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오염토지의 가치평가 사례분석

-부산시 문현동 금융단지를 기준으로-

(제3차 한·일감정평가협력회의 제2분과 주제발표 논문 - PART 1)


신재영 / 나라감정평가법인 부산지사 감정평가사, Associate MAI


▶▶▶ Ⅰ. 서론

   환경오염은 현재 인류를 위협하는 가장 중요한 요소 중 하나로 등장하고 있으며, 그 심각성은 날로 증가하는 추세이다. 환경의 중요성은 부동산의 가치평가에서도 마찬가지이다. 우리 삶에 있어서 환경의 중요성이 증가하면 할수록 환경이 부동산의 가치에 미치는 영향도 커지기 때문이다. 이런 점에서 선진 외국에서는 이미 오래 전부터 오염부동산의 평가가 중요한 과제로 대두되었다.

그러나 아직 국내에서는 이러한 환경위험요소가 부동산 가치평가시 충분히 고려되지 못하고 있는 실정이다. 우리 나라에서 환경위험 요소들을 고려하고 있지 못한 이유는 환경문제가 심각하지 않기 때문이 아니라 그에 대한 인식이 부족하기 때문이다. 하지만 선진 외국에 비해 환경문제가 심각한 우리 나라에서 부동산 가치평가시 환경문제를 언제까지 도외시할 수는 없다.

이러한 관점에서 이 글은 우리 나라에서 가장 큰 규모로 토양오염 문제가 발생되었고 복구를 위한 오염토 처리가 마무리 중에 있는 부산 문현동 금융단지의 오염사례를 분석하여 토양오염이 가져오는 부동산의 가치손실, 특히 오염부동산의 평가에 있어서 가장 중요하면서도 어려운 문제인 환경오염의 무형적 효과, 즉 스티그마 효과(Stigma effect)를 분석하는 방법에 초점을 두고자 한다.


▶▶▶ Ⅱ. 토양오염의 법적 검토

  오염토지의 처리 등에 대해서는 현행법상 토양환경보전법 등 특별법과 민법에 따라 법적 책임이 부과되며 토양환경보전법제23조제①항은 '토양오염으로 인하여 피해가 발생한 때에는 당해 오염원인자는 그 피해를 배상하고 오염된 토양을 정화하여야 한다. 다만, 토양오염이 천재 · 지변 또는 전쟁으로 인하여 발생한 경우에는 그러하지 아니하다.'라고 규정하여 토양오염의 피해에 대한 무과실책임을 부과하고 있다.

문현동 금융단지와 관련해서는 투기된 폐기물로 인한 토양오염으로서 처리의 책임은 그 토지의 매도자 및 매수자가 그 사실을 알았는가에 따라 그 처리 책임이 달라질 것이다.

매도자가 폐기물이 투기된 사실을 알았던지 몰랐던지 간에 매수자가 그 사실을 모르고 토지를 매입하였다면 이 경우 토지의 사용에 심각한 영향을 미치는 상태이므로 매도자는 민법상 하자담보책임을 져야 할 것이다.

이 경우에도 매수인이 폐기물을 처리하고 그 비용을 매도인에게 청구 할 것인지, 매도인이 토지를 사용하기 적합하도록 회복하여 양도하게 할 것 인지가 문제가 된다. 민법상 하자담보책임의 법리에 따르면 후자가 적합한 방법인 것으로 판단되나, 당사자간에 정당한 방법을 찾을 수 있다면 그에 따르는 것도 타당할 것이다.

▶▶▶ Ⅲ 토양오염 문제와 감정평가

1. 토양오염의 개념

 토양오염이란 광의로는 토양을 둘러싸고 있는 물질순환계의 균형이 파괴되어 토양의 재순환 능력이 저하된 상태를 의미하며, 협의로는 오염물질이 토양에 유입?흡착되어 토양의 조성을 변화시키고 이를 이용하는 동식물의 생육을 저해하는 것을 말한다. 토양오염이 대기오염이나 수질오염과 다른 점은 오염된 토양이 직접 인간에게 위해를 끼치는 것 보다는 그곳에서 생산되는 농축산물의 오염을 통한 간접오염의 피해가 더 크다는 것이다. 한번 오염된 토양은 자연적인 제거가 불가능하여 계속적으로 오염이 가중되는 축적성 오염이다.

