다. 이 기구는 97년 6월말까지 총 13조 5,802억엔 규모의 부실채권을 매입하였으나 이 규모는 은행권 총부실채권 규모의 30% 수준에 불과하 였고 매입한 채권의 매각을 통한 회수 실적도 15%에 불과하였다.
이처럼 일본의 부실채권 처리나 부동산 처분이 어려운 것은 이러한 자산을 처분할 시장이나 제도가 마련되지 않았기 때문이다. 일본은 아직도 부동산 유동화를 위한 제도적 인프라가 갖추어지지 않은 상태이고 부동산증권화라고 해봤자 저급한 증권화 단계인 저당채권제도, 부동산 소구화(小口化) 제도만이 실시되고 있다. 그리고 자산유동화법으로 특정채권법이 있 으나 이 법은 리스, 할부채권과 같은 금전채권의 증권화로 한정되고 부동산은 제외되어 있 었다.

결국 98년 4월 일본정부는 ‘토지채권유동화 토탈플랜’을 발표하였는데 그 계획에서 총 16 조엔의 경기부양책과 부실채권 정리방안을 제시하였다. 이 계획에 따르면 1단계에는 토지의 권리관계를 정리하여 매매가 원활히 이루어질 수 있는 구조를 만들고, 2단계에는 공적자금 을 투입한 뒤 이를 집약하여 재개발하는 것이 주요 처리 방안이었다. 1단계에서는 민간업자 에 의한 회수, 경매의 효율화, 행정조직의 중개, 토지의 증권화를 유도하고 2단계에서는 이 런 토지를 도시정비공단, 민간도시개발기구, 민간디벨로퍼가 매입하여 재개발하도록 하는 것 이다. 이 때 불량채권을 집합한 자산담보증권에 우편저축이 투자할 수 있도록 허용하고 보 증협회나 정부의 보증 지원도 검토하고 있다.
그러나 일본의 금융위기가 심화되면서 이런 형태의 부실채권 처리로는 성과를 기대하기 힘 들다고 판단하게 되어 결국 본격적인 자산유동화법의 제정을 추진하게 되었다. 그리고 지난 6월에 ‘토지채권유동화 특별법’을 제정하여 이러한 증권화의 법적 근거를 마련하였다. 이 법에서는 유동화 사항을 등록하면 자산에 대해 제3자를 상대로 대항력을 갖도록 했고 최소 자본금의 인하, 이사와 감사 인원의 축소, 과세상의 특례인정 등의 조치를 통해 SPC의 설립 을 용이하게 하였다.

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