탁상감정 용어 개정을 위한 연구

가. 탁상감정의 정의

1) 탁상감정 용어의 기원

‘탁상감정¹’이라는 용어는 그 기원이 불분명하며, 자연발생적으로 사용된 것으로 추정된다. 공식적인 기록이 남아있는 것은 아니지만, 과거 신문 기사들을 통해 1943년 은행이 자체 감정평가를 하던 시기에도 탁상감정이라는 용어가 사용된 것으로 추정하고 있다. 1931년 9월 6일 자 동아일보 신문 기사를 통해 곡물검사에서 ‘탁상감정’이라는 용어가 사용된 것을 최초로 확인할 수 있었다.

• 1 ‘탁상감정’이라는 용어는 감정평가 관련 규정상 명문화된 용어가 아니며 의뢰기관에 따라 탁상자문, 가격자문, 가감정, 예상감정 등으로 사용된다. 본 연구에서는 연구 목적을 고려하여 ‘탁상감정’이라는 용어로 통일하여 사용하기로 함.

2) 탁상감정의 정의

‘탁상감정’이란 감정평가 의뢰인의 정식 감정평가 의뢰 전 현장 실지조사 없이 평가대상의 가치를 개략적으로 추정하는 것이다. 시중은행이나 보험회사 등 금융기관이 담보 감정평가를 의뢰하기 전 고객과의 대출 상담을 위해 담보 대상물건의 개략적인 가치를 확인하는 목적으로 탁상감정을 활용하는 경우가 가장 많다. 한국감정평가사협회, 국토교통부, 공정거래위원회 및 선행연구에서 정의하는 ‘탁상감정’의 개념은 다음과 같다.

한국감정평가사협회와 관련 기관 및 선행연구 자료 등을 종합해 보면 탁상감정은 ‘금융기관이 원활한 대출업무를 위해 정식 감정평가 의뢰 전 감정평가법인등에게 현장 실지조사 없이 무상으로 담보물의 가치를 개략적 추정하게 하는 행위’라고 정의할 수 있다. 「감정평가법」 및 「감정평가에 관한 규칙」 등 감정평가 관련 법령 등에 규정된 별개의 감정평가 절차가 아니며 실무상의 용어로 무상 제공된다. 탁상감정 결과를 의뢰기관에 통보하는 방법에 따라 ‘문서 탁상감정’과 ‘구두 탁상감정’으로 구분된다.

나. 탁상감정의 절차

금융기관의 대출업무 진행 절차도를 보면 금융기관은 차주와의 대출 상담 후 감정평가법인에 담보물에 대한 탁상감정을 의뢰한다. 탁상감정 통보 결과를 기준으로 대출 가능 여부를 판단하고 정식 감정평가를 의뢰한다.

금융기관의 대출업무 진행 절차도

「감정평가에 관한 규칙」 제8조에서는 7단계의 감정평가 절차를 규정하고 있으며, 합리적이고 능률적인 감정평가를 위해 필요한 경우 순서를 조정할 수 있도록 하고 있다. 「감정평가 실무매뉴얼(담보평가편)」에서도 담보평가 의뢰와 수임 절차를 규정하고 있으나, 담보평가 의뢰 전 협약서의 작성 및 업무협약의 체결 및 담보평가의 의뢰와 관련한 사항만을 명시하고 있을 뿐 탁상감정 절차를 포함하고 있지는 않다.

「감정평가에 관한 규칙」상의 절차와 실무 절차에서의 탁상감정과 정식감정 비교

다. 탁상감정의 법적 성격

1) 탁상감정의 법적 성격과 관련한 논의

탁상감정은 무상으로 제공되지만, 부동산의 추정 가치를 제시하므로, 금융기관은 대출 가능 여부 판단이나 대출의 만기 연장, 자체 감정평가 시 참고 자료로 활용하고 있다. 그러나 「감정평가법」 제10조에서는 감정평가법인등의 업무에 탁상감정을 포함하고 있지 않다.

한국감정평가사협회와 국토교통부 등에서는 탁상감정은 감정평가가 아니라고 판단하고 있다. 탁상감정이 대상물건에 관한 개략적인 가치를 제공한다고 하더라도 「감정평가법」에서 정한 평가원칙이나 절차를 통하여 토지등의 경제적 가치를 판정한다고 할 수 없으므로 「감정평가법」 제2조 제2호의 ‘토지등의 경제적 가치를 판정하는 행위’에 해당하지 않는다는 것이다.

그러나 일부 선행연구 등에서는 문서 탁상감정의 경우 감정평가에 해당할 수도 있다고 보고 있다. 현재 「감정평가법」상 탁상감정은 정보의 제공 또는 조언이라고 볼 수도 있고, 감정평가에 해당한다고 볼 수도 있다는 것이다. 따라서 탁상감정이 무상으로 수행되더라도 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하므로 「감정평가에 관한 규칙」상 규정된 감정평가 절차 및 평가방법 준수 여부, 「감정평가법」상 손해배상책임 및 성실의무 위반 등에 따른 법적 책임이 문제가 될 수도 있다고 한다.

