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후사면과 역저당권·역저당제도의 시장성 및 감정평가활동
김태훈/강원대학교 사회과학대학 부동산학과 교수

▶▶▶ Ⅰ. 머리말


 가구(家口)라는 말과 같이 고귀한 단어는 없을 것이다.
 가구란 '한 집이나 한 골목 안에서 각 살림하는 집의 수효', '한집을 차린 독립적 생계', '1인 또는 2인 이상이 취침·취사 및 생계를 같이하는 단위로 공동의 가사설비를 갖춘 하나의 주택에 거주하고 있는 한 가족'등의 의미를 내포하고 있는 말이다.
  가구생애주기에 따른 생애주기비용과 고령화사회로 가는 현실을 간과할 수 없는 것이 현실일 진대 후사면에 따른 사회복지를 외면할 수만은 없다. 아울러 주거환경의 변화와 역저당권의 시대성을 기술하고, 저당권과의 차이점을 고찰하여 보기로 하였다.
 또한 역저당제도의 시대성을 관찰하여보고, 그에 따른 감정평가활동의 중요성을 고찰하면서 그 방법을 기술하여보고자 한다.


▶▶▶ Ⅱ. 생애주기비용과 고령화사회


  사람은 흙에서 낳아서 흙으로 돌아간다는 평범한 말은 누구나 다 알고 있는 말이다. 사람이 이 세상에 태어나서 결혼 등으로 인하여 새로운 가구가 형성되어, 이들 세대가 사망에 이르는 기간을 가구생애주기라고 한다. 그리고 이 생애주기는 전사면(前斜面)과 후사면(後斜面)으로 분류한다.
  전사면은 한 가구가 형성되어 가구주가 정년 퇴임하는 기간까지 즉, 가구원이 소득이 있는 기간을 말하며, 후사면은 정년퇴임 후 사망에 이르는 시점까지를 말하며, 이 기간은 일반적으로 소득이 없고, 자식들이나 연금 또는 사회복지시설의 지원 등을 받아서 생을 마감하는 기간을 말한다.
  우리들이 관심을 갖는 부분은 후사면의 생애주기비용인 것이다.
  고령화사회(Aging Society)는 한 국가 또는 사회에서 전체 인구의 7% 이상이 65세 이상의 고령자가 점유하는 국가나 사회를 말한다. 고령화사회는 고령사회라는 말과 초 고령사회라는 말과는 구별되는 개념으로 이해하여야 한다. 고령사회(Aged Society)는 65세 이상의 고령자가 14% 이상인 국가나 사회를 말하고, 초고령사회는 65세 이상인 고령자가 20% 이상 점유하는 국가나 사회를 말하는 것이다.
  고령화사회에서는 Silver산업이 각광 받을 것으로 생각되나, 재택복지(在宅福祉) 등에 각별한 주의를 하지 않으면 곤란한 경우가 있으므로, 신중하게 고령화사회에 대비하여야 할 것이다.
  한 사회의 인구구조가 역삼각형화 되면, 사회전체적으로는 불이익의 심화를 초래할 수도 있기 때문이다.


