HOME >> 돌아가기(사보 HOME)

일본 지가공시제도와 2001년도 공시지가 동향

강 원 철 | 한국감정평가연구원 연구실장


지난 3월 26일 일본에서는 2002년도 공시지가가 공시되었다. 1969년 7월 1일부로 시행된 일본 ‘지가공시법’에 의거 태동된 동 지가공시제도는 올해로 33회에 이르는 역사를 갖게 되었다. 본 고에서는 일본의 2002년도 지가공시에 즈음하여 일본의 공시지가제도의 태동 배경과 구체적인 현황을 현재 국내에 소개된 일본의 공시지가제도는 일반적 현황에 국한되어 있는 것이 현실임. 살펴보고, 최근 발표된 지난 해 일본 공시지가의 동향을 분석함으로써 우리 나라 지가제도 등 향후 토지관련 정책에 대한 시사점을 제공하고자 한다. 특히 일본의 버블경제가 꺼지면서 폭락하기 시작했던 지가가 최근 경기회복에 대한 기대감 등으로 그 하락 폭이 줄어들고 있는 상황하에서의 지역별, 용도별 일본 지가의 움직임에 대한 분석은 향후 지가동향 분석연구에 도움이 될 수 있을 것이다. 제1절에서는 일본 공시지가제도 태동과 배경에 대하여 알아보고, 제2절에서는 일본 공시지가제도의 개요를 구체적으로 정리한다. 제3절과 제4절에서는 최근 발표된 2002년도 지가공시 실시상황과 지가변동 상황을 각각 정리한다.


1. 일본 지가공시제도의 태동 배경

일본 지가공시제도가 창설된 역사적 배경은 일본이 제2차대전의 패전 후 황폐했던 일본 국토를 복구하는 과정에서 발생한 산업용지와 주택용지에 대한 수요급증에서 찾을 수 있을 것이다. 특히, 1950년대부터 시작된 일본 경제의 고도 성장과정에서 제2차 산업의 급속한 발전은 산업용 토지에 대한 수료를 급격하게 증대시켰다. 이러한 일본의 급속한 산업화와 도시화에 의하여 발생된 산업용지 및 주택용지 중심의 급속한 토지수요 증대는 관련 토지의 지가를 급속히 높이는 결과를 가져왔다. W. Kang & Y. Maruyama, “The Effects of Mechanization on the Time Aoolocation of Japanese Farm Households,” Journal of Rural Economics, Vol. , No . 1992.

1970년대 이후까지도 지속되었던 지가급등은 정부가 시행하는 공공사업을 위한 공공용지의 취득을 어렵게 하였을 뿐만 아니라 취득비용을 상승시켜 재정지출의 부담을 가중시켰고 일반 국민의 택지취득도 어렵게 하였다. 이러한 현상은 도심에서 주변을 확산되었고 마침내는 투기적 토지수요가 만연되어 지가등귀 문제는 국민경제의 건전한 발전과 국민의 생활안정에 위협이 되는 등 심각한 사회적 문제로 대두되었다.
한편, 당시 일본은 합리적인 지가형성을 선도할 만한 제도가 없었을 뿐만 아니라 부동산 시장에서도 토지 등의 부동산에 대한 정확한 지식과 정보가 거의 없는 상태였다. 따라서 부동산 가격은 해당 부동산의 근방에 있는 유사 부동산의 가격으로 결정되는 등 해당 부동산의 적정한 수익성을 고려하지 못하는 비합리적 방법으로 결정되는 사례가 빈번하였다.
이에 일본 정부에서는 합리적 부동산 가격결정을 유도하기 위하여 부동산 감정평가에 대한 정비와 공시지가제도의 필요성을 인식하게 되었다. 일본 정부는 公共用地審議會의 ‘공공용지 취득에 따른 손실보상의 적정성을 위한 조치에 관한 答申’(1962년), 宅地制度審議會의 ‘부동산 감정평가제도의 확립에 관한 答申’(1963년) 등을 통하여 부동산 감정평가제도를 확립하였다. 또, 신뢰할 수 있는 감정평가사를 확보하여 부동산 감정평가에 관한 업무체제의 적정화를 위하여 관련 제도를 정비하게 된다. 이를 위하여 1963년에는 ‘부동산 감정평가에 관한 법률’, 1969년에는 부동산 감정평가사에 의한 감정평가에 근거하여 표준지의 적정한 가격을 토지감정위원회가 공시하는 내용의 ‘지가공시법’이 제정되었다. 부동산감정, 1999년 5월호.

