감정평가 시 비교사례 선정 관련 쟁점과
적정성을 위한 과제

1. 비교표준지 선정 기준

<표 1>은 「감칙」 및 「실무기준」 등에서 규정하고 있는 비교표준지 선정 기준의 원칙을 정리한 표이다. 먼저 공간적 선정 기준을 살펴보면, 「감칙」 제14조제2항제1호에서는 비교표준지 선정 기준의 원칙에 대해 “인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역·이용상황·주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것”이라고 규정하고 있다. 「실무기준」에서는 4가지의 비교표준지 선정 기준(용도지역 등 공법상 제한사항·이용상황·주변환경 등이 같거나 비슷할 것, 인근지역에 위치하여 지리적으로 가능한 한 가까이 있을 것)을 구체적으로 나열하고 있고, 이 선정 기준을 충족하는 표준지 중에서 대상토지의 감정평가에 ‘가장 적절’하다고 인정되는 표준지를 선정토록 하고 있다. 한국감정평가협회·한국감정원(2014)이 발간한 「실무기준 해설서」에서는 비교표준지 선정 시 우선순위(① 용도지역 등 공법상 제한사항→ ② 이용상황→ ③ 주변환경 등→ ④ 인근지역에 위치하여 지리적으로 가능한 한 가까이 있을 것)에 대해 설명하고 있다.

다음으로 시간적 선정 기준을 살펴보면, 적용공시지가의 선택과 관련해서는 「감칙」에서 규정하고 있지 않다. 「실무기준」에서는 공시지가기준법으로 토지를 감정평가할 때 적용할 공시지가는 기준시점에 공시되어 있는 표준지 공시지가 중, 기준시점에 가장 가까운 시점의 것을 선택하도록 규정하고 있다. 「실무기준 해설서」에 따르면, ‘가장 가까운’ 시점을 선택하도록 하는 것은 감정평가의 적정성 확보를 위해 ‘가장 최근’에 공시된 공시지가를 적용하도록 하기 위함이다.

비교표준지 선정 기준의 원칙

2. 그 밖의 요인 보정 시 거래사례 또는 평가사례 선정 기준

1) 2023년 9월 「실무기준」 개정 전
2012년 8월 「감칙」 제14조를 개정하여 그 밖의 요인 보정과 관련된 근거를 마련하였다. 이후 2015년 12월 「감칙」을 개정하여 그 밖의 요인 보정 시 “대상토지의 인근지역 또는 동일수급권 내 유사 지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려할 것”이라고 상세히 규정하였다. 2013년 10월 제정된 「실무기준」에서는 그 밖의 요인 보정의 의의, 근거 기재 등에 대한 내용을 담고 있었다. 이후 2014년 12월 「실무기준」 개정을 통해 “그 밖의 요인을 보정하는 경우에는 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역의 정상적인 거래사례나 평가사례 등(「실무기준」에서는 ‘거래사례 등’으로 칭함)을 참작할 수 있다.”고 규정하였다. 또한 거래사례와 평가사례의 요건을 갖추도록 하였는데, 비교표준지 선정 시 공간적 요건과 동일하게 규정하였다.³⁾

2014년에 발간된 「실무기준 해설서」에서는 그 밖의 요인 보정과 관련하여 2014년 12월 12일 개정되기 이전의 「실무기준」(국토교통부 고시 제2013-620호)을 소개하고 있다. 이에 현재 「실무기준 해설서」에서는 그 밖의 요인 보정 시 거래사례 등의 요건에 관한 내용을 담고 있지 않고, 그 밖의 요인 보정의 개념, 보정기준 및 산출 방법(대상토지 혹은 표준지 기준 산정 방식)에 대해서만 설명하고 있다.

2) 2023년 9월 「실무기준」 개정 사항
2023년 9월 13일 국토교통부는 그 밖의 요인 보정 시 거래사례 또는 평가사례 선정 기준과 관련한 「실무기준」을 개정하였다. 「실무기준」 [610-1.5.2.5] 제3항에서 “요건을 갖추어야 한다”를 “선정 기준(6가지)을 모두 충족하는 사례 중에서 대상토지의 감정평가에 가장 적절하다고 인정되는 사례를 선정한다”로 바꾸었고, 단서(제1호, 제2호, 제5호는 거래사례 선정 시 적용, 제3호는 평가사례 선정 시 적용)를 신설하였다. 결과적으로 비교표준지 선정 기준과 더욱 유사하게 바뀌었고, 거래사례와 평가사례 선정 기준 각각에 차이가 있게 되었다.

