◈ 不動産證券化 관련 鑑定評價
김 양 수 | 한국감정원, 감정평가사
Ⅰ. 序論
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IMF 구제금융 이후 한국의 부동산시장은 구조적으로 큰 변화를 보이고 있다. 자산유동화로 자본시장과 부동산시장의 연계가 시작되었고 정부의 시장개방과 국제화의 진전으로 외국의 대형 부동산업체가 국내에 진출하고 있다.
이런 변화는 부동산평가에만 안주하고 있던 한국의 감정평가업계에도 영향을 미쳐 가치평가 및 자산실사 업무 등 부동산금융컨설팅분야에서 보다 새롭고 강한 경쟁상대를 만나게 해 주었다. 특히 부실채권의 정리를 촉진하기 위해 도입된 ABS(Asset- Backed Securities)제도와 주택저당채권의 유동화를 촉진하기 위해 MBS(Mortagage-Backed Securities) 제도는 감정평가업계의 현실을 일깨우는 자극제가 되었다. 뿐 만 아니라 2001년 3월에는 부동산투자회사법이 제정되어 한국에서도 종합적인 부동산서비스를 제공하는 전문회사가 등장할 수 있는 제도적 기반이 마련되었으며 이에 따라 감정평가업계도 부동산시장 환경변화에 부응한 새로운 역할을 요구받고 있다.
따라서 본고에서는 한국의 부동산증권화시장을 개관하고 이와 관련한 감정평가시장을 분석하며 부동산증권화 관련 감정평가기법에 관하여 소개하고 제시하여 부동산증권화에 따른 감정평가업계의 대응에 조금이나마 보탬이 되고자 한다.
Ⅱ. 不動産證券化 關聯 鑑定評價 市場現況
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1. 韓國의 不動産證券化 市場
일반적으로 부동산증권화는 부동산 또는 관련채권이 중개기관을 거쳐 유가증권으로 전환되는 과정을 말하며, 한국에 있어서의 부동산증권화는 IMF구제금융 이후 급진전을 보이고 있다. 부실채권의 정리와 관련하여 1998년에 ABS제도가 도입되었고 1999년에는 MBS제도가 도입된 바 있으며 2001년에는 부동산투자회사제도가 도입되었다.
<표 1> 한국의 부동산증권화 상품 유형
ABS제도는 도입이후 가장 활성화된 양상을 보이고 있는 데 이는 IMF 구제금융 이후 급증하고 있는 부실채권을 정리 및 새로운 자금조달 수단으로서 ABS제도가 활용되고 있다는 것을 보여준다. 한국의 ABS발행현황을 살펴보면 1999년의 67,709억원 규모에서 2000. 1/4분기에만 141,140억원 규모로 증가하고 있다.
<그림 1> 한국의 ABS발행현황
- 자료: www.fsc.or.kr
자산보유자별로는 1999년 12말 현재 여신전문금융기관이 27%, 토지공사가 22%, 자산관리공사가 18%를 차지하고 있고 유동화대상자산별로는 부실채권이 28%로 가장 많고 토지연계채권이 26%, 자동차할부채권이 22% 정도를 차지하고 있다. 한국자산관리공사의 매각계획과 한국의 경제현실로 볼 때 구조조정용 자산의 유동화 규모는 2005년을 기점으로 점차 비중이 낮아질 것으로 보인다. 전체 유동화자산중에서 감정평가대상 자산은 1999년 기준 약 1.5-2.5조원으로 조사되었다.
MBS는 2000. 1/4분기에 한국의 유동화중개기관인 한국주택저당채권유동화주식회사(KoMoCo)에서 최초로 발행되었으며 그 규모는 3,976억원이었다. 발행당시의 기초자산 대출금리는 9.0%이고 발행금리는 9.77%로 역마진이 발생하고 있다. 이는 발행당사자가 발행여부를 상업적베이스에서 고려하지 않았음을 알려준다.
