해외부동산동향

해외부동산동향 2 /기획연재4

지난호에 이어 해외부동산분야의 학문적 연구 및 실무연구에서의 전문적 논의에 대한 정보를 제공하고자 감정평가연구원에서는 미국, 영구, 일본 등지에서 발간되는 부동산 관련 저널들에 대한 폭넓은 소개를 연재한다.
Journal of Property Research, 2000, 17(1), pp.47-57

◈ 평가의 목적: 의뢰인 반응의 영향에 관한 연구
(The objective in valuation: A study of the influence of client feedback)

Paul Gallimore & Marvin Wolverton

1. 서론

본 연구는 시장가치나 매각가격 같은 평가목적의 수정이 일어나는 것과 관련하여 그 영향요인을 조사하는 것이다.
영국에서 저당평가의 명백한 목적은 공개시장가치의 추정이라는 연구(RICS, 1998)가 있었다. 이처럼 대부분의 부동산평가 목적은 공개시장가치를 추정하는 것이다. 그러나 평가시 상정하는 가설적 상황들은 시장가치가 궁극적인 평가목적이라는 데에 문제를 낳게 된다. 따라서 평가사는 또 다른 신호에 의존하게 되며, 이 중 의뢰인반응이 가장 두드러진 요인으로 나타났다. 이와 같은 영향요인들로 인해 평가사는 평가목적을 수정할 수 있다.
부동산평가사는 저당대출과정에서 중요한 역할을 담당한다. 부정확한 평가는 특히 대출에 있어서 실제의 LTV에 대한 그른 평가를 낳는다. 차입자의 채무불이행 가정에 대한 착오는 저당대출시스템에서 안전성에 대한 판단과 투자의 건전성을 위태롭게 할 수도 있다. 따라서 이러한 위험을 줄이는 중요한 척도는 평가목적에 대한 이해를 명확히 하는 것이다.

2. 연구목적 및 방법

평가과정에서 명확한 이해가 필요한 평가목적에 대하여 이를 결정하는 데 영향을 미치는 요인, 특히 의뢰인반응과 평가사의 인식간의 상관관계를 분석함으로써 시장가치나 매각가격 같은 평가목적의 수정이 일어나는 영향요인을 조사하고자 한다.
조사방법은 질문조사법에 의하며 각 변수에 대하여 Likert의 측정방식에 따라 점수를 측정하였다. 설문대상은 1997년 영국 17,799명의 평가사 모집단에서 무작위로 1200명에게 설문지를 발송했으며 이 가운데 무효인 회답(112)을 제외한 1088개의 유효설문지 중 511개(47%)가 유효하였다. 따라서 설문결과에 대한 평균분석과 각 변수간의 상관관계분석을 통해 평가목적의 수정과 관련된 각 요인들의 영향을 살펴본다.
구체적인 설명변수로는 평가목적에 대한 평가사의 인식을 나타내는 P1과 바람직한 평가목적에 관한 의뢰인 관점에 대한 평가사의 사전적인 인식인 P2, 의뢰인의 반응에 대한 영향을 알아보기 위한 10개의 의뢰인반응척도(CFI)가 세 가지 설계변수(F1, F2, F3)로 디자인되었다(<표 1> 참조). 이들은 모두 Likert의 측정방식에 따라 1(절대부정)-7(항상긍정)사이의 점수로 측정되었다.
P1과 P2는 각각 다음의 질문에 대해 점수 평가한 것이다.
P1: "평가사의 관점에서 평가서비스에 대한 현재 시장에서의 평가사 역할을 평가하시오. 점수는 1(반대)-7(동의)까지이며, 당신이 저당평가를 할 때 현행매매가격이 타당하다는 것에 대하여 동의하는 정도를 나타내는 것입니다."
P2: "구매 촉진 대출목적으로 평가를 하는 것에 대하여 당신의 의뢰인은 그들이 대출을 하기 위해서 시장가치추정이나 매매가격을 지지하는 평가 중 어떤 것에 더욱 관심이 있습니까? 일반적인 대출자를 1(객관성에 대하여 더 관심)-7(매매가격의 지지에 대하여 더 관심)사이에서 평가하시오."

<표1>변수설명 및 의뢰인반응척동(CFI)평균값

설명변수

평균

인식

P1 평가목적에 대한 평가사의 인식

CFI

P2 바람직한 평가목적에 관한 의뢰인 관점에 대한 평가사의 인식

F1 환경인식반응

     의뢰인이 내게 가치에 대해 만족하는지를 질문한다.
     의뢰인은 내게 다른 비교매매사례를 고려한 것에 대해 질문한다.