그 밖의 요인 보정 시 거래사례 등 선정 기준 연혁

비교사례 선정 관련 「실무기준」 개정(’23. 9. 13)

3. 일반적 거래사례 선정 기준

1) 2023년 9월 「감칙」 개정 전
<표 4>는 「감칙」 및 「실무기준」 등에서 규정하고 있는 거래사례 선정 기준의 원칙을 정리한 표이다. 먼저 장소적(위치적)·물적 선정 기준을 살펴보면, 「감정평가법」 제3조제1항 단서에서는 감정평가법인등이 토지를 감정평가하는 경우 “적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다”라고 규정하고 있고, 「감칙」 제14조제3항에서는 “법 제3조제1항 단서에 따라 적정한 실거래가를 기준으로 토지를 감정평가할 때는 거래사례비교법을 적용해야 한다”라고 규정하고 있다. 「실무기준」에 따르면, 거래사례비교법으로 감정평가를 하는 경우 거래사례를 수집하여 적정성 여부를 검토한 후, 3가지 요건을 모두 갖춘 하나 또는 둘 이상의 적절한 사례를 선택하여야 한다고 규정하고 있다. 3가지 요건은 ① 거래 사정이 정상이라고 인정되는 사례나 정상적인 것으로 보정이 가능하고, ② 기준시점으로 시점 수정이 가능하며, ③ 대상물건과 위치적 유사성이나 물적 유사성이 있어 지역 요인·개별 요인 등 가치형성요인의 비교가 가능한 사례이다.

다음으로 거래사례의 시간적 선정 기준은 「감칙」 제2조제12의2호에서 규정하고 있다. 「감칙」에서 ‘적정한 실거래가’에 대해 “「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 신고된 실제 거래가격으로서 거래 시점이 도시지역은 3년 이내, 그 밖의 지역은 5년 이내인 거래 가격 중에서 감정평가법인등이 인근지역의 지가 수준 등을 고려하여 감정평가의 기준으로 적용하기에 적정하다고 판단하는 거래 가격을 말한다.”고 규정하고 있다.

거래사례 선정 기준의 원칙

1. 감정평가 시 비교사례 선정 관련 판례분석

1) 토지 : 비교표준지 선정 관련 판례
토지의 비교표준지 선정 관련 판례는 크게 6가지 측면이 있는 것으로 파악되었다(<표 6> 참조). 구체적으로 ① 비교표준지 선정 시 현실적 이용상황의 중요성 강조 판례, ② 비교표준지 선정 시 도시계획구역 내 용도지역의 중요성 강조 판례, ③ 비교표준지 선정 시 위치적 선정 기준 관련 판례, ④ 도시계획구역 내부 혹은 외부에서 비교표준지 선정 시 우선순위 등 관련 판례, ⑤ 용도지역 등이 동일한 비교표준지가 다수인 경우 우선순위 등 관련 판례, ⑥ 종합적인 상대적 유사성 관련 판례 등이 있는 것으로 파악되었다.

6가지 측면의 판례 중 ④ 도시계획구역 내·외부 우선순위, ⑤ 용도지역 등이 동일한 비교표준지가 다수인 경우 우선순위와 관련된 판례는 주목할 필요가 있는 것으로 파악되었다. 2009년 9월 10일 대법원 판례⁴⁾ 등은 비교표준지 선정 시 ‘도시계획구역 내’에서는 ‘용도지역’, ‘도시계획구역 외’에서는 ‘현실적 이용상황에 따른 실제 지목’을 우선하여 선정하여야 하는 것으로 입장을 취하고 있다. 2011년 9월 8일 대법원 판례⁵⁾ 등은 도시계획구역 내에서 동일한 용도지역이 다수인 경우→ 제반 특성(현실적 이용상황, 공부상 지목, 주위 환경, 위치 등)을 참작하여 자연적, 사회적 조건이 동일 또는 유사한 토지를 선정하고, 도시계획구역 외에서 동일한 현실적 이용상황이 다수인 경우→ 용도지역까지 동일한 비교표준지를 선정하는 것으로 입장을 취하고 있다([그림 1] 참조)

