궁금한 감정평가
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협회는 온·오프라인을 통해 접수되는
감정평가 관련 질문에 답해드리고 있습니다.
그 답변을 공유해 국민 여러분께 도움이 되고자 합니다.
Q1
상업용 건물 감정평가방법 관련 질의회신
질의 배경
- 평가대상 물건 : 근린생활시설(상업용) 지상 1층
- 이용상황 : 음식점(건물 전체를 1개 음식점에서 사용 중임)
- 사용승인일 : 1957
- 평가대상 : 전체면적 중 ○○○ 지분(건물만 평가)
- 평가목적 : 경매
- 공부상황 : 일반건축물대장, 토지대장 각각이며, 등기사항은 토지, 건물 각각 일반등기임
- 건물소유자(공유지분 2인) : ○○○(이번 평가대상), □□□(경매 신청자)
본 건은 공부 및 등기사항전부증명서에 토지, 건물로 각각 등재되어 있고, 이번 평가대상은 건물지분(○○○ 지분)에 대한 평가입니다. 건물내용연수는 경과된 상태이며, 현재 이용 상황은 상업용(음식점)입니다. 이번 평가대상이 건물만의 평가인 바, 건물 자체의 가액 또는 현재 이용 상황을 감안한 상가점포로서의 가액을 검토하여 이에 적정한 평가방법을 질의합니다.
「감정평가에 관한 규칙」 제15조(건물의 감정평가)에서는 “감정평가법인등은 건물을 감정평가할 때에 원가법을 적용해야 한다”라고 규정하고 있습니다. 또한, 같은 규칙 제12조(감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정) 제1항에서는 “감정평가법인등은 제14조부터 제26조까지의 규정에서 대상물건별로 정한
감정평가방법(이하 “주된 방법”이라 한다)을 적용하여 감정평가해야 한다. 다만, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다”라고 규정하고 있습니다.
제2항에서는 “감정평가법인등은 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 제1항에 따라 어느 하나의 감정평가방법을 적용하여 산정(算定)한 가액[이하 “시산가액(試算價額)”이라 한다]을 제11조 각 호의 감정평가방식 중 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방법(이 경우 공시지가기준법과 그 밖의
비교방식에 속한 감정평가방법은 서로 다른 감정평가방식에 속한 것으로 본다)으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토해야 한다. 다만, 대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그렇지 않다”고 규정하고 있습니다.
해당 평가대상물건은 일반건축물로, 등기사항전부증명서상 토지, 건물로 각각 등재되어 있으며, 건물만의 감정평가인바, 상기 규정에 따라 주된 방법은 원가법입니다.
다만, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있으며, 주된 방법이나 다른 감정평가방법으로 산정한 가액은 다른 감정평가방식으로 산정한 가액과 비교하여 합리성을 검토할 수 있을 것입니다.
Q2
재개발사업 현금청산 감정평가 시 도로 감정평가 관련 질의회신
토지 현황이 인근 주민의 통행에 제공된 도로 등인 사안에서, 대법원에서는 “시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지 시가와 동일하게 평가하되, 각 토지의 형태 등 개별요인을 고려하여 감액 평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당하다”고 판시한 바 있습니다(대법원 2014다41698). 주택재개발사업 현금청산 목적의 지목 ‘도로’인 토지의 감정평가에도 해당 판례를 적용하여 ‘대지’로 평가할 수 있는지 질의합니다.
<참고> 대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결요지
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업의 시행자가 같은 법 제39조 제2호에 따라 을 등이 소유한 토지에 대하여 매도청구권을 행사하였는데, 토지 현황이 인근 주민의 통행에 제공된 도로 등인 사안에서, 토지의 현황이 도로일지라도 주택재건축사업이 추진되면 공동주택의 일부가 되는 이상 시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지 시가와 동일하게 평가하되, 각 토지의 형태, 주요 간선도로와의 접근성, 획지조건 등 개별요인을 고려하여 감액 평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당한데도, 현황이 도로라는 사정만으로 인근 대지 가액의 1/3로 감액한 평가액을 기준으로 시가를 산정한 원심판결에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례
「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 한다) 제63조에서는 “사업시행자는 정비구역에서 정비사업(재건축사업의 경우에는 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 해당하는 사업으로 한정한다)을 시행하기 위하여 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제3조에 따른 토지·물건 또는
그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있다”라고 규정하고 있습니다.
같은 법 제65조 제1항에서는 “정비구역에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용은 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용한다”고 되어 있습니다.
제2항에서는 “제1항에 따라 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용하는 경우 사업시행계획인가 고시(시장·군수등이 직접 정비사업을 시행하는 경우에는 제50조제9항에 따른 사업시행계획서의 고시를 말한다. 이하 이 조에서 같다)가 있은 때에는 같은 법 제20조제1항 및 제22조제1항에
따른 사업인정 및 그 고시가 있은 것으로 본다”고 규정하고 있습니다.
또한, 도시정비법 제73조제1항에서는 “사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다”고 규정하고 있으며, 제2항에서는 “사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그
기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다”고 규정하고 있습니다.
따라서, 재개발사업은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라 한다)에 따른 수용·사용이 가능한 공익사업이며, 현금청산 협의가 성립되지 않는 경우에는 토지보상법에 따른 수용절차로 나아갈 것이 예정되었다는 점 등을 고려하면 재개발사업에서의 현금청산을 위한 감정평가는
토지보상법상의 보상평가와 같은 성격·기준을 가진다고 볼 수 있습니다.
대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결은 재건축사업의 매도청구권 행사를 위한 감정평가 관련 판례로서, 인근 주민의 통행에 제공된 도로 등에 대하여 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지 시가와 동일하게 평가하되, 각 토지의 형태 등 개별요인을 고려하여 감액 평가하는
방법으로 산정하는 것이 타당하다고 판시하고 있습니다.
그러나, 귀 질의의 감정평가는 재개발사업 현금청산 목적의 감정평가인바, 상기의 대법원 판례와는 평가목적과 기준이 상이하므로 해당 판례를 근거로 하여 대지로 감정평가하는 것은 적절하지 않을 것으로 판단됩니다. 따라서, 재개발사업에서의 현금청산을 위한 감정평가는 토지보상법상의 평가기준을 준용하여 감정평가하는
것이 적절할 것으로 생각됩니다.