2. 오염부동산의 가치평가와 스티그마(stigma) 효과

오염부동산의 가치는 오염되지 않았을 때의 가치를 추정하고, 오염으로 인해 그 가치가 어느 정도 손실되었는가를 추정함으로써 얻을 수 있다. 이 때 오염은 본래의 가치를 저하시키는 것이기 때문에 감가상각의 한 형태라고 할 수 있다. 오염되지 않은 부동산은 시장성의 변화를 감지하기가 용이하고 객관적으로 판단할 수 있는 기준이 있기 때문에 이를 확인하고 평가하는 것은 그다지 어렵지 않다.

그러나 오염부동산은 경우가 다르다. 오염부동산과 관련하여 시장반응을 측정하는 데 있어서의 어려움은 무엇보다도 부동산이 독특한 시장환경에 놓여있다는 것이다. 이는 오염된 시점으로부터 그 부동산의 특성이 어떻게 변화해 가는지를 예측하고 평가할 만한 보편적 기준이 없기 때문이다. 특히 부정적 인식과 같은 무형의 효과가 부동산 가치에 영향을 미친다는 데 오염부동산의 가치평가에 큰 어려움이 있다.

스티그마(stigma) 효과는 이와 같이 환경오염의 영향을 받는 부동산에 대해 일반인들이 갖는 "무형의 또는 양을 잴 수 없는 불리한 인식"으로 정의 된다. 이러한 스티그마 효과는 언제 나타날지 모르는 건강상의 부가적인 위험요소에 대한 일반인들의 염려와 공포에서부터 현재의 기술적 한계 등으로 인하여 알려지지 않은 오염피해에 대한 우려까지 부동산의 가치에 영향을 주는 모든 무형의(intangible) 요인들을 포함한다. 스티그마는 불확실성과 위험할지 모른다는 인식의 결과로 직접적인 정화나 복구비용(remediation)을 초과하는 부가적 영향이다. 이러한 스티그마는 현재 오염된 부동산은 물론 한때 오염되었다가 정화된 부지나 정화가 진행중인 부지, 또는 오염부동산에 인접한 오염되지 않은 부지에서도 발생한다.

간단히 생각하면 오염으로 인한 부동산의 가치손실은 복구비용과 같다. 복구가 되면 그 부동산은 오염이전의 상태로 돌아가기 때문이다. 그러나 환경오염의 치유 또는 복구는 일반적인 경우의 재조성과는 근본적으로 성격이 다르다. 환경오염의 특성은 완전히 복구가 되었는지 알 수 없다는 것이며, 설사 완전히 복구되었다 하더라도 일반인들의 부정적 인식은 상당기간 존속하게 된다. 이러한 스티그마 효과 때문에 오염으로 인한 부동산의 가치손실은 복구비용을 초과하게 된다. 오염복구 비용은 쉽게 계량화할 수 있는 반면, 스티그마 효과는 계량화가 쉽지 않다. 그러므로 부동산 오염 평가에 있어서는 스티그마 효과를 어떻게 고려할 것인가가 가장 중요하고 핵심적인 사안이라 할 수 있다. 가시적으로 드러나거나 손쉽게 계량화할 수 있는 손실보다는 장기적으로 지속되는, 그리고 가시적이지 않은 손실이 핵심이 되기 때문이다.

3. 오염으로 인한 부동산 가치손실의 구성

오염의 원인(source)에 의해 직접적 또는 간접적으로 영향을 받는 부동산은 두 가지 요인들에 의해 가치의 하락을 가져 오게 된다. 첫째는, 오염을 복구하고 복구이후 그 효과를 감시하는 모니터링 비용과 같은 과학적으로 계량화될 수 있는 실재적 위험(real risk)이다. 둘째는, 스티그마 효과라 일컫는 인지적 위험(perceived risk)으로 이는 계량화하기가 매우 어렵다.

