일본 특수부동산
감정평가에 관한 연구 :

1. 연구 배경 및 목적

현대사회는 급속한 도시화, 기후변화, 고갈되는 자원 등으로 인해 다양한 문제에 직면하고 있다. 이러한 문제들로 특수한 상황이나 용도로 이용되는 부동산(이하 ‘특수부동산’이라 한다)이 증가하고 있다. 국토의 효율적 이용을 위해서는 특수부동산이 가진 고유의 가치를 반영하여 정확한 가치평가를 수행해야 한다. 특수부동산은 독특한 생태·문화적 보전가치, 경관·미관가치, 공공가치 등이 내재하기 때문이다.

그러나 특수부동산은 거래사례가 희소하며, 거래사례가 있더라도 개별요인 비교 등이 어렵다. 특히 토지의 경우 감정평가 선례가 거의 없을 뿐만 아니라, 개별성과 복잡성으로 인해 감정평가 자체가 매우 까다롭다(국토교통부, 2021). 도시 내 개발과 보존의 균형을 이루기 위해서는 특수부동산의 다양한 가치를 다채로운 측면에서 감정평가하는 것이 중요하다.

특수부동산 감정평가에서 가장 중요한 과제는 대상물건이 가진 특성을 객관화·정량화하는 것이다. 특수부동산이 가지는 주관적인 요소를 최소화하고 객관적이고 일관된 방식으로 감정평가하기 위함이다. 객관화·정량화된 자료는 토지이용의 잠재적 다양성을 비교하는 척도로 활용될 수 있다. 과학적인 방법론, 객관적 기준, 정확한 데이터 등을 활용하여 대상물건의 가치를 평가하는 것이 감정평가의 본질이지만, 특수부동산 감정평가에서는 사실상 이러한 접근이 제한되고 있다.

일본에서는 이를 완화하기 위해 최근 환경을 고려한 부동산평가에 관한 연구가 이뤄지고 있다. 이는 특수부동산 감정평가에 있어 체계적인 프레임워크를 구축하는 데 일조할 수 있다. 이러한 접근이 전통적인 감정평가이론과 비교하여 객관화·정량화 수준을 보장한다고 보기는 어렵다. 그럼에도 특수부동산을 이해하고자 하는 새로운 노력은 필요하며, 특수한 조건과 제반 환경을 평가에 반영하는 일본 사례연구는 감정평가의 다양성을 확보하고자 하는 국내 감정평가업계에도 시사점이 있을 것으로 기대된다.

한국·미국·일본 특수부동산 정의

<표 1-1>에서 나타낸 각국의 정의를 종합해 보면 특수부동산은 ‘시장성이 떨어지는 부동산’으로 이해할 수 있다.¹⁾ 특히 미국의 경우 특수부동산을 구분할 때 ‘유용성’에 초점을 맞추고 있으며, 토지보다는 주로 교회나 박물관, 학교 등 ‘건물의 용도’를 기준으로 판단하는 것으로 보인다. 반면 한국과 일본은 부동산 중에서도 건물보다 ‘토지’에 가중을 두고 있는 것으로 파악된다. 따라서 국내 특수토지²⁾와 유사한 기준으로 특수부동산을 분류하는 일본의 감정평가 체계 및 사례 등을 조사하여 국내에 소개하고자 한다.

1. 방사능 오염에 따른 지가 하락과 감가율 산정

1) 방사능 오염으로 인한 지가 하락
방사능 오염은 그 영향이 광범위해 피해복구까지 상당한 기간이 소요된다. 게다가 방사능으로 인한 건강 피해의 정도에 대해서는 명확히 밝혀진 바가 없어서 방사능 오염 자체에 대한 불신이 잔존할 수밖에 없다. 따라서 방사능 오염토지에 대한 수요는 감소하게 되며 이는 지가 하락 요소로서 작용한다.

