상속·증여 부동산의 감정가액 적용 관련 쟁점

1. 사업 시행 배경 및 주요 내용

1) 시행 배경

비주거용 부동산은 아파트 등과 달리 물건별로 개별적 특성이 강해 비교 대상 물건을 찾기가 어렵고, 거래도 빈번하지 않기 때문에 매매사례가액 등을 확인하기 어렵다는 특성이 있다. 한편 일부 자산가들이 절세 방안의 일환으로 저평가된 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산을 편법 증여 수단으로 악용하는 사례가 많아졌고, 이로 인해 과세 형평성 논란이 지속해서 제기되었다(김영순, 2023 : 58 ; 곽태훈, 2023 : 151).

이에 국세청은 부동산 공시가격 현실화 정책에 발맞추어 비주거용 부동산에 대한 불공정한 평가 관행을 개선하고, 시가에 근접하게 평가함으로써 과세 형평성을 높이기 위해 2020년부터 비주거용 부동산 감정평가사업을 시행하게 되었다.

2) 사업 시행 개요

(1) 법적 근거

국세청은 꼬마빌딩 등 감정평가사업의 법적 근거를 「상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”) 시행령」 제49조제1항 단서 규정에 두고 있다.

「상증세법 시행령」 제49조제1항 개정내용(’19.2.12. 시행)

(2) 국세청훈령상 관련 내용 반영 연혁

첫째, 비주거용 부동산 감정평가제도가 시행됨에 따라 감정평가 대상 등을 사무처리규정에 명시하여 납세자 이해를 제고하기 위해 2020.7.20. 국세청훈령인 「상속세 및 증여세 사무처리규정(이하 “상증세 사무처리규정”)」 을 개정하였으며, 관련 내용을 훈령에 반영함으로써 비거주용 부동산에 대한 감정평가 대상을 신설하였다.

둘째, 국세청은 2021.10.12. 「상증세 사무처리규정」[국세청훈령 제2473호] 일부개정을 통해 처음으로 ‘비주거용 부동산 감정평가 사업’의 정의규정을 신설하였다. 그리고 비주거용 부동산 감정평가 사업의 대상물건을 명확히 하였다.

셋째, 국세청은 2023.3.14. 「상증세 사무처리규정」[국세청훈령 제2560호] 일부개정을 통해 비주거용 부동산 감정평가 대상이 되는 토지의 범위를 명확히 하였다.

넷째, 그동안 국세청훈령인 「상증세 사무처리규정」에서는 국세청장이 재산 규모, 평가 실효성, 과세 형평성, 사업예산 등을 감안하여 합리적인 범위 내에서 감정평가 대상에 관한 구체적인 기준을 정하도록 하고 있을 뿐, 구체적인 기준에 대해서는 명시하지 않았다. 그러나 종전 「상증세 사무처리규정」 기준으로는 어떤 부동산이 국세청의 감정평가 대상이 되는지 명확하게 인지하기가 어려워 납세자의 예측 가능성 확보라는 조세원칙에 반하는 문제가 발생하게 된다. 이에 국세청은 2023.7.3. 「상증세 사무처리규정」[국세청훈령 제2580호]을 일부 개정하여 제72조제2항에서 감정평가 대상 선별 기준을 구체화하였다. 이는 납세자의 예측 가능성 제고를 위해 국세청 내부지침으로 운영해온 비주거용 부동산 감정평가 대상이 되는 금액 차이 기준을 공개하여 「상증세 사무처리규정」에 명시한 것이다.

구체적으로 과세관청은 추정시가와 보충적 평가액의 차이가 10억 원 이상인 경우(제1호), 추정시가와 보충적 평가액 차이의 비율이 10% 이상[(추정시가－보충적평가액)/추정시가]인 경우(제2호)의 사정을 고려하여 감정평가 대상을 선정할 수 있다. 한편 과세관청은 5개 이상의 감정평가법인에 의뢰하여 최곳값과 최솟값을 제외한 가액의 평균값을 추정시가로 산정할 수 있다.

2. 비주거용 부동산 감정평가사업 추진 실적

국세청의 비주거용 부동산 감정평가사업은 상속·증여 대상 부동산의 가액 신고액이 과세관청의 기준에 비추어 시가에 비해 저평가되었다고 판단되는 경우 감정평가를 의뢰하여 가액을 산정하는 것을 의미한다. 국세청의 비주거용 부동산 감정평가 집행액은 2020년 이후 매년 늘어나고 있는 것으로 나타났다.

