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감정평가 활동에 있어 토양오염이 야기하는 위험부담
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(제3차 한·일감정평가협력회의 제2분과 주제발표 논문 - PART 2)
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양강호 / 한국감정원 동부지점 감정평가사
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▶▶▶ Ⅰ. 머리말
급속한 기술의 발달과 더불어 인구의 증가는 필연적으로 자연자원에 대한 수요를 증가시켰고, 이는 토양, 지하수, 대기 등 환경의 오염으로 이어졌다.
이러한 환경오염은 오늘날 사회적 이슈가 되고있고, 환경오염중 특히 토양에 대한 오염은 직접적인 대상이 토지라는 점에서 부동산 감정평가 활동과 상당한 관련을 갖는다고 할 수 있다. 왜냐하면, 토양오염은 여러 작용을 통해서 어떻게든지, 당해 부동산의 가격에 영향을 미칠 것이고, 감정평가 주체는 이점을 부동산 가격에 반영을 해야 하기 때문이다.
다만, 우리나라의 경우 감정평가업계 및 관련 학계에서 이 문제를 학문적으로 본격적인 논의를 하거나 연구를 하고 있지는 않지만, 현업에서 감정평가업무를 행하면서 무수히 많이 부딪힐 수 있고, 또 실제로 접하는 경우 상당히 많은 고민을 할 개연성이 큰 부분으로 그 중요성은 크다고 할 것이다.
따라서 본 글에서는 토양오염에 대한 개괄적인 내용과 토양오염에 의한 리스크를 살핀 후, 실제 사례를 통해 토양오염의 리스크에 대해 구체적으로 알아보고 글을 맺고자 한다
▶▶▶ Ⅱ. 토양오염에 대한 개관
1. 토양오염의 정의
토양오염이란 환경과 관련된 오염의 한 형태로 사업활동 기타 사람의 활동에 따라 토양이 오염되는 것으로서 사람의 건강이나 환경에 피해를 주는 상태를 말한다.(토양환경보전법 제2조 제1항, 1995년01월05일 제정, 2002년12월30일 일부개정)
이러한 토양오염에 대한 정의를 자세히 살펴보면, 토양오염은 오염된 토양 자체뿐만 아니라 그 영향을 강조하고 있다는 것을 알 수 있다. 즉, 오염된 토양은 첫째로 사람의 건강에 피해를 주고, 둘째로 환경에 피해를 준다는 것이다. 이중 전자인 사람의 건강은 주로 의학이나 생물학적 분야로 감정평가의 분야와 다소 거리가 있고, 후자인 환경에 미치는 피해는 감정평가분야와 상당한 관련성을 갖는다고 할 수 있다.
즉, 환경은 자연적환경, 문화적환경, 경제적환경 등 여러 가지가 있을 수 있다. 그중 토양오염은 직접적인 대상이 토지라는 점과 토지 역시 부동산으로써 경제재중의 하나이므로 경제적 환경에 미치는 영향 특히 부동산에 미치는 영향이 감정평가 분야와 밀접하게 관련되고 이 글에서 말하고자 하는 중심내용 역시 이것이다.
2. 토양오염을 일으키는 물질 및 유발시설
우리나라에서 법으로 규정하고 있는 토양오염을 일으키는 원인이 되는 물질로는 카드늄, 구리, 비소, 수은, 납, 아연, 니켈 및 그 화화물 들, 그리고6가크롬화합물, 불소화합물, 유기인화합물, 폴리클로리네이티드비페닐, 시안화합물, 페놀류, 유류(동 ·식물성 제외), 유기용제류, 기타 위 물질과 유사한 토양오염물질로서 토양오염의 방지를 위하여 특별히 관리할 필요가 있다고 인정되어 환경부장관이 고시하는 물질들이 있다.(토양환경보전법시행규칙 제1조의2)
그리고 토양오염 유발시설로는 상기 토양오염 물질을 생산 ·운반 ·저장 ·취급 ·가공 또는 처리함으로써 토양을 오염시킬 우려가 있는 시설 ·장치 ·건물 ·구축물 및 장소 등으로, 구체적으로 석유류나 유독물의 제조 및 저장시설, 송유관 시설 기타 위 유발시설과 유사한 시설로서 특별히 관리할 필요가 있다고 인정되어 환경부장관이 관계중앙행정기관의 장관과 협의하여 고시하는 시설을 말한다.(토양환경보전법시행규칙 제1조의3)
앞서 설명했듯이 이 글에서는 이러한 토양오염이 미치는 영향(리스크 또는 피해)이다. 따라서 상기 오염물질이나 유발시설은 그 자체내용 보다는 이러한 물질이나 시설이 우리의 경제적 환경 특히, 부동산가치에 어떤 영향(리스크)을 미치느냐가 더욱 중요하다. 따라서 이하에서는 이러한 기초적 지식을 바탕으로 오염된 토양에서 상기 물질이 발견되거나, 토양오염을 일으킬 수 있는 유발시설이 존재했던 토지가 어떠한 영향을 미치는지를 알아보고자 한다.