山縣滋(2017)는 지가 하락 요소로서 직접소요비용, 부대비용, 심리적·사회적 감가 세 가지를 꼽았다. 오염조사비용, 오염물질 철거 및 정화비용과 같이 오염으로 인해 직접 소요되는 지출부터 오염 후 지속관리를 위한 각종 부대비용, 스티그마 효과 및 토지이용 저해 등을 말한다.

(1) 직접소요비용
직접소요비용이란 방사능에 의해 오염된 토지를 정화하기 위해 직접 소요되는 지출을 말한다. 여기에는 오염 정도 파악을 위한 조사비용, 오염을 정화하기 위해 소요되는 정화비용, 오염된 건축물 등의 철거⁶⁾를 위한 추가처분비용 등이 있다.

후쿠시마 사고 이후 이에 관해 세분화한 요령이 제정됐다. 후쿠시마현은 2011년 「제염대책사업실시요령(除染対策事業実施要領)」을 발표하여 제염 대상별로 필요한 작업 내용과 표준단가 등을 제시하고 있다. 이 단가를 기준으로 오염지역 부동산 면적을 곱해 제염비용을 구해볼 수 있다.

(2) 부대비용
부대비용은 방사능 오염을 대비하기 위해 지출하는 보험비용 및 오염 후 오염에 관해 책임지는 비용을 포함한다. 법에 책임소재가 명시돼 있거나 회계 처리가 가능하기 때문에 지출하는 비용을 대략 파악할 수 있다. 법적 비용은 토양오염으로 인해 발생하는 법적 하자를 책임지는 비용을 말한다. 대표적으로 소송비용, 모니터링 비용 등이 여기에 해당한다. 일본은 「토양오염대책법(土壌汚染対策法)」 등과 같이 사람의 건강이나 주변 환경에 영향을 방지하는 목적으로 제정된 법률이 있다.

(3) 심리적·사회적 감가
토양오염에서 스티그마 효과는 과거에 발생한 오염으로 인해 남아 있는 심리적 혐오감으로 볼 수 있다. 이러한 심리적 혐오감은 해당 지역 또는 인근 지역의 지가나 시장성을 감소시키는 환경상의 조건 또는 원인으로 작용한다. 스티그마 효과가 시장가격에 영향을 미친다는 것은 이미 국내외 선행연구에서 입증됐다(오현식, 2010·2019; 川口有一郎 외, 2004 등).⁷⁾

특히 방사능 유출로 인해 오염구역 밖으로 주거이전, 오염으로 인한 산업기능 저하, 오염지역 상품 소비 저하 등 토지이용에 심각한 제한이 생길 수 있다. 이러한 제한은 토지의 수익성 저하를 초래하고 토지로 인한 현금흐름을 크게 감소시킨다. 오염을 정화한다고 해도 이미 이전한 인구가 얼마나 복귀할지, 이로 인해 산업기능이 어느 수준까지 회복할지 예측하기 어렵다. 스티그마 효과와 같이 향후 소비심리가 어떻게 변경될 지에 대해서도 논하기 어렵다.⁸⁾

선량 상황별 감가율표(예상안)

한편, 원전 중심지역에는 측정이 불가할 정도로 선량이 크게 나타나는 지역도 있다. 이러한 지역에서는 안전기준치까지 도달하는 데 수백 년 걸릴 수 있다. 따라서 원전 중심지역은 감가율 계산이 의미 없다고 보는 것이 현실적이다. 선량이 200mSv/y를 초과하는 지역은 안전기준치까지 도달 기간이 150년이 넘어가므로 사실상 전손으로 보는 것이 합리적일 수 있다. 따라서 20mSv/y 이하의 오염지역에서 감가율을 추정할 때 이러한 계산 방법을 고려해 볼 수 있을 것이다.

일실이익 산정을 위한 토지 단가 소계

(3) 보상 감정평가액 산정
이처럼 제염비용(㉠)과 일실이익(㉡)의 합을 구해 대상 부동산의 면적비를 곱하면 아래와 같이 보상액을 구할 수 있다.