토지 비교표준지 선정 관련 판례

용도지역 등이 동일한 비교표준지가 다수인 경우 선정 단계

2) 토지 : 거래사례 또는 평가사례 선정 관련 판례
토지의 거래사례 또는 평가사례 선정 관련 판례는 크게 5가지 측면이 있는 것으로 파악되었다(<표 7> 참조). 거래사례 선정 관련 대법원 판례 중에서는 ① ‘인근 유사토지 정상거래가격’⁶⁾의 의미에 대해 판시한 경우가 가장 많은 것으로 나타났다. 그 외에는 ② 거래사례 및 평가사례 참작 여부 및 참작 시 입증(증명)책임 관련 판례, ③ 거래사례 및 평가사례 참작이 가능(적절)한 경우 관련 판례, ④ 거래사례 및 평가사례 참작이 불가능(부적절)한 경우 관련 판례, ⑤ 그 밖의 요인 보정 시 거래사례 또는 평가사례의 시간적 조건 관련 판례 등이 있는 것으로 파악되었다.

5가지 측면의 판례 중 ⑤ 그 밖의 요인 보정 시 거래사례 또는 평가사례의 시간적 조건과 관련한 고등법원 판례를 주목할 필요가 있는 것으로 파악되었다. 2020년 5월 7일 서울고등법원 판례⁷⁾에서는 “비교표준지의 공시지가를 선정함에 있어 해당 사업인정 고시일과 가장 가까운 공시지가를 기준으로 하여야 한다는 것일 뿐, 그 밖의 요인 보정을 위한 거래사례 또는 평가사례의 가격 시점 또는 거래 시점이 사업인정 고시일과 가장 가까워야 한다는 취지는 아니다.”라고 판시하였다. 이는 비교표준지 선정과 그 밖의 요인 보정을 위한 거래사례 또는 평가사례 선정 시 시간적인 조건이 다르다는 것을 의미한다.

토지 거래사례 등 선정 관련 판례

3) 집합건물 : 거래사례 선정 관련 판례
집합건물의 거래사례 선정 관련 판례의 경우 대법원 판례는 거의 없는 것으로 파악되어 고등법원 판례 (2심)를 조사하였는데, 크게 2가지 측면이 있는 것으로 파악되었다(<표 8> 참조). 구체적으로 ① 거래사례 선정 고려사항 관련 판례, ② 거래사례의 유사성 관련 판례 등이 있는 것으로 파악되었다. ① 거래사례 선정 시 고려사항과 관련하여 집합건물 중 아파트 거래사례 선정 시 인적 특성까지 고려사항으로 언급되고 있는 것으로 나타났다. ② 거래사례의 유사성과 관련하여 2018년 8월 22일 서울고등법원⁸⁾은 거래사례가 감정평가 대상(연립주택)과 위치, 교통의 편의성, 건물 구조 등이 정확히 일치하지 않는다고 하더라도 위치적 유사성이나 물적 유사성이 있다고 봄이 상당하다고 판시하였다.

집합건물 거래사례 선정 관련 판례

2. 감정평가 타당성조사 사례분석

1) 감정평가 타당성조사 심의 절차 및 양정기준
감정평가 타당성조사 심의 절차는 [그림 2]와 같다. 구체적으로 감정평가 전 과정을 기본적 사항, 감정평가 방법·과정·결과로 구분하고, 각 과정별로 3단계 세부 양정기준(타당/ 타당성 다소 결여/ 타당성 결여)에 따라 판단한 후, 조사결과 도출 및 종합의견(기존 : 적정/ 다소 미흡/ 미흡/ 징계위원회 심의 필요→ ’20년 3월 이후 : 적정/ 적정 외) 중 하나의 의견을 제시하는 절차를 거친다.