2) 탁상감정의 법적 성격 검토

현재의 탁상감정은 ① 금융기관 등이 대출업무의 편의를 위해 정식 감정평가 의뢰 전에 임의적으로 행하는 가치 추정으로, ② 「감정평가법」 및 「감정평가에 관한 규칙」상 현장 실지조사 등 절차 및 평가방법 등의 규정을 준수할 것을 명시하고 있지 않다. 또한 ③ 원칙적으로 대상 물건의 가치 추정액을 범위로 제시하며, ④ 「감정평가에 관한 규칙」 제13조 및 제13조의2에서 규정하는 서명·날인한 감정평가서를 작성하지 않는다. 따라서 탁상감정은 「감정평가법」상의 요건(경제적 가치의 판단 및 가액의 표시)을 갖춘 감정평가가 아닌 의뢰와 수임의 일부 절차로서 단순한 사전검토 행위에 불과하다.

라. 탁상감정 활용 현황

국내 9개 금융기관의 탁상감정 의뢰 건수는 2020년 102만 3천 건에서 2024년 105만 8천 건이다. 탁상감정 의뢰 건수는 증가했으나, 탁상감정 대비 정식 감정평가 의뢰 비율은 2020년 약 29.7%에서 2024년 약 25.1%로 감소했다. 그러나 이는 한국감정평가사협회의 온라인뱅크를 통한 의뢰 건수만을 집계한 것이다. 카카오톡, 문자나 팩스 등을 이용하는 경우와 신용협동조합, 각종 저축은행, 보험회사 등이 의뢰하는 탁상감정 의뢰 건을 반영하면 실제 탁상감정 의뢰 건수는 훨씬 많을 것으로 추정된다.

한편, 시·군·구 등의 관공서, 국세청, 한국토지주택공사 등 각종 공공기관이나 기업 등에서의 탁상감정은 대체로 보상평가, 매입이나 매각평가, 임대료 평가 등을 의뢰하기 전에 예산 편성, 사업계획서 작성 등을 목적으로 한다. 이러한 경우들은 대부분 정식 감정평가를 위해서 견적서를 제출하는 형태이므로 감정평가업계와 금융기관의 관행적인 무료 탁상감정과는 다소 차이가 있는 것으로 판단된다.

감정평가업계에서 실제 탁상감정을 수행하고 있는 감정평가사와 사무직원들을 대상으로 탁상감정 용어 수정을 위한 설문조사를 실시하였다. 그리고 선정된 용어들에 대한 SWOT 분석을 실시하여 탁상감정이라는 용어를 대체할 수정안을 제시하였다.

가. 설문조사 개요

1) 설문조사의 주요 내용

본 용역을 위한 설문조사의 문항은 설문 대상자의 소속과 경력을 확인하기 위한 ‘기초사항’과 ‘탁상감정 의뢰 및 업무 관련 사항’, ‘탁상감정 용어 관련 사항’으로 구분하여 구성하였다.

2) 설문조사 대상 및 기간

설문조사 대상은 한국감정평가사협회 정회원(감정평가법인+감정평가사사무소 감정평가사) 5,026명 및 사무직원(감정직원) 2,251명 등 총 7,277명이다. 설문조사 기간은 2025년 3월 19일~3월 23일이며, 온라인을 이용하여 조사하였다.

3) 설문 문항의 구성

설문 대상자의 특성을 고려하여 ‘탁상감정 의뢰 및 업무’의 일부 문항은 감정평가사만을 대상으로 하였다. 탁상감정 용어 개정에 포함될 키워드 및 용어 수정안의 예시 항목들은 ○○감정평가법인 담보평가 전문 감정평가사 등 7인을 대상으로 FGI(Focus Group Interview) 조사를 실시하여 선정하였다.

나. 설문조사 분석 결과 요약

1) 기초사항 분석 결과

① 감정평가법인등(감정평가법인+감정평가사사무소) 소속 현황
‌감정평가사 927명(정회원 중 18.44%), 사무직원 248명(직원 중 11.02%)인 총 1,175명이 설문에 응답했다. 전체 응답자 중 약 92.17%(1,083명)는 감정평가법인, 약 7.83%(92명)는 감정평가사사무소 소속으로 조사되었다. 감정평가법인 소속 대상자 중 약 58.47%(687명)가 100인 이상 감정평가법인에 소속되어 있었다. 응답자의 약 78.89%(927명)는 감정평가사, 약 21.11%(248명)는 사무직원으로 확인되었다. 사무직원 중 약 19.32%인 227명은 현장조사와 탁상감정을 모두 수행하고 있었고, 약 1.79%인 21명은 탁상감정만을 전담하고 있는 것으로 조사되었다.

