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주택임대차보호법시행령 개정-
대통령령 제17360호
1. 개정이유
서민의 주거생활을 안정시키고 경제적 기반을 보호하기 위하여 보증금중 담보물권보다 우선하여 변제받을수 있는 금액을 인상하고, 이러한 우선변제권이 적용되는 임차인의 범위를 확대하려는 것임.
2. 주요내용
가. 보증금중 담보물권보다 우선하여 변제받을수 있는 금액을 종전에는 특별시 및 광역시는 1,200만원 이하, 기타지역은 800만원 이하로 하던 것을, 앞으로는 수도권중 과밀억제권역은 1,600만원 이하, 광역시(인천광역시는 제외)는 1,400만원 이하, 그 밖의 지역은 1,200만원 이하로 함.(영 제3조제1항)
나. 보증금의 일부를 담보물권보다 우선하여 변제받을수 있는 임차인을 종전에는 특별시 및 광역시는 보증금이 3천만원 이하인 임차인, 기타 지역은 보증금이 2천만원 이하인 임차인으로 하던것을, 앞으로는 수도권중 과밀억제권역은 보증금이 4,000만원 이하인 임차인, 광역시(인천광역시는 제외)는 보증금이 3,500만원 이하인 임차인, 그 밖의 지역은 보증금이 3,000만원 이하인 임차인으로 함.(영 제4조)
[별표 1] <개정 2000·3·28>
과밀억제권역의 범위(제9조관련)
| ·서울특별시 ·인천광역시[강화군, 옹진군, 중구 운남동·운북동·운서동·중산동·남북동·덕교동·을왕동·무의동, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 연수구 송도매립지(인천광역시장이 송도신시가지 조성을 위하여 1990년 11월 12일 송도앞공유수면매립공사면허를 받은 지역을 말한다), 남동유치지역을 제외한다] ·의정부시 ·구리시 ·남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한한다) ·하남시 ·고양시 ·수원시 ·성남시 ·안양시 ·부천시 ·광명시 ·과천시 ·의왕시 ·군포시 ·시흥시(반월특수지역을 제외한다) |
미국 CCIM(수익용 부동산 분석사)제도 소개와 전망 김기완 | 글로벌 감정평가법인 대표이사
부동산투자회사법(안)이 시행 예정이었던 2001. 7. 1 전후로 해서 부동산 자산관리사 과정이라는 사회 교육과정이 우후죽순처럼 여러 개 생겨났다. REITs제도가 아니라도 수익용 부동산은 이러한 투자와 관리에 관한 모든 전문 기능이 필요하다. 그런데 상품이 REITs라는 구조를 갖게되고, 그 분석이 수익용 부동산의 분석이라는 실체를 갖고 있는데도 소위 자산관리사의 교육은 수익용 부동산의 분석보다는 REITs라는 상품의 structure에 비중이 주어지고 있기 때문에 혼란이 많이 있었다.
이와 관련하여 CCIM교육에 관한 제도를 소개하고 향후 전망을 살펴보고자 한다.
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1. CCIM 소개
(1) CCIM 자격
CCIM 자격은 미국 NAR 산하의 CCIM member에게 상업용 부동산의 실무 처리능력을 인증하기 위해서 부여하는 전문 자격이다. 주로 중개, 임대차, 자산 관리, 가치 산정 및 투자 분석 업무의 전문가들로 구성되어 있다. 협회의 기준에 도달할 때 CCIM 자격을 수여받는데 그 절차가 까다롭다.
(2) 자격증 수여 요건
부동산의 매매, 교환, 영업, 임대차, 융자, 부동산 개발, 공동 투자의 경험이 있는 사람이나 상업용 부동산, 투자 부동산(거래나 영업에서 사용되는 부동산)의 가치 증가, 소득증가를 위해 고객이나 고용주, 일반 개인을 상대로 컨설팅을 하는 직업이 대상이 된다.
이 후보자들은 협회가 정한 ①교육 요건 ②경험 요건을 충족한 후 ③종합 시험(comprehensive examination)에 합격해야 한다.