감정평가 타당성조사 심의 절차

<표 9>는 감정평가 타당성 기초조사 세부 양정기준 중 비교사례 선정과 관련된 부분만 발췌한 것이다. 제2장에서 살펴본 관련 법령상 규정 혹은 기준과 타당성 기초조사 세부 양정기준(그 밖의 요인 보정, 거래사례 선정→ ‘최근’, ‘최신’ 등)의 차이에 주목할 필요가 있다.

감정평가 타당성 기초조사 세부 양정기준 : 비교사례 선정

2) 감정평가 타당성 (다소) 결여 사례(’13~’20년) : 비교사례 선정
<표 10>은 2013~2020년에 발간한 「감정평가 타당성조사 사례집」에서 비교사례 선정과 관련하여 타당성 (다소) 결여로 판단한 사례를 정리한 것이다.⁹⁾ 감정평가 타당성조사를 분석한 정주희(2022)의 연구에서는 토지 감정평가 과정과 관련하여, 특히 비교표준지 혹은 거래사례 선정 등에서 지적을 많이 받거나 타당성이 결여된 것으로 판단한 경우가 많은 것으로 나타났다. 비교표준지 선정과 관련하여 지적받은 사례는 무엇보다 ‘인근에 비교 가능성 혹은 유사성이 높은 표준지가 소재함에도 다른 표준지를 선정한 것’에 대한 것이 많고, 그 밖의 요인 보정 시 거래사례 선정의 적정성과 관련하여 지적받은 사례는 ‘비교 가능성이 낮은 사례를 선정한 경우’가 많은 것으로 나타났다. 구분건물의 경우 사정이 개입되거나 비교 가능성이 낮은 거래사례를 선정한 경우가 많고, 기재 혹은 검토가 필요한 경우 등이 있는 것으로 나타났다.

감정평가 타당성 (다소) 결여 사례(’13~’20년) : 비교사례 선정

3. 감정평가 표본조사 사례분석

1) 무작위·우선 추출 분야(2020~2022년)
감정평가 표본조사에서는 조사 항목별 준수율을 매년 조사하고 있다. 먼저 무작위 추출 분야에서 연도별(2020~2022년) ‘비교표준지 선정 근거 및 사유 기재 여부’ 준수율을 분석한 결과, 최근으로 올수록 그 비율(0.5%→ 0.3%→ 0.2%)은 점차 감소하고 있는 것으로 나타났다. 다음으로 우선 추출 분야에서 ‘비교표준지 선정의 적정성’과 관련하여 조사한 결과를 연도별(2020~2022년)로 분석한 결과, 2020년에 재검토 혹은 미준수 의견을 받은 경우는 0.0%~0.2%로 나타났다. 2021~2022년에도 이와 관련하여 재검토 혹은 미준수 의견을 받은 경우는 0.1%(2022년)~0.2%(2021년)인 것으로 나타났다.

2) 감정평가 표본조사 분석 결과(2020~2022년)
<표 11>은 2020~2022년 동안의 비교사례 선정 관련 무작위·우선 추출 분야를 정리한 것이고, 표본조사 분석 결과는 다음과 같다. 2020년 표본조사의 경우 첫째, 분야 1(‘표본조사 결과에서 나타난 문제점 및 개선 방안’)을 조사한 결과 구분건물 감정평가 시 대상과 동일한 층의 사례를 선정한 경우가 1,082건(84.0%), 다른 층의 사례를 선정한 경우가 206건(16.0%)이며, 이 중 동일한 층의 사례가 있음에도 상이한 층의 사례를 선정한 경우가 47건(22.8%)인 것으로 나타났다. 둘째, 분야 2(‘보상평가 의뢰유형별 작성 수준 점검’)를 조사한 결과 먼저 비교표준지 선정 근거 및 사유 기재는 대체로 충실하게 이루어지고 있으나, 구체적인 설명이 필요한 경우에도 충분한 사유 기재가 없는 경우가 있는 것으로 나타났다. 다음으로 동일 토지에서 그 밖의 요인 보정치 산정 시 적용된 사례가 상이한 경우 소유자 추천에서 적용된 사례의 적정성을 검토한 결과(격차율 5% 이상 중심), 총 4건 중 3건의 재검토가 필요한 것으로 나타났다.