② 감정평가 경력 및 탁상감정 경험
‌응답자의 약 92.34%(1,085명)가 감정평가 경력 3년 이상의 감정평가사 및 사무직원이었고, 전체의 약 7.66%(90명)는 감정평가 경력 3년 미만으로 확인되었다. 응답자의 절반 가까운 약 49.7%(584명)는 15년 이상의 경력자였다. 탁상감정 경험은 응답자의 약 85.96%(1,010명)가 3년 이상, 약 14.04%(165명)는 3년 미만으로 조사되었다.

2) 탁상감정 의뢰 및 업무 관련 분석 결과

① 금융기관의 탁상감정 의뢰 방법
금융기관은 주로 카카오톡(69.62%), 문자메시지(67.57%), 전산(61.87%), 전화(57.36%)를 이용하여 탁상감정을 의뢰하는 것으로 조사되었다. 이외에 팩스(42.89%)와 이메일(20.85%)도 활용하고 있었다.

② 금융기관의 탁상감정 의뢰 건수
응답자의 약 60.94%가 하루 10건 미만이라고 답했다. 전체의 약 85.03%는 하루에 20건 미만의 탁상을 의뢰받는 것으로 나타났다.

③ 담보평가 업무 유치와 탁상감정과의 연관성 분석(감정평가사 해당 문항)
‌탁상감정 금액이 정식 감정평가 수주에 영향을 미치는지에 대해 응답자의 약 88.79%가 ‘그렇다’ 또는 ‘매우 그렇다’라고 답했다. 반면, ‘아니다’ 또는 ‘전혀 아니다’라고 답한 경우는 약 2.15%에 불과했다. 탁상감정 건에 대한 정식 감정평가 의뢰 시 감정평가액 증액 요청이 있는지에 대해 응답자 중 약 67.96%가 ‘그렇다’ 또는 ‘매우 그렇다’라고 답했다. ‘아니다’ 또는 ‘전혀 아니다’라고 응답한 비율은 약 5.82%에 불과했다.

3) 탁상감정 용어 관련 분석 결과

① 탁상감정과 정식 감정평가 관련성
‌‘탁상감정’이 담보 감정평가의 필수 전제인지에 대해 전체의 약 49.96%가 ‘그렇다’, ‘매우 그렇다’라고 응답했다. ‘아니다’ 또는 ‘매우 아니다’라는 비율은 약 29.27%였다. ‘탁상감정에서의 가치 추정액과 감정평가액과 동일한지에 대해 동일하지 않다고 답한 응답자는 전체의 약 45.79%, ‘그렇다’ 또는 ‘매우 그렇다’라고 답한 경우는 약 19.49%로 조사되었다. ‘보통’이라고 답한 경우는 약 34.72%였다.

‌금융기관이 정식 감정평가 의뢰 전 탁상감정 결과를 대출 상담 또는 사전가격 문의 등의 목적이 아닌 다른 용도로 활용하는 것을 본 적이 있는지에 대해 전체의 약 29.7%만이 아니라고 응답했다. 전체의 약 48.17%는 ‘그렇다’ 또는 ‘매우 그렇다’라고 응답했고, ‘보통’이라고 답한 경우도 약 22.13%로 조사되었다. ‌금융기관에서 탁상감정을 담보가 아닌 다른 용도로 활용한 사례는 ‘기존 대출 만기 연장’이 약 56.6%로 가장 높게 나타났다. 금융기관의 ‘자체 감정을 위한 데이터베이스 구축’에 활용하는 경우가 약 41.45%로 뒤를 이었고, ‘본건 대출 실행’도 약 35.57%로 나타났다.

기타 응답도 약 14.98%로 나타났는데, 이는 다른 업체의 담보가액 적정 여부 확인, 금융기관 담당자가 투자 목적이나, 직원 또는 지인의 부동산 가격 확인 등 개인적 목적으로 탁상감정을 활용하는 경우도 있는 것으로 나타났다.

② 탁상감정 용어에 대한 인식
‌미국이나 유럽 등의 감정평가제도인 Desktop Appraisal(Valuation)과의 차이점을 알고 있는지에 대해 조사했다. 이는 정식감정의 일종으로 실지조사는 생략하나 감정평가 관련 규정을 준수해야 하며, 감정평가사의 의견제시로서 보고서 형태를 갖추어야 한다. 응답자의 약 76.08%가 ‘아니다’ 또는 ‘전혀 아니다’라고 응답했으며, ‘그렇다’ 또는 ‘매우 그렇다’라고 응답한 경우는 약 12.17%에 불과했다.