일본 감정평가 대상 문화재 부동산 유형

1) 문화재 건축물
문화재 건축물과 같이 특수한 이용을 전제로 하는 건축물은 정상적인 시장이 존재한다고 보기 어렵다. 따라서 문화재 건축물은 거래사례비교법 적용이 어려우며, 특수가격 개념으로 감정평가해야 한다. 이에 관해 「부동산 감정평가기준과 가격 등 조사 가이드라인(不動産鑑定評価基準と価格等調査ガイドライン)」에서는 특수가격에 해당하는 부동산을 감정평가하는 경우 “비용성 등으로 구하라”고 설명하고 있다. 이를 통해 특수가격에 해당하는 문화재 부동산의 감정평가는 ‘원가법’ 및 ‘수익환원법’에 의존하게 됨을 알 수 있다. 다만, “문화재 지정을 받은 건축물 등 일반적으로 시장성을 가지지 않는 부동산 이외에는 수익환원법을 모두 적용해야 함”도 함께 명시하고 있다. 사실상 문화재 건축물 감정평가에서는 수익환원법 적용이 배제되는 것이다. 결국 구조적으로 문화재 건축물은 ‘원가법’ 중심의 감정평가가 이뤄지게 된다.

한편, 문화재 부동산 감정평가에서 추구하는 특수가격의 최종가치는 ‘문화재적 가치’를 의미하는 것은 아니다. 즉, 부동산이 아닌 문화재가 가진 역사·문화적 가치에 매몰될 필요는 없다는 것이다. 원가법을 적용하여 문화재 건축물을 감정평가하는 경우 적산가격으로 감정평가해야 한다. 이때 재조달원가를 구하기 위해 반드시 건축 당시의 자재로 감정평가할 필요까지는 없다. 감정평가 대상물의 절대적 복원 조건에 맞출 필요는 없고 현시점의 공법 등에 의한 치환원가로 적용하여 감가수정할 수 있다.

2) 문화재 건축물부지
문화재 건축물부지가 조성택지나 매립지라면 조성원가를 쉽게 구할 수 있다. 그러나 대부분의 문화재 건축물부지는 산림 및 농지 또는 오래된 시가지에 있는 경우가 많아 조성원가를 구하기 어렵다. 게다가 정상토지라면 일반 부동산 거래시장에서 거래되는 가격 범주 내에서 시장가격이 성립하겠지만, 문화재 건축물부지는 시장가격 범주가 성립하지 않는다. 따라서 문화재 건축물부지가 아닌 인접 토지가격과의 괴리를 분석하여 격차율을 판정하게 된다.

일본에서 문화재 건축물부지에 대한 감정평가 의뢰를 받는 경우 문화재 건축물을 토지의 개별적 요인 중 행정적 요인으로 보고 감정평가에 반영하는 것으로 보인다. 행정적 요인이란 토지가격비준표 항목에서 말하는 ‘토지이용에 있어 공법상 규제’ 정도에 해당한다고 볼 수 있을 것이다. 그마저도 세부적인 기준은 없으며, 적정히 격차율을 반영할 뿐이다. 따라서 격차율에 대한 기준 없이 관례에 따라 격차율을 임의 적용하고 있다고 예상될 뿐이다.

3) 매장문화재 포장지
일반적인 문화재는 모습이나 양태를 가시적으로 확인할 수 있다. 그러나 매장문화재 포장지(埋蔵文化財包蔵地)¹⁴⁾는 매장문화재의 출토를 통해서 파악된다. 따라서 출토를 통해 확실히 매장문화재가 발견되지 않으면 매장문화재 포장지에 대해서 단언하기는 어렵다.