비교사례 선정 관련
무작위·우선 추출 분야

2021년 표본조사의 경우 분야 통합(‘감정평가 분야 제도 개선 방안’)을 조사한 결과, 비교사례 선정의 적정성 재검토 비율은 동일물건에 대한 평가금액 격차 발생 분야 11.5%, 특수지목(잡종지) 2.7%, 특수지목(주차장) 1.5%, 평가사의 신뢰성 확보 필요 분야 1.3%, 농지사업 관련 평가 분야 0.5%, 표준지가 보상평가 대상인 분야 0.4% 순인 것으로 나타났다. 대부분 비교사례 선정이 적정한 것으로 나타난 반면, 평가금액 격차 발생 분야의 재검토 비율이 높은 것을 알 수 있다. 국토교통부·한국부동산원(2021)이 문제점으로 언급한 부분을 분야별로 종합하면 <표 12>와 같고, 대부분 규정 미비가 원인인 것으로 파악되었다.

2021년 감정평가 표본조사 분야 문제점 및 개선안

2022년 표본조사의 경우 첫째, 분야 1[‘무작위추출분야 중점조사(사례 선정의 적정성 여부)’]을 조사한 결과, 토지 전체(2,813건) 표본의 거래사례비교법 적용 사례의 종류는 일반적인 거래 78.1%, 직거래 8.7%, 지분거래 7.2%, 계약해지된 거래 0.2% 순으로 조사되었고, 다수필지 거래 3.8%가 포함되어 있는 것으로 조사되었다. 구분건물의 경우 전체(1,633건) 표본 중 일반적인 거래가 86.3%, 직거래 9.5%, 지분거래 0.7%, 계약해지된 거래 0.1%로 조사되었다. 둘째, 2022년 분야 2[‘감정평가 분야 제도 개선 방안(광평수 토지 감정평가 분야)’]를 조사한 결과, 공시지가기준법을 적용한 48건(96.0%) 모두 공간적·시간적으로 비교표준지 선정이 적정한 것으로 파악되었다(일부 이용상황 불일치).

비교표준지, 거래사례 등 비교사례 선정의 적정성과 관련한 2020~2022년 감정평가 표본조사 결과를 종합적으로 분석해보니, 일부 분야(평가사의 신뢰성 확보 필요 분야, 동일물건에 대한 평가금액 격차 발생 분야)를 제외하고 최근으로 올수록 지적(재검토, 미준수) 비율이 점차 감소하거나 확연히 감소한 것으로 나타났다. 2017년 감정평가 표본조사 결과를 통한 지적(‘거래사례 선정에 대한 구체적 내용 미기재’)과 그 후속 조치(한국감정평가사협회 교육·지도) 등을 통해 점차 개선된 것으로 판단된다.

1. 비교사례 선정 관련 감정평가기준의 쟁점 및 시사점

첫째, 비교표준지의 경우 비교사례 중 가장 표준화되어 있다 보니 ‘가장 적절하다고 인정되는’, ‘가장 가까운 시점’을 택하도록 규정하고 있는 것으로 판단된다. 공간적인 4가지 조건을 모두 고려하여 전문가적 판단에 따라 ‘가장 적절한’ 비교표준지를 선정하면 되는데, 「실무기준 해설서」에서는 4가지 조건에 우선순위[용도지역> 이용상황> 주변환경> 지리적 조건(인근지역)]를 정하여 설명하고 있다. 여기서 지리적 조건의 경우 우선순위 중 가장 후순위이기도 하지만, ‘가장 가까이 있을 것’이 아니라 ‘가능한 한 가까이 있을 것’이라고 「실무기준」에서 정하고 있는 점이 중요하다. 한편 시간적으로 매년 공시되는 적용공시지가의 경우 「실무기준」에서 규정하고 있고, 감정평가의 적정성 확보를 위해 ‘가장 가까운 시점’인 ‘가장 최근’에 공시된 공시지가를 적용하도록 하고 있다.