3. 토양오염의 성질 및 영향
상기 원인에 의해 오염되거나 토양오염을 유발하는 시설이 존재하여 오염된 토지는 아래의 [표 1-1,1-2]와 같은 경로를 통해 우리의 인간 활동에 영향을 미치게 된다. 그 영향은 앞서 토양오염의 정의에서 설명했듯이 피해의 대상에 따라 다음과 같이 나뉠 것이다. 첫째, 토양오염이 우리의 인체에 미치는 영향을 분석하는 생물학적 관점, 둘째, 토지를 부동산이라는 재화의 하나로 보고 그것이 인간과의 관계에서 작용하는 영향을 분석하는 경제적관점으로 나누어 볼 수 있다.
(1) 생물학적 관점
우선 생물학적 관점에서 보면 오염된 토양에서 자란 작물을 인간이 먹거나, 오염된 토양에서 자란 작물을 먹은 가축을 다시 인간이 먹음으로 인해 인간의 건강에 미치는 영향을 분석하는 것이라 할 수 있다.
다만, 이 경우 부동산 감정평가와의 직접적인 연관성이 다소 낮고, 과학적 ·의학적 분야로, 부동산 감정평가와는 전혀 다른 분야의 전문적인 지식이 요구되는 부분으로, 본 논문에서는 개략적인 소개 정도로 마무리를 하겠다.
[표1-1] 생물학적 영향
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(2) 경제적 관점
여러 원인에 의한 토양 오염은 종국적으로 토지에 대한 오염이라 할 수 있다. 그리고 토지 역시 부동산으로써 경제재의 하나이므로, 토양오염은 부동산이라는 재화에 대한 오염(훼손)이 되어 부동산의 가치에 큰 영향을 미칠 것이다. 이는 토양오염이 부동산에 미치는 피해일 것이다.
이를 다시 구체적으로 살펴보면, 토양오염은 오염된 토양이나 토지 자체의 가치를 떨어뜨릴 뿐만 아니라 오염된 토양이나 토지 위에 존재하는 지상물(건물)의 가치까지도 영향을 미친다고 할 것이다.
[표1-1] 생물학적 영향
▶▶▶ III. 토양오염의 리스크
1. 토양오염 리스크
본 글에서 논의의 대상은 토양오염이 우리 인간에게 미치는 피해(負의 영향)중 경제적 측면으로, 이는 토양오염이 미치는 경제적 리스크라 할 수 있다. 따라서 토양오염의 리스크란 토양 오염으로 인한 경제적 손실이고 이를 구체적으로 설명하면, 오염된 부동산의 가치 하락 요소라 할 수 있다.
이러한 토양오염의 리스크는 부동산의 특성상 첫째로, 토지 자체에 대한 리스크가 있고, 둘째로 토지뿐만 아니라 그 지상에 존재하는 건물에 대한 리스크가 있다.
2. 토양오염이 부동산에 미치는 리스크
(1) 토지 자체에 대한 리스크
오염된 토지가 정상적인 토지보다 가치가 낮아지는 것은 당연하다 할 것이다. 이렇게 가치가 낮아지는 것에 대한 리스크를 구체적으로 살펴보면 아래와 같다.