3.70
3.45

F2 강제적인 반응

     의뢰인은 내게 가치의 금액을 올리라고 압력을 가한다.
     의뢰인이 내게 의뢰한 과업의 금액에 대해 언급한다.
     의뢰인은 내게 그들의 과업을 적게 보내겠다고 위협한다.
     의뢰인은 평가사패널에서의 제거를 위협한다.
     의뢰인이 나를 평가사패널에서 제거한다.

3.32
2.22
1.72
1.42
1.32

F3 긍정적인 강화

     의뢰인은 가치에 관해 나와 협상하지 않는다.
     의뢰인이 내게 더 많은 그들의 과업을 보내는 경향이 있다.
     의뢰인은 내게 위험을 통제하는 것을 도와준 것에 대해 고마워한다.

3.79
3.34
3.38

<표2> CFI구성과 평가사 인식간의 상관계수

변수

P1

P2

F1

F2

F3

P1

1.00

P2

0.279

1.00

F1

0.123

0.207

1.00

F2

-0.005

-0.020

0.000

1.00

F3

-0.008

-0.093

0.000

0.000

1.00

3. 연구결과

① P1: 평균이 3.41로 이는 대부분의 평가사가 자신의 역할이 매매가격의 타당성을 확인하는 것이라는 관점에 동의하지 않고 있다는 것이다. 그러나 그 분포는 상당히 넓게 퍼져 있으며 이는 결국 이들의 행동수정 가능성을 반영한다고 할 수 있다. 평가목적이 시장가치의 평가이고 전문가 지침에 따라 그렇게 해야 한다고 교육받은 평가사들일지라도 이러한 평가목적의 대안적인 해석을 시인하고 있다.
② 의뢰인반응과 관련한 차이분석: 반응의 형태는 평가사가 그들의 고객이 타당성 있는 매매가격을 원하고 있다고 인식할 때 일어날 수 있는 행동수정 대안에 관한 것이다. <표 2>에서 보듯이 P1과 P2간에는 상관계수가 0.279로 유의적임을 알 수 있다. 즉 평가사가 현행매매가격이 타당하다고 동의하는 것과 의뢰인의 매매가격에 대한 지지도가 높은 것은 서로 양의 상관성을 갖고 있다는 것을 의미한다. 또한 의뢰인의 환경인식반응과 P2사이의 상관관계가 0.207로서 통계적으로 유의적인 상관성을 보인다는 것은 의뢰인의 환경인식 반응이 클수록 시장가치이외의 또 다른 평가목적에 대한 관심이 커짐을 의미하여, 이는 결국 평가사가 평가목적을 규정할 때 나타나는 의뢰인반응의 영향을 뜻한다.
③ 반응의 좀 더 직접적인 형태에 대한 것이다. 반응의 가장 우세한 형태는 <표 1>에서 보듯이 평균점수가 3.79인, 의뢰인과 협상하지 않는다는 것이며, 이러한 특성은 어떠한 뉴스도 좋은 뉴스가 아니라는 일반적인 인식으로 인한 반응에서 기인한다. 전반적인 결과는 의뢰인의 반응이 이러한 상황에서 일어나지만 규칙적이기보다는 오히려 우연적임을 나타낸다. 반응이 일어났을 때 그 경향은 강제적인 내용보다는 환경이나 긍정적인 형태가 더 일반적이었다.

4. 결론

결론적으로 평가사의 평가목적에 대한 행동수정은 실제로 저당평가를 거래할 때 의뢰인이 과연 무엇을 추구하는지를 생각하는 것과 가장 강하게 관련된 것으로 나타난다. 이는 앞에서 언급한 P1과 P2, P2과 F1사이의 유의적인 상관관계를 통해서도 알 수 있었다.
따라서 결국 평가업무와 관련한 주변여건 자체가 중요할 수 있으며 또한 그러한 과정이 평가사의 행동변화를 일으키게 된다.

Journal of Real Estate Research, 2000, 19(1/2), pp73-103.

CMOs, 듀레이션 위험과 새로운 저당
(CMOs, Duration Risk and a New Mortgage)

Trode Stephen F.