매장문화재 포장지는 다음과 같이 감정평가할 수 있다. 우선, 매장문화재가 존재하지 않는 것을 상정한 토지의 감정평가액으로부터 매장문화재 발굴에 관한 비용이나 시간 등을 고려하여 개별격차를 구한다. 대상 토지 인근에서 매장문화재가 발견되는 경우 매장문화재 출토 여부를 지역 요인으로 볼 여지도 있다. 그러나 해당 지역이 매장문화재 포장지라고 해서 인근 지역 전체에서 매장문화재가 발견된다고 보기는 어렵다. 이러한 이유로 일본에서 대상지 인근의 매장문화재 여부를 두고 개별요인(매장문화재 발견 가능성, 인근 지역 분포 상황 등)으로 보는 견해도 있다.¹⁵⁾

2. 문화재 부동산의 제약 및 감정평가기준

1) 문화재 건축물 및 문화재 건축물부지의 감정평가
문화재 부동산은 이용상 법적 제약¹⁶⁾을 받으므로 종류에 따른 이용상 제약 등을 종합적으로 고려하여 감정평가해야 한다. 그러나 문화재 부동산 감정평가는 관련 세부 항목 등이 설정돼 있지 않고, 해설서 등 격차율에 관한 공식적인 기준도 없는 상태다.

이를 보완하기 위해 일본 국세청은 「재산평가기본통달」¹⁷⁾을 두고 있다. 「재산평가기본통달」에는 토지 및 토지에 관한 권리 평가부터 자택 건물 평가, 임대아파트 부지평가, 상장주식 평가, 자동차 등 평가까지 다양한 평가 방법에 관한 사항이 기재돼 있다.¹⁸⁾ 구하기 어려운 재산에 대해서는 구체적인 격차율을 정하여 제시하고 있다. 문화재 부동산에 관한 격차율도 여기에서 규정하고 있다.

이러한 격차율은 상속세 및 증여세를 결정할 때 국세청이 정한 것이므로 감정평가와 직접적인 관계가 있다고 보기는 어렵다. 여기서 말하는 평가액은 우리나라 세법에서 정하는 기준시가와 비슷한 개념 정도로 해석할 수 있으며, 감정평가사가 반드시 지켜야 하는 규칙이나 규범은 아니다.

다만, 매장문화재 포장지를 제외한 대부분의 문화재 부동산은 거래가 희소하여 감정평가 수요가 극히 드물다. 문화재 부동산에 관한 감정평가는 대부분 상속세 평가를 위한 것으로 예상된다.¹⁹⁾ 이때 부동산감정사가 감정평가한 토지평가액도 기준시가로 인정(日税不動産鑑定士会, 2009)되므로 드물게 문화재 부동산 감정평가 수요가 있는 것으로 보인다.

「재산평가기본통달」을 기준으로 문화재 건축물과 문화재 건축물부지를 감정평가하는 방법은 간단하다. 대상물건이 문화재가 아닐 경우 평가액을 구하여 공제비율²⁰⁾을 곱한 공제액을 제한 금액으로 감정평가한다. 문화재가 아닐 경우 평가액을 구하는 방법도 「재산평가기본통달」에서 명시하고 있기 때문에 큰 어려움이 없다.²¹⁾

2) 매장문화재 포장지 감정평가
문화재 건축물과 그 부지의 감정평가와는 달리 매장문화재에 대해서는 「재산평가기본통달」에 규정된 사항이 없다. 매장문화재가 발견되면 원칙적으로 국유재산에 속하며 이에 대해 재산세 등을 징수할 일이 없기 때문으로 판단된다.²²⁾ 다만, 매장문화재 포장지 토지평가에 관한 판례를 확인할 수 있었다.