2. CCIM 자격증 취득 절차
간단히 설명하면 우선 과정 등록을 하고 후보자가 되어야 한다. 다음으로, 4개의 핵심 과정을 수료하여야 한다. 이 과정은 상업용 부동산에 관한 ①금융 분석(Financial Analysis-CI 101 과정) ②시장 분석(Market Analysis-CI 102 과정) ③사용자 의사 결정(임대차) 분석(User Decision Analysis-CI 103 과정) ④투자 분석(Investment Analysis-CI 104 과정)으로 이루어진다. 각 과목마다 시험을 통과해야 다음 코스를 진행할 수 있다. 이 것을 마치면 기초 과정에 속하는 선택 과목 3 학점을 취득해야 한다. 학점 취득이 끝나면 CCIM 소정 요건의 경력 사항을 준비해서 제출하고 마지막으로 종합 시험에 합격해야 한다.
3. 핵심 4개 과목의 교육 내용
(1) 금융 분석
상업용 부동산 가치 산정, 투자 성과 측정, 부동산 융자, 세전 세후 수익 산정 등을 5일 간에 걸쳐서 강의한다.
(2) 시장 분석
상업용 부동산의 수요 공급의 측정, 입지 선정, 소매용 부동산, 업무용 건물, 주거용 이나 공장용 부동산의 시장 분석을 한다. 시장과 입지 분석의 변수를 확인하고 평가한다.
(3) 임대차 분석
건물 임차인과 투자자 확인, 금융 조건 선택 여러 대안 중에서 임대차 선택 문제, 임대차 조건 협의와 임대차 종결 등 임대차의 과정 중에서 일어나는 문제를 다각적으로 검토하여 결정하는 기술을 가르친다.
(4)투자 결정
투자 결정을 하고자 하는 고객의 욕구를 평가, 최적 투자를 하기위해 다양한 부동산의 분석, 부동산 처분을 위한 처분 전략 검토 등을 교육한다. 소유자로서 가장 심각한 상업용 부동산의 취득과 처분의 테크닉을 가르친다.
4. 자격 취득 요건
(1)학력 요건
CCIM Program을 성공적으로 수행하려면 매 과목 교육이 끝날 때 과목별 시험을 합격해야 한다. 이러한 절차에는 일반 프로그램(general candidacy)과 속성 프로그램(fast track)이 있다.
일반 프로그램은 앞에서 말한 핵심 과목 4과목에 각 과목 3점씩 총 12점과 선택 과목 3과목에 1과목 당 1점 씩 도합 15점을 얻어야 한다. 이러한 소정의 합격 점수를 받은 후 종합시험(comprehensive examination)을 치루는 과정을 거친다. 이 때 선택 과목을 공부하지 않고 필수 과목을 먼저 공부할 수도 있다.
이에 비해 속성 교육은 한정된 미국 자격자들에게만 허용된다. 이 때 한정된 자격자라는 것은 AACI, CLO, CPM, CRE, CRF, FRI, MAI, SRPA, RPA와 SIOR 등의 현재 자격자를 말한다. 이 자격자들에게는 선택 과목이 필요 없다. 하지만 CCIM 자격 지원 시부터 18개월 내에 모든 Course를 끝내야 한다.
(2) 경력 요건
일반 지원자(general candidacy) 프로그램을 택하는 사람은 협회 소정의 경력 증명서를 제출해야 한다. 속성 교육을 받는 자격자는 이 과정이 생략된다.
이 때 경력 증명서는 상업용 부동산 투자 경험에 관한 경력이 돋보이도록 작성되어야 한다. CCIM 자격은 개인 위주로 주는 것이며 타인과 공동 작업한 실적을 보일 때에는 자기가 한 부분을 분리하여 지원자의 설명으로 제출해야 한다.
10개의 프로젝트 합계가 미화 5백 만불 이상의 활동, 금액에 관계없이 20개 이상의 프로젝트를 수행한 실적 또는 개수에 관계없이 (10개 미만의 프로젝트라도) 3천 만불 이상의 프로젝트를 수행한 활동이 있어야 한다. 이 모든 실적은 신청일로부터 소급하여 5년 이내에 수행해야 한다.
5. 교육의 종류
(1) In-class 교육
미국에서 도입 교육과 선택 4과목을 실시하고 있으며 미국 내의 교육이 주가 되나 캐나다, 멕시코 및 중국 등에서도 교육이 실시되고 있다.