1. Introduction

미국에서 중·장기(15년 이상)의 주택저당 또는 상업용 부동산 저당은 제2차 저당시장(secondary mortgage market: SMM)에서 개래되고 있다. SMM에서 거래되는 상품들은 여러 가지가 있으나 그중 대부분은 CMO(collateralized mortgage obligation)이다. 그러나 CMO의 구매자는 이자율위험, 조기상환위험, 듀레이션위험 등 다양한 위험요소에 직면하게 된다. 특히 주택저당은 조기상환에 대한 불이익이 없기 때문에 이를 담보(pool)하여 발행된 CMO를 보유한 투자가에게 조기상환위험은 매우 큰 위험이다. 또한 이자율의 하락(주택매매, 자본재조달 증가)으로 조기상환이 증가하고, 이자율 상승(주택매매, 자본재조달 감소)으로 조기상환이 감소하기 때문에 조기상환위험은 더욱 악화된다. 따라서 CMO 상품(tranches)에 대한 투자의 듀레이션은 이자율과 동일한 방향으로 움직이게 된다. 특히 이자율이 상승할 경우 투자가들이 보유한 자산가치는 2가지 경로를 통해서 감소하게 된다; 즉 이자율의 상승으로 미래의 이자와 원금의 현금흐름에 기반을 둔 투자상품의 현가(present value) 하락, 조기상환이 감소함에 따른 듀레이션의 증가로 인한 예상 현금흐름의 가치를 더욱 감소하게 된다.
따라서 새로운 유형의 고정이자율 저당(fixed-rate mortgage : FRM)-조정가능한 할부상환저당(adjustable-amortization mortgage : AAM))은 CMO 투자가가 직면하는 조기상환위험과 듀레이션위험에 대한 부분적인 해결책을 제시할 수 있다. 표준 FRM처럼 AAM의 이자율은 일정기간동안 고정되어 있다. 그러나 지불금(payment)에서 원금의 할부상환은 이자율의 증가에 따라 증가(increase)하도록 설계된 것이다. 따라서 AAM의 풀에서 형성된 CMO의 경우 이자율이 상승한 상황에서 조기상환위험과 듀레이션위험이 낮아진다. 결국 AAM과 AAM 담보증권은 이자율의 증가에 따른 자산가치의 잠식이 덜 발생한다. 그리고 모든 상황이 동일하다면 AAMs과 AAM 담보증권은 여타의 다른 저당 또는 저당증권에 비해 할증발행 된다.

2. Duration

고정된 현금흐름의 가격탄력성은 듀레이션으로 알려진 통계치로 측정할 수 있다. 기본적으로 듀레이션은 현금흐름의 흐름의 실질적인 만기일을 측정하는데 유용한 도구이다. 듀레이션을 처음 제안한 Macauley는 듀레이션을 현가(present value)공식에 기간을 곱한 가중평균으로 산출한다. 그가 제안한 듀레이션 공식은 다음과 같다.

CFt : 일정기간 t 동안 저당증권이 발생시키는 현금흐름, N : 저당증권의 만기까지의 기간수, r : 저당증권의 요구수익률(required return)

듀레이션은 이자율위험의 측정도구이며 부분적으로 고정지불금증권(fixed payment securities)에 적용할 수 있다. 또한 상이한 증권의 가격민감도 측정에도 적용할 수 있다.

3. CMO의 평가와 위험
FRM을 담보로하여 형성된 CMO의 특정상품 j의 시장가치(Vj)는 CMO의 액면이자율, 액면가치, 요구수익률, 예상만기에 의해서 결정된다. 따라서 특정시기 t까지의 상품 j의 가치는 만기까지 받을 수 있는 미래 현금흐름의 현가와 동일하다.

Pj,t는 일정기간동안의 상품 j의 원금지불금

따라서 일정기간동안의 상품 j의 총현금흐름은 상품 j의 액면지불금(Cj,t)에 원금지불금(Pj,t)를 더한 것과 같다. 만일 액면지불금과 원금지불금이 상이한 상품으로 나뉘어질 경우 이자만의 가치(IOj)와 원금만의 가치(POj)는 다음과 같이 계산한다.

만일 할인율이 같을 경우 Vj= IOj + POj 이다. 결국 CMO의 총가치는 원금 및 이자의 상환시기와 금액 그리고 할인율에 따라 결정된다. 그리고 할인율(요구수익률)은 무위험이자율과 위험할증이자율로 나눌 수 있다. 그리고 위험할증이자율은 저당상환불능위험과 듀레이션과 관련된 위험 요소의 함수이다.

