집합건물의 유형별
개별요인 비교항목 연구

1. 개별요인 비교항목의 비교분석 및 감정평가서의 사례검토⁵

연구 방법론과 흐름

본 연구에서는 집합건물의 개별요인 비교항목에 대한 개선안을 도출하기 위해 <그림 1>과 같은 흐름에 따라 다양한 문헌을 검토하고, 전문가의 의견을 수렴하였다.

1단계에서는 크게 4가지 문헌자료에서 언급된 가치형성요인(또는 개별요인) 항목과 현행 개별요인 항목을 비교·분석하였다.

제2장에서 전술하였듯이, 집합건물 개별요인 중에서 단지외부요인의 세부항목을 보면 「토지보상평가지침」(이하 ‘토보침’)의 토지 개별요인의 항목과 유사하다. 따라서 2024년 연구되었던 토지의 개별요인 개편안⁶과 현행 집합건물의 단지외부요인의 세부항목을 비교·검토하였다. 그리고 주거용 집합건물의 경우 공동주택 공시가격의 조사 및 산정 시 지침으로 사용되는 ‘2025년 공동주택가격 조사·산정 업무요령(한국부동산원(2025), 이하 ‘공동주택가격 업무요령’)’의 가치형성요인도 함께 검토하였다.

집합건물의 4가지 유형별로 가치형성요인을 실증 분석한 학술논문을 검토하는데, 2012년 이후에 발간된 연구를 중심으로 살펴보았다. 이는 현행 집합건물 개별요인 비교표의 기초인 2013년 연구에서 검토했던 선행연구의 이후부터 검토하기 위함이다.

한편, 일본 국토교통성의 「부동산감정평가기준」에서 규정한 개별요인에 관한 기준과 집합건물 개별요인의 예시항목을 검토하여 국내 「실무기준」 및 집합건물 개별요인 비교표와의 차이점 등을 살펴보았다.

2단계에서는 최근 2년(2023.1~2025.3)에 작성된 감정평가서 24건을 분석하여 집합건물 유형별 개별요인 비교항목의 적용 현황을 정리한다. 이를 토대로 현행 비교표의 한계를 검토하고, 향후 개선 방향 및 개별요인 비교표의 개선안을 마련함에 있어 고려해야 할 사항을 도출하였다.

이들을 종합하여 집합건물의 유형별 개별요인의 비교표의 개선안을 1차적으로 정하였다. 이하에서는 최종 개선안과 혼동되지 않도록 다음의 1차적 개선안을 ‘수정안’으로 부르기로 한다.

• 5 ‌문헌검토를 통한 개별요인 비교항목의 비교분석, 그리고 집합건물 유형별 감정평가서의 사례검토에 관한 대부분 생략되어 있으므로, 구체적인 내용은 안지희(2025)를 참고하기 바란다.

2. 집합건물 유형별 개별요인의 수정안 도출

<표 1>부터 <표 4>는 각각 주거용, 상업용, 업무용, 산업용에 대한 집합건물 개별요인 비교표의 수정안이다. 이후에 수정안에 대해 감정평가사의 전문가 의견을 수렴하여 최종안을 도출한다. 이때, 현행 비교표의 2단계 체계(요인-비교항목) 수준을 유지하는 1안과 3단계로 세분(요인-비교항목-세부항목)하는 2안을 함께 제시하여 개별요인 비교항목의 세분화에 대한 전문가 의견을 수렴하였다.

주거용 집합건물의 개별요인 비교항목 수정안

상업용(매장용) 집합건물의 개별요인 비교항목 수정안

업무용 집합건물의 개별요인 비교항목 수정안

공업용(산업용) 집합건물의 개별요인 비교항목 수정안

1. 집합건물 개별요인 비교표의 전반적인 개선방향

1) 집합건물 유형의 명칭 변경

현행 집합건물 개별요인 비교표에는 주거용, 상업용, 업무용, 공업용 등 4가지 유형에 따라 비교항목이 제시되어 있다. 제2장에서 언급했듯이 비주거용의 구분하는 방식(상업용, 업무용, 공업용)은 국내외 일반적인 분류체계와 다르다고 판단되어 한국부동산원의 지표 및 선행연구의 검토를 바탕으로 ‘매장용’, ‘업무용’, ‘산업용’으로 수정안을 도출했었다. 이 수정안에 대한 전문가 의견들을 바탕으로, 집합건물의 유형 중에서 주거용, 상업용, 업무용은 명칭을 그대로 유지하고, 공업용은 개념을 확장하여 산업용으로 명칭을 변경하기로 최종결정하였다.

2) 요인구분의 명칭 변경

현행 집합건물 개별요인 비교표는 용도에 상관없이 단지외부요인, 단지내부요인, 호별요인 등 4가지 요인으로 구성되어 있다. 제2장에서 언급했듯이, ‘단지’ 용어는 상업용, 업무용, 공업용 집합건물에서 어색한 표현으로 생각되어 감정평가서 사례의 검토결과를 토대로 수정안을 도출하였다. 수정안은 단지외부요인은 ‘외부요인’ 또는 ‘건물외부요인’으로, 단지내부요인은 ‘건물요인’ 또는 ‘건물내부요인’으로 호별요인은 ‘호별요인’ 또는 ‘개별요인’으로 용어를 대체하는 것이다.

전문가 의견을 종합적으로 판단했을 때, 공간적 범위/기준을 명확히 하면서 단지 전체에 관한 비교항목을 ‘내부요인’에서 담으려면 ‘건물’용어의 사용보다는 ‘단지’ 용어를 유지하는 것이 적합하다고 본다. 따라서 ‘단지’ 용어를 포함하되, 1동의 집합건물이나 비주거용 집합건물에도 어울릴 수 있도록 단지에 괄호를 씌우는 방식을 채택하였다. 결과적으로 집합건물 개별요인 비교표는 ‘(단지) 외부요인’, ‘(단지) 내부요인’, ‘호별요인’, ‘기타요인’ 등 4가지로 구분하여 비교항목 최종 개선안을 제시하였다.

3) 집합건물 유형의 추가 필요성

개별요인 비교표의 개별 작성이 필요하다고 거론된 집합건물의 유형은 오피스텔과 다세대주택 및 연립주택이다. 먼저, 집합건물에서 오피스텔은 업무용(오피스)보다 실제 큰 비중을 차지하고, 감정평가의 수요도 많은 편으로 오피스텔의 단독 비교표가 필요하다는 업계의 요구가 있어 왔다. 이에 오피스텔 개별요인 비교표의 신설 필요성에 대한 전문가의 의견을 수렴하였다. 전문가 의견을 종합적으로 판단했을 때, 오피스텔의 개별요인 비교표를 따로 작성하지 않고, 오피스텔의 주된 이용상황에 따라 주거용 또는 업무용에 준하여 평가하도록 명시함이 합리적이라고 본다. 다만, 주거용 오피스텔에 적용할 특수 비교항목이 있다면 이를 주거용 비교표의 세부항목으로 제시하고, 특수한 항목임을 비교표의 주석에 명시하도록 한다.