2. 지가공시제도의 개요

지가공시제도는 토지감정위원회가 매년 1회 표준지의 정상적인 가격을 공시함으로써 일반인들이 합리적이고 적절한 지가수준을 파악할 수 있도록 하고 부동산 시장에서 적정한 지가가 형성될 수 있도록 함에 그 목적이 있다. 즉, 공시지가의 구체적인 활용 예를 살펴보면, 공공사업용지 취득 시 보상액의 산정기준, 부동산 감정평가사의 감정평가 시 감정평가의 기준, 과세평가의 기준, 지방공공단체의 매수가격 산정기준, 지방자치단체의 기준가격 산정기준, 국토이용계획법에 의한 토지거래 규제에 있어서 토지가격 산정의 기준, 그리고 일반 국민의 토지 거래의 지표로서 활용되고 있다.

가. 공시 대상지역

지가공시는 그 대상구역을 일본 지가공시법 제2조제1항에 의하여 ‘國土交通省令에서 정하는 都市計劃區域’으로 정하고 있으며, 여기서 도시계획구역은 도시계획법 제4조제2항에서 규정하고 있는 도시계획구역을 의미하며, 국토이용계획법 제12조제1항의 규정에 의해 지정된 규제구역은 제외된다.
이 대상구역에서 31,520필지의 1970년 지가공시제도의 출범 당시에는 3大圈의 시가지지역 8개 都道府縣에서 970필지의 표본지(참여 감정평가사 수는 333명)였으며, 현재의 표본지 수는 는 출범 당시보다 약 33배 증가하였다.
표준지를 선정하여 그 가격에 대하여 공시되고 있다.

나. 지가공시 평가를 위한 조직

지가공시제도의 표준지의 조정, 평가, 공시 등 원활한 운영을 위하여 필요한 운영조직을 두고 있다.

    (1) 鑑定評價員

    鑑定評價員은 지가공시법 제2조제1항의 규정에 의한 표준지를 감정평가하는 不動産鑑定評價士 및 不動産鑑定評價士補를 의미하며, 다음의 요건을 구비한 자 중에서 토지감정위원회가 위촉한다. 2000년도 감정평가원 위촉 조건

    가) 계속 감정평가원
      ① 2000년 1월 1일 현재 70세 미만일 것. 단, 감정평가원의 할당 표준지 수가 과다하게 많은 경우 등 특별한 사정이 있는 도도부현에 대해서는 75세 미만으로 한다.
      ② 최근 1년간 감정평가의 실적이 극히 저조한 자가 아닐 것.
      ③ 부동산감정평가사일 것.
      ④ 분과회에 출석, 관계 서류의 제출기한 엄수 등 지가공시 업무를 성실하고 정확하게 행한 자 일 것.


    나) 신규 감정평가원
      ① 2000년 1월 1일 현재 65세 미만일 것.
      ② 최근 3년간 감정평가의 실적이 극히 저조한 자가 아닐 것.
      ③ 부동산감정평가사일 것.


    1) 부동산감정평가업자 또는 그 업에 종사하고 있는 자로서 일상적으로 부동산 감정평가를 하고 있을 것.
    2) 표준지의 감정평가 기준일(1월 1일) 현재 70세 미만일 것. 단, 본 규정에 의하여 鑑定評價員으로 추천된 자의 수가 해당 도도부현의 표준지 수를 고려하여 산정한 적정 감정평가원 수보다 적을 때는 70세 이상도 참여 가능하다.
    3) 최근 3년간 적정 부동산 감정평가를 위배하지 않았을 것.
    4) 지난해의 지가공시에서 감정평가원으로 활동한 자에 대해서는 그 업무를 성실히 수행한 자일 것.
    감정평가원으로 위촉되기 위해서는 일본부동산감정협회에 감정평가원 희망신청을 하여야 하며, 일본부동산감정협회의 추천을 받도록 되어 있다. 감정평가원으로 추천된 자의 수가 都道府縣의 표준지의 수를 고려하여 산정한 필요 감정평가원의 수를 초과하는 경우에는 토지감정위원회가 추천된 자의 자격, 경력, 주소(근무처) 등을 종합적으로 고려하여 감정평가원으로 위촉한다.