4. FRM에서의 조기상환률

일반적으로 이자율이 하락할 때 조기상환으로 인해 저당과 MBS(mortgage-backed securities) 가격 상승이 억제한다. 즉 이자율 하락은 주택매매와 자본재조달의 증가시키고 이로 인해 조기상환이 촉진된다. 따라서 이자율 하락으로 인한 저당가격 상승은 예상 듀레이션 감소로 억제된다. 한편 이자율의 상승으로 주택매매와 자본재조달의 감소하게 되어 듀레이션(DUR)이 증가하고 이로 인해 저당가격과 MBS의 가격을 하락한다. 따라서 조기상환률(PPR)은 이자율(I), 주택매매(HT), 자본재조달(RE), 상환불능(DF) 그리고 기타 요소와 함수관계가 성립한다. 일반적으로 ΔPPR/ΔI<0; ΔPPR/ΔHT>0; ΔPPR/ΔRE>0; ΔPPR/ΔDF>0 이다. 따라서 ΔDUR/ΔPPR<0 인 관계가 성립한다.

5. AAM

전형적인 원리금균등상환에서 월지불금(R)과 n기간 후의 잔금(Pn)은 다음과 같이 계산할 수 있다.

이자율이 상승하는 경우 현금흐름이 높은 할인률로 할인되기 때문에 FRM의 시장가격은 하락하게 된다. 또한 조기상환이 줄어들고 저당의 듀레이션은 증가하여 가격이 하락한다.
ARM(adjustable-rate mortgage)과 마찬가지로 AAM은 FRM의 지불금을 변화시키는 것이다. 그러나 ARM과 상이한 점은 이자율을 저당 기간동안 고정되지만 원금잔금이 변화하는 것이다. 또한 ARM처럼 이자율위험을 대주(lender)에서 차주(borrower)에게 전가하지 않고 AAM은 조기상환위험을 대주에서 차주에게 전가하는 하는 것이다. 결과적으로 AAMs과 AAM 담보증권은 구매자가 당면할 수 있는 가격취약성을 보완하는데 목적이 있다. GEM(growing equity mortgage)은 시장이자율과는 무관하게 월지불금을 증액시키도록 설계한 것이지만 AAM은 시장이자율의 변동에 따라 월지불금이 비계획적으로 변동한다. 그러나 발생률(accrual rate)이 변화하지 않는 상황에서 지불률(pay rate)이 변화한다는 것은 같다. GPM(graduated payment mortgage)은 시장이자율의 변화와는 무관하게 할부상환을 설계한다. 그러나 AAM은 지불률이 항상 실질증가율보다 동일하거나 크지만 GPM은 초기에는 실질적으로 부의 상각이 발생한다. AAM과 가장 동일한 형태는 ARM이다. AAM의 지불금은 시간에 따라 변화한다.

6. AAM의 가격설정

AAM은 듀레이션위험을 대주와 차주가 분담하기 때문에 예상 수익관계(yield relationship)와 기간은 다음과 같은 이유로 FRM과 다르게 결정된다.
1) 발행시 AAM의 초기 이자율은 동일기간의 FRM보다 낮다. 이는 듀레이션위험의 일정부분을 이전시킴으로 발생하는 이점 때문이다. 또한 원금잔액이 FRM에서 차주가 조기상환하지 않는 이상 FRM보다 높지 않기 때문에 상환불능위험이 작다
2) 단기이자율의 변동은 장기이자율보다 변동이 심하기 때문에 단기지수(short-term indexes)를 반영하여 이자율을 결정하는 AAM은 차주에게 더욱 위험하다. 따라서 단기지수에 따른 이자율을 적용하는 AAM 차주는 장기지수를 적용하는 AAM의 차주보다 적은 지불금을 낸다.
3) 조정간격이 빠를수록 차주가 부담하는 위험은 더욱 커진다. 따라서 AAM 차주는 단기일수록 적은 지불금을 낸다.
4) AAM이 최대 대출기간이 정해져 있는 경우 차주가 부담하는 듀레이션위험은 낮아진다. 그 상한선이 엄격할수록 대주에게 발생하는 수익은 더욱 높아진다. 마찬가지로 가격이자율조정의 하한이 엄격하면 할수록 대주에게 발생하는 수익은 적다. 왜냐하면 차주에 부담되는 가격이자율이 엄격하기 때문이다.

7. 결론

이 글은 이자율 수준의 변화를 반영하기 위하여 할부상환(amortization)이 조정된 새로운 FRM을 제시하고 있다. 개념적으로 이 글의 목적은 저당이 설정된 부동산의 구입자와 저당증권을 구입하는 구입자의 듀레이션 위험을 최소화하는 저당을 만들어 내는데 있다.