- 당해 토지의 정화비용
- 토지를 동일 목적으로 활용하지 못하는 등 이용상의 제한과 토지의 이용계획 변경에 따른 손실
- 주변 토지 가치의 동반 하락
- 행적적원인에 의한 부담금
- 당해 토지를 사용하고 있는 기업의 이미지 하락
다만, 각각의 사안에 따라 리스크의 정도는 다소 다르다고 할 것이다. 즉 , 오염된 토지가 향후 어떻게 활용되는가에 따라 리스크의 크기가 달라진다고 할 것이다.
(2) 토지 및 지상물에 미치는 리스크
토양오염에 의한 가치하락에 따른 리스크는 대상 토지상에 건물 등 지상물이 존재하는 경우에 더욱더 크다고 할 것이다. 지상에 건물등 지상물이 존재한는 경우의 리스크는 아래와 같다.
- 지상물이 소재하는 토지 자체의 리스크
- 지상물의 존치 여부 결정을 위한 안전진단 비용
- 지상물 철거시 철거비용
- 사용기간 동안 보수비용
- 지상의 건물을 이용할 수 없음으로 인해 발생하는 손실 등
- 기타 불안전한 건물을 이용하면서 받은 정신적 피해
(3) 토양오염의 리스크 측정 및 리스크를 줄이는 방안
이러한 토양오염의 리스크를 부동산 가치에 반영시키기 위해서는 이를 계량적으로 측정해야한다. 그 방법으로는 소득접근법(Income Approach), 시장접근법(Market Approach), 특성가격접근법(Hedonic Price Method:HPM), 조건부가치접근법(Contingent Valuation Method:CVM) 등이 연구되고 있다.
그리고 토양오염에 대한 리스크를 줄이기 위한 방법은 최우선적으로
토양오염이 발생한 지역이나 발생할 우려가 있는 지역에 대한 정확한 조사와 체계적인 관리가 중요하다 할 것이다. 그리고 토양오염에 대한 기준과 토양오염 발생을 사전에 막을 법률적 ·제도적장치의 마련이 필요하다.
3. 토양오염의 리스크와 감정평가사의 역할
위에서 설명한 토양오염의 리스크와 관련하여, 부동산에 대한 전문가라 할 수 있는 감정평가사가 할 수 있는 역할이나 해야 할 역할은 무엇인가?
우선 토양오염의 리스크를 줄이기 위한 일련의 노력이나 작업은 주로 정부나 지방자치단체 그리고 환경단체 및 환경전문가들의 주된 업무분야라고 생각된다. 따라서 감정평가사는 이러한 일련의 작업중 가치평가 부분에서 조언을 하는 정도의 역할을 수행한다고 할 수 있다. 즉, 이 부분에서 감정평가사의 입지는 낮다고 할 수 있다.
그러나 토양오염에 의한 리스크의 측정에 있어서는 감정평가사가 주도적인 역할을 해야 할 것이다. 왜냐하면, 토양오염에 의한 리스크는 직접적으로 부동산 가치에 영향을 주는 것이므로 이는 부동산에 대한 가치평가의 일부분이 되기 때문이다. 즉 토양오염의 리스크를 과학적으로 추계하여 이를 반영하는 데에 있어서는 감정평가사의 역할이 매우 크다고 할 수 있다. 따라서 감정평가사는 그 방법론에 있어 지속적인 연구와 개발을 해야 할 것이라고 생각된다.
▶▶▶ IV. 사례연구
이하에서는 토양오염이 부동산가치에 미치는 영향에 대한 몇 가지 사례를 소개하고자 한다.
1. 사례 1
(1) 사례 지역개요
소재지 : 제주도 제주시 이도2동 소재 부동산
부동산의 종별 : 연립주택(주택명: 000시영아파트)
감정평가의 목적 : 임대주택의 분양전환을 위한 매각가격 산정목적
(2) 사례지역 토양오염의 원인
대상 연립주택이 세원진 토지는 종래 소규모의 하천이었으나, 제주시가 기존 하천의 유로를 변경하였고 그 결과 폐하천이 되었습니다. 그리고 제주시는 이러한 폐하천을 쓰레기 적치장으로 활용하였습니다.
그후 제주시는 대상 토지를 매립하여 지상에 영세민을 위한 임대주택 건설을 계획하고 실행하였습니다. 그러나 대상 토지를 매립하는 과정에서 매립물질에 대한 기준이 없었고, 따라서 생활쓰레기 및 폐건축자재 등을 중심으로 매립한 것이 토양오염이 원인이 되었습니다.