판례²³⁾에 따르면 매장문화재의 존재가 과거 출토 및 조사 등으로부터 확실하게 판단되는 토지에 대해서는 매장문화재 발굴 조사에 필요한 조사비용 상당의 80%를 감가상각액으로 인정했다. 이 건에서는 매장문화재 포장지가 택지라는 점에 주목했다. 매장문화재 포장지일지라도 일반적인 토지이용이 택지로 인정되기 때문에 토지이용을 위해서 매장문화재 발굴 조사를 실시해야 한다(「문화재보호법(文化財保護法)」 제93조). 이때 발굴 조사비용은 토지소유자(사업시행자)가 부담하게 된다. 재판부는 이를 재산 가액에 영향을 미칠 수 있는 특별한 사정으로 본 것이다. 따라서 대상 토지에 매장문화재가 확실히 존재하는 경우 그 출토 작업에 필요한 조사비용 상당액의 80%는 감가 요인으로 인정하여 상속세 평가에 반영하도록 인정한 것이다. 단, 매장문화재 포장지에 해당한다고 모두 감가할 수 있는 것은 아니고, 발굴 조사에 추가비용이 발생한 경우만 감가할 수 있다는 점에 주의해야 한다.

3. 역사적 가치가 높은 문화재 부동산 감정평가

1) 문화재 부동산 감정평가 기본 원리
문화재 부동산은 직접 비용을 지불하지 않은 자에게도 편익이 미치므로 비배제성을 가진다고 할 수 있다. 게다가 어떠한 개인이 문화재 부동산을 이용하더라도 다른 사람의 소비를 가로막지 않는 비경쟁성도 가진다. 개인 소유의 문화재 부동산도 큰 틀에서 이러한 법칙에 위배된다고 보긴 어렵다. 문화재 부동산은 공적 규제가 적용되는 등 공공재·환경재 성격을 가지기 때문이다. 따라서 문화재 부동산을 감정평가할 때 공공재 가치평가 방법에 대해서도 주지하고 있어야 한다.

감정평가는 원칙적으로 대상물건의 ‘경제적 가치’만 판단한다. 그러나 사회적이고 문화적인 요인을 받아들이고 전통적인 경제적 이용의 원칙을 수정해야 한다(나상수, 2006 : 129). 경제적 요인이 토지의 이용과 가치를 일차적으로 결정하는 것에는 변함없지만 문화재 부동산의 경제적 가치(Total Economic Value)는 사용가치(Use Value)와 비사용가치(Non-use Value)로 나누어 판단할 필요가 있다.

앞서 일본 문화재 부동산을 문화재 건축물, 문화재 건축물부지, 매장문화재 세 가지 유형으로 분류하여 소개했다. 이 중에서도 특히 역사적 보존가치가 높다고 평가받는 부동산(이하 ‘역사적 부동산’이라 한다)에 대해서는 감정평가 방법에 관해 새롭게 접근해야 할 것이다. 그러나 보통 문화재 건축물이나 건축물부지로 활용되는 토지는 일반거래가 없어 감정평가 선례를 찾기 어렵다. 따라서 새로운 감정평가 방법의 적용은 고사하고 대부분 「재산평가기본통달」에 따라 정형적(定形的)인 형태로 감정평가가 이루어지고 있다. 문화재 부동산의 비사용가치에 대해 다양한 방법으로 측정해 보는 것이 중요하다.

2) 역사적 부동산의 가치평가
(1) 역사적 부동산의 시장가치
역사적 부동산은 개인이 소유하는 일이 거의 없으며, 당연히 거래가 성사되는 경우도 없어 시장가치를 판단하기 어렵다. 그럼에도 역사적 부동산을 평가해야 하는 경우가 발생할 수 있다. 대표적으로 숭례문 화재사건을 들 수 있다. 숭례문은 화재로 인해 약 88% 정도 소실됐지만 이를 복원하여 국보의 지위는 유지하겠다는 정부 방침이 내려졌다. 복원작업을 거치면 예전과 같은 가치를 회복했다고 볼 수 있을까. 납득하기 어려울 것이다.

국내에서는 기본적으로 문화재가 가진 중요성을 문화재위원회가 판단하게 된다(「문화재보호법」 제8조제1항). 역사적 부동산도 기본적으로 부동산 재화에 해당하므로 그 종합적 가치를 판단할 때는 감정평가사의 가치판단도 중요하게 개입될 수 있다. 따라서 감정평가사는 다양한 가치평가 메커니즘에 통달할 필요가 있다.

