|
||||||||||||||||
 |
||||||||||||||||
전세권 감정평가의 개념과 평가방법을 잘 모르는 것 같아 엉뚱한 방향으로 접근하지 않나 싶어 혹시 참고가 될까바 2015.12.09자 감정평가 업무토론방에 올린 본인의 글을 다시 올려드립니다. 전세권 평가는 해당물건의 적정임료를 전세금액으로 환산(표시)하는 것이 아니라 전세권자의 전세금액이 얼마인지를 구해 달라는 의미입니다. 여기서의 전세금액은 등기부에 전세권으로 설정된 금액이 아니라 회수가능한(*살아있는) 전세금액이 얼마인지를 평가하는 것입니다. 따라서 기 설정된 전세금액에서 연체된 월임료의 합계와 관리비연체액등을 공제한 금액이 회수가능한 전세금액이 될 것이며, 만약에 전세권이 아닌 당해 물건이 경매로 들어가게 된다면 후순위 전세권일 경우에는 주택임대차보호법에서 보장한 금액과 경락예상금액에서 선순위 저당권의 채권액(미회수 원금과 이자상당액) 등을 공제하고 남은 금액에서 회수가능한 금액을 가산한 금액이 전세권평가액이 됩니다. 전세권(傳貰權)제도는 우리나라의 특이한 부동산임대차에 유사한 부동산물권제도로, 전세권이 성립함과 동시에 일정한 전세금을 전세권자가 전세권설정자(부동산의 소유자)에게 지급하면 전세권자는 일정기간동안 해당 부동산을 사용할 권리를 얻고 그 사용대가는 전세권설정자가 전세금의 이자수입으로 충당하는 것입니다.
민법 제303조(전세권의 내용) 제①항에 의하면 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있으며, 같은법 제318조(전세권자의 경매청구권)에 의하면 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다.
따라서 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있으며, 판례에 따르면 전세권자의 전세목적물 인도의무 및 전세권설정등기말소등기의무와 전세권설정자의 전세금반환의무는 서로 동시이행의 관계에 있으므로 전세권자인 채권자가 전세목적물에 대한 경매를 청구하려면 우선 전세권설정자에 대하여 전세목적물의 인도의무 및 전세권설정등기말소의무의 이행제공을 완료하여 전세권설정자를 이행지체에 빠뜨려야 합니다.[대법원 1977.4.13. 자 77마90 결정]
그리고 “건물의 일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우 그 전세권자는 민법 제303조 제1항, 제318조의 규정에 의하여 그 건물 전부에 대하여 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있고, 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다 할 것이나, 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 별론으로 하고 경매신청권은 없습니다.”[대법원 1992.3.10. 자 91마256,91마257 결정]
“전세권에 대하여 설정된 저당권은 민사소송법 제724조 소정의 부동산경매절차에 의하여 실행하는 것이나, 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능이 소멸하기 때문에 더 이상 전세권 자체에 대하여 저당권을 실행할 수 없게 되고, 이러한 경우는 민법 제370조, 제342조 및 민사소송법 제733조에 의하여 저당권의 목적물인 전세권에 갈음하여 존속하는 것으로 볼 수 있는 전세금반환채권에 대하여 추심명령 또는 전부명령을 받거나(이 경우 저당권의 존재를 증명하는 등기부등본을 집행법원에 제출하면 되고 별도의 채무명의가 필요한 것이 아니다), 제3자가 전세금반환채권에 대하여 실시한 강제집행절차에서 배당요구를 하는 등의 방법으로 자신의 권리를 행사할 수 있을 뿐입니다.”[대법원 1995. 9. 18. 자 95마684 결정]
따라서 “전세권경매“라 함은 전세권에 대하여 제3자가 저당권을 설정하는 경우 저당권 실행을 위하여 경매신청을 할수 있으며, 이 경우 경매되는 것은 건물이 아니라 전세권자체를 경매하는 것입니다. 즉 10억짜리 건물에 4억원의 전세권이 있다면 4억짜리 전세권자체를 얼마에 팔 것인지를 경매하는 것이므로 실질적으로 회수할수 있는 전세보증금이 전세권평가액이 됩니다. 만약에 3억에 경락을 받았다가 전세기간이 끝나는 경우 전세보증금 4억을 다 돌려받는다면 1억의 차익이 발생합니다. 그러나 전세권 설정금액에서 월세 밀린것, 관리비 밀린것을 공제하고 돌려받든지, 전세기간이 경과한 경우 전세금액전액을 돌려 받을수 없는 경우도 발생할수 있고, 그 이전에 건물자체가 경매에 들어갈 경우 여러번 유찰되어 선순위 채권이 많다면 한푼도 돌려받지 못하는 최악의 상황이 올수도 있습니다.