하지만 한국의 금리가 점차 하락하고 있어 MBS가 수익성 측면에서 발행될 수 있는 여건이 마련되어가고 있는 것으로 보인다. 임대주택의 ABS 및 REITs 규모를 고려하지않은 한 연구에서는 주택저당채권 규모만을 고려하여 MBS 유통시장이 27조원 규모로 성장 할 수 있을 것으로 추정 한 바 있다. 따라서 개인대출 비중이 증대되고 담보대출물건 중 아파트나 단독주택의 담보대출비중이 높아져 가고 있는 금융관행 변화추이로 보아 MBS발행에 대한 잠재수요는 점차 증가할 것이라고 볼 수 있다. 다만, 발행비용이 약 2.19%로 아직 과다하고 BIS기준 MBS의 위험가중치가 100%로 금융기관에서 매입을 기피하고 있는 점이 제약조건이 되고 있다.
올해 국회를 통과한 부동산투자회사법안은 입법과정에서 많은 논란과 변화가 있었다. 보다 근본적인 문제는 과연 부동산투자회사의 상품이 다른 투자상품에 비해 경쟁력이 있겠는가 하는 것이다. 현재 한국 산업은행 저축의 세후수익률은 상품에 따라 차이가 있으나 약 5-6%정도이다. 건설산업연구원에 따르면 부동산간접투자에의 기대수익률은 9-11%정도로 조사되었다. 이에 반해 한국감정원 등에서 조사한 자료에 따르면 현재 한국에서 임대수익에 바탕을 둔 사무실빌딩 수익률은 연 5-10%정도이고 아파트 임대사업도 4-7%에 불과한 것으로 알려져 있다. 따라서 REITs제도 도입초기에는 아파트REITs, 사무실REITs 등으로 전문화되기 보다는 각종 부실채권이나 급매물, 개발사업 및 개발사업에 대한 대출 등 혼합리츠(hybrid REITs)가 활발해 질 것으로 전망 하고 있다.
<표 2>와 같이 한국의 REITs시장에 대한 몇 가지 추정자료가 있으나 편차가 크고 아직 법률의 세부안이 확정되지 않아 큰 의미를 부여하기는 어려운 것으로 보인다. 한국에서 미국과 같이 임대소득에 바탕을 둔 전문화된 REITs회사가 본격적으로 등장하기까지는 최소한 5년 이상의 시간이 소요될 것으로 보는 것이 일반적인 견해이나 2-3년 이내로 앞당겨질 것으로 생각하는 전문가도 있다.
<표 2> REITs시장규모 추정
| 뮤추얼펀드와 ABS제도도입 동안 각 5조원의금액을 확보 | |||
자료: 정희남, 1999:28 ; 박원석 외, 2000: 135-137
2. 不動産證券化 關聯 鑑定評價 市場
(1) 外國의 不動産證券化 關聯 鑑定評價 市場
부동산증권화에 따른 감정평가수요는 각국의 제도와 정보화 수준 그리고 시장참여자의 능력 등에 따라 달라질 것이다. 미국의 경우 저축대부조합(S & L) 등의 부실화로 촉발된 1989년도의 구조조정을 극복하는 과정에서 금융기관개혁구제강화법(FIRREA: Financial Institution's Reform, Recovery and Enforcement Act)을 제정하면서 1991. 7. 1부터는 연방재정과 관련한 금융기관 담보 등의 부동산거래행위시 감정평가를 의무화 하여 이에 따른 감정평가수요가 증가하였다. 그러나 정보화가 진행되면서 자동화된 금융시스템 및 감정평가프로그램의 도입으로 평가수요가 점차 감소하고 있는 것으로 알려지고 있다. 특히 MBS발행기관인 연방저당공사(FNMA: Federal National Mortgage Association)의 대출심사자동화시스템(Desktop Underwriter)이나 연방주택저당공사(Freddie Mac)의 대출심사자동화시스템(Loan Prospector Automated Underwriting System)은 거래사례에 의한 자동평가시스템으로 거의 즉시 대출의사결정이 가능 토록 되어 있어 기초자산에 대한 감정평가가 상당부분 생략되고 있으며 아울러 MBS발행시에도 자산의 집합화(Pooling)와 평가(Valuation) 등을 S/W에 의해 처리함으로써 감정평가의 필요성이 감소되었다. 또한, REITs와 관련한 감정평가시장에 있어서도 미국의 감정평가업자는 아직까지 소극적인 역할에 그치고 있어 신용평가회사 또는 자산실사기관의 요청에 의해 제공되는 감정평가서비스에 국한되어 있는 것으로 알려져 있다.