오염으로 인한 가치손실은 이러한 실재 위험과 인지된 위험 양자에 의해 발생하며 여러 가지 형태로 나타난다. 인지적 위험은 그것이 파국적인 효과를 갖고 있는 것인지, 경험한 바가 있는 것인지, 비자발적인 것인지 등 오염의 특성에 따라 다양하다. 그리고 오염의 복잡성이 증가함에 따라 불확실성(uncertainty)과 인지적 위험의 수위(level)는 상승한다. 위험요소 또는 오염과 관련된 불확실성 및 위험 수위는 그에 대해 알고 있는 사람이 얼마나 되는가에 따라 영향을 받는다. 이러한 효과는 앞에서 말한 스티그마 효과라는 용어로 집약되며 다음과 같은 비용을 유발시키는 위험요소의 집합적 의미로 사용된다.

  • 완전한 "복구"효과의 불확실성
  • 과거 부동산이용에 대한 편견발생
  • 처리 실패에 대한 위험
  • 토지 이용 범위의 감소
4. 오염부동산의 시장성 변화

오염이 부동산에 미치는 영향은 장기간에 걸치기 때문에 가치평가는 시간의 흐름에 따른 시장성(marketability)의 변화를 추적해야 한다. 우선 오염되지 않은 부동산은 완전한 시장가치와 동일한 가치를 가지고 있다. 그러나 시장이 어떤 부동산에 대해 오염의 문제가 있다고 인식할 때, 그 가치는 현저히 영향을 받게 될 것이다. 즉, 오염과 관련된 모든 불확실성이 해당부동산의 시장성에 결정적인 영향을 미치게 되며, 부동산이 시장성을 상실하게 될 때 부동산의 가치는 극도로 저하된다.

그러나 문제점이 이해되기 시작하면 불확실성은 줄어들게 되며, 이때 오염부동산의 시장가치는 오염되기 이전의 시장가치에서 복구 및 관리비용(cost to control)과 스티그마 효과에 의한 가치하락 분의 합을 뺀 나머지 부분까지 가치가 증가하게 될 것이다. 즉, 오염이전의 시장가치와 오염이후의 시장가치의 차는 복구 및 관리비용과 스티그마를 합한 것과 같게 된다. 나아가 오염이 복구되고 보다 철저하게 관리되어 일반인들이 환경오염에 관한 전문가들의 완전복구에 대한 의견을 믿게 되면, 오염부동산의 가치는 완전한 시장가치까지 증가하게 될 수도 있는 것이다.

그러나 일반인들이 과학자 및 전문가 집단의 의견에 반드시 동의하는 것은 아니기 때문에 가치의 완전한 회복이 일어날 수 있을지는 논쟁의 여지가 있다. 복구된 가치와 완전한 시장가치 간의 이러한 차이는 스티그마로 남겨진 불확실성이며, 더 이상의 오염이 존재하지 않는다고 가정할 때 시간이 흐르고 위험에 대한 일반인들의 인식이 가라앉음에 따라 그 차이는 서서히 감소한다.

5. 오염부동산의 평가방법

일반적으로 소득접근법(income approach)은 수익성 부동산의 가치를 평가하는 데 많이 이용되지만 환경오염의 피해를 평가하는 데도 유용하다. 특히 부동산의 가치에 장기간에 걸쳐 지속적인 영향을 미치는 스티그마 효과를 측정하는데 있어서는 가치의 연속적 변화를 추정할 수 있는 소득접근법이 유용하게 응용된다.

구체적으로 오염되지 않은 부동산과 오염된 부동산 가치의 차이는 환경오염에 따른 직접비용과 스티그마 때문에 발생한다. 여기에서 직접비용은 소득흐름의 저하, 복구비용 등을 포함한 여러 가지 원인에서 비롯된다. 반면 스티그마는 위험 증가와 이것이 시장성과 자본조달에 미치는 효과가 부동산의 가치에 주는 영향을 말한다. 스티그마는 투자가나 임대업자에게 부동산과 관련된 위험에 대한 대가를 보증하기 위해 요구되는 직접비용 이상의 감가를 의미한다. 그러므로 스티그마는 오염이 발견된 직후는 물론 오염이 복구되는 과정 또는 복구가 완료된 이후에도 존재할 수 있다.