Journal of Property Investment & finance, 1999, vol17, pp430-443

독일펀드에 관한 부동산투자방법 평가
(An assessment of property investment vehicles with particular reference to German funds)

Jim Berry, Stanley McGreal, Karen Sieracki, Ramon Sotelo.

1. 서론

부동산투자방법을 분석하기 위해 먼저 미국의 부동산투자신탁(REITs)를 살펴본 후, 이를 영국과 독일의 사례와 비교한다. 본 연구의 주된 관심은 독일의 펀드에 있으며, 그 구조적 특성들을 알아보기 위해 12개 독일 부동산펀드에 대해 조사된 자료를 이용한다. 각각의 펀드가 위험, 가격등귀가능성, 계약조건, 위치와 이용 등과 관련하여 어떤 구조를 가지는지 보여주고 있다.

2. 각국의 부동산투자방법(미국/영국/독일)

혼합자산포트폴리오(multi-asset portfolio)에 REITs가 포함됨으로써 부동산의 직접소유에서 비롯되는 비유동성과 관리위험을 줄이게 되었다. REITs의 투자포트폴리오 중 적어도 75%가 수익부동산으로 구성되어있으므로 투자자는 배당된 현금흐름으로부터 이익을 얻게 된다. REITs 과세소득의 95%가 주주에게 매년 배당으로 지급되며 적어도 총소득의 75%가 매년 부동산으로부터 얻는다. REITs의 시가총액은 미국의 모든 상업용부동산가치 중 겨우 3%에 지나지 않지만 REITs 시장은 부동산증권화에 필요한 규모, 투자자, 관리능력을 갖추고 있다.
투자수단의 하나로서 REITs가 성장하는데 많은 요인들이 있다. 먼저 위험감소로 인해 여러 지역과 다양한 부동산범주로 확산되었다. REITs주식은 높은 수익과 유동성, 인플레이션 헷지, 분산투자 성격을 보이는 반면 다소 불안정하고 장기인플레이션 헷지에는 약하다. 또한 REITs는 양도가 용이하며 거래비용이 적다. 이런 점에서 부동산증권화 방법으로서 REITs는 소액투자자들에게 변화하는 시장환경에 유동적으로 대처하게 할 뿐아니라 상업용부동산투자에 따른 경제적 이익을 얻게 한다. 규제당국은는 REIT회사가 부동산을 소유하고 법인세부담없이 세전소득을 주주에게 배당하도록 하고 있다.
REITs 성과에 대한 분석은 다음의 4가지에 중점을 둔다.
- 위험조정 성과측정을 이용한 수익에 영향을 미치는 요인
- REITs의 성과와 일반 주식 및 부동산투자의 성과와의 비교
- REITs의 성과에 영향을 미치는 경제적인 요인
- 지분형 REITs의 체계적 위험의 분석
지분형 REITs가 다른 어떤 지분투자보다도 높은 수익을 나타냄에도 불구하고 REIT산업에 대한 의견은 분분하다. 시장에서 REITs주식의 수익예측은 다른 일반 주식과 다르지 않다. 그러나 포트폴리오 구성이나 REITs의 특징들을 볼 때 부동산투자형태, 부동산의 지역적 위치, 금융비율(총현금흐름·레버리지·자산)은 위험조정수익에 영향을 주기 때문에 투자수단으로서 REITs를 평가할 때는 금융비율과 포트폴리오 특징을 고려해야 한다.
REITs는 주식시장지수와 같이 움직이며, 이와 같은 움직임은 특히 가격면에서 REITs와 주식간에 강하게 나타난다. 자산규모의 증가와 REITs의 국제적인 관심의 고조는 국내외 투자자에게 더 많은 수요를 일게 할 것이다. 한편 부동산 증권화의 단점은 주식거래시 가격변동성의 위험, 거래시장의 부족 등이다.
영국에서의 간접적인 부동산투자수익을 가져오는 투자방법은 미국의 REITs와는 다소 다르다. 1980년대 몇몇 부동산투자방법 즉, 부동산시장의 유동성을 향상시키기 위한 단일자산 부동산회사(SAPCOs), 단일부동산소유신탁(SPOTs), 부동산소득증서(PINCs)가 도입되었음에도 불구하고 대부분은 실패하였다.
영국에서 부동산소유자에게는 부동산으로부터 얻는 소득이나 자본이익에 대해 세금이 부과된다. 한편 금융서비스법령(the Financial Service Act. 1991)에 의해 도입된 APUT(the Authorised Property Unit Trusts)는 자산의 20∼80%를 부동산주식으로 보유하고 최고 35%까지 정부/공공 유가증권으로 최고 5%까지 다른 투자로 구성되어 있으므로 상당히 유동적이다. 또한 부동산회사주식에 투자하는 경우로써 자본이득세가 면제되어 이중과세의 부담이 없다.
영국에서는 증권화된 부동산투자방법이 실패한 반면 유동성과 투자수단면에서 비슷한 독일의 개방형펀드는 영국 부동산의 상당한 양을 차지했다. 독일의 개방형/폐쇄형 부동산 펀드는 투자자의 다양한 요구와 목적에 부응한다. 독일에서는 연금기금, 보험회사가 정기적으로 자사보유부동산을 재평가하도록 요구할 수 없다. 다만 투자평가를 필요로하는 부문은 개방형부동산펀드이다. 그러나 1999년 독일생명보험회사는 EU법에 따라 정기적으로 직접부동산투자를 재평가했다. 폐쇄형펀드는 높은 세후 수익으로 투자자들을 유인하고, 어떤 법적 규제가 없음에도 불구하고 유한책임 파트너쉽 형태를 보인다. 이와는 반대로 개방형펀드는 법적규제와 세금편익이 있다.