따라서 전세권평가액은 전세금액의 회수가능여부에 따라 달라질 것입니다. 임대인(건물의 소유자)의 재산상태나 신용도에 따라 경매신청가능성이 희박시되는 경우에는 전세금액은 회수가능성이 높으며, 이 경우에는 전세권설정금액을 기준으로 평가하여도 무방하겠지만 신용상태가 불량하여 전세기간중에 경매신청 가능성이 높다면 문제는 복잡해집니다. 당해 건물의 시세조사와 선순위채권 등을 조사하여 경락예정대금에서 선순위채권을 공제하고도 전세금액을 회수할수 있다면 전세금액대로, 그렇지 않다면 전세권 평가액은 그 만큼 차감되어야 할 것입니다.
전세권 경매평가서 기재요령은 "(임료)감정표"에 준하여 "(전세권)감정표"라고 기재하고, "종별"은 “전세권(언제부터 언제까지)”, "평가금액"은 전세권평가금액을 기재하면 될이며 "(전세권)감정명세표"는 토지 건물 또는 구분건물 감정평가 명세표에 준하여 기재하되 건물전부가 아닌 일부분의 경우에는 전세권 대상부분(면적)을 기재하고 "평가금액"은 전세권평가금액을 기재합니다. 물론 건물배치도에도 전세권 대상부분을 표시해야 할 것입니다. ------------------------------------------------------------------- <전세권 경매사례> #1) 인천시 용현동 모 공인중개사무소에서 직장인 민중원(33)씨는 요즘 '전세권 경매' 물건을 찾는데 한창이다. 약 4개월 전, 친하게 지내던 공인중개사의 소개로 낙찰 받은 전세권이 속된 말로 대박을 터트리며 민씨의 연봉을 훌쩍 넘는 시세차익을 얻었기 때문이다.
민씨는 인천에 소재한 상가건물에 설정된 1억5000천만원 가량의 전세권을 2번의 유찰 끝에 8,000만원에 낙찰 받았다.
4개월 후 전세권의 존속기간이 끝나자 민씨는 소유주로부터 전세금 1억5000만원을 돌려받았다. 전세거래는 세금의 제약이 없기 때문에 7,000만원을 시세차익으로 고스란히 거머쥘 수 있었다.
＃2) 경매 7년차 김의성씨는 부동산시장이 장기조정국면으로 접어들자 전세권 경매에 주목했다. 세입자가 불가피한 이유로 전세담보대출을 받았다가 대출금을 상환하지 못하는 경우가 허다하기 때문이다.
김씨의 예상대로 상가건물에 설정된 4억5000만원 짜리 전세권을 2억2000만원에 낙찰 받았다. 상가건물이 저당 잡혀있어 다소 위험부담이 있었지만, 건물이 경매에 넘어간다 하더라도 전세금을 받을 수 있다는 확신이 있었다.
저당권에 이어 전세권이 2순위라 리스크를 감수할 수 있기에 앞으로 남은 존속기간 6개월 동안 김씨는 전세권을 가지고 있기만 하면 되는 셈이다. '전세권경매'를 아시나요 ? 낙찰만으로 6개월뒤 8,000만원이 보장되는 이유 [아시아경제 황준호 기자] 부동산에서도 초단타 거래가 있다. 주식시장처럼 하루에 몇 번씩 사고 파는 것은 아니다. 몇 개월 만에 세금 없이 현금을 거머쥐는 것이 핵심이다. 바로 '전세권 경매'다. 워낙 불황이라서 생겨난 것으로 전문가들도 관심을 기울이지 않을 정도로 생소한 경매다. 남의 불행으로 이익을 본다는 면에서 다소 잔인하기는 하다. 수익률은 높은 게 사실이지만 투자에는 매우 신중해야한다. 경매 10년차 강경모씨는 최근 경매물건을 살피던 중 송파동 방이동 인근 115.17㎡(43평형) 규모 아파트가 감정가 3억원에 나온 것을 보고 혹했다. 못해도 시세보다 5억원은 빠진 감정가격이었기 때문이다. 하지만 '전세권만 매각'이라는 단서가 붙어 있었다. 그는 일단 달려들었다. 현재 대법원 경매사이트에는 올 초부터 한 달에 약 수십여건씩 전세권 경매 물건이 등장하고 있다. 