KAPA논단

논

단

<특집>부동산컨설팅제도 발전방향모색

미국의 부동산자문사(CRE)제도

김기완
대한감정평가법인/감정평가사

1) 개 요

가. 미국의 부동산 자문사는 명칭을 카운셀러(Counsellor)라고 한다.

미국에서 가장 유명한 기관은 ASREC(American Society of Real Estate Counsellors)라고 한다. 1953년에 창설되어 벌써 40년의 역사를 기록하고 있다.
1995년에 The CRE(The Counsellors of Real Estates)로 변경되었다.
이미 국민의 생활 속에서 깊이 영향을 미치고 있고 부동산 최고급의 전문자격인으로서 기반을 굳혀가고 있다. 92년 현재의 협회회원은 1000여명에 이르고 매년 50명 정도씩 증가 하고 있는 실정이다. 본부는 시카고에 있다. 여기에서 발급하는 자격이 CRE(Counsellor of Real Estate)다. 이들 기관은 전문지식도 존중하지만 윤리규정을 최우선의 강령으로 삼고 있다. 86년의 세법개정 이후 계속 번창일로를 걷고 있다.

나. CRE라는 칭호는 미국카운셀라협회회원에게 수여된다.

CRE자격수여자들은 상업용, 산업용 등 부동산이나 다세대주택을 포함한 모든 부동산에 전문적인 충고를 주는 부동산업 중 가장 존경받는 자원이다. CRE자격은 협회의 구성원인 자격위원회 구성원에 의하여 부여된다. CRE는 부동산문제에 있어서 자격을 수여받은 개인의 논증된 판단과 성실성과 경험을 인식해주는 칭호다 .
CRE는 엄격한 윤리 및 직업관행 규정을 준수하지 않으면 안된다.
CRE는 부동산, 회계, 증권과 컨설팅회사, 금융기관과 회사, 정부, 시민단체나 교직생활에 종사하는등 여러 가지의 직업자들에게 부여된다.
CRE들은 커미션(commission)이나 조건부의 요금이 아니고 사전에 합의된 요금(fee)이나 서비스에 대한 급여를 받는다. CRE는 미국, 호주, 오스트리아, 캐나다, 영국, 프랑스, 이태리, 일본, 한국, 멕시코, 뉴질랜드, 푸에토리코, 스위스 등 13개국에서 약 1,000명 정도의 구성원을 갖고 있다.
아세아 국가에는 일본과 한국 두 나라만 들어있고 일본은 1990년경 히로유끼씨가 최초 멤버가 되었고, 1997년에 하야시미찌사부로(林道三郞)가 멤버가 되었으며 우리나라는 1995년 5월에 필자가 처음으로 멤버쉽자격을 받았고 현재까지는 후속자가 없는 상태다.

2) The CRE (전ASREC)

가. 조직

The CRE(The Counsellors of Real Estate)는 미국 부동산컨설팅협회로써 1953년에 ASREC(American Society of Real Estate Counsellors)이란 이름으로 설립되었다. 미국 부동산중개사협회의 (National Association of Realtors)의 산하협회의 하나로 탄생했다. 수수료(fee)를 받고 전문적이고 독립적인 자문을 정하기 위해서 발족했다. 이 협회소속의 구성원들에게는 CRE의 호칭이 부여된다. 협회는 직업윤리규정과 실무규정을 두어 고객과 사회와 동종직업자간의 책임을 규율하고 있다.
CRE는 The CRE의 본부 및 지부에서 행하는 연수세미나, 각종 전문적인 회의에 참석할 수 있으며 협회가 발행하는 전문도서에 의한 최신의 정보와 가장 진보된 기법, 컴퓨터에 의한 분석기법을 습득할 수가 있다.
CRE는 40가지 이상의 전문분야로 나뉘어지는 회원, 각 지역의 회원들로 이루어진 인적 Network를 갖고 있다.

나. 회원의 종류

회원에는 active member, life member, emeribtovs member, honory member, retired member가 있다.