3. 부동산투자에 대한 선호

부동산투자방법에 관한 분석은 12가지 주요 `독일부동산펀드에 대해 4가지 주된 이슈 즉, 독일부동산펀드의 유용한 형태, 기금의 원천, 기금의 전략, 발전과정에 관한 조사자료를 토대로 분석하고 있다.
(표-1)은 부동산투자방법에 있어서 투자기간, 투입자본의 유효성, 최저자본금, 투자위험도, 세금과 책임면에서 서로 다른 면을 보여주고 있다. (표-2)는 각각의 투자방법은 투자자의 개입, 감독, 제재권의 정도가 다양함을 보여주고 있다. (표-3)은 여러 부동산 자산과 각각의 펀드간의 결과가 서로 다름을 보여주고 있다.

<표1>투자자선호와 투자방법

투자가선호

개방형 펀드

폐쇄형 펀드

부동산 주식

투자기간

중기-장기

장기

단기, 중기, 장기

투입자본유효성

당일시장

이차시장의 제한된 유효성

당일 시장

최저 자본금

극히 작음

중-대(20000DM)

극히 작음

위험

있음

대체적으로 없음

있음

세금

자본펀드 소득

임대와 로열티 소득

자본펀드 소득

책임

없음

대체적으로 없음

없음

<표2>개입, 감독, 제재권

개입/감독/제재권

개방형 펀드

폐쇄형 펀드

부동산 주식

관리/서비스에 대한 직접적인 영향력

없음

매우적음(주주총회를 통해)

적음

규제

매우강함(연방은행감독원)

없음

낮음(증권거래감독)

가격등귀가능성에 대한 감독능력

매우높음

간접적임

높음(이차시장평가를 통해)

이차시장에서 판매기회

없음

이차시장에서 가능못함

있음(증권거래허가시)

자본회수를 통한 관리 영향력

매우강함(환매요청)

없음

보통

<표3>부동산형태와 이상적인 투자방법

부동산 형태

개방형 펀드

폐쇄형 펀드

부동산 주식

매장위치(prime)

적합/저위험과 가격등귀가능성

부적합/가격등귀가능성없음

저위험

매장위치(secondary)

제한적으로 적합/낮은 가격등귀가능성

적합/가격등귀가능성 없음

제한적으로 적합/가격등귀가능성없음

쇼핑센터(lcnd)

제한적으로 적합/고위험

부적합/가격등귀가능성/보통위험

적합/가격등귀가능성/보통위험

쇼핑센터(lcd)

부적합/가격등귀가능성없음/고위험

부적합/낮은가격등귀가능성/고위험

적합/고위험

오피스(lcnd)

적합/저위험/가격등귀가능성

부적합/가격등귀가능성

저위험

오피스(lcd)

제한적으로 적합/보통위험

부적합/높은 가격등귀가능성/보통위험

적합/높은가격등귀가능성

주거용(lcnd)

제한적으로 적합/보통위험

부적합/높은 가격등귀가능성/보통위험

적합/높은가격등귀가능성/보통위험

주거용(lcd)

제한적으로 적합/가격등귀가능성없음

적합/저위험/가격등귀가능성없음

저위험

특수이용(lcnd)

적합/저위험/가격등귀가능성 있음

제한적으로 적합/가격등귀가능성있음

저위험의 plpcs에 한해적합

특수이용(lcd)

부적합/가격등귀가능성 없음/ 보통위험

제한적으로 적합/보통위험

적합/보통위험

lcnd : location which cannot be duplicated
lcd : location which can be duplicated

4. 결론

본 연구는 미국/영국/독일의 부동산투자방법을 살펴보았으며 특히, 독일의 간접투자방법인 개방형/폐쇄형펀드를 비교·분석하였다. 세금수준이 높은 독일에서 상기한 펀드들은 세금과 깊은 관련이 있으며, 개방형/폐쇄형펀드 분석은 다양한 부동산 특징에 맞는 최적의 파이낸싱을 보여준다. 이는 다양한 부동산특성과 각각의 투자형태를 비교하여 투자를 결정하는데 상당히 중요하다.