소득접근법을 적용한 오염부동산 평가 순서의 첫 번째는 오염되지 않았을 때의 순영업소득(NOI)를 구한다. 두 번째는 오염되지 않았을 때의 순영업소득에서 오염으로 인한 소득의 손실과 복구비용 등 직접비를 차감하여 순현금흐름(Net cash flow)을 구한다. 오염으로 인한 손실은 임대료의 저하나 공실률의 증가 등에 의해 발생하며, 순현금흐름을 계산하기 위해서는 먼저 소득이나 비용들을 인플레이션을 감안하여 현가화하여야 한다. 세 번째는 두 번째에서 구한 순현금흐름에 복귀가치를 더하고 이것을 할인하여 현재가치화하여 오염된 부동산의 가치를 구한다. 이 때 할인율은 시장할인율에 위험할증율을 고려한 위험조정할인율을 적용한다. 마지막으로 오염되지 않았을 때의 순영업소득과 복귀가치(Reversion)를 시장할인율로 할인한 오염전 토지가치에서 오염된 부동산의 가치를 차감하여 오염에 의한 가치손실 분을 추정한다.

▶▶▶ Ⅳ. 금융단지 토양오염의 개요

1. 금융단지 사업의 개요

  부산광역시 남구 문현동 722-1번지 옛 군수사령부 제2정비창부지 113,464.6㎡의 부지에 조성중인 문현지구 금융단지는 당초 금융업무시설 부지 59,372㎡, 호텔 8,109㎡, 쇼핑센터 7,742㎡, 미관광장 5,600㎡ 등으로 계획되어 1996년 12월 착공되어 1998년 12월까지 택지기반조성사업을 마칠 계획이었다.

그러나 1997년 10월 택지조성사업 공정률 31% 정도 진행되던 중 부지내에서 다량의 폐유와 폐기물이 매몰되어 있는 것이 발견되어 공사가 중단되었고, 경기의 불황, 부동산 시장의 침체와 비싼 조성원가, 토양오염으로 인한 입주 예정자의 기피로 인하여 분양이 저조하여 분양을 활성화 시키기 위해 분양가를 2,323,000원/㎡에서 1,976,000원/㎡으로 낮추고 금융시설 부지를 당초 59,372㎡에서 55,801㎡으로 축소하고 상업시설 면적은 15,851㎡에서 23,429㎡으로 확대하였다.

2. 토양오염의 현황

1997년 10월 토양오염이 발견된 이후 기반조성공사가 중단되고 있던 금융단지에 옛 정비창으로 사용할 때 매몰된 폐기물 등을 국방부가 한국과학기술원에 의뢰해 확인한 결과 오염토양 117,865톤(오염면적 약 50,083㎡, 지하 깊이 0-5미터), 오염지하수 44,741톤(오염면적 36,374㎡, 지하 깊이 2-5미터), 지정폐기물(유류배관 및 내부 잔재물) 438톤, 혼합폐기물(헝겁 자동차 폐부품 등) 10,158톤 등이 매몰되어 있는 것으로 밝혀 졌다.

3. 오염토지의 처리

문현 금융단지 토양오염의 원인자인 육군 군수사령부는 발견된 폐기물을 육군 책임 하에 처리하겠다고 밝혔다. 육군 군수사는 옛 제2정비창 부지의 폐기물 처리를 위한 예산을 1999년도에 반영하고 폐기물량 및 처리 소요예산을 산정하기 위한 기초조사를 1998년 중에 마무리하였다.

2000년 12월 국방부는 폐기물 위탁 처리기관으로 농업기반공사를 선정하고 139억원을 들여 2003년 8월까지 정화하기로 했다.

농업기반공사는 2001년 4월부터 오염토지 정화사업을 시작하여 우선 117,865여 톤에 달하는 오염토양을 우려기준(사람과 동.식물의 생육에 지장을 초래할 우려가 있는 기준, 석유계 총탄화수소 TPH 2000 ppm) 이하로 낮추기 위해 농경작법 등을 채택하기로 했다고 밝혔다.