▶▶▶ Ⅲ. 주거환경의 변화와 저당권·역저당권



1. 지능형아파트와 코 하우징

  21세기에 접어들면서 주거환경이 빠르게 변화하고 있다. 지능형주택이나 아파트가 있는가 하면, 코 하우징이라는 주택개념도 있다.
  지능형아파트는 지능형 주택이 공간상에 물리적으로 집적되어 단지를 이루고 있고, 단지내 네트워크를 통하여 각 세대 및 공공시설 등이 상호 연계되어, 단지 내외에서 발생할 수 있는 여러 가지 활동들이 On-Off line으로 결합되어 있는 공동주택을 말하는데, 고령자들은 생활의 편리성은 이해하나, 그 작동법을 주지하기는 쉽지 않아, 큰 문제점으로 나타나서, 일률적인 지능형아파트는 자손들과 함께 생활하는 고령자들에게는 장점이 있으나, 고령자 내외만이 생활하는 주거공간으로서는 오히려 위험성이 있을 수 있다.
  공동주택 단지 내외에서 행하여지는 여러 가지의 활동들이 On-Off line으로 결합되어 주거생활의 편리성·안전성·쾌적성 등의 혜택을 공동주택 거주자에게 제공하여 주는 네트워크로 향유할 수 있는 서비스는 보안·실내환경·조리·원격검침 등의 자동관리와 외부에서도 가전기기와의 원활한 통신, 집에 있는 정보통신기기들간의 데이터 공유, 웹TV를 통한 인터테인먼트 향유, 홈쇼핑, 홈뱅킹, 재택근무, 원격진료, 원격교육 및 전자 행정서비스 등이 있다. 이러하 서비스가 가능하기 위해서는 초고속정보통신망을 이용한 인터넷 접속뿐만 아니라, 가정자동화를 구현할 홈 네트워크의 구축이 전제되고, 그 조작 내지는 작동력이 거주자에게 우선 필수적으로 전제되어야 하는데, 고령화사회에서의 노인들이 얼마나 그 편리성을 추구할 수 있을 것이지의 문제들이 사전에 전제조건들로 되어야 한다.
  코 하우징(Co-Housing)은 Cooperative housing이라고도 하는 것으로, 현대적인 생활양식에 적합하도록 근린의 개념을 재 정의한 주택형태로서 거주자의 자치권과 공동생활의 이익을 혼합한 주택을 말한다.
  1970년대 덴마크에서 처음 시작한 코 하우징은 공동체의식을 재 창조하기 위한 모델이자 현대인들의 프라이버시를 추구하고 욕구를 반영한 공동체 주거방식인 것이다. 후사면에 달한 노인들의 주거패턴에 일익을 할 것으로 생각된다. 그리고 코 하우징에 입주하는 방식은 개인적으로 분양하는 분양형태가 있고, 공동소유형태, 비영리조직이 소유한 임대형태와 개인 소유의 조합주택 등 다양한 방식이 있으며, 그 자금조달방법도 다양하고, 소유형태도 다양하지만 사람들이 함께 생활할 수 있는 생활방식을 중요시하는 주거형태라는 점에서 협동주택이라는 공통점도 찾을 수 있는 것이다.
  과거를 그리워하면서 보수적으로 생활하기를 바라는 후사면의 노인에게 복지적인 측면에서 한번 생각할 수 있는 주거형태라고 생각한다.

2. 저당권과 역저당권

  저당권은 채무자 또는 제3자가 채권의 담보로 제공한 부동산을 담보제공자의 사용·수익에 맡겨두면서, 변제가 없을 때에 그 물건(부동산)의 가액으로부터 우선변제를 받는 것을 목적으로 하는 담보물권을 말한다. 저당권은 부동산투자의 매개자로서의 힘을 발휘시키기 위하여 인정되고 있다.
  저당권에는 질권과 같은 유치기능은 없고, 저당권설정자가 목적물의 점유를 그대로 계속하니까 생산자금 등의 융통에 유익하지만, 등기나 등록을 하여야 대항력을 가진다. 등기에는 채권자 또는 물상보증인, 채권액, 변제기, 이자 및 그 발생시기 또는 지급시기, 지급장소 기타 약정이 있는 경우에는 그 내용이 포함된다. 등기는 등기부의 을구에 기록하게 되며, 변제기까지 채권액을 완제하지 못하는 경우에는 임의경매 등에 의하여 채권액을 회수하는 것이 일반적인 사항이다. 저당권은 부동산을 담보로하여 지원받은 자금의 상황을 전제로하기 때문에 후사면에 있는 보수성이 강한 노인계층에게는 별 도움이 되지 못하는데 반하여, 역저당권은 생애주기 중 65세 이후가 되는 퇴임 후 사망까지의 시점인 후사면에 해당하는 주기에 있는 노인들의 주택이나 부동산을 담보로 매월 일정액을 생활비 등으로 제공하여 주고, 사후에 부동산 가액으로부터 우선 변제를 받는 것을 목적으로 하는 담보물권의 일종으로 생각할 수 있다. 역저당권은 후사면에 있는 노인들의 생전에 자금의 상환을 전제로 하지 않으면서도, 노인들의 주거환경을 이사 등으로 변화시키지 않고, 노인가구의 주택 등 부동산자산을 효과적으로 유동화하여 소득화 함으로써 주건안정과 생활안정을 보장할 수 있는 방안이 될 수 있다.
  가구생애주기 중 65세 이후가 되는 후사면에 해당하는 주기에 있는 사람 소유의 주택이나 부동산을 담보로 매월 일정액을 생활비등으로 제공하여 주고, 사후(死後)에 그 부동산의 가액으로부터 우선 변제를 받는 것을 목적으로 하는 담보물권의 일종이다.