일본의 경우에도 2000년 저당증권의 평가실적은 541건, 1.53억엔으로 전체 수익규모의 0.3%, 전체 건수의 0.1%에 그치고 있어 시장비중이 현재까지는 그리 높지 않음을 알 수 있다.
<표 3> 일본의 저당증권 감정평가 실적(2000년간)
(단위: 건, 억엔, %)
자료: 주택신보사, 부동산감정, 2000. 11: 76p
(2) 韓國의 不動産證券化 關聯 鑑定評價 市場
한국은 별도의 통계치가 없으나 ABS발행시장으로 본 감정평가시장은 1999년 기준 약 5- 10억원으로 추정된다. 이는 전체 평가수익의 0.2-0.4%로 일본과 유사한 비중을 보여주고 있다.
<표 4> 한국의 유동화관련 감정평가시장 추정규모
- 유동화자산규모 자료: www.fsc.or.kr, www.komoco.co.kr
MBS와 관련한 감정평가업무는 아직 발생하지 않고 있다. 이는 KoMoCo의 MBS발행기초자산이 대출비율(LTV: Loan To Value)이 낮은 국민주택기금의 아파트담보대출물건을 대상으로 하고 있어 기초자산에 대한 감정평가수요도 없었고 발행시의 자산실사업무에서도 감정평가 필요성이 인정되지 않았기 때문으로 보여진다. KoMoCo에서는 우량대출채권만을 유동화 할 것이므로 이 추세는 상당기간 계속될 것으로 보이며 아마도 CMBS(Commercial Mortagage-Backed Securities)가 도입되기까지 MBS관련 감정평가 수요는 기대하기 어려울 것으로 보인다. 다만, 최근 들어 시중은행에서 주택담보대출이 증가하고 있어 향후 MBS제도가 활성화 되면 이 부문의 대출자동화가 이루어지기 전까지는 평가수요가 발생할 가능성도 있다.
부동산투자회사제도와 관련한 감정평가수요는 추정시장규모에 대한 편차가 크고 법률의 세부안이 확정되지 않아 추정할 수 있는 근거가 아직까지는 미약하다.
(3) 鑑定評價業界의 課題
앞서 살펴본 바와 같이 부동산증권화 관련 감정평가시장규모는 아직 미미한 정도이다. 이는 금융자산에 대한 컨설팅업무를 주로 수행하는 신용평가사 및 회계법인 중심의 미국식제도가 단기간 내에 도입된 원인도 있지만 업계의 준비가 미흡했던 점이 가장 큰 요인일 것이다. 우선 부동산금융분야의 인재pool이 부족했고 관련업무에의 관심과 연구의 부재, 그리고 관련법상 외부평가기관으로서의 법적지위도 인정받지 못하고 있는 제도개선 노력에도 소극적이었다는 느낌이 든다.
이제 본격 시행될 부동산투자회사제도와 관련해서는 과거를 타산지석으로 삼아 적극적인 시장진입 준비와 투자가 필요할 것이며 이를 위해서는 감정평가사 개인들 뿐 만 아니라 협회를 중심으로 한 업계 전체의 노력이 있어야 할 것이다.
Ⅲ. ABS, MBS關聯 評價
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1. 評價 對象
ABS관련 평가대상은 발행물량의 상당부분을 차지하고 있는 한국자산관리공사의 보유물건수를 기준으로 살펴보면 공장이 40%, 상업용이 21%, 주거용이 22%, 토지 및 기타 물건이 17% 정도를 차지하고 있다.