둘째, 그 밖의 요인 보정 시 거래사례 또는 평가사례 선정 기준은 2014년 「실무기준」 개정을 통해 구체화되었다. 2023년 9월 개정을 통해 강화(4가지→ 6가지)되었으며, 거래사례와 평가사례의 요건에 차이가 있게 되었다. 그런데 「실무기준 해설서」가 2014년에 발간된 이후 업데이트가 되지 않다 보니, 2014년 12월 이후 개정된 그 밖의 요인 보정 시 거래사례 또는 평가사례 선정 기준과 관련하여 어떠한 설명도 없는 점이 가장 문제점이라고 할 수 있다. 또한 일반적인 거래사례 선정 기준과 공시지가기준법을 적용하는 경우 그 밖의 요인 보정 시 거래사례 선정 기준에 차이가 있다 보니, 실무적으로 혼란스러울 수 있다.

셋째, 거래사례비교법으로 감정평가를 하는 경우 3가지 요건(정상거래, 시점 수정 가능, 가치형성요인의 비교 가능)을 ‘모두’ 갖춰야 하고, ‘적정한’ 거래사례를 선정하는 것을 강조하고 있으며, 시간적인 한계점을 도시지역 내외로 구분하여 다르게 규정하고 있다. ‘가장 적절하다고 인정되는’ 사례를 선정해야 하고, ‘가장 가까운 시점’인 ‘가장 최근’에 공시된 공시지가를 적용하도록 하는 비교표준지와는 그 기준에 차이가 있는 점에 주목할 필요가 있다. 한편 거래사례비교법 적용 시 ‘적정한 실거래가’와 관련한 보다 구체적인 내용은 「실무기준」과 2014년 발간된 「실무기준 해설서」에서 다루고 있지 않은데, 「실무기준」 개정과 「실무기준 해설서」의 업데이트가 필요하다.

2023년 9월 「감칙」 및 「실무기준」 개정 전 비교사례 선정 기준을 비교하면 <표 13>과 같고, 일정한 기준 없이 중구난방으로 규정되어 있는 것을 확인할 수 있다. 비교표준지의 공간적 조건은 「감칙」을 포함한 하위 규정에서, 시간적 조건은 「실무기준」과 「실무기준 해설서」에서 규정 및 설명하고 있다. 그 밖의 요인 보정 시 거래사례 또는 평가사례 선정 기준은 「실무기준」에서 공간적 조건을 규정하고 있다. 일반적 거래사례 선정 기준 중 장소적(위치적)·물적 선정 기준은 「실무기준」에서, 시간적 기준은 「감칙」에서 규정하고 있다.

<표 14>는 비교사례 선정 기준을 비교한 표이다. 2023년 9월 13일 「실무기준」 개정 내용(그 밖의 요인 보정 시 거래사례 또는 평가사례 선정 기준)도 포함하여 종합적으로 정리하였다.

비교사례 선정 기준 유형별- 선정 기준별 비교(’23년 9월 개정 전)

비교사례 선정 기준 세부 비교(’23년 9월 개정 내용 포함)

2. 비교사례 선정 관련 판례분석을 통한 쟁점 및 시사점

첫째, 토지의 비교표준지 선정 관련 판례분석을 통해 공부상 지목보다 현실적 이용상황의 중요성을 알 수 있었지만, 이용상황, 지목, 주변환경보다 용도지역을 우선적으로 고려해야 함을 알 수 있었다. 또한 판례에서는 도시계획구역 내외부 해당 여부에 따른 선정이 우선 중요하다는 입장이다. 이를 제외한 나머지 제반 특성 중에서 특정한 특성만으로 ‘반드시’ 더 유사성이 있다고 할 수 없고, 특정한 특성이 덜 유사하다는 이유만으로 선정이 위법하다고 할 수 없다는 입장을 취하고 있다.

그런데 비교표준지 선정 시 도시계획구역 내부인지, 외부인지에 따라 우선순위에 차이를 두고 있는 점이 감정평가 실무적으로 논란이 될 수 있는 부분이므로, 감정평가업계의 논의가 필요하다. 비교표준지 선정과 관련한 다양한 판례가 많은데, 「실무기준 해설서」 등에서는 여러 판례를 소개하고 있지 않다. 향후 「실무기준 해설서」를 업데이트하여 다양한 판례에 대한 소개가 필요할 것으로 판단된다.