전세권 경매는 전세입자가 전세담보대출을 받았다가 이 돈을 갚지 못해 전세권만 경매에 붙여진 것이다. 즉 돈이 필요해 보증금을 빼려 하지만 집주인도 사정이 어려울 때 이뤄진다. 강씨가 본 물건의 경우 전세입자는 보증금 3억2000만원에 세 들어 살고 있었다. 계약은 2011년 4월 23일까지였다. 경매에 나온 A씨 집은 최초 감정가 3억원이며 1회 유찰끝에 2억5600만원까지 최저가가 형성됐다. 현재 전세 시세는 4억5000만원. 결론적으로 강씨가 최소 2억6000만원에 물건을 낙찰받았다고 가정할 경우 내년 4월께 3억2000만원을 받을 수 있었다. 전세 계약에 따른 거래로 세금의 제약 없이 약 8000만원의 수익을 6개월 만에 올릴 수 있는 셈이다. 실제로 이 물건은 3억820만원 정도에 낙찰됐다. 전세보증금과 낙찰가의 차이는 1117만원이다. 전세난에 집주인은 새 전세입자를 받아 1억원 가량 더 높은 보증금을 받고 낙찰자는 단시간 내 현금 1117만원을 챙길 수 있는 셈이다. 전세권 경매에 성공하려면 권리분석을 잘해야 한다. 이 물건의 경우 집주인이 받은 저당권을 제외하면 전세입자가 받은 담보대출로 인한 저당권이 1순위로 책정됐다. 이에 낙찰되면 낙찰자가 낸 돈은 전세입자가 대출을 빌린 은행으로 들어가면서 다른 후순위 권리 등은 소멸된다. 유영수 서울부동산칼리지 원장은 "이는 초단타 경매의 전형"이라며 "집주인이 보증금을 내주지 않을 경우 전세금을 반환받지 못한다는 점까지 고려해 수익률을 계산해야 한다"고 지적했다.
신중한 권리분석으로 리스크 줄여야
[서울파이낸스 임해중 기자] 요즘 전세권 경매가 한창이다. 전세권의 존속기간에 따라 짧게는 3개월 길게는 1년 안에 큰 시세차익을 챙길 수 있고 세금 제약이 없다는 점이 메리트다. 전세권 경매가 다소 생소해보이지만, 실전 고수들에겐 이미 널리 알려진 단타 거래의 대표적 사례다. 세금 제약 없이 짧은 시간 안에 시세차익을 올릴 수 있다는 점에서 고수들 사이에서는 '알짜' 경매로 손꼽힌다.
경기가 불황인 상황을 틈타 돈이 급한 세입자의 아픔을 이용한다는 점에서 다소 잔인하지만 높은 수익률을 올릴 수 있어 경매에 관심 있는 사람이라면 한번쯤 도전해볼 만하다는 게 전문가들의 공통된 의견이다. 이처럼 전세권 경매가 요즘 들어 인기를 끌고 있는 이유는 "전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고, 그 존속기간 내에서 그 목적물을 타인에게 전세 또는 임대할 수 있다"라고 규정된 민법 제306조에 근거, 대법원 경매 사이트에 수십 건의 물건이 쏟아지고 있기 때문이다.
김종일 한국부동산정책연구원 상임연구원은 "세입자가 전세담보대출을 받았다가 대출금을 상환하지 못하면 전세권만 경매에 붙일 수 있다"라며 "돈이 필요해 보증금을 빼고 싶지만 집주인의 사정이 어려워 손해를 감수해야 하는 불가피한 상황에서 이뤄지는 게 바로 전세권 경매다"고 설명했다. 이어 그는 "전세권 경매는 단기간에 높은 수익을 얻을 수 있다는 장점이 있지만, 권리분석을 잘해야만 리스크를 줄일 수 있다"고 덧붙였다. 전문가들은 전세권 경매의 승패를 가르는 것은 '권리분석'이라고 입을 모은다. <전세권 경매사례소개> 전세권 경매, 짭짤한 단기수익… "Risk 조심"   왼쪽 이미지를 보다 보면 전세권 경매를 통해 수익을 내는 길이 보일 것이다. 본 건의 경우 송파구 방이동에 위치한 아파트 물건으로 특이사항을 보면 '전세권에 의한 근저당권의 실행임'이라는 문구를 발견할 수 있다. |
||||||||||||||||
|
||||||||||||||||
|
||||||||||||||||