<표 5> 한국자산관리공사의 담보물건 유형
(단위: 건, %, 10억원)
심광수(1998), "성업공사의 부실자산정리방안", 한국재무학회 발표논문
MBS와 관련한 감정평가건은 아직 발생하지 않았으나 향후 발생한다면 당연히 주거용 중 아파트를 제외한 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등에 한정될 것으로 보인다. CMBS는 아직 도입되지 않았으나 소매상업용, 오피스, 다가구주택이 78.8%을 차지하고 있는 미국의 사례와 별차이를 보이지 않을 것으로 보인다. 이하 실제 평가업무가 발생하고 있는 ABS관련 내용을 중심으로 언급하고자 한다.
<표 6> 자산별 CMBS발행실적(미국)
(단위: 100만 달러)
자료: Bhattacharya/Fabozzi, 1996:118.
2. 評價 時期
ABS발행업무 흐름에서 감정평가 발생시기를 살펴보면 자산보유자가 먼저 기초조사를 실시하고 발행주간사를 선정한다. 선정된 주간사는 자료분석을 실시하고 외부평가기관에게 자산실사를 의뢰한다. 자산실사는 대부분 회계법인이 실시하고 있으며 자산실사 과정에서 유동화대상 부동산의 전부 또는 일부에 대하여 감정평가를 실시하게 된다.
3. 評價 方法
(1) 基礎資産에 대한 鑑定評價
한국의 ABS기초자산에 대한 감정평가는 대부분 토지는 공시지가와 비교하고 건물은 원가법을 적용하는 통상의 평가방법을 적용하고 있으나 자산관리공사 등에서 외국에 매각하는 ABS패키지에 대해서는 평가3방식을 모두 적용한 평가보고서를 작성하고 있으며 이중 소득접근법은 직접환원법과 DCF법(Discounted Cash Flow Analysis)을 병용하고 있다. 현재 입법예고 중인 감정평가에관한규칙에서는 감정평가시 원칙적으로 평가3방식을 모두 적용하도록 하고 있어 향후에는 평가3방식을 적용한 평가보고서가 점차 일반화 될 것으로 보인다.
(2) ABS에 대한 評價
한국의 ABS에 대한 평가는 대부분 자산실사업무와 관련하여 회계법인이 수행하고 있으나 감정평가사가 일부 업무를 위탁 받아 수행한 사례가 있고 향후 부동산금융컨설팅 업무 진출시 감정평가업계에서 수행할 수도 있으므로 미국의 정리신탁공사(RTC: Resolution Trust Corporation)에서 개발한 부실채권의 평가방법인 DIV(Derived Investment Value)방법과 한국의 ABS평가방법을 소개하고자 한다.
DIV는 대출채권을 할인해서 매각할 때 매각시점 등을 추정하여 가치를 결정하는 작업이라 할 수 있다. DIV에는 세 가지의 평가방법이 있는데 ① 부동산현금흐름법(RECFM : Real Estate Cash Flow Methodology) ② 대출현금흐름법(LCFM : Loan Cash Flow Methodology) ③ 디폴트시나리오현금흐름법(DSCFM : Default Scenario Cash Flow Methodology) 등이 그것이다.
① 부동산현금흐름법(RECFM)은 소유부동산(REO)과 파산채권의 담보 부동산평가에 사용되며, 다음과 같이 표시된다.
이 방법은 현금흐름이 있는 부동산의 가치를 현가화한 것으로 부동산잔여법과 유사한 형태이다.
② 대출현금흐름법(LCFM)은 원리금균등회수 대출채권이 계약에 따라 완전회수되는 것을 전제로 정상채권 혹은 회수에 주의를 요하는 채권의 평가에 이용될 수 있다. 계산식의 개요는 아래와 같다.
할인율의 스프레드(spread)는 용도에 따라 다르며 아파트에서는 상대적으로 작고 호텔 등 숙박시설에서는 크게 적용된다.
③ 디폴트시나리오현금흐름법(DSCFM)은 변제 중지, 회수에 중대한 우려가 있는 담보 부동산의 취득 혹은 처분을 전제로 한 평가방법으로 앞의 RECFM과 LCFM이 병용된다.