Journal of Property Investment & Finance, Vol.17 No.5, 1999, pp. 444-463

Environment and value
Does drinking water quality affect house prices?
(ACADEMIC PAPERS)

Fran ois Des Rosiers, Marius Th riault

본 연구는 식수 수질이 주택가치에 미치는 영향을 분석한 것이다. 연구는 Quebec 환경청에서 제공한 정보에 근거하여 Quebec의 주요 행정구역이며 1990-1991년 사이에 반복적으로 식수오염문제를 경험한 Quebec의 주요 도시 Charlesbourg를 사례로 하고 있다. 연구를 위해 800개의 단독, 1층 주택의 매매자료를 표본추출하였다. 여기에는 주택거래, 건축특성, 부지와 건물외부 특성, 부동산세 등에 관한 정보를 포함하고 있다. 또 근린지역과 접근성, 센서스 자료(사회-경제요소), 환경적 요소들이 모델에 포함되어 있다. 뿐만 아니라 지리정보시스템(GIS)을 통해 근린지역, 접근성, 센서스자료 등 여러 변수들간의 공간적(spatial) 연계가 이루어졌다.
지역주민에게 식수를 끓여서 이용하라는 경고가 주어진 빈도(frequency)와 지속기간(duration), 즉 경고횟수와 총 경고일 수, 그리고 평균 경고기간이 환경변수로서 모델에 추가되었다. 분석은 주택가격에 대한 식수문제의 한계영향(marginal impact)을 파악하기 위해 헤도닉 방법에 의한 분석이 이용되었다. 공선성(collinearity)을 고려하여 표준(standard) 및 단계적(stepwise) 회귀분석과정(regression procedures)이 적용되었으며, 극한값을 모델에서 제거하기 전후로 나누어 선형(linear) 및 다중 로그선형(multiplicative log-linear)함수가 사용되었다. 그리고 난 후 수질문제에 대하여 가격 상위 주택이 보다 특별한 반응을 보이는지 여부를 파악하기 위해 Charlesbourg 주택시장을 세분하였다.
연구결과 우선적으로 주택구입자들은 수질에 매우 민감하였으며, 일정 근린지역 내에서 수질의 음의 외부효과(negative externalities)는 부동산가치에 반영된다는 사실이 파악되었다. 뿐만 아니라 식수사용과 관련한 경고가 취해진 평균 일수는 주택구입 의사결정에 영향을 미치고 있음을 보였다. 두 번째로 주택시장 세분화(market segmentation)에 따른 분석은 상위가격의 주택구매자가 일반 거주자보다 식수수질에 대해 보다 민감하게 반응한다는 사실을 명확하게 제시해주고 있다. 평균 경고시간변수의 계수 값이 전체 표본을 대상으로 한 분석에서는 매우 낮았으나 주택가격 상위 1/2을 표본으로 한 분석에서는 1일 당 $177, 상위 1/3을 표본으로 한 분석에서는 $298로 상승하였다. 따라서 부동산가격이 높을수록 환경적 외부효과에 의한 부동산 시장가격의 감소가 급격한 것으로 나타났다.
상위 1/3에 대한 분석에서는 식수수질문제의 평균주택가격에 대한 영향이 평균주택가격의 1%가량으로 나타나 상위 1/2에 대한 분석의 두 배임을 보였다. 또한 수질문제가 재발하는 지역에서도 영향의 정도가 더 높게 나타났다. 따라서 수질문제는 모든 부동산에 동일한 영향을 미치는 것이 아니며 이와 같은 환경적 외부효과는 간과해서는 안되는 매우 중요한 요소임을 알 수 있다. 이와 같은 결과는 지방정부 입장에서도 주택가격 하락에 의해 세수입이 감소하므로 지역 내 수질개선을 위한 공공의 시설투자는 결국 그에 따른 재정손실을 회복시킬 수 있다는 의미로 해석될 수 있다.