    (2) 분과회

    토지감정위원회는 감정평가원 상호간의 연락과 조정을 통한 지가공시의 원활한 운영을 위하여 표준지의 수 및 용도구분에 따라 도도부 현의 구역 또는 2개 이상으로 구분된 지역에 대하여 분과회를 둔다. 2001년도 지가공시 조사의 경우 전국 196개의 분과회가 있었음.

    (3) 분과회 간사

    분과회에 분과회 간사 1인을 두고, 감정평가원 중에서 부동산 감정평가에 경험이 풍부하고 인격과 식견이 높은 자를 위원회가 위촉한다. 분과회 간사는 다음의 직무를 수행한다.

    ① 분과회를 대표하고 회의를 소집한다.
    ② 대표간사와 감정평가원과의 연락을 담당한다.
    ③ 표준지의 후보지 선정 및 표준지의 감정평가를 감정평가원에게 할당하는 案을 작성하여 대표간사를 통하여 국토교통성 수자원국 지가조사과에 제출한다.
    ④ 표준지의 후보지 선정, 가격형성요인의 분석 등에 대하여 감정평가원을 지도하고 상호간의 의견을 조정한다.
    ⑤ 지가공시에 관한 자료를 수집, 정리하여 감정평가원에게 배포한다.
    ⑥ 분과회 활동상황 보고서를 작성하여 대표간사를 통하여 국토교통성 수자원국 지가조사과에 제출한다.

    (4) 대표간사

    도도부 현의 각 구역에 대하여 대표간사 1인을 두며, 분과회 간사 중에서 토지감정위원회가 위촉한다. 대표간사의 직무는 다음과 같다.

    ① 분과회 간사회를 대표하여 회의를 소집한다.
    ② 대표간사와 감정평가원과의 연락을 담당한다.
    ③ 국토교통성 수자원국 지가조사과와 분과회 간사와의 연락을 담당한다.
    ④ 표준지 후보지의 선정, 가격형성요인의 분석 등에 대하여 분과회 간사에게 조언을 하며 상호간의 의견을 조정한다.


다. 표준지의 선정기준

표준지는 일본 지가공시법에 의하면, ‘자연적 또는 사회적 조건으로 볼 때 유사한 이용가치를 갖는다고 인정되는 지역에 대하여, 토지의 이용상황, 환경 등이 통상적으로 인정되는 一團의 土地 ‘一團의 土地’란 동일 사용자에 의하여 동일 사용목적으로 제공되는 연속된 一區域의 토지를 의미한다.
이어야 한다’ 일본 지가공시법 제3조.
고 규정하고 있다. 한편, 일본 지가공시법 시행규칙(이하 시행규칙)에 의하면 ‘토지의 용도가 동질이라고 인정되는 경계 구분이 가능한 지역에 대하여, 토지의 이용상황, 환경, 地積, 형상 등이 해당 지역에 있어서 통상적이라고 인정되는 일단의 토지’를 표준지로 설명하고 있다.
한편, 표준지의 공시가격이 일반 토지의 거래가격에 대하여 지표를 제공함과 동시에 공공사업용지의 취득가격 산정 시 기준이 되고 있으며, 또한 국토이용계획법에 근거한 토지거래의 규제에 있어서 토지가격의 심사 기준이 되고 있는 점 등을 고려하여 다음과 같은 네 가지 사항에 유의하여 표준지가 선정되고 있다.

    ① 표준지의 代表性
    표준지는 市町村 都의 特別區 및 政令指定都市의 區를 포함한다.
    의 구역내에서, 적절하게 분포되어 있고 해당 구역 전체의 지가수준을 가능한 한 대표할 수 있어야 한다.

    ② 표준지의 中庸性
    표준지는 해당 인근 지역에 있어서 토지의 이용상황, 환경, 地積, 형상 등이 中庸的이어야 한다.

    ③ 표준지의 安定性
    표준지는 가능한 한 토지의 이용상황이 안정된 인근지역의 일반적 용도에 적합한 것이어야 한다.

    ④ 표준지의 確定性
    표준지는 토지등기부, 주거표시, 건물, 지형 등에 의하여 명확하게 다른 토지와 구분되어야 하며, 일반적 용도에 적합한 것이어야 한다.