다음으로 제2장에서 언급했듯이, 다세대주택 및 연립주택에서 아파트와 차별된 개별요인이 있다면 이를 비교표의 개정 시 반영할 필요가 있다고 생각한다. 선행연구의 검토를 통해서 다세대·연립주택의 가치형성요인은 아파트와 차이가 있음을 알 수 있었는데, 현행 주거용 집합건물의 비교항목은 아파트 중심의 개별요인이라는 생각이 든다. 이에 다세대·연립주택의 비교표를 추가로 신설할 필요가 있는지에 대해 전문가 의견을 수렴하였다. 전문가 의견을 종합적으로 판단했을 때, 다세대주택 및 연립주택의 개별요인 비교표를 따로 작성하지 않고, 감정평가사가 판단하여 주거용 비교표에서 다세대/연립주택에 맞게 항목요인을 조정해서 사용하도록 하는 것이 합리적이라고 본다. 다만, 주거용 다세대/연립주택에 적용해야 하는 비교항목이 있다면 이를 주거용 비교표의 세부항목으로 제시하고, 다세대/연립주택에 적합한 항목임을 비교표의 주석에 명시하도록 한다.

4) 비교표 체계의 변경 필요성

앞서 제2장에서 언급했듯이, 토지의 개별요인 비교표는 3단계 체계(조건–항목–세항목)로 구성되어 있는 반면, 집합건물 비교표는 2단계 체계(요인–세부항목)로 세부적인 항목을 제시하고 있지 않다. 이로 인해 일부 세부항목 간에는 비체계성이 나타나는 것으로 파악된다. 또한, 최근에는 감정평가 의뢰자가 세부항목의 조사·반영이나 요인별 비교치의 근거 제시를 요구하는 사례가 증가하고 있다. 반면, 비교항목을 지나치게 세분화할 경우 평가 과정에서 오히려 제약이 발생할 수 있으므로 현행 2단계 수준이 적절하다는 의견도 존재한다. 이에 따라 본 연구에서는 비교항목 세분화에 관한 전문가 의견을 수렴하였다. 종합적으로 판단할 때, 현행 비교표보다 구체적인 세부항목을 예시적으로 제시하는 3단계 체계가 바람직한 개선 방향으로 보인다. 다만 “세부항목은 감정평가 시 고려할 수 있는 예시이며, 비교표의 항목 및 세부항목은 물건의 상황에 맞게 선택적으로 변경할 수 있다”는 유의사항을 명시할 필요가 있다.

2. 비교표의 비교항목 및 세부항목에 대한 개선

제3장에서 제시한 집합건물 유형별 개별요인 비교항목 수정안( <표 1>~ <표 4>의 우측)에 대하여, 삭제가 필요한 항목, 개선(수정·보완)이 요구되는 항목, 그리고 신설이 필요한 항목에 관해 전문가 의견을 수렴하였다. 이하에서는 항목별로 주요 의견을 정리하였는데, 각 의견이 전문가 다수의 견해인지 또는 일부의 견해인지를 파악할 수 있도록, 전문가 A∼F의 의견은 [A]∼[F]로 표시하였다.

1) 주거용 집합건물에 대한 전문가 의견

(1) 단지외부요인에 관한 의견
현행 ‘차량이용의 편리성’의 경우 단지 간 비교에서 ‘가로조건’이 중요한 요소로 제시되었다. 이에 따라 항목 명칭을 ‘가로조건’으로 변경하고, 그 세부항목으로 ‘가로의 폭, 구조, 계통, 접면(2면 획지, 3면 획지 등)’을 포함할 것을 제안하였다[B]. 반면, 다른 전문가는 ‘차량이용의 편리성’을 항목으로 두기보다 ‘교통의 접근성 및 편의성’의 세부항목으로 편입하는 것이 적절하다고 보았다[D].

‘공공시설 및 편익시설과의 접근성’ 항목에 대해 세부항목처럼 용이성을 강조할 수 있도록 ‘편의성’을 함께 명시할 필요가 있다는 의견이 제시되었다[A].

‘교통의 접근성 및 편의성’ 항목의 경우 차량 중심의 접근성뿐만 아니라 도보 접근성과 관련된 항목을 별도로 고려할 필요가 있으며, 특히 계단도로 여부가 차량 및 도보 이용 모두에 제약을 주기 때문에 이를 세부항목에 포함하는 것이 타당하고 제안하였다. 또한 ‘가로조건’은 집합건물 평가에서도 중요한 요소로, 광대로변에 접한 주택의 경우 소음·먼지 등으로 쾌적성이 저하되는 반면, 차량 이동 편의성은 높아지는 등 주택가격에 상반된 영향을 미칠 수 있다고 설명하였다[A].

현행 ‘도심 및 상업시설, 업무시설과의 접근성’ 항목은 이미 ‘공공시설 및 편익시설의 접근성’, ‘교통의 접근성’ 등과 관련되어 있으며, 중복되는 경향이 있으므로 삭제하는 것이 바람직하다는 의견을 주었다[C].

‘교육시설’ 및 ‘학군’은 가구의 라이프사이클에 따라 중요성이 달라지므로 독립된 대분류 항목으로 두기보다 하위항목이 적절하며, 이에 따라 ‘사회 환경’ 항목을 신설하고, 그 하위에 ‘공공시설 및 편익시설’, ‘교육시설 관련 항목’을 포함하는 의견을 주었다[C]. 또한 ‘학군’이나 ‘사교육 시설 접근성’은 주거용 부동산에서 중요한 요인이기는 하나, ‘학군’ 또는 ‘학교 배정 여부’와 같은 직접적 표현은 지양하는 것이 바람직하다는 의견도 제시되었다. 예를 들어 ‘교육환경’을 대분류로 설정하고, 그 세부항목으로 ‘교육시설 접근성’과 ‘교육 선호지역 여부’를 포함시키는 방안[D], 혹은 ‘학군’을 ‘교육환경의 우수’라는 용어로 대체하여 ‘교육시설 등의 배치’의 세부항목에 편입하는 방안[E]이 제안되었다. 한편, ‘학군’은 자의적 판단이 개입될 소지가 크므로 아예 삭제하거나, ‘교육환경’과 같은 보다 중립적인 용어로 대체하는 것이 바람직하다는 견해도 있었다[F]. 또한 ‘교육시설 접근성’ 항목은 단순 거리개념을 넘어 ‘등하교의 편리성’과 같은 이용 편의성을 세부항목으로 포함할 필요가 있다는 의견이 있었다[F].

고가도로, 간선도로, 철도 등에 인접하여 발생하는 아파트 단지의 열세 요인을 반영할 수 있는 항목이 현행 비교표에는 부재하다. 이에 따라 소음·대기오염 등과 같은 영향을 고려할 수 있도록 ‘공해발생 상태’ 항목을 신설할 필요가 있다는 의견이 제시되었다[A, F].

‘획지의 경사 및 고저’ 항목에 대해 다세대주택의 경우 차량 이용 및 주차의 편리성과 밀접하게 연관되는 요소로 가로의 상태, 즉 가로의 폭과 경사 등이 중요한 요인으로 지적되었다. 이에 따라 ‘획지 여건’ 항목을 신설하고, 그 세부항목으로 차량 이용의 용이성, 획지의 경사 및 고저를 포함할 필요가 있다는 의견이 제시되었다[C]. 다른 의견으로는 ‘획지의 경사 및 고저’를 별도의 항목으로 두기보다 차량·도보 접근성과 관련성이 크므로 ‘교통의 접근성 및 편의성’의 세부항목으로 편입하되, 집합건물의 특성을 반영해 ‘획지’ 대신 ‘단지’라는 용어로 변경하는 것이 적절하다고 보았다[D]. 한편, ‘획지의 경사 및 고저’를 신설항목으로 두는 것 자체는 타당하나, 집합건물에 적합한 용어로 수정할 필요가 있으며, 다세대주택과 아파트 모두 경사도와 고저 차이에 따라 가격 격차가 발생하므로 이를 입지적 요인과 연계한 세부항목으로 반영하는 것이 바람직하다는 견해도 있었다[E].