한편 납세자의 자발적 감정 비율은 ’20년 9%에서 ’24년 21.3%까지 증가한 것으로 나타났다. 즉, 그간 꼬마빌딩을 상속·증여하면서 납세자가 스스로 감정평가하여 신고하는 비율이 큰 폭으로 증가(’20년 9.0%→’24년 24.4%)하는 등 꼬마빌딩에 대해서는 시가에 근접하여 과세하는 비율이 늘어나고 있는 것으로 나타났다.

국세청 비주거용 감정평가사업 성과

3. 국세청 부동산 감정평가용역 수행 현황

상속·증여세 결정 과정에서 납세자가 보충적 평가방법으로 신고한 상속·증여재산에 대해 과세관청이 감정평가를 의뢰하여 감정가액으로 상속·증여재산을 평가하게 된다. 이와 관련하여 기준에 부합하는 모든 경우에 감정평가가 의뢰되고 있는 것은 아니다. 감정평가사업을 위한 예산은 한정되어 있어 국세청 본청이 감정평가 검토 대상 물건을 추출해 지방청으로 검토 지시를 내리면, 감정평가법인은 ‘탁상(예상) 감정가’를 산정한다. 이 탁상감정가를 토대로 지방청은 감정평가 대상 물건을 선정하고, 공신력 있는 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 감정평가를 실시한 이후 세액을 결정하는 과정을 거친다.

그리고 감정평가가 완료된 이후에는 재산평가심의위원회에서 시가 인정 여부를 심의하고, 감정가액이 시가로 인정되면 감정가액으로 상속·증여재산 가액을 평가한다. 감정가액은 납세자가 신고한 기준시가보다 훨씬 높기 때문에 상속세나 증여세를 추가로 추징하게 된다.

국세청 감정평가용역 수행 절차

한편 국세청은 부동산(비주거용 포함) 감정평가제도 시행에 따라 2020년부터 현재까지 전문성과 역량을 갖춘 감정평가법인을 공개경쟁입찰을 통해 해당 연도의 감정평가사업을 실시할 감정평가법인 컨소시엄을 선정해오고 있다. 통상적으로 해당 용역 참여를 위한 컨소시엄에는 5개 감정평가법인으로 구성되고, 의뢰 1건에 대해 2곳에서 감정평가를 실시한다. 이에 따라 컨소시엄으로 선정되면 국세청이 의뢰하는 감정평가를 수주할 수 있게 된다.

1. 분석대상 사건에 대한 소송실태 분석

본고에서는 국세청의 비주거용 감정평가사업에 따른 상속세 또는 증여세부과처분에 대해 납세자가 불복하여 소송을 제기하고, 인천지방법원에서 처음 취소 판결이 이루어진 2022년 8월 이후 현재까지 각급 법원에서 소송이 진행 중인 사건을 대상으로 국내 판례 검색 사이트 조회²를 통해 관련 판결례를 조사·수집하였다.

관련 판결례를 조사·수집한 결과, 2022년 하급심에서 처음으로 관련 사안에 대한 판결이 선고된 이후 현재까지 각급 법원에서 소송이 진행된 사건은 총 26건(35개 판결례)으로 조사되었다. 분석대상 판결례를 법원 등급별로 살펴보면 행정법원이 23개(66%)로 가장 많고, 다음으로 고등법원 9개(26%) > 지방법원 2개(6%) > 대법원 1개(3%) 순으로 나타났다. 이를 구체적으로 먼저 사건명으로 살펴보면, 상속세부과처분취소 사안이 12건, 증여세부과처분취소 사안이 14건인 것으로 나타났다.

• 2 본고에서는 ‘엘박스’ 사이트를 활용하여 관련 법원 판결례를 조회·수집하였음을 밝혀둔다.

사건 유형별 재판 결과

2. 분석대상 사건에 대한 관련 쟁점 유형

본고에서는 분석대상 사건에 대한 사실관계 검토를 바탕으로, 소송 과정에서 원고 측이 과세당국의 처분이 위법하다는 주장에 대하여 각급 법원에서 해당 사건 처분의 적법 여부를 쟁점별로 구체적으로 어떻게 판단하였는지를 살펴보았다.

구체적으로 소송사건에 대한 판결례 검토 결과 상속·증여 부동산의 감정가액 적용 관련 쟁점은 크게 ⅰ) 시가로 인정되는 감정가액의 의미 해석 관련 쟁점, ⅱ) 감정평가 대상 선정에 따른 조세원칙 위배 여부 관련 쟁점, ⅲ) 감정평가 수행 관련 쟁점으로 유형화하여 살펴보았다.