다. 이사회(the board of governers)의 구성

회장, 수석부회장, 부회장 3인, 직전회장 5인, 회원이 선임하는 24인의 이사 미국중개사협회(NAR)에서 임명하는 1인으로 구성되어 있다. 회원선임의 이사들은 1년에 3분의1씩 교체하며 임기는 3년이며 연속2기 봉사후 1년을 지나지 않으면 재선될 수 없다.

라. 집행부

매년 제일 먼저 소집되는 midyear meeting에서 회장, 수석부회장과 부회장 3명을 선출하는데 임기는 1년이다. 회장은 이사회의 의장이 되며 집행위원회, 임시위원회의 위원장이 되며 정관과 이사회규정이 별도로 규정되어 있지 않는 경우 각종위원회를 임명한다.
수석부회장은 회장이 위임한 사항을 수행하고 사고시 회장직을 승계한다. 지명위원회와 회장자문회의를 제외한 기타위원회의 위원이 된다.
3인의 부회장은 회장을 보좌하며 집행위원회, 지명위원회, 회장자문위원회의, 윤리 및 실무위원회 및 회원초청위원회를 제외한 재무위원회 등의 구성원이 된다.
집행부회장(executive vice President)은 협회의 최고 행정책임자가 되며 상근근무를 하고 있다. 카운셀러의 대부분의 일에 관여하고 있다.

마. 위원회의 종류

① executive committee (집행위원회)
회장, 제1부회장, 직전회장, 부회장 3인, 교육위원회위원장, 윤리 및 실무기준위원, 전략기획위원장, 회원개발위원회 위원장과 회장선임 4명의 위원이 임명되는데 이 중 2명은 이사회멤버에서 선임해야 한다. 캐나다 대표는 구성원은 되나 투표권이 없다.
② finance committee (재무위원회)
정기이사회전 회의를 열어 재무상태점검을 하고 집행위원회에 보고서를 낸다. 위원장이나 회장이 추가로 회의를 소집할 수 있다. 연례회의시 집행위원회에 당년도 예산과 차년도 사업계획을 제출한다. 9명으로 구성되며 전년도회장, 현년도 제1부회장, 회장의 재정자문 계 3명과 3년의 임기를 가진 6명의 위원으로 구성된다. 제1부회장이 위원장이 된다.
③ committee on ethics and standards of professional practice (윤리 및 실무기준위원회)
이사회의 승인을 얻어 윤리규정과 실무 기준 및 실행절차 매뉴얼을 개정한다. 비밀리에 감독과 통제권을 행사한다. 7명으로 구성되며 임기는 3년이나 한꺼번에 끝나지 않고 체차적으로 임기가 끝난다. 정관위원장도 구성원이 되나 투표권은 없다 . 위원장과 부위원장의 임기는 1년으로 회장이 지명한다.
④ invitation committee(회원초대위원회)
CRE member자격심사 및 추천을 하는 위원회다. 12명으로 구성되어 있으며 임기는 3년이나 매년 ⅓씩 교체된다. 위원장과 부위원장은 협회회장이 지명한다. 위원은 대외적으로 명단을 공개하지 않고 익명으로 활동한다. 회원추천에 중립성을 잃을까 염려해서다.
⑤ nominating committee(지명위원회)
위원장과 4명의 위원으로 구성된다. 2명은 차기협회장 당선자가 지명하고, 2명은 이사회에서 지명한다. 직전 의장이 위원장이 된다. 회장, 수석부회장과 3명의 부회장을 지명한다. 이사회 후보자를 추천하여 정기총회에서 선출한다. 이사후보는 정기총회 30일전 최소 5명의 회원이 집행부회장에게 제출하여 정기총회에서 선출할 수 있다.
⑥ president advisory committee(회장자문위원회)
과거회장으로 구성된다. 위원장은 2기전 회장이 되며 회장의 자문역을 하는 위원회다.
⑦ strategic planning committee(전략기획위원회)
목표와 목표평가를 행하고 집행부와 이사회에 적절한 권고를 한다. 체차적인 3년간의 임기를 가진 위원들 9명으로 구성되어 있다. 직전회장 2명이 투표권 없는 구성원이 된다. 위원장과 부위원장의 임기는 1년이며 회장이 지명한다.
⑧ membership development commi-ttee(회원개발위원회)