농업기반공사는 구체적으로 THP 10,000ppm 미만 토양은 농경작법, 10,000ppm 이상은 열탈착공법, 20,000ppm 이상은 바이오파일공법으로 처리해 6,000ppm 이하로 정화한 뒤 농경작법으로 재정화하기로 했으며, 36,374㎥ 상당의 오염 지하수를 정화처리하기 위해 유수분리 공법을 적용할 계획이라고 밝혔다

또한 부산도시개발공사는 토양오염으로 인한 공사지연으로 막대한 손해를 봤다며 국방부를 상대로 손해배상청구소송을 부산지방법원에 제기하였으며, 96년에 지불한 매입비 730억원을 기준으로 사업이 중단된 지난 97년 10월부터 오염토양 복원이 완료되기까지 5년 3개월의 기간 동안 법정이율 5%를 적용해 약 191억원을 지급해야 한다고 주장했다.

▶▶▶ Ⅴ. 오염토지의 가치산정

오염된 토지를 평가하는 순서는 첫째, 오염되기 전 토지의 가치평가, 둘째, 토양오염의 상태 및 복구의 가능성 검토, 셋째, 복구가 가능하다면 복구에 소요되는 비용 산정, 넷째, 복구가 완료된 후 토지의 가치 산정, 다섯째, 스티그마 효과(Stigma effect) 분석으로 나누어 볼 수 있으며 이러한 순서대로 문현금융단지의 사례를 분석하여 보고자 한다.

분석에 앞서 조사된 내용과 가정은 <표1>과 같으며, 오염으로 인하여 판매소득은 27,685,000,000원이 하락되었고, 타당성분석을 위한 개발업자의 이익은 토지매입비용과 조성공사비의 5%를 가정하였다. 투입비용의 이자율과 오염전 현금흐름을 할인할 할인율은 법정이자율과 정기예금이자율, 국공채 수익율을 참작하여 5%를 적용하였다. 오염후 현금흐름에 적용할 할인율은 오염후 판매소득이 하락하여 위험율이 판매소득의 일부에 이미 반영된 점과 분석의 편의성을 고려하여 5%를 적용하였다.

 <표1>가치산정에 적용된 요소 및 가정 (단위:백만원)

오염전 판매소득(Sales income) 186,241
오염전 판매소득(Sales income) 158,556
토지매입비용(Site costs) 177,056
조성공사비(Construction cost) 25,800
복구비용(Cost to cure) 13,900
소송중인 이자부담액 19,100
개발업자이익(Developer's profit) 5%
투입비용 이자율 5%
오염전 현금흐름의 할인율 5%
오염후 현금흐름의 할인율 5%


사례분석을 위한 첫째는 오염되기 이전의 가치를 평가하는 과정으로 시장비교법(Sales comparison), 비용접근법(Cost approach), 소득접근법(Income approach) 세가지 방식을 적용할 수 있다. 문현금융단지는 부산시내 중심부에 위치한 광평수의 토지로서 비교 가능한 매매사례를 구하기가 곤란하여 시장비교법에 의한 평가는 적합하지 않은 것으로 판단하였으며, 오염전 비용의 할인현금흐름(DCF)은 <표2>과 같이 사업연도별 매입금액에 조성공사비와 이자를 가산하여 사업개시 연도인 1996년도를 기준으로 한 매연도의 현금흐름(Cash flow)을 산정하고 5%의 할인율로 현금흐름을 할인한 현재가치(Present value)는 152,697,000,000원으로 산정되었다.



 <표2>오염전비용의 DCF 단위:백만원


1996 1997 1998 1999 계
Less site costs 5,160 5,160 7,740 7,740 25,800
Less interest 3,908 5,484 7,225 7,974 24,591
Cash flow 82068 33,100 36,565 15,714 167,447
Present value 152,697





소득접근법에 의한 가치의 산정은 <표3>와 같이 사업연도별 매각금액에서 조성공사비를 제외한 순현금흐름을 5% 할인율로 할인한 현재가치는 142,728,000,000원으로 산정되었다.