(2) 단지내부요인에 관한 의견
현행 ‘시공업체의 브랜드’ 항목에 대해 시공사 브랜드는 주거용 집합건물의 가치 형성에 상당한 영향을 미치므로 현행 항목을 유지하는 것이 바람직하다는 의견이 제시되었다[A, B, F].

‘건물의 총 층수’ 세부항목은 여러 동으로 구성된 아파트 단지에는 적용하기에 모호한 표현이므로 ‘최고 층수’로 변경하는 것이 적절하다. 특히 단지 내 가장 높은 아파트의 층수는 건폐율 및 용적률과 맞물려 단지의 쾌적성과 직접적으로 연관될 수 있다는 점에서 이러한 수정이 필요하다는 의견이 제시되었다[F].

‘용도지역’ 항목의 적합성에 대해서는 전문가들 사이에 견해가 엇갈렸다. 일부는 용도지역이 향후 추가적인 증축 가능성과 같이 건물부지의 역량을 의미한다면 단지내부요인에 포함하는 것이 타당하며, ‘용적률’, ‘건폐율’과 함께 물리적·사실적 항목의 세부항목으로 분류하는 것이 적절하다고 보았다[A]. 다른 의견으로는 실무상 ‘용도지역’을 단지외부요인으로 검토하나 구분건물의 경우 직접적인 비교항목으로 활용되지는 않으며, 다만 일부 의뢰기관(예: LH)에서는 대상물건과 비교물건 간의 용도지역 동일 여부와 차이 사유를 기재하도록 요구하고 있어 조사·비교 항목을 확대하는 추세임을 지적하였다. 따라서 필요할 경우 ‘용도지역’을 ‘행정상 규제’ 항목의 세부항목으로 편입하는 방안이 합리적이라는 의견이 있었다[B]. 또한, 정부가 추진하는 주택사업(예: 역세권 청년주택 등)이 행정적 제한을 받는다는 점에서 주거용 비교항목에도 ‘행정적 규제’ 관련 항목이 필요해질 것이라는 의견이 있었다[C].

반면, ‘용도지역’은 집합건물의 개별요인으로는 적합하지 않으므로 삭제하는 것이 타당하다는 견해도 있었다. 예컨대 자연녹지지역 주택과 주거지역 주택의 비교에서, 전자는 경관이나 녹지 접근성과 같은 단지외부요인에서 우위를 보일 수 있고, 후자는 교육시설 또는 교통 접근성에서 우위를 보일 수 있으므로, 용도지역의 직접 비교는 모호하며 이미 다른 항목에서 간접적으로 반영된다고 주장하였다[D].

현행 ‘단지내 면적구성(대형, 중소형, 소형)’항목에 대해 그 필요성에 대해서도 상반된 의견이 제시되었다. 일부는 단지의 물리적 특성을 파악하는 데 유용하므로 해당 항목을 유지할 필요가 있다고 보았다[B]. 반면, 다른 일부는 상대적으로 중요성이 낮아 굳이 독립된 항목으로 제시할 필요가 없으므로 삭제하는 것이 바람직하다고 판단하였다[F].

‘건물의 설계 및 설비’ 항목과 관련하여 안전성이 점차 강조되고 있다는 점에서, ‘내진설계’는 중요한 요인으로 간주된다. 이에 따라 관련 항목을 별도로 추가할 필요가 있다는 의견이 제시되었다[E].

‘주차장 및 공용시설’ 항목의 세부항목과 관련하여 주차 관련 항목의 경우 절대적 규모 개념보다는 ‘세대당 주차대수’와 같은 상대적 개념을 반영할 필요가 있다는 의견이 제시되었다[A]. 또한, 지하주차장의 이용 편의성을 높이는 요인으로 지상과의 엘리베이터 연결 여부 및 접근성이 중요한 만큼, 이를 세부항목으로 추가하는 것이 바람직하다는 견해도 있었다[A].

‘건물 용도’ 항목의 경우 수요자의 선호에 따라 다르게 평가될 수 있다. 예컨대 일부는 편익시설이 갖춰진 주상복합을 선호하는 반면, 다른 일부는 일반 아파트를 선호하는 등 평가 기준이 자의적으로 달라질 수 있으므로 해당 항목은 삭제하는 것이 바람직하다는 의견이 제시되었다[C].

‘개발 잠재력’ 항목은 집합건물에 부적절한 표현으로 삭제하는 것이 타당하다는 의견이 다수 제시되었다[A, B, F]. 다만, 다세대·연립주택의 경우 재개발·재건축 가능성이 실거래가격에 반영되는 사례가 존재하므로 ‘개발 가능성’을 별도의 맥락에서 고려할 필요가 있다는 견해도 있었다[E].

‘용적률’과 ‘건폐율’ 세부항목의 적합성에 대해서는 의견이 상이하였다. 일부는 구축·비구축 여부에 따라 가격에 미치는 메커니즘이 달라, 구축의 경우 재건축·재개발 가능성과 관련되고 비구축의 경우 주거 쾌적성과 녹지공간 조성에 긍정적으로 작용한다고 보아[A, D], 물리적·사실적 개념의 항목을 신설하고 그 세부항목으로 포함해야 한다는 의견을 주었다[A]. 다른 전문가들은 집합건물의 경우 ‘용적률’과 ‘건폐율’의 해석이 모호하고, 재건축·재개발 관련 요인은 이미 ‘대지사용권’ 항목을 통해 반영할 수 있으므로 삭제가 적절하다고 보았다[B, C, D, E, F]. 또 다른 대안으로, ‘용적률’과 ‘건폐율’을 독립항목으로 제시하기보다 일반적인 ‘단지의 규모’ 항목의 하위항목으로 편입하는 의견도 있었다[C].

다수 전문가들은 집합건물의 물리적·환경적 특성을 반영하기 위해 ‘단지의 배치상태’ 항목을 신설할 필요가 있다고 보았다. 이 경우 세부항목으로는 ‘동별 배치’, ‘동 간 거리’, ‘단지 내 조경·녹지 등 공간 조성상태’와 같이 개방감 및 쾌적성과 직결되는 요소들이 포함되어야 한다는 의견이다[A, C, D, E, F]. 또한, 일부 전문가들은 앞에서 언급한 ‘용적률’과 ‘건폐율’의 경우 독립항목으로 유지하기보다는 ‘단지의 배치상태’의 세부항목으로 편입함이 적절하다고 말하였다[D].

‘친환경 건물’에 대해 친환경 관련 인증은 정부 정책 및 각종 혜택과 연계될 뿐만 아니라, 건축비용 및 관리비와도 밀접하게 관련된다. 이러한 특성으로 인해 장기적으로 그 중요성이 더욱 확대될 것으로 전망되며, 따라서 관련 항목을 신설하는 것이 바람직하다는 의견이 많았다[A, B, C, E].

(3) 호별요인에 관한 의견
‘위치별 효용’ 항목을 동별 효용과 라인별 효용으로 나누는 방식에 대해서는 견해가 엇갈렸다. 일부 전문가들은 기존과 같이 단일 항목으로 유지하는 것이 타당하다고 보았다. 동별 효용과 라인별 효용으로 분리할 경우, 1동 아파트 단지나 다세대·연립주택의 평가에서 오히려 혼란을 초래할 수 있다는 이유에서다[D]. 반면 다른 전문가들은 ‘위치별 효용’을 ‘동별 효용’과 ‘라인별 효용’으로 구분하는 방식이 개념을 명확히 한다는 점에서 바람직하다고 보았다. 단지 내에서는 동별 위치에 따라 학교, 대중교통, 편익시설 등과의 접근성이 달라지고, 라인별 위치에 따라 승강기 접근성이나 향이 달라지는 등 차별적 효용이 발생하기 때문이다[E].