▶▶▶ Ⅳ. 역저당제도의 시대성과 감정평가활동


  신생아의 출산은 줄고 고령화사회가 되면, 인구 구조가 역삼각형으로 되어 사회비용면에서 볼 때 국가나 사회에서의 사회복지비용의 기하급수적인 증가를 감당하기가 쉽지 않을 것이고, 아주 보수적인 후사면의 노인들이 주택등 부동산은 소유하고 있지만, 소득이 없어서 주거안정이 어려운 노인계층에 대하여 사망에 이를 때까지 부동산의 소유권과 거주를 보장하면서 소득도 보장할 수 있게 하면서, 노후생활의 안정과 지역의 연대감과 이웃, 추억 등 일상생활에 변화를 주지 않고, 자기소유의 집에서 생을 편안하게 마칠 수 있도록 하는 자산유동화와 연계된 일종의 부동산금융제도의 활성화와 사회복지차원에서의 일층 발전된 담보물권이라고 할 수 있다.
  고령화사회를 대비하는 측면에서 보수적인 후사면 노인들의 후생 복지정책으로 제도화하는 것이 국가적으로 바람직한 때에 이르럿다고 생각한다.
  역저당제도는 미국에서 1987년에 의회를 통과한 연방주택국보증역저당제도(FHA-Insured Revwese Mortgage)로 주택자산전환저당보험(HECM : the Housing Equity Conversion Mortgage Insurance Demonstration)으로 알려진 것이 처음인 것 같다.
  더 이상 경제활동을 하지 않는 노인가구나 노인들이 주택 등 부동산은 가지고 있으나, 일정한 소득이 없는 계층에게 부동산 등을 저당잡히가나 매도하지 않고, 부동산자산을 담보로 하여 매월 또는 계약된 내용에 따라 부동산자산을 담보로 하여 생활비(소득)를 보전하여 안정된 후사면의 주거생활을 보장하여 주는 것을 목적으로 하는 제도를 말하는 것이다.
  저당제도는 부동산(주택 등)소유자가 빌린 자금에 대하여 매월 일정액을 상환하는 것으로서 상환기간이 증가함에 따라서 부동산자산은 늘어나고 부채는 줄어드는데 반하여, 역저당제도는 부동산소유자가 역저당기관으로부터 매월 안정된 금액을 받게되어 자산은 점차 줄어들게 되고, 부채는 증가하게 되는 것이 특징이며 또 차이점이기도 하다.
  역저당제도의 유형에는 계약내용에 따라서 임대계약제도, 기간계약제도, 신용제도 등이 있다. 물론 역저당제도는 사회복지정책적인 차원에서 정책적인 받침이 전제되어야 하지만, 기간 역저당제도를 택하여 부동산자산의 유동화 과정을 보면 다음과 같다.


    M=〔｛ {i } over {1-（ { { 1} over {1+i }） }^{n } }｝×P〕× { 1} over {12 }
 『 M=부동산자산이 월 소득으로 유동화된 금액
  p=부동산감정평가액
  i=이자율
  n=계약기간 』

<예1>
  M=부동산자산이 월 소득으로 유동화된 금액
  부동산(주택)감정평가액 : 5억원
  이자율 : 연 2%
  계약기간 : 만 5년 이라고 하면;
  M=〔｛ { 0.02} over {1- {（ { 1} over {1+0.02 }） }^{5 } }｝×5억원〕× { 1} over {12 }
  M=약4,000,000원

<예2>
  부동산(주택)감정평가액 : 5억원
  이자율 : 연 2%
  계약기간 : 만 10년 이라고 하면;
  부동산자산이 월 소득으로 유동화된금액=약1,000,000원
  역저당제도하에서의 10년동안 후사면에 있는 고령자는 매월 약 1,020,000원 정도의 유동화된 금액으로 비교적 안정된 노후생활을 영위하게 된다.
  여기에서 특히 유의하여야 할 것은 계약내용이다. 계약기간은 물론이며, 이자율 등 계약 당사자간에 세심한 주의를 요하는 것이다.

<예3>
  부동산(주택) 감정평가액 : 2억원
  이자율 : 연 5%
  계약기간 : 10년 이라고 가정하면;
  부동산자산이 월 소득으로 유동화된금액= 약2,100,000원

<예4>
  부동산감정평가액 : 5억원
  이자율 : 연 6%
 계약기간 : 5년
 부동산자산이 월소득으로 유동화된 금액 : 약 10,500,000원

<예5>
  부동산감정평가액 : 5억원
  이자율 : 연 6%
  계약기간 : 10년
  부동산자산이 월소득으로 유동화된 금액 : 약 5,600,000원이 된다.

1. 역저당제도의 시대성

  역저당제도는 고령화사회가 가속화되어가는 시점에서 그 중요성은 사회복지적 측면에서 필요성이 제기되기도 한다. 고령화에 달한 계층일수록 사고방식과 행동반경이 보수적인 경우가 많기 때문이다.
  새로운 것에 도전하려는 강도가 약하고, 그렇다고 현재 소유하고 있는 부동산을 처분하여 그 돈으로 궁핍하지 않은 생활을 영위하려고하는 의지도 미약한 것이 일반적이다. 이러한 고령인들의 안정된 여생을 돕는다는 측면과 사회복지적측면에서 역저당제도는 시대적으로 필요한 때가 되었다고 생각한다.