둘째, 토지의 거래사례 또는 평가사례 선정 관련 판례분석을 통해서는 ‘정상적인 가격’, ‘인근 유사토지의 정상거래가격’의 의미를 파악할 수 있었다. 대법원 판례를 살펴본 결과, ‘반드시~라고 할 수 없다’, ‘단정할 수 없다’ 등 거래사례 등의 선정과 관련하여 다소 넓게 인정하는 입장을 취하고 있다. 그 밖의 요인 보정 시 거래사례 또는 평가사례와 관련하여 서울고등법원의 판례¹⁰⁾를 살펴본 결과, 비교표준지 선정과 그 밖의 요인 보정을 위한 거래사례 또는 평가사례 선정 시 시간적인 조건이 다르다는 입장을 취하고 있다. 「감칙」에서 거래사례의 시간적 조건을 도시지역 3년, 도시지역 외 5년 이내로 규정하고 있는데, 서울고등법원 판례는 평가대상과 시간적으로 ‘반드시’ ‘가장 근접’한 사례를 선정해야 하는 것은 아니라는 입장을 취하고 있어서 매우 중요한 판례라고 할 수 있다.

셋째, 집합건물의 거래사례 선정 관련 판례분석을 통해 평가대상이 특수하여 유사 거래사례나 같은 목적으로 행한 감정평가 선례가 없는 경우에는 사례 선정 시 관점에 따라 다를 수 있음을 염두에 두고, 더욱 신중을 기해야 할 것으로 판단된다.

3. 비교사례 선정 관련 사례분석을 통한 쟁점 및 시사점

1) 감정평가 타당성조사 사례분석을 통한 쟁점 및 시사점
감정평가 타당성 기초조사 세부 양정기준과 제2장에서 살펴본 비교사례 선정 관련 기준을 비교·분석한 결과, 그 밖의 요인 보정 시 사례 선정, 거래사례 선정과 관련한 「감칙」, 「실무기준」 등에서는 ‘최근’ 혹은 ‘최신’의 사례를 선정하여야 하는 규정이 없는데, 타당성 기초조사 세부 양정기준에서는 이를 바탕으로 타당성 결여 여부를 판단하고 있는 것으로 나타났다. 다만, 감정평가 타당성 기초조사 세부 양정기준은 타당성조사의 객관성 및 공정성을 기하고자 5년 이상 축적된 타당성조사 자료를 활용하여 그 기준을 수립한 것으로(국토교통부·한국감정원, 2017 : 225), 타당성 기초조사를 위해 마련한 기준이라는 특이점은 있다.

2) 감정평가 표본조사 사례분석을 통한 쟁점 및 시사점
첫째, 비교사례의 ‘선정 내용’이 무엇을 말하는 것인지 불명확한 부분이 있다. ‘비교표준지 선정 근거 및 사유 기재 여부’는 매년 조사하는 감정평가 표본조사 항목 중 하나이나, 현행 규정상 비교사례 선정 근거 및 사유를 기재하여야 하는 규정은 명확하지 않다. 「감칙」 제13조제2항 및 제3항에 따르면, 감정평가액의 산출 근거 및 결정 의견의 내용에 ‘비교표준지의 선정 내용’, ‘그 밖의 요인을 보정한 경우 그 내용’ 등의 사항을 포함해야 한다고만 규정하고 있다. 「실무기준」 [610-1.5.2.5]에서는 “그 밖의 요인 보정을 한 경우에는 그 근거를 감정평가서(감정평가액의 산출 근거 및 결정 의견)에 구체적이고 명확하게 기재하여야 한다”라고 규정하고 있는데, ‘그 근거’가 ‘그 밖의 요인 보정을 하는 근거’를 말하는 것인지, ‘선정 근거’를 포함하는 의미인지 명확하지 않다. 그럼에도 감정평가 표본조사 보고서의 많은 부분에서 필수 기재사항 누락인 것으로 표현하고 있는 것으로 나타났다.