‘향별 효용’의 항목화 여부에 대해서도 의견이 나뉘었다. 일부 전문가들은 동·라인의 위치와 층이 정해지면 향이 자연스럽게 결정되므로, 독립항목보다는 ‘위치별 효용’의 세부항목으로 포함하는 것이 적절하다고 보았다[A, E]. 반면, 다른 전문가들은 주거용 집합건물에서 향은 여전히 중요한 요소로, 동일 동·라인 내에서도 향이 다를 수 있으며, 일조·채광·조망 등이 반드시 향과 직접 연계되지 않은 경우도 있으므로 별도의 비교항목으로 유지할 필요가 있다는 견해를 제시하였다[B].

‘전유면적 및 대지사용권’ 항목에 대해 다세대주택의 경우 구축 건물에서는 재개발 관련 이슈가 중요하게 작용하므로 ‘전용면적’과 ‘대지사용권’이 핵심 요인으로 고려된다. 반면 ‘전용률’은 중요성이 낮고 해석이 모호하다는 지적이 있었다. 예컨대 전유면적이 동일한 아파트라 하더라도 전용률이 낮으면 커뮤니티 등 공용공간이 넓어 이를 선호하는 수요자가 있는 반면, 전용률이 큰 주택을 선호하는 수요자도 존재한다. 이처럼 해석이 분분하므로 ‘전용률’은 삭제하는 것이 타당하다는 의견을 주었다[F].

‘내부 설계 및 구조’ 항목과 그 세부항목과 관련된 의견은 다음과 같다. ‘발코니 확장 여부’는 ‘실내 시설 및 관리상태’에 포함하는 것이 타당하다는 의견이 있었다. 만약 이를 ‘내부 설계 및 구조’의 하위항목으로 편입할 경우, 아파트 분양 시 발코니 확장을 옵션으로 선택했는지 여부를 구분하는 의미로 해석될 수 있다[F]. 또한, ‘평면방식(베이)’이라는 용어는 ‘타입’으로 대체하는 것이 바람직하다는 지적도 제기되었다. ‘타입’이 ‘베이’를 포괄하는 개념이며, 실제로 수요자들은 평면타입을 비교 대상으로 삼기 때문이다[F]. 한편, 공동주택 시장의 변화에 따라 연립주택이나 저층 아파트에서는 ‘1층 전용 정원’의 보유 여부나 ‘호수 간 인접 여부’ 등이 가격에 긍정적인 영향을 미치는 요인으로 작용한다는 점도 언급하였다[A].

다세대주택의 경우에는 공간 활용 측면에서 ‘다락’, ‘베란다’(단, 베란다 확장은 불법), ‘1층 필로티 여부’, ‘테라스’, ‘발코니 확장 여부’ 등이 주요 요인으로 작용한다는 의견이 제시되었다[A]. 또한, ‘반지하 여부’ 또는 ‘반지하 상태’ 역시 중요한 요소로 언급되었다. 예컨대 경사지에 위치한 1층의 경우 전면은 노출되어 있으나 후면은 옹벽으로 막혀 있는 경우, 혹은 반지하이더라도 큰 창을 통해 햇볕이 충분히 유입되는 경우 등은 일반적인 반지하나 지하층과 비교해 차별적 가격 형성이 이루어진다. 이 경우 층별 요인으로서 지하는 일반적으로 마이너스 요인이지만, 반지하 여부는 오히려 플러스 요인으로 평가될 수 있다고 설명하였다[A].

세대별 ‘냉난방 시설’은 중요한 가치형성요인으로, 세대별 옵션(예: 시스템에어컨 등)의 상태를 고려할 수 있는 세부항목의 신설이 필요하다는 의견이 제안되었다[A, D]. 비교사례물건의 설비상태는 실제로 조사할 수 있으며, 만약 조사 자체가 불가능한 경우에는 적용하지 않으면 된다는 점도 강조되었다[D]. 다만, 새로운 항목을 신설할 때에는 조사 가능성을 반드시 고려해야 하며, 비교사례물건에서 확인이 가능한 항목만 적용한다는 점을 유의사항으로 명시할 필요가 있다는 의견을 주었다[E].

2) 상업용 집합건물에 대한 전문가 의견

(1) 단지외부요인에 관한 의견
‘교통의 접근성 및 편의성’은 자가용 이용과 대중교통 이용으로 구분하여 제시하는 것이 타당하다는 의견이 있었다[A]. 또한 ‘가로조건’, ‘차량 이용의 편리성’, ‘도보 이용의 편리성’ 등은 주거용과 유사하게 적용될 수 있다고 설명하였다[A]. 아울러, 모든 집합건물 유형에서 ‘가로의 편의성과 계통’은 중요한 요인이며, 특히 상업용 부동산과 상가의 경우 그 영향력이 크다. 다만 집합건물에서는 이를 독립항목으로 두기보다는 기존과 같이 ‘차량이용의 편의성’에 포함하는 방식도 무방하다는 의견을 주었다[F].

‘인근환경’ 항목은 ‘배후지의 크기’와 다소 중복되는 측면이 있으나, 단지외부요인에 포함하는 것은 무방하다는 의견을 주었다[A]. 또한, 상업용 부동산의 경우 주변 이용상황이 중요한 가치형성요인이므로, ‘인근환경’ 항목을 독립적으로 유지하는 것이 의미 있다는 의견도 있었다. 더 나아가 ‘상권의 특성’ 또는 ‘상권 및 주변환경’이라는 항목을 신설하고, 그 하위항목에 ‘배후지의 크기’, ‘상가의 성숙도’, ‘인근환경’을 포함하는 방안이 제안되었다[A]. 반면, ‘인근환경’ 항목과 그 세부항목은 결국 ‘고객의 유동성 및 적합성’과 유사한 의미를 지니므로, 이를 별도 항목으로 두기보다는 하위항목으로 편입하는 것이 바람직하다는 견해도 있었다[D].

‘배후지의 크기’와 ‘상가의 성숙도’는 지역요인 차원에서 광범위하게 고려될 수 있음에도 불구하고, 개별 상가 간 비교에서도 여전히 중요한 항목으로 평가되었다[A, B, C, D, E]. 특히, 상업용 부동산의 가치 형성에 있어 핵심적인 요인으로, 고객군의 특성과 구매력에 직결되며, 인근 주거세대수는 안정적인 수요기반을 나타내는 변수로서 세부항목에 반영될 필요가 있다는 의견이다[F]. 예컨대 은마상가와 인근 상가를 비교할 경우, 지역적 요인이 유사하더라도 상가 자체의 특성 차이에 따라 가격이 달라져야 한다는 점에서 개별요인으로서의 중요성이 다시 한번 강조되었다[B].

다만 ‘상가의 성숙도’를 단지외부요인으로 본다면, ‘인근환경’ 항목의 ‘인근토지의 이용상황’을 ‘인근 상가의 성숙도’로 변경하는 것이 자연스럽고, ‘인근토지의 이용상황과의 적합성’ 항목에서는 토지를 삭제하는 방식이 적절하다는 견해가 있었다[F]. 일부 전문가는 ‘고객의 유동성 및 적합성’ 항목의 세부항목으로 ‘배후지의 크기’와 ‘상가의 성숙도’를 편입하는 것이 더 체계적이라고 보았다[D]. 한편, 온라인 쇼핑 확산 등 시장 트렌드의 변화로 상가의 계통성 또는 집합성이 실제로 가치 상승 요인으로 작용하는지에 대해서 의문이라는 의견도 있었다[F].