    표준지는 상기 네 가지 사항에 대하여 합치하고 있는지의 여부를 매년 검토하여 그 적합성을 판정하고 있다. 만일 상기 네 가지 사항 중 한 가지라도 위배되는 표준지에 대해서는 해당 표준지를 교체하고 있다.


라. 정상가격의 평가

공시가격은 매년 1월 1일을 기준가격으로서, 표준지의 단위면적 당 정상가격이다. 일본 지가공시법 제2조제1항, 시행규칙 제1조.
여기서 ‘정상가격’이라 함은 ‘토지의 자유로운 거래를 상정할 때 토지거래에서 통상적으로 성립된다고 인정되는 가격’ 일본 지가공시법 제2조제2항.
을 의미한다. 즉, 시장성을 가지고 있는 부동산에 대하여 합리적인 시장이 형성될 수 있는 시장가치를 적정하게 표시한 가격을 의미한다. 바꾸어 말하면, 매수자 및 매도자의 어느 쪽에도 치우치지 않은 객관적인 가치를 나타낸 가격을 의미한다.
일본의 지가공시제도에서는 정상가격을 적정하게 평가하기 위하여 다음과 같은 몇가지의 기준을 두고 있다.

첫째, 표준지의 가치는 표준지 위에 건물이 있는 경우에는, 이 건물 또는 관련 권리가 없는 경우를 예를 들어, 표준지 위에 건물이 있을 경우, 건물의 연령, 구조, 층, 용도 등 서로 다른 여러 가지 특징을 반영한 가격은 각각의 비교가 대단히 복잡하다. 따라서 토지 본래의 가치를 나타내기 위하여 건물 등이 존재하는 현재의 토지가 아니라 나대지 상태의 토지를 상정하여 평가한다.
상정하여 평가하고 있다.

둘째, 가능한 한 주관성이 배제된 가격평가를 위하여 토지감정위원회는 2인 이상의 부동산감정평가사 또는 부동산감정평가사보의 감정평가를 구하여 그 결과를 심사하며, 필요한 조정을 통하여 판정한다.

셋째, 토지감정위원회는 감정평가원으로 위촉한 부동산감정평가사를 도도부 현의 구역 또는 도도부 현을 2개 이상으로 구분된 지역에 설치한 분과회에 배치하여, 감정평가원 상호간의 연락 및 조정을 함은 물론, 표준지 간 또는 지역간의 가격균형을 유지하고 있다.

마지막으로 3평가 방식을 모두 도입하여 정상가격을 평가하고 있다. 즉, 거래사례비교법, 수익환원법, 원가법 ‘표준지의감정평가기준에 관한 省令’에 의하면 3방식의 평가에 대하여 각각 다음과 같이 정의하고 있다.

    가) 거래사례비교법: 다수의 거래사례를 수집하여 적절한 사례를 선택하고, 이와 관련된 거래가격 에 따라 사정을 보정 또는 시점을 수정하고, 지역요인 및 개별요인을 비교하여 얻어지는 가격을 고려하여 대상 부동산의 감정평가를 시행한다.
    나) 수익환원법: 대상 부동산으로부터 장래에 발생할 수 있다고 기대되는 순수익의 현재가치의 총합을 구하는 것으로서, 순수익을 환원이율로 환원하여 대상 부동산의 시산가격을 구한다.
    다) 원가법: 가격시점에서 대상 부동산의 재조달 원가를 구하고, 이 재조달 원가에 대하여 감가수정하여, 대상 부동산의 시산가격을 구한다.
    을 각각 적용한 가격평가를 실시하고 있다. 물론 감정평가서의 양식에 상기 3방식의 평가 근거를 정확하게 기입하도록 되어 있다.


마. 공시 및 열람

토지감정위원회는 표준지의 단위면적 당 정상가격을 판정한 후에는 즉시, 다음의 사항을 관보에 공시하여야 한다. 일본 지가공시법 제6조.