회계법인이 대부분 수행하고 있는 한국의 ABS평가는 유동화자산으로부터 수취할 미래현금흐름을 적정한 할인율로 할인한 현재가치를 기준으로 하고 있다. 부실채권이 대부분인 ABS의 미래현금흐름은 일반적으로 회수가치로 표시되며 회수가치는 다음과 같은 과정을 거쳐 산출한다.
| 회수가치 = 담보자산의 기초가액(법원의 경매 감정평가액, 감정평가법인의 감정평액, 자산보유자의 원장상 대출시점의 감정평가액) X 예상낙찰율 - 관련 비용(경매비용, 세금, 임차보증금, 선순위 담보권 등의 자산 보유자에 우선하는 권리금액) + 기타 |
미래현금흐름을 할인하기 위한 할인율은 평가기준일 현재의 기준금리에 스프레드를 추가하여 산정하며 기준금리는 통상 AA등급 3년만기 무보증회사채 기준수익률을 적용하고 스프레드는 기본가산금리에 회수기간에 따른 가산금리를 더하여 적용한다.
(3) 鑑定評價業界의 課題
ABS, MBS와 관련한 감정평가는 투자의사결정을 지원할 수 있는 신속×정확한 가치추계서비스 제공을 필요로 한다. ABS는 최근들어 발행비용을 낮추기 위해 자산실사 과정에서 통계적인 방법으로 샘플링하여 평가를 의뢰하는 사례가 늘고 있고 통상 500~2,000건의 자산에 대하여 5~15일 동안 평가해야 하므로 정형화된 업무시스템을 갖추는 것이 중요하다. 미국의 경우 MBS관련 대부분의 업무를 전문가에 의해 개발된 S/W로 자동처리하여 신속하고 저렴한 발행비용으로 상품경쟁력을 높여나가고 있다. 따라서 향후에도 CMBS이외의 MBS관련 감정평가는 발생할 가능성이 낮으나 기초대출채권의 감정평가시 감정평가사들이 정형화된 서식과 물건리스크 정보 등의 서비스를 제공하면 MBS발행비용을 낮출 수 있을 것이다. 또한 ABS평가시에도 물건별 리스크를 감안하여 스프레드를 적용하는 것이 타당할 것으로 보인다.
Ⅳ. REITs關聯 評價
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1. 評價 對象
미국의 사례를 보면 소매판매시설, 주거용, 오피스 및 산업용 등의 부동산이 대부분을 차지하고 있고 나머지는 의료시설, 창고 및 기타 등이다. 한국의 경우 오피스빌딩 임대, 아파트 개발사업, 재건축사업 등이 우선적인 사업분야로 인식 되고 있다.
<그림 2> 미국의 REITs 부동산 유형별 투자현황
- 자료: NAREIT(1997)
2. 評價 時期
최근 국회를 통과한 부동산투자회사법을 기준으로 감정평가 관련 조항을 살펴보면 부동산의 취득×처분 자산에 대한 감정평가(법률 제 24조), 부동산개발사업에 대한 투자보고서 작성시의 감정평가(법률 제 26조), 주식발행가 산정(법률 제 18조) 및 합병×양수×해산시의 자산실사 업무에 대한 감정평가(법률 제27조, 제 44조)가 발생할 수 있을 것으로 보여지고 결산기의 투자보고서 작성(법률 제 37조)시 자산가액에 대하여 외부의 독립된 감정평가기관에 의한 감정평가자료를 첨부토록 한다면 투자자 보호에 도움이 될 수 있을 것이다.
3. 評價 方法
(1) 槪要
REITs와 관련한 평가는 투자보고서 및 자산실사보고서 작성 등의 경우에 실행하는 REITs가치에 대한 평가와 REITs가 부동산을 취득×매각하는 경우 등에 발생하는 REITs 의 기초자산 관련 감정평가로 나눌 수 있을 것이다.