또한, 용어 측면에서 ‘상가’는 특정 물건에 국한된 의미를 지니므로, 권역적 개념을 포함하는 ‘상권’으로 변경하는 것이 적합하며[A], 상권은 성숙뿐만 아니라 위축·쇠퇴할 수도 있으므로 성숙도라는 단일 개념보다 확장된 용어로 대체하는 것이 필요하다는 제안이 있었다[A]. 나아가 집합건물 맥락에 적합한 용어로의 수정도 요구되었다[E].

‘용도지역’ 항목의 위치와 성격에 대해서는 전문가 의견이 상이하였다. 우선, 향후 추가적인 증축 등 건물부지의 역량을 의미한다면 단지내부요인에 포함하는 것이 적절하며, ‘용적률’, ‘건폐율’과 함께 물리적·사실적 항목의 세부항목으로 편입할 수 있다는 견해가 있었다[A]. 또한, ‘용도지역’, ‘용적률’, ‘건폐율’은 주거용과 마찬가지로 단지내부요인의 ‘건물 규모’ 항목의 세부항목으로 통합하는 것이 합리적이라는 의견도 있었다[B].

한편, 평가사마다 견해 차이가 클 수 있으며, 따라서 ‘용도지역’을 독립항목으로 두기보다는 ‘행정적 규제’ 항목의 세부항목 수준에서 고려하는 것이 타당하다는 의견이 있었다[E]. 특히 상업용 집합건물의 경우 용도지역이 상이한 물건을 비교사례로 선택해야 하는 상황이 발생할 수 있어 일정 부분 필요성이 인정되지만, 그 영향력의 정도는 명확하지 않다는 점을 지적하였다. 즉, 재건축이 가능한 시점에는 용도지역 차이가 가격 형성에 직접적으로 작용할 수 있으나, 일반적인 상황에서는 그 효과가 제한적일 수 있다는 것이다[E].

(2) 단지내부요인에 관한 의견
‘주차의 편리성’ 항목과 관련하여, 세부항목으로 ‘호당 주차대수’, ‘허용 주차대수’, ‘주차 전용률’ 등을 포함할 필요가 있다는 의견이 있었다. 이러한 항목들은 건축물 관리대장 등에서 확인이 가능하므로 조사·적용이 가능한 범위 내에서 추가하는 것이 타당하다는 것이다[E].

‘임대료 수준’ 항목에 대해서는 대체로 삭제 의견이 다수였다[C, D, F]. 고객의 유동성 및 적합성, 배후지의 크기, 상가의 성숙도, 테넌트 구성 등 다양한 요인이 종합적으로 작용하여 임대료 수준에 반영되므로, 이는 개별 비교항목의 결과치로 볼 수 있으며, 실제로 임대료 수준에 관한 정보 파악도 용이하지 않다는 점이 근거로 제시하였다[C, D]. 다만, 일부에서는 비교요인만으로 설명되지 않는 요인이 임대료 수준에 반영될 수 있으므로, 항목 삭제에 대해서는 신중할 필요가 있다는 견해도 있었다[E].

‘테넌트 구성’ 세부항목은 상업용 집합건물의 가치 형성에 중요한 요인으로, 신규 항목으로 신설할 필요가 있다는 의견이 제시되었다[C, D]. 예컨대, 영화관이나 병원과 같은 주요 시설이 입점한 건물의 1층 상가는 그렇지 않은 경우보다 부동산 가격(임대료)이 높게 형성되는 사례가 대표적이다. 또한, ‘임대 구성’이라는 표현은 임대 형태(소유, 월세, 반전세 등)나 임대비율 등을 포괄할 수 있으나, 이를 ‘테넌트 구성’으로 명확히 표현하는 것이 적절하다는 의견이 있었다[F]. 한편, ‘건물 전체의 임대면적’과 ‘임대비율’은 실제 집합상가의 평가에서 고려되지 않는 항목이므로 삭제하는 것이 타당하다는 의견도 제시되었다[D].

‘개발 잠재력’ 항목은 상업용 집합건물의 가치 형성과 직접적 관련성이 부족하다는 이유로 삭제하는 것이 타당하다는 다수 의견이 있었다[A, B, C, D, F]. 또한 ‘용적률’과 ‘건폐율’은 그 해석이 모호하여 독립적 비교항목으로 유지하기보다는 삭제하는 편이 적절하다는 의견이 있었다[B]. 예컨대, 높은 용적률은 입점 상가 수 확대를 통해 유동인구 증가에 기여할 수 있으나, 동시에 경쟁업체의 증가로 수익성 저하를 초래할 수 있어 상반된 해석이 가능하다[B]. 다만, 주거용과 마찬가지로 ‘용적률’과 ‘건폐율’을 물리적·사실적 개념의 항목으로 재편하고, 이를 단지내부요인의 ‘건물 규모’ 항목의 세부항목으로 편입하는 방안도 제안되었다[A, B].

‘건물 용도’ 항목에 대해서는 추가하는 것이 무방하다는 의견이 있는 반면[A], ‘건축물 주용도’의 우열을 가리기 어렵고 가치형성요인으로서의 중요성이 낮으므로 삭제하는 것이 타당하다는 반대 의견도 있었다[D].

(3) 호별요인에 관한 의견
‘위치별 효용’과 관련하여, ‘주출입구와의 거리’ 및 ‘에스컬레이터·엘리베이터와의 거리’를 세부항목으로 편입할 필요성이 제기되었다[A, B]. 또한, ‘주통로와의 인접’, ‘주출입구와의 거리’, ‘승강기 및 에스컬레이터 접근성’ 등은 건물 내부의 효용에 해당하는 반면, 건물 외부 효용을 반영하는 항목이 부재하므로, ‘도로 전면 노출 정도’, ‘외부 벽면 노출’, ‘외부 간판 노출’ 등의 항목을 신설할 필요가 있다는 의견이 제시되었다[A].

더 나아가, 상가의 배치 특성(전면·후면 배치, 내부 배치 등)에 따라 가격 형성이 달라지므로 관련 항목을 보완하는 것이 바람직하며, 이 과정에서 현행 ‘도로접면 여부’ 용어는 변경이 필요하다는 의견도 있었다[B, C]. 상업시설의 형태(예: 오픈 상가, 벽체 상가, 대형 몰이나 백화점 내 상가 위치)에 따라 가격차이가 크게 발생하므로 이를 반영할 세부항목이 필요하다는 지적도 있었다[E].

또한 ‘외부 노출 정도’나 ‘외부와의 연결 유무’(예: 선큰이 있는 지하층, 외부와 직접 연결되는 2층 상가 등)와 같이 건물의 외부와의 연계성을 평가할 필요가 있으며[D], ‘층간 이동경로의 편의성’ 및 ‘주출입구와 승강기·계단과의 거리’ 등도 특히 2층 이상 상가의 가격(임대료)에 영향을 미치는 중요한 요소로 강조되었다[F]. 마지막으로 상업용의 경우, ‘한강 조망(뷰)’, ‘로드뷰’, ‘출입구의 위치’, ‘개방성’, ‘가시성’ 등도 가치형성에 반영될 필요가 있으며, 특히 1층 지원시설의 경우 ‘공개공지 접면 여부’가 호별 요인으로 작용한다는 의견이 있었다[E].