 <표3>오염전가치-소득접근법 (단위:백만원)


1996 1997 1998 1999 계
Sales income 20,182 80,729 66,390 18,940 186,241
Less construction costs 5,160 5,484 5,160 7,740 25,800
Cash flow 15,022 75,569 58,650 11,200 160,441
Present value 142,728





둘째는 토양오염의 상태 및 복구 가능성을 검토하는 순서로서 토양오염의 상태는 오염토양 117,865톤(오염면적 약 50,083㎡, 지하 깊이 0-5미터), 오염지하수 44,741톤(오염면적 36,374㎡, 지하 깊이 2-5미터), 지정폐기물(유류배관 및 내부 잔재물) 438톤, 혼합폐기물(헝겁, 자동차, 폐부품 등) 10,158톤 등이 매몰되어 있는 상태이며, 복구방법은 우선 117,865여 톤에 달하는 오염토양을 우려기준(사람과 동.식물의 생육에 지장을 초래할 우려가 있는 기준, 석유계 총탄화수소 TPH 2000 ppm) 이하로 낮추기 위해 THP 10,000ppm 미만 토양은 농경작법, 10,000ppm 이상은 열탈착공법, 20,000ppm 이상은 바이오파일공법으로 처리해 6,000ppm 이하로 정화한 뒤 농경작법으로 재정화하여 복구하였다.

셋째는 복구에 소요되는 비용을 산정하는 순서로서 토양오염의 원인자인 국방부는 폐기물 위탁 처리기관으로 농업기반공사를 선정하고 139억원을 들여 2001년 4월부터 정화사업을 시작하여 2003년 8월까지 정화를 완료하기로 하였으며, 1차년도인 2001년에 43억원, 2차년도인 2002년에 58억원, 3차년도인 2003년에 38억원을 투입하였다. <표4>은 이자를 포함한 연도별 복구비용(Cost to cure)을 표시한 것으로 5%의 할인율로 할인한 현재가치는 11,915,000,000원으로 산정되었다.

 <표4>복구비용의 현재가치 (단위:백만원)


1996 1997 1998 1999 2000 계
Cost to cure 0 0 0 0
0
Less interest 0 0 0 0 0 0
Cash flow 0 0 50 0 0 0

2001 2002 2003 2004 2005 계
Cost to cure 4,300 5,800 3,800 0 0 13,900
Less interest 215 516 732 768 807 3,037
Cash flow 4,515 6,316 4,532 768 807 16,937
Present value 11,915






넷째는 복구가 완료된 후 토지의 가치를 산정하는 순서로서 비용접근법에 의한 오염후 가치는 <표5>와 같이 연장된 공사기간에 따라 사업연도별 투입금액의 현금흐름을 산정하고 5%의 할인율로 연도별 현금흐름을 할인한 현재가치는 177,398,000,000원으로 산정되었으며, <표6>는 복구비용을 감안한 현금흐름으로 5%의 할인율로 할인한 현재가치는 189,315,000,000원으로 산정되었다.

 <표5>오염후비용의 DCF (단위:백만원)


1996 1997 1998 1999 2000 계
Less site costs 73,000 22,456 0 0 0
Less construction costs 5,160 5,160 0 0 0
Cost to cure 0 0 50 0 0
Less interest 3,908 5,484 5,758 6,046 6,349
Cash flow 82,068 33,100 5,758 6,046 6,349

2001 2002 2003 2004 2005 계
Less site costs 0 21,600 0 0 0 117,056
Less construction costs 0 0 5,160 5,160 5,160 25,800
Cost to cure 4,300 5,800 3,800 0 0 13,900
Less interest 6,881 8,595 9,473 10,205 10,973 73,672
Cash flow 11,181 35,995 18,433 15,365 16,133 230,428
Present value 189,315






소득접근법에 의한 가치의 산정은 <표7>와 같이 공사기간 연장과 가치하락에 따른 사업연도별 매각금액에서 조성공사비를 제외한 순현금흐름을 5% 할인율로 할인한 현재가치는 92,172,000,000원으로 산정되었으며, <표8>은 복구비용을 감안한 현금흐름으로 5%의 할인율로 할인한 현재가치는 82,269,000,000원으로 산정되었다.