<표 7> REITs 관련 평가방법 개요
감정평가 |
감정평가방법 |
||
대한 평가방법 |
(2) 基礎資産 關聯 鑑定評價
REITs의 기초자산 관련 감정평가는 통상적인 부동산의 평가방법과 동일할 것이므로 별도의 언급은 생략하기로 한다. 다만, 이 경우에도 평가3방식을 모두 적용한 평가방법을 채택하여야 할 것이며 소득접근법과 시장접근법에 의한 가격이 보다 중시될 것으로 보인다. 특히 부동산투자회사법 제19조에 명시된 부동산개발사업 관련 현물출자부동산에 대한 감정평가는 추정현금흐름과 수익가격시점에 따라 가격차이가 클 수 있으므로 개발단계별 평가방법에 대한 지침이 요구된다.
(3) REITs價値의 評價
REITs의 가치는 두가지 방법으로 나누어 측정할 수 있다. 하나는 주식시장에서 거래되고 있는 REITs주식의 가격이고 나머지 하나는 대부분의 자산과 수입이 부동산인 REITs가치를 평가하는 방법이다. 폐쇄형REITs의 주식가격은 그 REITs의 순자산가치와 이론적으로 같아야 하나 통상 순자산가치와 다른 가격으로 거래된다. 일반적으로 주식가격은 순자산가치보다 할인되어 거래된다.
<표 8> REITs 순자산가치와 주가 비교 예시
(NOI/cap rate)(1) |
||||
(Discount) |
자료: Garrigan, R.T. and Parsons, J.F.C.(1998), p367 인용
REITs가치에 대한 평가방법은 <표 9 >와 같이 세가지 접근방법으로 정리할 수 있으며 각각 장단점이 있으나 자산가치 및 수익가치 접근법이 중시되고 있다. 이하 REITs가치에 대한 평가방법을 언급하기로 한다.
<표 9> REITs가치의 평가
1) 장부가치(book value) 접근법
장부상의 자산가격에서 부채를 차감하여 산정하며 전통적이고 간편한 방법이다. 이 방법은 유형자산에 의한 가치만 산정되어 REITs 경영진의 능력 등의 무형자산가치가 무시되고 있으며 감가상각이 반영되어 있어 실제 가치와는 차이가 있을 수 있다.
| REITs가치 = 장부상 자산가격 - 부채 |
2) 자산가치접근법
순자산가치(NAV: Net Asset Value)는 REITs주식가치를 평가하기에 가장 좋은 방법으로 알려져 있으나 영업수익의 발생능력을 반영하기 곤란하고 적정 자본환원율 결정이 어려운 단점도 있다. 기본모형은 아래와 같다.
| 순자산가치 = 순수익(NOI) / 자본환원율(Cap rate) (+) 부동산이외에서 발생하는 수입 (-) 부채와 우선주 |
3) 수익가치 접근법
수익가치 접근법에는 할인율 모형(Discount Model)이 있으며 이 방식은 미래의 조정운영수입(AFFO; Adjusted Fund From Operation)에 성장률 등을 고려하여 예측하고 이 결과를 적합한 이자로 할인해서 미래현금흐름의 할인된 현재가치(NPV: Net Present Value)를 산정한 후 이 산정된 가치를 REITs의 가치로 간주하는 방식이다. 이 방식은 할인이자율의 결정이 모호하고 대차대조표상에 나타나는 부채율(debt leverage)과 REITs의 주관적인 질적요소가 가치산정에 반영되지 않았다는 단점이 있다.
조정운영수입은 <표 10>과 같이 운영수입(FFO; Fund From Operation)에서 정상적이고 계속적으로 발생되는 자본지출비용, 임차인을 위해 지불된 개량자산 및 임대중개 수수료 등에 대한 이연상각액, 불균형하게 지불되는 임대수입의 균등화를 위한조정 등을 거쳐 산정된다.