상가의 경우 ‘향별 효용’은 상대적으로 중요성이 낮으므로, 독립된 항목으로 유지하기보다는 ‘위치별 효용’의 세부항목으로 편입하거나 삭제하는 것이 바람직하다는 의견이 있었다[A].

3) 업무용 집합건물에 대한 전문가 의견

(1) 단지외부요인에 관한 의견
최근 트렌드에서 오피스 주변에 휴식공간, 취식공간, 명소 등이 갖춰져 있는 환경이 중요한 요인으로 부각되고 있으며, 이는 ‘녹지 등의 접근성’보다는 포괄적인 개념으로 설정할 필요가 있다는 의견이 있었다[C]. 또한, 인근 환경의 쾌적성은 업무용 부동산의 가치에 긍정적인 영향을 미치며, 여의도공원 인근 건물 사례처럼 실제 가격 차이를 발생시키는 중요한 요인으로 평가된다는 의견이 많았다[D, E, F].

‘생산자서비스 종사자 밀도’의 경우, ‘생산자’라는 용어가 공업용에 더 적합하므로 업무환경의 집적 개념을 반영할 수 있는 용어로 변경할 필요성이 제기되었다. 대안으로는 ‘인근환경’ 항목을 신설하고, 휴식 환경과 관련된 요소를 세부항목으로 편입하는 방안이 있었다[A]. 한편, 동일 항목은 ‘도심지 및 상업·업무시설과의 접근성’ 또는 ‘상업지역 중심 및 공공시설의 접근성’과 중복되는 측면이 있으며, 요인 비교치에 유의미한 차이를 두기 어려운 항목으로 판단되어 삭제가 필요하다는 의견이 다수이다[C, D, F].

‘공급 및 처리시설의 상태 등’ 항목에 대해서는 전문가 의견이 엇갈렸다. 다수는 업무용 집합건물에서는 중요성이 낮으므로 삭제해도 무방하다는 견해가 있었고[A, D, E], 특히 전력을 의미하는 경우라면 단지외부요인이 아니라 단지내부요인에 포함하는 것이 더 적합하다는 의견도 있었다[F]. 반면, 해당 항목은 모든 부동산 유형에서 필요한 기본 항목으로 보아야 하며[B], 도시가스 시설과 같이 주거용·업무용에서도 필수적인 요소가 포함되므로 기존과 같이 유지해야 한다는 견해도 제기되었다[B]. 또 다른 의견으로는, 오피스의 업무기반 시설로 본다면 독립항목보다는 ‘인근환경’의 세부항목으로 편입하는 것이 적절하다는 제안이 있었다[C].

(2) 단지내부요인에 관한 의견
주차시설 관련 항목은 기존의 물리적 상태에 국한하기보다 주차서비스 개념을 포함하여 확장할 필요가 있다는 의견을 주었다. 특히 하이엔드 오피스(텔)의 경우 기계식 주차시설이 보편적이며, 발렛 서비스를 제공함으로써 불편함을 완화하고 확보된 공간을 다른 용도로 활용하는 사례가 많아, 기계식 주차를 단순히 부정적 요인으로만 볼 수 없다는 점이 강조되었다[A]. 또한, 주거용과 마찬가지로 ‘호당 주차대수’와 같은 상대적 개념의 세부항목을 추가하는 것이 필요하다는 의견이 있었으며[A], 더불어 ‘주차장 배정 여부’를 세부항목으로 반영할 필요성을 언급하였다[E].

업무용 집합건물의 평가 항목에서 하이엔드 요소가 부재하므로, 건물(단지) 내 최고 사양과 관련된 지원시설, 부대시설, 공용시설 등을 반영할 필요가 있다는 의견이 제시되었다[A]. 또한, 오피스의 부대설비는 가치 형성에 중요한 요소로, 엘리베이터, 커뮤니티 공간, 회의실, 탕비실, 주차공간 등과 같은 시설의 유무, 개수, 상태가 중요한 비교항목으로 고려되어야 한다는 의견도 있었다[C].

‘임대료 수준’ 항목은 삭제하는 것이 타당하다는 의견이 다수이다[C, D, F].

오피스의 가치 형성에는 테넌트 구성이나 특정 선호 업종(예: 스타벅스, 은행 등)의 입점 여부가 영향을 줄 수 있다는 의견이 있었으며[B], 반대로 최근에는 업무용 부동산에서 테넌트 구성의 중요성이 상대적으로 낮아졌다는 지적도 있었다[F].

(3) 호별요인에 관한 의견
위치별 효용에서 ‘조망 확보 여부’는 업무용 부동산의 가치 형성에서 중요한 요인으로 고려할 필요가 있다는 의견이 제안되었다[E]. 한편, ‘전용면적의 크기’는 업무용 부동산의 가치 형성에 있어 중요한 요인으로 평가할 필요가 있다는 의견이 제시되었다[E].

‘내부 설계 및 구조’ 항목은 ‘내부 설계 및 설비’로 변경하는 것이 바람직하다는 의견이 있었다[A]. 세부적으로는 ‘냉난방 시설의 양부’, ‘시스템에어컨의 유무 및 상태’, ‘공기청정 시스템’ 등이 업무환경의 쾌적성과 밀접히 관련된 중요한 요인으로 추가될 필요가 있다는 의견이다[A, C, D]. 다만, 냉난방 시설의 경우 중앙 관리형 여부나 시스템 냉난방의 설치 상태를 의미하나, 건물 전체의 설비가 부족하더라도 개별 냉난방 설비를 통해서 보완이 가능하므로 상대적으로 중요성이 낮다는 견해도 있었다[F]. 반면 ‘공기정화 장치 유무’는 기타 설비로서 중요한 요인으로 평가된다고 언급하였다[F].

또한, 공간 활용도 측면에서 ‘내부 기둥의 유무’, ‘전용 공간의 폭과 길이’, ‘창문의 개수 및 크기’ 등이 내부 평면 설계와 밀접히 연관되어 중요한 세부항목으로 제안되었으며[D], ‘평면구조의 효율성’, ‘내부공간의 분할 및 확장 가능성’, ‘창문 위치와 방향’, ‘부속공간의 유무(테라스, 발코니, 창고 등)’ 역시 업무용 부동산의 가치 형성에서 중요한 요소로 강조되었다[E].

4) 산업용 집합건물에 대한 전문가 의견

(1) 단지외부요인에 관한 의견
‘도심 및 시장과의 접근성’의 세부항목과 관련하여, ‘원료’, ‘물류’, ‘원재료’ 등 전통적인 제조업 중심의 용어는 지식산업센터 내 산업군(예: 지식 산업, 콘텐츠 산업 등)까지 포괄할 수 있는 보다 중립적이고 확장된 용어로 변경할 필요가 있다는 의견이 있었다[A]. 반면, 수정안의 항목들은 일반적인 공장뿐 아니라 지식산업센터에도 적용 가능하므로 용어 자체는 큰 문제가 되지 않는다는 견해도 있었다[B].

또한, ‘도심 및 시장과의 접근성’은 산업용 부동산 평가에서 핵심적인 요인으로, 특히 산업단지나 지식산업센터의 평가 시 중요한 고려사항이라는 점이 강조되었다[C]. 더불어 산업용 부동산의 가치 형성에는 ‘주변 주거환경 및 편의시설의 유무’ 역시 중요한 항목으로 반영될 필요가 있다는 의견을 주었다[E].

