궁금한 감정평가

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협회는 온·오프라인을 통해 접수되는 감정평가 관련 질문에 답해드리고 있습니다.
그 답변을 공유해 국민 여러분께 도움이 되고자 합니다.

Q1

개발부담금 산정을 위한 종료시점 지가 산정 시 비교표준지 선정에 대한 질의응답

지자체에서 개발부담금을 부과하기 위한 종료시점의 지가 산정에 대한 검증 및 재검증 업무를 감정평가사에게 의뢰했습니다. 이 같은 경우 비교표준지를 선정할 때, 아파트부지의 경우 아파트 표준지만을 선정해야 하는지, 위치가 가깝고 주위환경이 유사한 다세대주택을 표준지로 선정하는 것이 더 적절한지 궁금합니다.

「개발이익 환수에 관한 법률」(이하, “개발이익환수법”) 제10조제1항에서 “종료시점지가는 부과 종료 시점 당시의 부과 대상 토지와 이용상황이 가장 비슷한 표준지의 공시지가를 기준으로 「부동산가격공시에 관한 법률」 제3조제7항에 따른 표준지와 지가산정 대상 토지의 지가형성 요인에 관한 표준적인 비교표에 따라 산정한 가액에 해당년도 1월 1일부터 부과 종료시점까지의 정상지가 상승분을 합한 가액으로 한다”고 규정하고 있습니다. 이 경우 종료시점지가와 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 하며, 개발이익이 발생하지 않을 것이 명백하다고 인정되는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우 외에는 종료시점지가의 적정성에 대하여 감정평가법인등의 검증을 받아야 한다고 규정하고 있습니다.

또한, 「감정평가에 관한 규칙」 제14조제2항제1호에서는 비교표준지 선정 시, “인근지역에 있는 표준지 중에서 대상 토지와 용도지역·이용상황·주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다”고 규정하고 있습니다. 또한, 「감정평가 실무기준」 〔610-1.5.2.1 비교표준지의 선정〕 제1항에서는 ⅰ) 용도지역 등 공법상 제한사항이 같거나 비슷할 것, ⅱ) 이용상황이 같거나 비슷할 것, ⅲ) 주변환경 등이 같거나 비슷할 것, ⅳ) 인근지역에 위치하여 지리적으로 가능한한 가까이 있을 것과 같은 선정기준을 충족하도록 규정하고 있습니다.

비교표준지 선정과 관련하여, 「개발이익환수법」 제10조제1항에서 규정하고 있는 ‘부과 종료 시점 당시의 부과 대상 토지와 이용상황이 가장 비슷한 표준지’의 의미에 대하여 2021. 12. 23. 선고 2018헌바435, 2018헌바436(병합) 판례에서는 “개발사업이 완료된 상태의 대상 토지와 자연적·사회적 조건이 가장 유사한 인근의 표준지”로 판시하고 있으며, 대법원 2013. 8. 22. 선고 2012두21529 판결에서는 “종료시점 지가를 결정하기 위한 표준지로는 대상 토지와 이용상황이 가장 유사한 표준지, 즉 용도지역, 지목, 토지용도(실제용도), 주위환경, 위치, 기타 자연적·사회적 조건이 가장 유사한 인근지역 소재 표준지를 선정하여야 하며, 대상 토지에 대한 표준지 선정의 적정 여부를 판단하는 데에는 그 표준지에 의거하여 결정된 개별공시지가가 인근 유사토지들의 개별공시지가와 균형을 유지하고 있는지의 여부도 참작할 수 있다”고 판시한 바 있습니다.

이에 따라 종료시점 지가의 산정을 위한 비교표준지의 선정은 상기의 규정과 대법원 판례에 의하여 가장 적절하다고 인정되는 비교표준지를 선정할 필요가 있으며, 이에 대한 검증은 담당 감정평가사가 개별, 구체적인 사안에서 관계 법령, 인근지역 및 대상 토지의 개별적인 가치형성요인 특성, 유사한 이용가치 등을 종합적으로 고려하여 판단할 사항입니다.

Q2

국공유지 매각 시 일단지 여부 및 도로 접면 판단에 대한 질의응답

질의 배경
  • 본건은 국유지 매각 감정평가 건임
  • 본건 토지는 당초 ‘○○시 □□동 a-16번지’로 1필지의 토지였으나, 2024년 2월 ‘□□동 a-66번지’로 분할되었음
  • 분할 전 토지인 ‘□□동 a-16번지’ 토지는 ‘□□동 b-7번지’와 함께 ‘□□동 b-7번지’ 지상 건축물의 관련 지번으로 건축물대장에 등재되어 있음
  • ‘□□동 b-7번지’의 경우 광대로에 접하고 있으며, 매각대상 토지는 후면의 세로에 접한 상태임

모지번인 ‘□□동 a-16번지’의 경우, ‘□□동 b-7번지’와 함께 건축물의 관련 지번으로 등재되어 사실상 일단지로 이용되고 있으므로, 매각대상 토지의 감정평가 시 모지번을 기준으로 일단지 감정평가 기준을 적용하여 광대로에 접한 토지로 감정평가하여야 하는지, 아니면 개별물건평가에 따라 대상 토지의 도로 접면인 후면의 세로에 접한 것으로 감정평가하여야 하는지 궁금합니다.

「국유재산법」 제43조(계약의 방법)에서는 일반재산을 처분하는 경우, 일반경쟁입찰을 원칙으로 하고 예외적으로 제한 경쟁, 지명경쟁 또는 수의계약을 규정하고 있습니다. 같은 법 제44조(처분재산의 가격결정)에서는 일반재산의 처분가격은 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가(時價)를 고려하여 결정한다고 규정하고 있습니다. 그 밖에 감정평가에 관하여는 「국유재산법」에 구체적으로 정한 바가 없으므로 감정평가는 감정평가의 일반기준에 따를 것입니다.

「감정평가에 관한 규칙」 제7조는 개별물건기준 감정평가 원칙을 규정하면서 그 예외로 둘 이상의 물건이 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계가 인정되는 경우 일괄감정평가를 할 수 있다고 규정하고 있으며, 「감정평가 실무기준」 〔610-1.7.6, 일단으로 이용중인 토지〕에서는 2필지 이상의 토지가 일단으로 이용중이고 그 이용상황이 사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 측면에서 합리적이고 대상 토지의 가치형성 측면에서 타당하다고 인정되는 등 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 일괄감정평가를 할 수 있다고 규정하고 있습니다.

국공유지 처분과 관련하여서는 일단지로 이용중이거나 장래 일단지로 이용이 예상되는 경우에 있어, 실무상 개별토지의 특성만을 고려하는 것이 아니라 매각대상 토지가 장래 일단지로 이용되는 경우를 전제한 가치 증가분까지 고려하여 일단지를 기준으로 감정평가하되, 각 필지가 가치변화에 기여하는 정도(기여도)를 고려하여 감정평가를 할 수 있습니다.

본건의 경우, 현재의 이용상황도 일단지로 사용 중이고 매각 후에도 일단지로 사용되는 것이 사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 측면에서 합리적입니다. 대상 토지의 가치형성 측면에서도 타당하다고 인정된다면 해당 필지가 가치변화에 기여하는 정도를 고려하여 일단지로 감정평가하되, 일단지 및 대상 토지의 규모, 형태, 이용상황 등을 고려할 때 전면과 후면이 명확하게 가치를 달리하는 경우에는 구분하여 감정평가할 수 있다고 보입니다. 다만, 일단지 여부 및 도로 접면 등은 담당 감정평가사가 현장조사 및 제반 사항 등을 고려하여 판단하여야 할 것입니다.