(2) Challenge Course
이러한 현지 교육을 거치지 않고 CCIM Institute에 등록한 후 독학 형식을 통해서 자격을 취득하는 방법이 있다. 교실에서 미국 강사가 강의하는 것보다 교육비가 싸지도 않을 뿐만 아니라, 혼자서 자습한다는 것이 쉬운 일이 아니므로 별도의 교육을 받는 것이 바람직하다. 대부분이 계산 문제나 Case Study 인데 경험자의 지도가 필요하다.
6. 종합시험
CCIM Course의 마지막 단계 시험이다. CCIM 미국 연례회의 개최 기간 중에 시험이 실시된다. 종합 시험은 핵심 필수 과목 4과목(CI 101,102,103,104) 중에서 실시되는데 계산기를 지참 할 수 있다. 오전 7시에 시험등록을 하고 7시 45분에 시험 감독의 주의를 듣는다. 시험은 8시에서 오후 2시까지 6 시간에 걸쳐서 시행된다. 점심 시간은 별도로 주지않으나 필요하면 시험 기간 중 음식물을 먹을 수도 있다. 오후 4: 30에 수험자와 개별적으로 시험을 review하고 5:30에 피로연이 이루어진다. 이 종합 시험은 미국에서만 년 2회 실시되고 있다.
7. CCIM 교육의 차별화 전략
첫째, 실무 중심이다. 우리 나라에서 부동산 교육은 이론을 중심으로 진행해 왔다. 강단에서도 그렇고 사회 교육, 전문가의 재교육 등에서도 다름이 없었다. 그러나 부동산 현업은 이론을 응용할 수 있는 실무 교육이 필요한데 CCIM 교육은 이론에 최소한의 시간을 할애하고 대부분을 실무 교육에 중점을 둔다. 한 손에는 실무 문제, 다른 손에는 계산기 를 들고 계속되는 교육이다.
둘째, 계량 중심이다. 의사 결정에 있어서 가장 명료한 것은 계량에 의한 검증이다. 감정 평가 과정에서 NOI의 Capitalization 등 계량화 과정이 없는 것은 아니지만, 투자를 중심으로하는 의사 결정에 있어서는 거의 주먹구구 식에 가까웠다. 우리 나라에서는 1987년 유한 회사 대한 부동산 컨설팅 센타와 그 이후 한국감정원의 부동산 컨설팅 보고서의 수익 분석 방법등에 DCF 응용이 시도되었으나 완전하지 못하였다. 그러나 CCIM 교육은 바로 이 취약한 계량화를 본질로 하고 있다.
셋째, case study 중심이다. 내용의 대부분이 수학 계산같은 문제가 아니고, 부동산과 관련된 실제 문제(case study)를 종합해서 실제 문제의 논점을 정리하고 관련표(sheet)를 작성하고 비교 분석하여 결론을 내도록 되어있다. 이러한 결론 도출 과정에서 실제 상황에 적응할 수 있는 능력을 함양할 수 있다.
넷째, 투자 이론과 그 수단이 DCF에 의한 NPV, IRR 지표가 중심이 된다. 부동산 전문가는이 부분에 대한 이해가 선행되어야 한다. 형식적인 이론과 계산은 간단하다. 소형 계산기, PC 프로그램 등으로 풀 수 있다. 그러나 문제는 실제 상황에 응용을 하지 못한다는 것이다. 그 것은 추정 수지표의 작성 능력이 없고, 확실하게 체화가 되어있지 않아서 배우는 것 따로 활용하는 것 따로가 되는 것이다.
다섯째, 부동산 금융부분이 강조된다. 미국에서는 부동산 금융을 예상하지 않는 투자는 생각할 수 없다. 우리나라도 IMF 이후 금융 시장이 급격히 국제화하고 있고, 부동산 투자에도 leverage 의 긍정적 효과를 노리는 투자가 증가하고 있다. 외국인이 우리 나라에서 구입하는 빌딩의 전부가 구입 자료의 70% 이상을 금융에 의한 투자라는 것을 감안하면 쉽게 이해할 수 있다.