 <표7>오염후가치-소득접근법 (단위:백만원)


1996 1997 1998 1999 2000 계
Sales income 17,167 0 0 0 0
Less construction costs 5,160 5,160 0 0 0
Net cash flow 12,007 (5,160) 0 0 0

2001 2002 2003 2004 2005 계
Sales income 0 68,670 6,960 49,513 16,246 158,556
Less site costs 0 0 5,160 5,160 5,160 25,800
Net cash flow 0 68,670 1,800 44,353 11,086 132,756
Present value 92,172






 <표8>오염후가치-소득접근법 (단위:백만원)


1996 1997 1998 1999 2000 계
Sales income 17,167 0 0 0 0
Less construction costs 5,160 5,160 0 0 0
Net cash flow 12,007 (5,160) 0 0 0

2001 2002 2003 2004 2005 계
Sales income 0 68,670 6,960 49,513 16,246 158,556
Less site costs 0 0 5,160 5,160 5,160 25,800
Cost to cure 4,300 5,800 3,800 0 0 13,900
Net cash flow 0 (4,300) (2,000) 44,353 11,086 118,856
Present value 82,269






<표9>은 토양오염 전후의 토지가치 변화를 정리한 것으로 토양오염으로 인한 비용의 증가는 복구비용을 고려하지 않은 경우 24,701,000,000원, 복구비용을 감안한 비용의 증가는 36,618,000,000원으로 산정되었으며 복구비용을 원인자가 부담할 경우는 차이가 없어질 것이다. 비용의 증가는 공사지연으로 인한 투입금액의 이자가 발생한 것으로서 토양오염으로 인한 비용 측면의 증가만을 나타낼 뿐이며 스티그마 효과(Stigma effect)를 분석할 수는 없다. 소득(Income)의 감소분은 복구비용을 고려하지 않은 경우 50,556,000,000원, 복구비용을 감안한 소득의 감소분은 60,459,000,000원으로 산정되었다.



 <표9>오염전후의 토지가치 (단위:백만원)


비용접근법(비용증가분) 소득접근법(소득감소분)

복구비용을 고려하지 않은 가치변화 복구비용을 감안한 가치변화 복구비용을 고려하지 않은 가치변화 복구비용을 감안한 가치변화
오염전 152,697
142,728
오염후 177,398 189,315 92,172 82,269
가치변화 (24,701) (36,618) (50,556) (60,459)


다섯째는 스티그마 효과(Stigma effect)를 분석하는 순서로서 소득접근법에 의한 오염전 토지가치에서 오염후 토지가치와 복구비용, 일반 경제적 영향으로 인한 가치 변동금액을 공제하여 스티그마 효과(Stigma effect)를 분석할 수 있다. <표10>는 스티그마 효과(Stigma effect)를 분석한 내용으로서 토양오염으로 인한 가치 감소액 60,459,000,000원 중 스티그마 효과(Stigma effect)로 인한 가치 감소액은 32,130,000,000원으로 산정되었다. <표10>중 일반 경제적 영향으로 인한 가치 감소액은 사업기간 중 당해지역 지가변동률을 이용하여 산정하였으며, 기간 중 지가변동률은 외환위기에 따른 토지 수요의 감소로 12.91%가 하락하여 금액으로는 18,426,000,000원(142,728,000,000×0.1291)이 하락하였다.

 <표10>스티그마 효과 분석


 금액(백만원)
오염전 토지가치 142,728
오염후 토지가치 82,269
복구비용 11,915
일반경제적가치변동 18,426
스티그마 효과 30,118