    ① 표준지의 소재 및 지번
    ② 표준지와 관련된 주거표시
    ③ 표준지의 단위면적 당 가격 및 가격판정 기준일
    ④ 표준지의 地積 및 형상
    ⑤ 표준지 및 그 주변의 토지 이용현황
    ⑥ 표준지의 전면 도로의 상황
    ⑦ 표준지에 대한 수도, 가스공급시설 및 하수도 정비 상황
    ⑧ 표준지의 철도 및 그 외 주요한 교통시설과의 접근 상황
    ⑨ 표준지와 관련된 도시계획법과 그 외 법령에 근거한 주요한 제한사항
    ⑩ 그 외, 표준지에 대한 토지의 객관적 가치에 작용하는 요인에 관한 사항으로 토지감정위원회가 필요하다고 인정하는 사항


토지감정위원회는 지가를 공시한 후, 즉시 관계 市町村의 長에게 공시사항 중 해당 市町村이 속해 있는 都道府縣에 존재하는 표준지에 관한 부분을 기재한 書面 및 해당 표준지의 소재를 표시하는 圖面을 송부하도록 되어 있다. 관계 市町村의 長은 열람장소 및 열람에 관한 규정을 정하여 서면 및 도면이 송부된 날로부터 3년간 열람자료을 제공하도록 되어 있다. 일본 지가공시법 제7조, 시행령 제1조.

또 공시가격 및 그 외 공시된 사항을 기재한 書面은 圖面과 함께 관계 시정촌의 사무소에 비치함은 물론이고, 3대 도시권의 3대 도시권: 토교권, 오오사카권, 나고야권.
시정촌 및 3대 도시권 이외의 인구 5만명 이상의 시에서도 누구라도 자유롭게 열람이 가능하도록 되어 있다. 국토교통성 홈페이지(http://www.mlit.go.jp)에서도 열람이 가능함.

바. 공시가격의 효력

표준지 가격이 공시되면 다음과 같은 효력이 발생한다.

첫째, 부동산 감정평가사가 지가공시의 대상 지역 내에 존재하는 토지를 감정평가 할 경우 공시가격은 해당 토지의 적정 평가의 기준으로 활용된다. 여기서 공시가격을 기준으로 활용된다 함은 해당 토지와 유사한 이용가치를 갖는다고 인정되는 1필지 또는 2필지 이상의 표준지와 위치, 地積, 환경 등 토지의 객관적 가치에 작용하는 여러 요인에 대하여 비교하고 그 결과에 근거하여, 해당 표준지의 공시가격과 대상 토지가격과의 균형을 맞추는 것을 의미한다. 한편, 대상 토지의 가격판정 기준일과 표준지의 가격판정 기준일(1월 1일)이 다른 것이 일반적인데, 이 경우 필요에 따라 시점수정을 하여 가격을 조정한다.

둘째, 토지수용법 또는 그 외 다른 법률에 의해 토지를 수용하는 자는, 지가공시의 대상 구역 내에 존재하는 토지를 해당 사업을 위하여 토지를 수용할 경우, 해당 토지의 취득가격은 공시가격을 기준으로 정하여야 한다.

셋째, 수용위원회는 수용되는 토지에 대한 보상금을 산정할 경우, 지가공시 대상 구역 내의 토지에 대해서는 해당 공시가격을 기준으로 산정된 가격을 고려해야 한다.

넷째, 지가공시의 대상 구역 내의 토지 거래에서도 공시가격을 지표로서 활용하여야 한다.

다섯째, 지방공공단체, 토지개발공사 등은 ‘공유지의 확대추진에 관한 법률’에 의거하여 지가공시의 대상 구역 내의 토지를 유상으로 매수할 경우, 매수가격은 공시지가를 기준으로 산정하여야 한다.

여섯째, 지가공시 대상 구역 내의 토지에 대하여, 국토이용계획법에 의거하여 기준가격을 산정할 경우에 공시가격을 기준으로 산정하여야 한다.

일곱째, 토지의 상속세 평가 및 고정자산세 평가 시, 공시가격을 기준으로 평가하여야 한다.

3. 2002년 지가공시 실시 상황

2002년 지가공시는 2002년 1월 1일 현재, 원칙적으로 도시계획구역의 전지역을 대상으로 실시되었다.

가. 표준지 설정 대상구역

표준지 설정구역은 전국의 市街化 區域 및 市街化 調定區域으로 구분된 도시계획구역 약 52,253㎢와 그 외 도시계획구역 약 46,879㎢의 합계 약 99,132㎢의 구역을 대상으로 하고 있으며, 해당 시정촌은 2,044개(23개 특별구, 671개시, 1,246개 町, 104村)에 달한다.