③ 문서 탁상감정 금지 관련
‌한국감정평가사협회가 2012년 6월 7일부터 문서 탁상감정을 금지하고 구두 탁상감정만 허용하고 있는 이유를 알고 있는지에 대해 조사했다. 응답자의 약 64.09%는 ‘그렇다’ 또는 ‘매우 그렇다’라고 응답한 반면, 약 21.27%는 ‘아니다’ 또는 ‘전혀 아니다’라고 응답했다. ‌탁상감정이 전문가의 가액제시일 경우 정식 감정평가로 오인될 수 있고, 특히 문서 탁상감정이 「감정평가에 관한 규칙」상 절차적, 형식적 측면에서 문제가 될 수 있는 위험성에 대해 인지하고 있는지 질문했다. 응답자의 약 68.68%는 ‘그렇다’ 또는 ‘매우 그렇다’로 응답했다. 그러나 약 10.04%는 ‘아니다’ 또는 ‘전혀 아니다’라고 응답했다.

‌문서 탁상이 금지된 이유에 대해서는 ① 금융기관의 자체 감정을 위한 데이터로 활용, ② 대출실행이나 연장 등 목적 이외의 활용, ③ 문서 탁상감정이 감정평가서로써 효력이 있는지 논란, ④ 금융사고 발생 시 책임 소재 문제 순으로 높게 나타났다. 이 외의 기타 응답으로 평가법인 간의 과다 경쟁 유도, 수수료 절감을 위해 어렵고 금액이 높은 평가건 위주로 의뢰 등이 있었다.

④ 탁상감정 용어 개정의 필요성
탁상감정 용어 개정의 필요성에 대해 응답자의 약 69.87%는 ‘그렇다’ 또는 ‘매우 그렇다’라고 답했고, ‘보통’이라고 응답한 경우도 약 22.13%로 조사되었다. 반면, 응답자의 약 8%만이 용어 개정이 ‘필요 없다’라고 응답했다.

⑤ 탁상감정 용어를 대체할 적절한 키워드
감정평가의 의뢰 및 수임 절차의 일부인 탁상감정을 대체하기 위해서 포함되어야 할 개념으로 응답자가 가장 많이 선택한 키워드는 ‘추정’(약 64.85%)이었다. 다음으로 ‘예상’(약 57.45%), ‘사전’(약 35.40%), ‘검토’(약 29.28%) 순으로 나타났다. 이외에 ‘견적’(약 13.62%), ‘예가’(약 10.64%), ‘예비’(약 9.87%)가 뒤를 이었다.

⑥ 탁상감정 용어를 대체할 적절한 단어
‌탁상감정이라는 용어를 대체할 단어에 대해 응답자의 약 45.79%가 ‘사전추정’을 선택했다. 다음은 예가추정(약 42.13%), 사전검토(약 31.49%), 예비산정(약 18.98%), 예가검토(약 18.72%)로 나타났다. 이는 탁상감정이 금융기관의 대출 상담을 위해 감정평가법인에 정식 감정평가를 의뢰하기 전 문의하는 임의적 절차로 감정평가 관련 규정에 명시되어 있지 않다는 점이 반영된 것으로 보인다.

다. 탁상감정 용어 수정안에 대한 SWOT 분석

설문조사에서 응답자들이 가장 많이 선택한 ① 사전추정(약 45.79%), ② 예가추정(약 42.13%), ③ 사전검토(약 31.49%)의 3가지 용어를 대상으로 SWOT 분석을 실시했다.

1) SWOT 분석

사전추정

예가추정(예상가격추정)

사전검토

2) 용어 수정안 제언

설문조사를 통해 선정된 3가지 용어 수정안의 SWOT 분석 결과, ‘사전검토’는 감정평가 업무와의 관련성 및 가치 검토 이외의 영역으로 범위가 지나치게 확장될 수 있다는 점에서 ‘탁상감정’의 대체 용어로 활용하기는 다소 어려울 것으로 판단된다.

설문조사에서 가장 많이 선택한 ‘사전추정’은 보편적 활용성 여부에서 다소 위협 요인이 있다. 그러나 감정평가를 의미하는 단어를 직접 포함하지 않고, 정식 감정평가 전 의뢰·수임 절차 단계에서 개략적 가치 추정 행위를 의미한다는 점에서 대체 용어로 활용 가능성이 높은 것으로 판단된다.

‘예가추정(예상가격추정)’은 ‘가격’이라는 의미가 포함되는 위협 요인이 있으나, ‘예가’라는 줄임말을 활용할 수 있다는 점에서 대체 용어로 활용 가능성이 높은 것으로 판단된다. 다만, ‘가격’보다는 ‘가치’라는 단어를 사용하는 경우 위협 요인을 줄일 수 있을 것이라 판단된다.