다음은 순현금흐름(Net cash flow)과 내부수익률(IRR)을 사용하여 토양오염이 사업에 미치는 영향을 검토하여 보고자 하며, 이를 위해서 5%의 개발업자 이윤을 포함하였으며, 원인자가 부담할 복구비용은 고려하지 않았다. <표11>은 오염전 순현금흐름을 나타낸 것으로서 순현금흐름을 5%의 할인율로 할인한 현재가치는 24,504,000,000원이며 이때 내부수익률(IRR)은 31%로 계산되었다. <표12>은 오염후 순현금흐름을 나타낸 것으로 현재가치는 (49,557,000,000원)의 마이너스 순현금흐름을 나타내고 있고, 이때 내부수익률(IRR)은 -4%로 계산되어 토양오염으로 인해 막대한 이자부담과 토지의 가치하락으로 인해 사업의 타당성이 없어진 것을 뜻한다, 그리고 표는 생략하였으나 현재 재판이 진행중인 이자부담액 191억원을 사업시행자가 원인자에게 받는다 하여도 순현금흐름의 현재가치는 (37,831,000,000원)의 마이너스 순현금흐름을 보이고 내부수익률(IRR)은 -1%로 계산되어 사업의 타당성은 없는 것으로 판단된다.

 <표11>오염전순현금흐름 (단위:백만원)


1996 1997 1998 1999 계
Sales income 20,182 80,729 66,390 18,940 186,241
Less site costs 73,000 22,456 21,600 0 117,056
Less construction costs 5,160 5,160 7,740 7,740 25,800
Less developer's profit 3,908 1,381 1,467 387 7,143
Less interest 2,899 388 0 0 3,287
Net cash flow (64,785) 51,344 35,583 10,813 32,955
Present value 24,504



IRR 31%





 <표12>오염후순현금흐름 (단위:백만원)


1996 1997 1998 1999 2000 계
Sales income 17,167 0 0 0 0
Less site costs 73,000 22,456 0 0 0
Less construction costs 5,160 5,160 0 0 0
Less developer's profit 3,908 1,381 0 0 0
Less interest 3,050 4,583 4,812 5,053 5,305
Net cash flow (67,951) (33,580) (4,812) (5,053) (5,305)

2001 2002 2003 2004 2005 계
Sales income 0 68,670 6,960 49,513 16,246 158,556
Less site costs 0 21,600 0 0 0 117,056
Less construction costs 0 0 5,160 5,160 5,160 25,800
Less developer's profit 0 1,080 258 258 258 7,143
Less interest 5,571 3,496 3,580 1,542 1,065 38,057
Net cash flow (5,571) 42,494 (2,038) 42,553 9,763 (29,500)
Present value (49,557)




IRR -4%






▶▶▶ Ⅵ. 결론

이상에서 부산시 문현동 금융단지의 오염토지 처리 사례를 분석하여 토양오염으로 인한 비용의 증가가 36,618,000,000원, 소득의 감소는 60,459,000,000원, 소득의 감소분 중 복구비가 11,915,000,000원, 일반경제적 가치변화가 18,426,000,000원, 스티그마 효과가 30,118,000,000원으로 산정되었다. 당해 사업부지에 매몰되어 있는 폐기물은 약 11,000톤 정도이며, 이 폐기물을 발생 당시 폐기물처리업자에게 위탁 처리하였으면 현재 처리 비용기준으로 약 18억원 정도이면 처리가 가능하였을 것을 무단 매립하여 위에서 산정된 바와 같이 600억원이 넘는 손실을 가져오게 되었고 지하수 오염으로 인한 치유 불가능한 환경파괴와 부산 경제에 미치는 파급효과 등을 고려하면 엄청난 사회적.경제적 손실이 발생되었다.

이 사례는 복구비용을 파악할 수 있는 시점에서 사업시행일을 기준으로 소득과 비용을 현가화하여 비교적 쉽게 가치의 산정이 가능하였으나, 현실에 있어서는 복구비용과 복구 후 부동산의 가치를 정확하게 산정하는데 어려움이 있다. 복구비용의 추정은 감정평가의 영역이 아닌 복구관련 전문가에 의뢰하여 비용을 추정할 수 있으나, 오염 부동산 평가의 핵심이라 할 수 있는 무형적 감가 요소인 스티그마 효과(Stigma effect)의 측정과 복구 후 정확한 부동산 가치를 산정하기 위해서는 많은 경험과 광범위한 사례의 축적이 필요할 것으로 판단된다.