그렇다면 문화재 부동산의 시장가치는 어떻게 판단해야 할까. 보통 시장가치는 효용성, 희귀성, 구매력 등을 통해 발현되는데 역사적 부동산은 상대적으로 효용성이 낮다고 여겨질 수 있다. 그러나 효용성의 부재는 지역사회에서 발현되는 역사적 가치 등으로 상쇄되므로 역사적 부동산에 대한 시장가치는 사회적 상호작용을 통해 형성된다고 볼 수 있다(나상수, 2006 : 135).

따라서 역사적 부동산이 가진 가치에는 후대가 이용할 수 있는 유산가치(Bequest Value), 다른 누군가 이용할 수 있는 대리가치(Vicarious Value), 누구도 이용하지 않더라도 그 존재만으로 발생하는 존재가치(Existence Value) 등이 고려된다. 이러한 가치들을 어떻게 측정할 것인지에 대한 판단이 중요하다.²⁴⁾

1. 연구 요약 및 성과

이 연구에서는 일실이익의 산정이라는 공통점을 가진 ‘방사능 오염부동산’과 ‘문화재 부동산’ 두 가지 특수부동산에 주목했다. 국내 특수부동산에 관한 연구는 매우 제한적이므로 감정평가제도가 우리와 유사한 일본의 사례를 조사했다.

방사능 오염의 특징 중 하나는 피해의 확산성이다. 따라서 방사능 오염부동산을 감정평가할 때는 오염부동산의 피해 범위를 측정하여 지역요인을 구성하는 것이 중요하다. 일본은 부동산 유형별로 제염 표준단가를 법으로 정하고 있어 제염비용 산정에 반영하고 있다. 제염비용은 감가 요인으로 볼 여지가 있으며, 감정평가에서 이러한 자료를 활용할 수 있을 것이다. 게다가 화학적 법칙에 준거하여 감가율을 산정하거나 제염비용과 제염 처리 기간을 고려하여 보상액을 산정할 수 있도록 노력하고 있다. 우리나라 감정평가업계에서도 오염부동산에 대해 다양한 시각에서 접근할 필요가 있으며, 이러한 연구 결과를 참고할 수 있다.

일본은 「부동산감정평가기준(不動産鑑定評価基準)」에서 문화재 부동산을 특수가격으로 평가할 것을 명시하고 있고 토지평가에서 개별요인으로 매장문화재에 관한 사항을 규정하고 있다. 문화재 부동산 감정평가에 관한 기본적 사항은 정하고 있다는 점에서 우리보다 앞서 있다고 할 수 있다. 그러나 감정평가에 반영할 격차율 등 실무에서 활용할 구체적인 내용이 부족한 것은 우리와 비슷한 상황이다.

이에 따라 일본 감정평가 실무에서는 주로 국세청 「재산평가기본통달」에서 정하는 문화재 공제비율을 감정평가에 반영하고 있다. 인상적인 점은 전통 건축물을 문화재로 인정하여 법적으로 보호하고 관리하고 있다는 점이다. 법으로 문화재 부동산의 적절한 관리 방법 및 이용 제한사항, 재산평가 시 감가율 적용방안 등을 제시하고 있다. 이는 문화재 부동산의 가치가 추상적인 문화재적 가치만으로 끝나지 않고 경제적 가치로 평가하기 위해 노력하고 있음을 나타낸다.

특수부동산 감정평가는 대상 부동산 고유한 특징과 가치에 영향을 미칠 수 있는 관련 규제나 환경 고려사항 등 포괄적인 전문 지식을 요구한다. 이를 위해 감정평가사는 특수부동산에 대한 상세하고 복잡한 조사와 배려가 필요하고, 정확하고 신뢰할 수 있는 가치를 탐구하기 위해 다학제적 접근을 시도해야 한다. 일본의 특수부동산 감정평가 사례는 앞으로 감정평가사가 공인된 가치전문가로서 활약할 수 있는 이론적 자산이 될 수 있다.