(3) 토양오염 리스크
① 물질적 피해
매립 등으로 인한 토양오염으로 인해 지상 건물(연립주택) 심한 균열과 비틀림 심지어는 붕괴위험으로 한쪽 벽 전체를 보수 ·교체하기까지 하였습니다. 이에 주민자치회에서 중장비를 동원해 아파트 주변 토지를 파헤친 결과 다량의 쓰레기 및 폐건축자재가 발견되었습니다. 현재도 제주시는 엄청난 비용을 들여가며 주기적으로 보수를 해주고 있습니다.
② 정신적 피해
붕괴위험으로 인한 불안과 긴장으로 주민들은 심한 스트레스를 받고 있었으며, 여름철에는 심한 악취로 인해 생활에 큰 불편을 겪고 있었습니다.
(4) 감정평가결과(경제적가치의 하락)
사례 부동산의 토양 오염에 대한 리스크는 대상 부동산의 경제적 가치를 인근 유사부동산의 절반 수준으로 평가하여 반영하였습니다. 2000년 당시 인근지역 유사 부동산의 평균가격은 @660,000~780,000㎡(2,200,000~2,600,000/평형) 수준이었으나 대상 부동산의 최종 감정평가 금액은 @348,000/㎡(1,150,000/평형)으로 결정되었습니다.
2. 사례2
(1) 사례 지역개요
소재지 : 경기도 남양주시 진건면 사능리 소재 부동산
부동산의 종별 : 임야(개발제한구역내 평지로 지목은 임야이나 현황은 목장용지 및 과수원)
감정평가의 목적 : 담보목적
(2) 사례지역 토양오염의 원인
본건은 남양주시 진건면 사능리에 소재하는 390번 지방도변에 위치하는 개발제한구역내 토지로 지목은 임야이나 현황은 목장용지 및 과수원이었습니다. 당해 토지는 2001.08.08일 현장조사 당시 각종 건축폐기물과 산업폐기물(피혁)이 묻혀 있거나 버려져 있고, 토지오염이 상당히 진행된 상태였습니다. 오염의 원인은 토지를 임차한 임차인이 건축업자 등과 공모하여 본래 임차목적과 달리 지상에 각종 폐기물을 반입하여 처리(매립 등)하는 것이 원인이었습니다.
(3) 토양오염의 리스크
이 경우 토지자체에 대한 리스크로, 토지의 정화비용과 토지를 본래의 용도대로 사용할 수 없는 데에 따른 토지의 가치하락이 가장 큰 리스크라 할 수 있다. 한가지 안타까운 것은 당해 토지에 대해 최근 재 답사를 한 결과 토지상에 존재하는 폐기물을 그대로 둔 채 복토 작업이 진행중이어서 추후 더 큰 오염이 우려되고 있습니다.
(4) 평가결과
당해 토지는 오염에 따른 정화비용 등을 추계하여 담보가치를 산정함이 옳으나, 추가조사의 경제적 타당성이 낮아 담보가치 희박으로 반려를 하였습니다.
3. 사례3
(1) 사례 지역개요
소재지 : 경기도 남양주시 도농동 소재 부동산
(종래는 경기도 미금시임.)
부동산의 종별 : 아파트(명칭 :00아파트)
감정평가의 목적 : 매각가격 산정목적
(2) 사례지역 토양오염의 원인
본건은 1980년대 후반과 1990년대 공해 유출공장으로 우리나라를 떠들썩하게한 원진레이온공장 부지에 세워진 아파트입니다. 종전에 대상 토지상에 소재했던 원진레이온은 대지 15만평에 건물3만6천평 규모의 로 인견사(비스코스)를 독점 생산하던 공장이었습니다. 그런데 이 공장내
작업중 방사기에서 황산구리 등 화학약품을 사용해 실을 뽑아내는 과정에서 수동작업을 하는 근로자들이 이황화탄소를 흡입함으로 인해 많은 노동자가 직업병에 시달리다 사망했습니다. 이로 인해 많은 사회문제을 일으키고 결국 원진레이온은 공해공장으로 낙인되어 1993년6월 폐업되었습니다. 이 공장은 직업병뿐만아니라 공장이 소재했던 토지 역시 오염이 되었을 것이라는 추측이 지속적으로 제기되었습니다. 따라서 본 사례는 공해 공장이 토양오염의 원인을 제공했다고 할 수 있습니다.