1) 시가로 인정되는 감정가액의 의미 해석 관련 쟁점

시가로 인정되는 감정가액의 의미 해석을 둘러싼 논란은 대부분 해당 사건의 감정가액을 부동산의 시가로 인정한 것이 위법한지 여부에 관한 쟁점이라 할 수 있다. 해당 쟁점은 구체적으로 ⅰ) 소급감정(과세) 적용 여부, ⅱ) 가격산정기준일 문제, ⅲ) 가격변동의 특별한 사정 인정 여부, ⅳ) 평가위원회 심의의 법정결정기한 도과에 따른 위법 여부 등과 관련한 것이라 할 수 있다.

첫째, 소급감정 적용 여부는 납세의무자가 의뢰한 감정가액이 없는 경우에도 과세관청이 감정을 의뢰하여 그 감정가액을 시가로 인정할 수 있는지 여부와 관련한 쟁점이라 할 수 있다. 분석 결과 소급감정 적용 여부가 쟁점이 된 사례는 사건 기준으로 22건이 있었다. 소송 진행 경과에 따른 법원의 최종 판단 결과를 살펴보면, 해당 사안이 쟁점이 된 사건 모두 최종적으로 과세당국 처분이 적법하다는 판단을 한 것으로 나타났다.

둘째, 가격산정기준일 문제가 쟁점이 된 사례는 사건 기준으로 15건이 있었다. 소송 진행 경과에 따른 법원의 최종 판단 결과를 살펴보면, 해당 사안이 쟁점이 된 사건 중 과세당국 처분의 위법성을 인정한 사건은 3건, 과세당국 처분의 적법성을 인정한 사건은 12건인 것으로 나타났다.

셋째, 가격변동의 특별한 사정 인정 여부가 쟁점이 된 사례는 사건 기준으로 21건이 있었다. 소송 진행 경과에 따른 법원의 최종 판단 결과를 살펴보면, 해당 사안이 쟁점이 된 사건 중 과세당국 처분의 위법성을 인정한 사건은 7건, 과세당국 처분의 적법성을 인정한 사건은 14건인 것으로 나타났다.

넷째, 평가위원회 심의의 법정결정기한 도과에 따른 위법 여부가 쟁점이 된 사례는 사건 기준으로 단 1건에 불과하였으며, 법원의 최종 판단 결과 과세당국의 처분이 적법하다고 판단하였다.

한편 이와 관련하여 기획재정부는 2020.6.29. 「상증세법」 제49조제1항 단서에 따른 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 평가심의위원회의 심의 대상이 되는 감정평가의 가격산정기준일을 ‘평가기간 종료일의 다음 날’로 규정하여 소급감정을 인정하는 예규³를 신설하였다. 동 예규 개정 이후 감정평가한 사건들에서는 평가기간 이후 소급감정의 가격산정기준일에 대한 논란은 더 이상 발생하지 않을 것으로 보인다(김영순, 2023 : 62~63 ; 서광채, 2023 : 120 ; 주승연, 2023 : 143).

그러나 기획재정부의 예규는 대외적 구속력이 없으므로 소급감정이 가능한 경우를 「상증세법」에 명확하게 규정하고, 더불어 「상증세법」에 소급감정의 가격산정기준일을 평가기준일로 명확하게 규정하는 입법적 보완이 필요할 것으로 보인다.

• 3 ‌기획재정부 재산세제과-480, 2020.6.29.

2) 감정평가 대상 선정에 따른 조세원칙 위배 여부 관련 쟁점

해당 쟁점은 구체적으로 ⅰ) 조세법률주의 위배 여부, ⅱ) 과잉금지원칙 위배 여부, ⅲ) 조세형평주의 및 조세평등주의 위배 여부, ⅳ) 감정평가 대상 사전고지 미비 위법 여부, ⅴ) 세무조사권의 남용 여부 등과 관련한 것이라 할 수 있다. 여기서 ⅲ) ~ ⅴ)의 쟁점은 과세관청의 선별적 감정평가에 따른 과세처분의 위법 여부와 관련한 것이라 할 수 있다.

첫째, 조세법률주의 위배 여부가 쟁점이 된 사례는 사건 기준으로 14건이 있었다. 소송 진행 경과에 따른 법원의 최종 판단 결과를 살펴보면, 해당 사안이 쟁점이 된 사건 모두 최종적으로 과세당국 처분이 적법하다는 판단을 한 것으로 나타났다.

둘째, 과잉금지원칙 위배 여부가 쟁점이 된 사례는 사건 기준으로 2건이 있었다. 소송 진행 경과에 따른 법원의 최종 판단 결과를 살펴보면, 해당 사안이 쟁점이 된 사건 모두 최종적으로 과세당국 처분이 적법하다는 판단을 한 것으로 나타났다.