나. 표준지 설정수

표준지 설정수는 市街化 구역 25,632 필지, 市街化 調定구역 1,688 필지, 그 외 도시계획구역 4,200 필지, 계 31,520 필지로 전년도 보다 520 필지가 증가하였다. 표준지 상황의 변화에 따라 표준지 대표성, 중용성, 안정성, 확정성 등이 결여된 514 필지가 교체되었다.
표준지 선정 밀도는 市街化 구역에서는 전국적으로 약 0.6㎢ 당 1 필지, 市街化 調定구역에서는 약 22㎢당 1 필지, 그 외 도시계획구역에서는 약 11㎢당 1 필지이다.



다. 참여 감정평가사 수

공시가격은 각 표준지에 대해서 부동산감정평가사 2인의 감정평가 결과를 심사조정하여 판정하였다. 2002년도에 참여한 감정평가사 수는 2,551인이었다.

4. 2001년도 지가동향

지난 3월 26일 발표된 2002년도 지가공시에 따르면 2001년도 전국 지가상황은 주택지의 하락폭이 -4.2%에서 -5.2%로, 상업지의 하락폭이 -7.5%에서 -8.3%로 각각 그 하락폭이 확대되었다. 3대 도시에서도 토쿄권 상업지를 제외하고 하락폭이 확대되었으나, 토쿄권에서는 보합세를 유지한 지점이 대폭 증가하였다. 편리함과 수익성의 차이 또는 개별 필지의 상황에 따라 지가가 양극화 또는 개별화하는 양상을 보이고 있는 것으로 나타났다.



용도별로 지가동향을 살펴보면 주택지의 경우는 도심의 지가가 보합 내지는 하락폭이 크게 축소하였다. 이는 지방자치단체가 도심 재개발 등을 통하여, 경기침체로 인하여 도심으로 떠나 교외로 이전하였던 주택수요를 다시 도심으로 불러들이려는 도심회귀정책을 시행하여 도심의 주택수요가 증가한데 기인한 것으로 해석된다. 상업지의 경우에도 고도상업지, 해외 유명 브랜드 점포가 모여 있는 지역, 재개발 또는 교통기반정비가 좋은 곳을 중심으로 지가의 상승 또는 보합세를 유지하는 지점이 크게 증가한 점이 2001년도의 지가변동의 특징으로 나타났다.



* 본 표의 토쿄都는 <표 2>의 토교권과 다름에 주의를 요함.

5. 맺는 말

본 고에서는 일본의 지가공시제도의 구체적인 내용에 대해서 상세하게 설명하였다. 또 실제 2001년도에 실시된 지가공시의 시행내용에 대해서 알아봄으로써 일본 지가공시제도의 이해를 높이고자 노력하였다. 표준지의 수에서는 우리 나라 표준지보다 1/10에도 미치지 못하고 있지만 참여 감정평가사 수는 우리의 2배 가까이 참여하고 있음은 1인당 담당 필지 수가 우리보다 훨씬 적은 만큼 상세하고 정도 높은 평가 이루어지고 있다는 점에서 우리에게 시사하는 바가 크다 할 수 있을 것이다. 또 본 고에서는 지면의 한계 상 생략하였으나, 일본의 지가공시를 위한 평가보고서는 그 질과 양적인 면에서 상당히 충실함을 알 수 있다. 특히 표준지 평가를 수익환원방식을 비롯한 3방식을 모두 동원하여 각각의 상세한 평가보고서를 제출하고 있는 시스템은 최근 한국과 일본의 부동산시장에서 일어나고 있는 새로운 변화의 바람에도 쉽게 적응해 나갈 수 있는 하나의 방편이 될 수 있다고 판단된다. 따라서 우리 나라의 표준지 공시지가 평가방식에서도 수익환원방식이 하루 빨리 도입하여 빠르게 변화하고 있는 글로벌 부동산시장에 대응할 수 있기를 기대한다.

    <참고문헌>

  • 日本 國土交通省 水資源局, 平成14年地價公示に基づく平成13年の地價動向について, 2002.

  • 日本 國土交通省 土地鑑定委員會, 平成14年地價公示の實施狀況及び地價の狀況, 2002.

  • 足立和男 외 3인, 地價公示實施30年と今日的狀況について, 不動産鑑定, 제36권 제5호, 1999.

  • W Kang & Y Maruyama, The Effects of Mechanizaton of Japanese Households, J of Rural Economics, vol. no , 1992.