<표 10> REITs의 수익지표 산정방법
(REIT Net income) |
REIT의 總收入 ( - ) REIT 運營費用(operating expense) ( - ) 減價償却과 移延償却(depreciation & amortization) ( - ) 利子費用(interest expense) ( - ) 一般管理費用(general and administration expense) |
(FFO; Fund From Operation) |
純利益 ( + ) 不動産 減價償却費用(real estate depreciation) ( - ) 不動産 販賣 純粹入(net gain on sale) ( ±) 財務諸表에 連結되지 않은 關聯會社의 運營結果 調整 (adjustment from unconsolidated entities in which REIT holds an interest) ( - ) 負債 構造調整에 따른 利益(gain from debt restructuring) |
(AFFO; Adjusted Fund From Operation) |
運營收入 ( - ) 繼續的으로 발생되는 資本支出 ( - )賃借人을 위해 支拂된 改良資産 및 賃貸仲介 手受料에 대한 이연상각 ( - ) 不均衡하게 支拂되는 賃貸收入의 均等化를 위한 調整 |
(4) 鑑定評價業界의 課題
부동산증권화 제도가 시장에서 조기에 정착되기 위해서는 투자자에게 신뢰를 얻을 수 있는 부동산 평가가격정보제공 및 부동산투자지표의 정비가 필수적이다. 개별부동산에 대한 감정평가방법은 평가3방식을 평가대상 물건과 상황에 따라 적용하되 소득접근법과 시장접근법이 보다 중시되어야 할 것이므로 관련 평가매뉴얼의 정비가 필요하다. 특히 부동산투자회사법 제19조에 명시된 부동산개발사업 관련 현물출자부동산에 대한 감정평가는 추정현금흐름과 평가시점에 따라 가격차이가 클 수 있으므로 개발단계별 평가방법에 대한 지침이 요구된다. 아울러 앞에서 언급한 바와 같이 REITs관련 평가는 일반회계상의 당기순이익(net income)과 같은 개념인 운영수입(FFO)의 의미가 중요하므로 이에 대한 산정방식이 정립되어야 할 것이다.
또한 REITs는 개별REIT에 관한 정보 뿐 만 아니라 경쟁시장에서의 부동산가격 및 수익지수의 개발, 비교자산지수의 개발 등이 필요하다. 현재는 서울특별시의 업무용빌딩에 대한 수익지수가 조사되고 있으나 조사대상과 지역의 범위가 더욱 확대되어야 할 것이며, 관련 업무를 수행할 수 있는 전문가와 전문기관의 육성이 요구된다. 아울러 REITs 관련 투자자문업무와 신용평가업무 등에 대한 적극적인 참여가 요구되며 이 업무에 진출하기 위해서는 변호사, 회계사 등 다른 분야의 전문인력과의 공동참여도 점차 활발해 질 것으로 보인다.
<표 11> 부동산증권화 관련 투자지표
개인신용도 회수가치 |
경매낙찰가,회수기간 |
|
지역시장 자료 자본환원율 |
공실률, 임대료 개별 및 시장 |
|
NPV, DCF, IRR 부동산지수 NAV FFO, ROC 비교자산지수 |
시계열자료 부동산가격 및 수익지수 펀드 자산가치 펀드 회계자료 펀드별 성격비교 |
- 자료: 이상영 자료(2000)를 참고하여 재정리
Ⅴ. 結論
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앞서 살펴본 바와 같이 부동산증권화시장에 있어 감정평가사의 역할이 아직까지는 소극적인 역할에서 크게 벗어나지 못하고 있다. 이러한 결과는 신용평가사와 회계법인 중심의 미국식 제도가 도입된 데 따른 원인도 있으나 보다 적극적으로 변화의 물결에 대응하지 못한 우리의 자세에도 원인이 있다고 보여진다.
부동산증권화는 감정평가사에게 다양한 사업기회를 제공하고 있고 더욱 투명하고 공신력있는 업무수행과 다양한 투자지표의 개발 및 이의 적용을 통한 평가를 요구하고 있다. 희망적인 것은 최근들어 한국의 감정평가업계에 젊고 유능한 인재가 많이 모여들고 있다는 점이다. 선배들의 경험과 후배들의 패기가 조화를 이루어 시장의 요구와 환경변화에 적극 대응함으로써 부동산 최고의 전문가로서의 감정평가사의 위상이 앞으로도 지속될 수 있기를 기대해 본다.
- www.fsc.or.kr
- www.komoco.co.kr
- www.nareit.com
- 건설교통부, "부동산투자회사법안," 2001. 3.
- 김일수, "부동산증권화와 가치평가의 과제", 부동산 리서치 창간호,1999.
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