셋째, 조세형평주의 및 조세평등주의 위배 여부가 쟁점이 된 사례는 사건 기준으로 24건이 있었다. 소송 진행 경과에 따른 법원의 최종 판단 결과를 살펴보면, 해당 사안이 쟁점이 된 사건 중 과세당국 처분의 위법성을 인정한 사건은 단 1건에 불과하였으며, 과세당국 처분의 적법성을 인정한 사건은 23건인 것으로 나타났다.

넷째, 감정평가 대상 사전고지 미비 위법 여부가 쟁점이 된 사례는 사건 기준으로 4건이 있었다. 소송 진행 경과에 따른 법원의 최종 판단 결과를 살펴보면, 해당 사안이 쟁점이 된 사건 모두 최종적으로 과세당국 처분이 적법하다는 판단을 한 것으로 나타났다.

다섯째, 세무조사권의 남용 여부가 쟁점이 된 사례는 사건 기준으로 3건이 있었다. 소송 진행 경과에 따른 법원의 최종 판단 결과를 살펴보면, 해당 사안이 쟁점이 된 사건 모두 최종적으로 과세당국 처분이 적법하다는 판단을 한 것으로 나타났다.

3) 감정평가 수행 관련 쟁점

감정평가 수행 관련 쟁점은 구체적으로 ⅰ) 감정가액의 공정성 및 객관성 관련 사항, ⅱ) 공법상 제한의 감정가액 반영 관련 사항, ⅲ) 부담부 증여 고려 관련 사항 등과 관련한 것이라 할 수 있다.

첫째, 감정가액의 공정성과 객관성 여부와 관련한 사안은 감정가액이 감정평가 대상부동산의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있는지, 감정평가액이 객관적이고 합리적으로 평가되었는지 여부와 관련한 쟁점이라 할 수 있다. 감정가액의 공정성과 객관성 여부 관련 사항이 쟁점이 된 사례는 사건 기준으로 15건이 있었다. 소송 진행 경과에 따른 법원의 최종 판단 결과를 살펴보면, 해당 사안이 쟁점이 된 사건 중 과세당국 처분의 위법성을 인정한 사건은 단 1건에 불과하였으며, 과세당국 처분의 적법성을 인정한 사건은 14건인 것으로 나타났다.

둘째, 공법상 제한의 감정가액 반영 관련 사항이 쟁점이 된 사례는 사건 기준으로 단 1건에 불과하였으며, 법원의 최종 판단 결과 과세당국의 처분이 적법하다고 판단하였다.

셋째, 부담부 증여 고려 관련 사항이 쟁점이 된 사례는 사건 기준으로 2건이 있었다. 소송 진행 경과에 따른 법원의 최종 판단 결과를 살펴보면, 해당 사안이 쟁점이 된 사건 모두 최종적으로 과세당국 처분이 적법하다는 판단을 한 것으로 나타났다.

한편 분석대상 사건의 판결례를 검토한 결과 협회의 검토의견 회신 이후부터는 국세청 비주거용 부동산 감정평가사업 수행 관련 해당 쟁점에 대해 법원에서 이제는 논란이 되지 않는 것으로 파악되었다. 국세청 감정평가사업을 수행하고 있는 감정평가법인등의 입장에서는 상속·증여 부동산의 감정가액 적용과 관련하여 가장 중요하게 대응하여야 할 부분으로 판단된다.

4) 상속·증여 부동산의 감정가액 적용 관련 쟁점 종합

분석대상 사건에 대하여 각급 법원에서 상속·증여 부동산의 감정가액 적용 관련 쟁점 유형으로 살펴보면, 시가로 인정되는 감정가액의 의미 해석 관련 쟁점이 총 59개 사안(48%)으로 가장 많았다. 다음으로 감정평가 대상 선정 및 과세처분에 따른 조세원칙 위배 여부 관련 쟁점이 총 47개 사안(38%), 감정평가 수행 관련 쟁점이 총 18개 사안(15%) 순으로 나타났다.

분석대상 사건에 대한 관련 쟁점 유형

상속·증여 부동산의 감정가액 적용 관련 쟁점별 법원의 최종 판단 결과 종합

한편 [그림 3-3]은 분석대상 사건에 대하여 소송 과정에서 상속·증여 부동산의 감정가액 적용 관련 쟁점별로 법원에서 최종적으로 과세관청 처분의 위법성 여부를 판단한 결과를 종합적으로 도식화한 것이다.