산업용 집합건물의 평가에서는 교통 접근성이 중요한 요소로 제시되었다. 구체적으로, 지하철이나 버스 등 대중교통의 접근성이 주요 고려사항이며[E], 동시에 고속도로 및 주요 간선도로와의 인접 여부와 같은 광역교통의 접근성도 중요한 가치 형성 요인으로 언급되었다[E].

‘공급 및 처리시설의 상태’의 세부항목과 관련하여, 기존의 공업 중심 용어인 ‘공업용수’, ‘공장배수’, ‘동력자원’ 등은 삭제하고, 대신 보다 일반적인 ‘전력’을 포함하는 것이 바람직하다는 의견이 있었다[C]. 또한, 기반시설과 관련하여 ‘인근 환경’ 항목을 신설하고, 그 하위 세부항목으로 ‘동종 업계의 밀집 여부’, ‘지원시설·공공기관·연구기관 등의 접근성’, ‘전력 및 기반시설의 상태’ 등을 포함하는 방안이 제안되었다[C].

산업용 집합건물의 평가에서 ‘업종의 제한’과 ‘용도변경의 제한’은 중요한 항목으로 고려할 필요가 있다는 의견이 제시되었다[A]. 다만, ‘거래 및 업종제한’은 단지 전체에 적용될 수도 있고, 개별 건물이나 호 단위에 적용될 수도 있으므로, 단지외부요인·단지내부요인·호별요인 모두에 해당할 수 있는 가변적 항목이라는 견해도 있었다[B]. 특히 ‘업종의 제한’은 가격 형성에 직접적인 영향을 미치는 요인으로, 단지내부요인으로 편입하는 것이 타당하다는 의견이 제시되었다. 예컨대 5개 업종이 가능한 건물과 6개 업종이 가능한 건물을 비교할 경우, 후자가 상대적으로 우세한 가치를 형성할 수 있다[D]. 또한, 입주업종제한 사항은 필수적으로 반영할 필요가 있다는 의견도 있었다[E]. 반면, 업종제한은 건물관리규약에 의해 호별로 지정되며, 변경 시 별도의 허가가 필요하므로 호별요인으로 분류하는 것이 타당하다는 견해도 있었다[F].

(2) 단지내부요인에 관한 의견
‘주차의 편리성’ 항목과 관련하여 ‘개별 주차시설의 유무’를 세부항목으로 추가해야 한다는 의견이 있었으며[A], 더불어 ‘주차장의 규모와 배치’, ‘전용 주차 여부’ 역시 중요한 세부항목으로 고려해야 한다는 지적이 있었다[E].

산업용 집합건물의 평가에서는 물류 및 차량 접근성과 관련된 항목의 보완 필요성이 언급되었다. 차량이 직접 접할 수 있는 ‘물류 승강기의 유무’가 중요한 요인으로 지적되었으며[A], 이와 함께 ‘화물용 승강기’ 및 ‘지하 주차장의 층고’를 세부항목으로 추가할 필요가 있다는 의견이 제시되었다[B]. 또한, ‘건물의 층고 및 하중’, ‘출입구의 높이’, ‘차량진입 동선’, ‘승강기의 설치 여부 및 용량’ 등도 산업용 건물의 특성을 반영하는 핵심 세부항목으로 고려할 필요가 있다는 의견이 있었다[E].

‘입주업체의 용도’라는 표현은 단일 용도에 한정된 어감을 줄 수 있으므로, 건물 내 용도 혼용과 이에 따른 집적 효과 또는 시너지 효과를 반영할 수 있는 보다 확장된 용어로 변경하는 것이 바람직하다는 지적이 제시되었다[A].

산업용 집합건물의 평가에서는 지원시설 및 공용시설과 관련된 항목의 추가 필요성이 제기되었다. 구체적으로, 지식산업센터에는 입주업체만 구매할 수 있는 전용 기숙사가 존재하며, 이는 입주업체 직원에 대한 복지시설 측면에서 긍정적으로 작용하므로 ‘지원시설(전용 기숙사)의 유무’를 세부항목으로 추가해야 한다는 의견이 제시되었다[A]. ‘지원시설 및 부대시설의 규모’ 세부항목에서 규모뿐만 아니라 유무 자체가 중요한 고려사항이라는 점도 언급되었다[A]. 또한, 회의실, 식당, 휴게공간 등과 같은 공용시설의 제공 여부가 산업용 집합건물의 가치 형성에 중요한 요인으로 언급되었다[E].

‘친환경 건물’ 항목의 필요성이 제기되었으며[C], 이에 더해 개별 법령에서 요구하는 인증을 세부항목으로 반영해야 한다는 의견이 있었다. 예컨대 바이오산업의 경우 식품연구원이나 국립보건연구원에서 인증하는 제도가 있으며, 이러한 인증을 획득한 지식산업센터는 의약품 연구가 가능해지고 임대료가 일반건물보다 약 10% 높게 형성되는 사례가 보고되고 있다고 설명하였다[C].

(3) 호별요인에 관한 의견
‘위치별 효용’의 세부항목에서 화물용 승강기와 관련하여, 단순히 설치 여부뿐만 아니라 접근성과 더불어 승강기의 규모와 용량 등 상태까지 고려하는 것이 중요하다는 의견이 있었다[F].

‘내부 설계 및 구조’ 항목과 관련하여 ‘전용 테라스의 유무’, ‘출입구의 독립성 여부’, 그리고 ‘평면구조의 효율성 및 확장 가능성’ 등이 중요한 가치형성요인으로 제안되었다[E].

산업용 집합건물의 평가에서는 물류 편의성과 관련된 항목의 보완 필요성이 지적되었다. 구체적으로, 차량의 직접 진입이 가능한 ‘드라이브인 시설의 유무’가 중요한 가치형성요인으로 제시되었다[A]. 또한, 아파트형 공장의 경우 건물 내 창고 앞까지 ‘차량의 진입 및 주차가 가능’한지가 핵심적인 고려사항이며, 이는 호별요인 또는 단지내부요인으로 분류될 수 있다는 의견이 있었다[F].

‘사무실 등 업무지원시설의 상태 및 규모’ 항목은 입주자가 개별적으로 공간을 자유롭게 활용할 수 있으므로, 가치형성요인으로서의 중요성이 크지 않다는 의견이 있었다[F].

3. 집합건물 유형별 개별요인 비교항목 개선안 도출

이상의 전문가 의견을 종합하여 집합건물 유형별 개별요인 비교표의 최종 개선안을 도출하였다. 집합건물 유형별로 현행 개별요인의 비교표와 개별요인 비교표의 최종 개선안을 비교하여 <표 5>부터 <표 8>에 제시하였다. 각 표는 차례로 주거용, 상업용, 업무용, 산업용 집합건물의 개별요인 비교표를 나타낸다. 표의 각주에는 전문가 의견에 따라 개별요인 비교표의 활용 시 유의사항을 적시하였다.

개별요인 비교표의 전반적인 개선사항은 다음과 같이 요약된다. 첫째, 집합건물의 4가지 유형 중에서 공업용을 산업용으로 변경하였으며, 이에 주거용, 상업용, 업무용, 산업용 집합건물에 대한 비교표를 제시하였다. 둘째, 요인구분 명칭은 1동의 집합건물이나 단지를 이룬 집합건물에 모두 어울릴 수 있도록 ‘단지’에 괄호를 붙여 ‘(단지) 외부요인’, ‘(단지) 내부요인’, 호별요인으로 변경하였다. 셋째, 주거용 집합건물의 경우 오피스텔, 다세대·연립주택의 시장 특수성을 고려하고, 산업용의 집합건물의 경우 지식산업센터의 차별된 가치형성요인을 고려할 수 있도록 비교항목을 비교표에 구성하였으며, 해당 항목은 표의 주석에 명시하였다. 넷째, 현행 2단계 체계(요인-세부항목)의 비교표를 3단계 체계(요인-비교항목-세부항목)로 변경했으며, 세부항목은 감정평가 시 고려할 수 있는 예시임을 주석에 명시하였다.