2023년 9월 13일 개정된 「감칙」에서도 거래사례비교법으로 감정평가 시 감정평가서상 비교 거래사례 선정 내용을 필수 기재토록 했는데, 앞서 언급한 ‘비교표준지 선정 내용’과 마찬가지로 ‘비교 거래사례 선정 내용’이 무엇을 말하는 것인지 관점에 따라 차이가 있을 수 있다. 감정평가 표본조사 결과를 분석했을 때, 국토교통부·한국부동산원이 일컫는 ‘거래사례 선정 내용’은 다수의 거래사례를 제시하고, 사례 선정 사유와 배제 사유를 구체적으로 명시하는 것으로 파악되었다. ‘선정 내용’이라 규정하고 상세한 하위 규정이나 지침 없이 다수의 거래사례를 나열한 후 ‘선정 사유’ 혹은 ‘배제 사유’를 기재하기를 기대하는 것은 다소 무리가 있을 것으로 판단된다.

같은 맥락에서 국토교통부·한국부동산원(2020)은 구체적인 설명이 필요한 경우 충분한 사유 기재, 표준지가 다수 존재할 경우에도 객관적·합리적인 사유 기재를 강조하고 있는 것으로 나타났고, “「토지보상법 시행규칙」 제22조제3항에서 비교표준지 선정 기준에 대해 규정하고 있는 바, 감정평가서상 선정 근거 및 사유를 기재함이 필요하다”고 언급하였다. 그런데 상기 규정에서는 선정 기준만 규정하고 있을 뿐 선정 근거 및 사유를 기재토록 명확히 규정하고 있지 않다.

둘째, 국토교통부가 「감칙」 개정안 규제영향분석서(’22. 10. 5. 작성)에서 밝혔듯 감정평가 표본조사는 ‘법령-실제 간 현황을 분석하여 제도 개선사항을 발굴·정비’하는 제도라는 점에 유의할 필요가 있다. 국토교통부·한국부동산원(2021)은 ‘농지사업 관련 평가 분야’에서 ‘선정 기준에 더 부합하는 사례가 존재함에도 원거리에 소재하는 사례를 선정한 경우’를 ‘부적정 사례’라고 판단하였고, ‘감정평가사의 신뢰성 확보 필요 분야’에서 “다수의 거래사례 중에서 대상과 가장 유사하면서도, 최신의 사례를 선정해야 함에도 불구하고 그렇지 못한 경우가 발생하였다”라고 문제점으로 언급하였다. 감정평가 표본조사 전반에서 상기와 같이 판단하거나 언급하는 경우가 많은데, 현행 법령상 규정 혹은 기준이 아니라 감정평가 타당성 기초조사 세부 양정기준의 논리를 많은 부분 따른 것으로 보인다.

감정평가 타당성 기초조사의 경우 해당 사항에 따라 ‘타당성 다소 결여’, ‘타당성 결여’ 등으로 구분되는데, 표본조사에서 ‘부적정 사례’라고 판단·단정한 부분은 다소 논란의 여지가 있을 수 있다. 비교사례 선정 시 여러 선정 기준(요건)과 여러 사례를 동시에 고려해야 하는 점, ‘선정 기준에 더 부합하는 사례’와 관련하여 전문가적 판단에 차이가 있을 수 있는 점, 「실무기준 해설서」와 판례에서의 우선순위, 위치적 조건에 대한 판례의 태도,¹¹⁾ 현행 법령상 거래사례 선정 기준과 차이가 있는 부분(‘가장 최신’, ‘가장 가까이’ 등) 등을 고려했을 때 문제가 있는 ‘부적정 사례’로 단정 짓기에는 다소 무리가 있기 때문이다.

현행 법령상 거래사례 선정 기준과 차이가 있는 부분에 대해 언급하면 다음과 같다. 2020~2022년 감정평가 표본조사 보고서를 검토한 결과, 그 밖의 요인 보정 시 거래사례를 선정하는 경우 관련 규정 개정(’23. 9. 13.) 전임에도 ‘가장 적절’하다고 인정하여야 규정 준수 혹은 적정한 것으로 판단하고 있는 것으로 나타났다. 또한, 그 밖의 요인 보정 시 거래사례를 선정하는 경우 시간적인 한계점 내에서 ‘적정’하다고 판단하는 거래 가격을 선택하도록 규정하고 있는데, ‘가장 최근’의 조건을 충족시켜야 규정 준수 혹은 적정한 것으로 판단하는 것으로 나타났다.