2. 감정평가활동의 중요성

  역저당이 제도화되기위하여는 그 선결문제로 제기되는 것이 부동산감정평가활동이라고 할 수 있다. 역저당제도하의 감정평가 의뢰는 필수적평가가 전제되면서, 또 감정평가사는 담보평가를 염두에 둔 기한부평가라는 의식을 항상 염두에 두고 감정평가활동에 임하는 것이 바람직스러울 것이다. 물론, 특별한 조건이나 기타 부수적인 제약 등이 있을 경우에는 그 사항 들을 충족시킬 수 있는 조건 등이 무시되어서는 아니될 것이다.
  부동산가격시점을 5년, 10년, 15년, 20년후 등을 명확하게 구분하여 기한부평가를 하여야 한다는 것이다. 그리하여 후사면에 있는 부동산소유자나 역저당제도하의 투자자들에게 손해를 주지 않는 공정한 감정평가활동이 되기 때문이다.

3. 역저당제도화의 필요성

  퇴임 후 또는 사회활동 후인 만65세 이후가 되는 사망까지의 시점인 후사면에 있는 고령자는 부동산은 소유하고 있으나, 소득이 없어서 주거안정이 어려운 노인계층에게 사망시까지 그 부동산의 소유권과 이용권을 보장하면서 생활의 안정과 부동산을 자산유동화와 연계하여 사회복지차원에서의 담보물권을 한층 발전시켜, 기업체나 금융기관 또는 별도의 조건하에서 회사형태를 갖춘 기관에서 노인의 복지책의 일환으로 역저당제도를 제도화하는 것이 필요하다고 본다.

4. 이자

  이자는 연리를 기준으로하되, 대출금리가 아닌 세공제 후 은행저축금리의 1/2수준이나 그 이하로 계약에 의하여 결정되는 것이 좋을 것이다.
  연 이자율이 높을수록 매월 지급될 노후생활비가 높게되어 부동산투자자가 큰 손실을 입게될 가능성이 있으므로 주의하여야 할 중요한 항목이될 것이다.

5. 사후 처리

  후사면에 있는 노인계층과 계약에 의하여 역저당권을 가지고 있는 자는 부동산소유자의 사후에 그 부동산을 처분하여 우선적으로 그동안의 투자액을 회수하고, 나머지는 유언장등에 의하여 실행하는 것이다.
  유언장이 없는 경우에는 상속·유류분 등 법의 규정에 의하여 처리하여 주면 될 것으로 생각한다.


▶▶▶ Ⅴ. 결 어


경제성장과 병행한 의학의 발달은 인간의 생명을 연장하여 우리사회는 고령화사회로 급속하게 가고 있다.
 고령화사화를 지나 초 고령사회가 되었을 때를 미리 대비하는 측면에서도 역저당제도의 제도화가 필요하다고 생각한다.
  역저당이 제도화되기위하여는 그 선결문제로 제기되는 것이 부동산감정평가라고 할 수 있다. 역저당제도하의 감정평가 의뢰는 필수적평가가 전제되면서 또 감정평가사는 담보평가를 염두에 둔 기한부평가라는 의식을 항상 염두에 두고 감정평가활동에 임하는 것이 바람직스러울 것이다. 우리 감정평가사들도 이에 대비하는 측면에서 미리 준비하는 것이 필요할 것이다.
  저당권은 부동산을 담보로하여 지원받은 자금의 상황을 전제로하기 때문에 후사면에 있는 보수성이 강한 노인계층에게는 별 도움이 되지 못하는데 반하여, 역저당권은 생애주기 중 65세 이후가 되는 퇴임 후 사망까지의 시점인 후사면에 해당하는 주기에 있는 노인들의 주택이나 부동산을 담보로 매월 일정액을 생활비 등으로 제공하여 주고, 사후에 부동산 가액으로부터 우선 변제를 받는 것을 목적으로 하는 담보물권의 일종으로 생각할 수 있다. 역저당권은 후사면에 있는 노인들의 생전에 자금의 상환을 전제로 하지 않으면서도, 노인들의 주거환경을 이사 등으로 변화시키지 않고, 노인가구의 주택 등 부동산자산을 효과적으로 유동화하여 소득화 함으로써 주건안정과 생활안정을 보장할 수 있는 방안이 될 수 있고, 사회복지정책적인 차원에서의 정책적인 제도화가 전제될 필요가 있다고 본다.