(3) 토양오염의 리스크
대상 토지에는 공장 폐업후 모 건설회사가 인수하여 지상에5,700여세대의 대규모 아파트 공사가 진행되었습니다. 그러나 대부분의 사람들이 종래 공해공장 부지라는 인식을 갖고 있어, 건설회사는 이러한 이미지를 씯기 위해 많은 노력을 기울였습니다. 따라서 기존의 아파트 공사와는 달리 추가적 비용이 많이 소요되었는데, 우선 단지내에 테마공원을 조성하기위해 단지를 캠퍼스형 단지로 구성했고, 단지내에 50여종 12만5천 그루의 나무를 식재하여 토양이 이상 없음을 확인할 수 있도록 하였으며, 각종 편익시설 및 체육시설도 추가적으로 더 건설하였습니다. 나아가 각 세대에 공급하는 식수는 중압집진식 정수처리시스템을 거쳐 공급하였습니다. 그러나 이러한 노력에도 불구하고 몇 차례의 미분양 사태를 겪으며 추가적 비용이 소요되었습니다.
(4) 평가결과
아파트 부지를 조성하기 위한 원진레이온 공장부지의 감정평가는 1995년도에 국내3~4개의 감정평가법인이 현장조사를 통해 감정평가를 하였으나 토양오염에 대한 처리문제 등 자세한 평가기법은 알 수 없었습니다.
4. 기타
상기 사례외에 전라남도 함평군에서는 법원 경매를 통해 취득한 부동산이 심하게 오염된 사실을 알게된 낙찰자가 당해 부동산에 대한 낙찰을 취소하는 등의 사례도 보고된 바 있습니다.
▶▶▶ V. 맺음말
이상에서는 토양오염이 부동산활동에 미치는 영향을 개략적으로 다루었습니다. 다만, 지면관계 등 여러 이유로 인해 그 영향을 부동산 가치에 어떻게 반영을 해야하는지, 그리고 어떻게 계량화 할 수 있는지에 대해서 구체적으로 설명하지는 못한 점은 아쉬움으로 남습니다.
이 글에서 필자가 가장 강조하고 싶은 내용은, 사례에서도 보듯이 향후 우리가 감정평가업무를 행하면서 이러한 토양오염 관련된 평가는 계속되고, 업무량도 증가하는 추세에 있다는 것 입니다. 특히 지난 수 십년 동안 엄청난 개발로 인해 개발 대상 토지가 부족해지고, 개발이 어려운 토지까지도 개발을 해야 하는 오늘날에는 그 점이 더욱 분명해진다는 것입니다. 따라서 토양오염과 감정평가 업무의 상관관계에 대해 보다 많은 관심과 연구가 요청된다고 생각됩니다.
나아가 토양오염 뿐만 아니라 소음, 진동 등 환경문제와 관련하여 감정평가의 틈새 시장은 매우 넓다고 할 수 있습니다. 그리고 이러한 시장을 개척하고, 넓히는데는 우리의 보다 많은 노력이 요청된다고 할 것입니다.
[참고자료]
이성영, "환경오염으로 인한 부동산가치의 손실과 피해보상" 부동산리서치, 가을호(통권 제3호), 한국감정원, 1999.9
이성영, "자연환경과 부동산가치", 제17차 범태평양 부동산감정평가회의 주제발표 논문, 한국감정평가협회, 1994.5
곽승준 ·진영섭, "환경오염의 경제적 가치", 학연사, 1995.
임석희 ·이만수, "환경오염 피해보상에 관한 연구", 감정평가연구원,1998.9
법제처 ,www.moleg.go.kr
환경부 ,www.me.go.kr
한국지하수토양환경학회, www.kossge.or.kr
溝 淸彦, 土壤汚染と不動産評價の問題, Evaluation, no5, プログレス,2002.5
住宅新報社, 不動産取引のための土壤汚染對策マニュアル,2002.7
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