⑨ education committee(교육위원회)

⑩ 기타상임위원회
이사회에서 수시로 지정하거나 회장이 필요하다고 인정하는 프로젝트 관련위원회를 신설할 수가 있다. 이러한 위원회의 결의는 이사회나 집행위원회의 승인을 얻어야한다.
⑪ 특별위원회
문회장이 excutive committee의 동의를 얻어서 필요할 때 설치할 수 있다. 그러나 긴급할때는 동의 없이도 설립할 수 있다.

바. CRE의 윤리규정

① 자기와 협회원이 신뢰를 얻도록 노력할 것. 협회원과 기타 부동산자격자에게 손해끼치는 일을 하지 말 것
② 타 전문가의 지식과 경험을 활용할 것
③ 타 협회원의 명예와 비밀관계를 존중할 것
④ 고객의 비밀을 유지해 줄 것
⑤ 영업촉진을 위해 공공의 이익에 반하는 짓을 하지 말 것
⑥ 자문의 내용이 실현될 것을 조건으로 하는 자문을 받지말 것
⑦ 협회의 전문가수칙이나 정관에 순응할 것
⑧ 이외에도 복수의 자격을 가진 경우에는 각각의 윤리규정을 따라야 한다.

사. 연수회의

매년 1회의 convention, midyear meeting 과 1회의 high level conference가 열린다. convention은 NAR(National Association of Realtors)의 정기회의에 맞추어서 11월에 개최되고 midyear회의는 4월말이나 5월초에 개최된다.
high level conference는 7월말이나 8월초에 개최된다.
convention과 midyear meeting은 35일간 계속되는데 부동산컨설팅의 현안문제, 6가지의 실무중심의 포럼, 아침점심시간을 통한 유대강화, 카운셀러 영업촉진을 위한 전략회의, 짧은 관광 등 으로 이루어진다.
high level conference는 이 협회에 독특한 것인데 부동산문제보다는 세계시사문제 등이 많이 토의된다. 일본과 미국과의 관계, 우주계획, 환경 및 러시아의 변혁 등이다. 이 모임에서는 골프, 테니스, 관광 및 다른 오락도 하고 시상식도 하며 대체로 미국 일류 휴양지에서 개최된다. 어느 회사나 부부동반을 원칙으로 하고, 배우자가 아닌 경우 어느 한 사람을 동반할 수 있다.

아. Strategic Plan

선진국에서도 컴퓨터에 의한 분석기법의 향상, 고객의 높은 질의 서비스요구 등으로 컨설턴트의 기능, 컨설팅업은 새로운 도전을 맞고 있다. 전통적인 단순 컨설팅에서 포트포리오 같은 복합적인 분석, 시장예측 등으로 이행하고 있기 때문에 종전의 단순컨설팅은 한계를 맞고 있다.
The CRE는 “ACTION PLAN”을 세우고 있다.
첫째로, 부동산 컨설탄트의 칭호를 부동산업계의 최고의 자격으로 인식시키는 것
둘째로, The CRE 협회회원이 행하는 서비스의 내용이 우수하다고 인정되어 부동산 컨설턴트에 대한 업무가 확보될 것
셋째로, 협회는 부동산에 관련된 중요한 경향성등을 연구하여 협회원의 분석 해결에 기여할 수 있을 것.
넷째로, 협회는 회원의 의식향상, 질이 높은 회원의 가입, 직업전문가로서의 윤리규정의 유지증진, 영업기회의 확대, 지식과 기술개발의 확대, 회원상호간의 신뢰관계의 증진 등의 활동을 추진할 것등 위 4가지를 목표로 삼고 있다.

3) membership award

가) desire to become a member
나) education, knowledge and experience
부동산분야 10년과 카운셀링업 3년 (카운셀링 fee요건)
다) submission of credentials
라) investigation, confirmation of factual material
바) invitation committee review and determination