소송 과정에서 상속·증여 부동산의 감정가액 적용 관련 쟁점 중 법원에서 최종적으로 과세관청 처분의 위법성을 인정한 것은 총 12개 사안이 있었다. 이 중에서 ‘가격변동의 특별한 사정 인정 여부’ 쟁점이 7개 사안으로 가장 많았다. 다음으로 ‘가격산정기준일 적용’ 쟁점이 3개 사안, ‘조세형평주의 및 조세평등주의 위배 여부’와 ‘감정가액의 공정성 및 객관성 관련’ 쟁점이 각각 1개 사안인 것으로 나타났다.

1. 감정평가 대상 추가 : 주거용 부동산

최근 주거용 부동산의 거래 가격이 높아지면서 일부 초고가 아파트 및 호화 단독주택의 공시가격이 매매가의 절반에도 미치지 못하는 사례가 발생하고 있다. 또한, 초고가 아파트 및 호화 단독주택 등은 비교 대상 물건이 거의 없어 실제 시가를 찾기 어렵다는 점에서 꼬마빌딩과 그 성격이 유사하다고 할 수 있다.

그럼에도 주거용 부동산은 그간 국세청 감정평가사업에서 제외되어 시가보다 훨씬 낮은 공시가격으로 상속·증여가 가능했을 뿐만 아니라, 심지어 중형 아파트보다 대형 초고가 아파트의 증여세가 낮아지는 역전 현상이 발생할 우려도 있다.

이에 국세청은 실제 가치에 맞게 상속·증여세를 부담하도록 2025년부터 시가보다 현저히 낮은 가격으로 신고한 주거용 부동산 등을 감정평가 대상으로 추가할 예정이다. 이를 통해 거래량이 적어 시가 파악이 어려운 초고가 아파트와 호화주택도 앞으로는 감정가 등 시가대로 상속·증여세가 매겨질 것으로 보인다.⁴

• 4 ‌조세일보, 2024.12.3, “국세청, 부동산 감정평가 확대.. 상증세 공정성 높인다” ; 한국경제TV, 2024.12.3, “초고가 아파트도 상속·증여세 ‘시가’ 적용…감정평가 확대”

2. 감정평가 범위 확대 : 선정 기준 완화

국세청은 2025년부터는 감정평가 범위를 확대하기 위해 선정 기준도 낮출 예정이다. 지금은 신고가액이 국세청이 산정한 추정시가보다 10억 원 이상 낮거나, 차액의 비율이 10% 이상인 경우 감정평가 대상으로 선정하고 있다. 그러나 2025년부터는 신고가액이 추정시가보다 5억 원 이상 낮거나, 차액의 비율이 10% 이상이면 감정평가하도록 범위를 확대할 예정이다.

이에 국세청은 ’24년 비주거용 부동산 감정평가사업 예산액으로 45억 2,400만 원을 편성했었지만, ’25년에는 50억 6,800만 원이 증액된 95억 9,200만 원의 예산을 편성했다. 이는 ’25년부터는 일부 초고가 아파트, 호화 단독주택도 감정평가 대상으로 추가하기 때문이다.⁵

• 5 세정일보, 2024.12.18, “‘논란’의 부동산 감평사업… 국세청의 ‘탁상감정가액’ 문제일까?”

3. 감정평가사업의 대상과 선정 기준 명시

국세청은 2024.12.3. 과세 형평성을 제고하기 위하여 감정평가사업 대상의 확대 필요 측면에서 「상증세 사무처리규정」 일부개정(안)을 행정예고하였다. 그리고 해당 규정은 의견수렴을 거쳐 2025.1.1. 일부개정(국세청 제2633호)되어 2025.1.1.부터 시행되고 있다.

「상증세 사무처리규정」의 주요 개정 내용은 크게 ⅰ) 용어 정의 개정, ⅱ) 감정평가 대상 확대로 구분하여 살펴볼 수 있다.

먼저 「상증세 사무처리규정」 제1의2를 개정하여 감정평가 선정 대상에 해당하는 ‘부동산’의 정의를 명확하게 하였다. 다음으로 「상증세 사무처리규정」 제72조를 개정하여 감정평가 대상을 기존 비주거용 부동산에서 모든 부동산으로 확대하고, 선정 금액 기준을 하향하여 상속·증여세 과세 형평성을 제고하고자 하였다.

「상증세 사무처리규정」 신·구조문대비표 : 제1조의2(정의)

「상증세 사무처리규정」 신·구조문대비표 : 제72조(감정평가 대상 및 절차)