집합건물 유형별 비교항목의 개선점을 종합해 보면, 공통적으로 교통시설의 접근성이나 차량이용의 편의성 관련 항목과 호의 위치별 효용 항목을 재정비하고, 친환경 건물 관련 항목을 신설하였다.

주거용의 경우 단지외부요인에서 ‘교육 환경’, ‘거주환경의 저해시설’, 단지내부요인에서 ‘공간 구성 및 배치상태’, ‘주차시설 및 공용시설’, ‘건물의 설비’, 호별요인에서 ‘내부 설계 및 구조’, ‘실내 시설 및 관리상태’ 등의 항목을 감정평가 시 고려할 수 있도록 비교항목 및 세부항목을 신설하거나 개정하였다. 그리고 다세대·연립주택에서 ‘획지의 여건’이나 ‘재개발이나 재생사업의 편입 및 가능성’ 등의 항목을 고려할 수 있도록 항목에 추가하였다. 기존 ‘도심 및 상업·업무시설과의 접근성’ 항목은 삭제하였다.

주거용 집합건물 개별요인 비교표의 개선 전·후 비교

• 주 1 : 본 비교표의 비교항목 및 세부항목은 대상물건의 특성과 상황에 맞게 조정하여 적용할 수 있으며, 필요시 추가적인 항목을 고려할 수 있다.
• 주 2 : 세부항목은 비교항목의 예시적 성격을 가지며, 대상물건과 비교사례물건에 대해 조사·확인 가능한 범위 내에서만 적용한다.
• 주 3 : 지역적 특성(대도시, 지방, 비도시 등)이나 비교사례물건과의 거리 등에 따라 적용 가능한 비교항목에 차이가 있을 수 있다.
• 주 4 : ‌*표시한 항목은 주로 다세대주택 시장에, ◈표시한 항목은 주로 주거용 오피스텔 시장에 적용되는 것이므로, 일반적인 주거용 집합건물에서는 제한적으로 활용될 수 있다.
• 주 5 : 오피스텔은 주거용과 업무용으로 이용현황이 이원화되어 있으므로, 주된 이용상황에 따라 주거용 또는 업무용 집합건물 개별요인 비교항목을 선택하여 적용할 수 있다.

상업용의 경우 단지외부요인에서 ‘상권의 특성’을 강화하고, 단지내부요인에서 ‘주차의 편리성’, ‘건물 내 테넌트 구성’, ‘건물 내 이동의 편리성’, 호별요인에서 ‘가시성 및 외부연결성’ 등의 항목을 고려할 수 있도록 비교항목 및 세부항목을 신설하거나 보완하였다. ‘향별 효용’은 상업용 집합건물에서 중요성이 낮아 삭제하였다.

상업용 집합건물 개별요인 비교표의 개선 전·후 비교

• 주 1 : 본 비교표의 비교항목 및 세부항목은 대상물건의 특성과 상황에 맞게 조정하여 적용할 수 있으며, 필요시 추가적인 항목을 고려할 수 있다.
• 주 2 : 세부항목은 비교항목의 예시적 성격을 가지며, 대상물건과 비교사례물건에 대해 조사·확인 가능한 범위 내에서만 적용한다.
• 주 3 : 지역적 특성(대도시, 지방, 비도시 등)이나 비교사례물건과의 거리 등에 따라 적용 가능한 비교항목에 차이가 있을 수 있다.

업무용의 경우 단지외부요인에서 ‘오픈스페이스와의 접근성’, ‘동종 업계의 밀집성’, ‘상호 보완적 업무환경’, ‘근무지원 환경(편의시설, 지원시설 등)의 수준’ 등의 중요성이 커지면서, 이러한 세부항목을 포함한 ‘인근환경’ 항목을 신설하였다. 단지내부요인에서 ‘공용시설 등의 편의성’, ‘건물의 테넌트 구성’, ‘건물 전체의 공실률’, 호별요인에서 ‘내부 설계 및 설비’ 등의 항목을 고려할 수 있도록 비교항목 및 세부항목을 신설하거나 개정하였다. 기존의 ‘생산자서비스 종사자 밀도’ 항목, ‘공급 및 처리시설의 상태 등’ 항목, ‘건물 전체의 임대료 수준 및 임대비율’ 항목은 삭제하고, ‘향별 효용’은 위치별 효용의 하위항목으로 재정비하였다.

업무용 집합건물 개별요인 비교표의 개선 전·후 비교

• 주 1 : 본 비교표의 비교항목 및 세부항목은 대상물건의 특성과 상황에 맞게 조정하여 적용할 수 있으며, 필요시 추가적인 항목을 고려할 수 있다.
• 주 2 : 세부항목은 비교항목의 예시적 성격을 가지며, 대상물건과 비교사례물건에 대해 조사·확인 가능한 범위 내에서만 적용한다.
• 주 3 : 지역적 특성(대도시, 지방, 비도시 등)이나 비교사례물건과의 거리 등에 따라 적용 가능한 비교항목에 차이가 있을 수 있다.
• 주 4 : 오피스텔은 주거용과 업무용으로 이용현황이 이원화되어 있으므로, 주된 이용상황에 따라 주거용 또는 업무용 집합건물 개별요인 비교항목을 선택하여 적용할 수 있다.

산업용의 경우 공업뿐만 아니라 다양한 산업군에서 어울릴 수 있도록 전반적으로 항목 용어를 변경하였다. 그리고 단지외부요인에서 ‘동종 업계의 밀집성’, ‘상호 보완적 산업 환경’, ‘지원시설, 공공기관, 연구기관, 편의시설 등의 접근성’ 등의 세부항목이 포함된 ‘인근 환경’ 항목을 추가하였다. 단지내부요인에서 ‘입주 수요층의 특성’, ‘지원시설 등의 상태’, 호별요인에서 ‘내부 설계 및 구조’, ‘내부 설비의 상태’ 등의 항목을 고려할 수 있도록 비교항목 및 세부항목을 신설하거나 보완하였다. 산업용 부동산의 특수성을 고려하여 ‘업종 등의 제한’ 등의 행정적 사항을 기타요인에 추가하였다. 한편, 기존의 ‘전유면적의 비율’ 항목과 ‘향별 효용’ 항목은 산업용 집합건물에서 상대적 중요성이 낮아서 삭제하였다.

산업용 집합건물 개별요인 비교표의 개선 전·후 비교

• 주 1 : 본 비교표의 비교항목 및 세부항목은 대상물건의 특성과 상황에 맞게 조정하여 적용할 수 있으며, 필요시 추가적인 항목을 고려할 수 있다.
• 주 2 : 세부항목은 비교항목의 예시적 성격을 가지며, 대상물건과 비교사례물건에 대해 조사·확인 가능한 범위 내에서만 적용한다.
• 주 3 : 지역적 특성(대도시, 지방, 비도시 등)이나 비교사례물건과의 거리 등에 따라 적용 가능한 비교항목에 차이가 있을 수 있다.
• 주 4 : *표시한 항목은 지식산업센터에 주로 적용되는 것으로, 일반적인 산업용 집합건물에서는 제한적으로 활용될 수 있다.