Valuation, Spring, 1998

An Integrated Valuation Process Using GIS

Joseph M.Davis, Neil A.Kilby, and Robert Brookes-Avey

본 기고는 평가사에게 다양하고 정교한 분석도구를 제공해주는 통합평가시스템(integrated appraisal system) 수립의 필요성과 응용분야, 전망에 대해 간략히 소개하고 있다.

1. 통합평가시스템

기본적으로 통합평가시스템의 핵심은 두 가지 필수적인 하부구성요소로 관계형 데이터베이스 내 저장된 정보를 질의하고 모델화하도록 설계된 분석 소프트웨어와 부동산의 수요와 공급 두 측면을 포함하는 시장정보 데이터베이스를 포함한다.
첫 번째 요소인 시스템의 분석 “엔진”은 정교한 통계 모델링 프로그램과 연계되어 사용되는 지리정보시스템으로 이루어진다. 데스크탑(Desktop) GIS(Geographic Information System)소프트웨어는 데이터베이스 관리, 공간 모델링 능력, 그래픽 표현기술을 통합한다. 이것의 강점은 부지정보, 시장인구, 부동산 매매추세 등 어떠한 유형의 공간(위치)요소도 시각화하고 모델링할 수 있도록 한다는 것이다. 시스템의 분석 엔진을 구성하는 또 하나의 요소는 정교한 통계적 모델링 프로그램이다. 이와 같은 종류의 소프트웨어는 기본적인 분석과 고급분석을 폭넓게 선택할 수 있는 통합된 통계모델링 프로그램이다. 이것의 핵심적인 장점은 비전문적인 사람들도 분석결과를 이해할 수 있도록 그래픽 형태를 통해 복잡한 통계적 기능을 전달할 수 있다는 것에 있다.
통합평가시스템의 두 번째 핵심요소는 데이터베이스이다. 통합시스템이 담고 있는 데이터는 일반적으로 자체적으로 수집된 시장정보와 제3의 데이터 판매처로부터 구입한 자료이다. 이러한 자료들은 공급, 수요, 규제, 정보 중 한 가지 항목 또는 중복되는 형태의 부동산 관련 자료이다.

2. GIS 데이터베이스

일반적으로 데이터베이스는 공급측면의 정보를 제공하는 부류와 소비측면을 제공하는 부류, 또는 규제적 측면의 것과 정보적인 것으로 항목화할 수 있다. GIS에서 공급측면의 자료는 정의된 지역 내 부동산 유형별 기존 재고량, 착공량, 매매 및 공실율 등의 자료를 포함할 수 있다. 그러나 이러한 자료는 경쟁적 부동산 중개업체와 시장참여자들이 구체적인 수준의 정보제공을 꺼리기 때문에 수요측면의 자료보다 구득하기 어렵다. 수요측면의 자료제공회사의 상당수는 매우 치열한 경쟁에 의해 정보가격을 낮출 것을 요구받고 있다. 수요측면의 자료는 일반적으로 인구통계, 주택매매, 고용성장, 정의된 지역 내 부동산 유형에 영향을 미치는 새로운 직업 등의 내용을 포함한다. 또 연방정부는 국가공간데이터기반(NSDI:National Spatial Data Infrastructure)을 통해 데이터 유통비용 수준에서 다양한 수요측면의 자료를 제공한다.

3. GIS 응용

평가분야에서 평가사는 비교부동산이나 경쟁부동산, 인구통계자료 등으로부터 다양한 자료를 구득할 수 있다. 과세관련 자료나 거리, 지형, 고용, 토지이용과 지역지구, 그밖에 편의시설 등에 대한 다양한 자료 층(layer)을 GIS를 이용하여 구성함으로써 평가과정에 응용될 수 있다. 부동산 개발과정에서는 GIS시스템을 이용하여 건축모델링이나 용도지역 표시, 공학연구, 3차원 모의실험, 동영상, 가상현실 등을 위한 소프트웨어와 연계시켜줄 수 있다. 개발이 복잡하게 진행됨에 따라 컨설턴트, 건축가, 개발업자와 통합지리정보시스템 간의 지속적인 상호작용이 있을 수 있다. 일반적으로 부동산과 관련한 다음의 과정들에서 GIS가 이용될 수 있을 것이다.
·어느 부동산을 구입할 것인가?(Site selection)
·언제 구입/판매/건축해야할 것인가?(Market timing)
·신규개발을 시작할 적기인가?(Absorption, new construction, supply and demand)
·부지의 최유효이용은 무엇인가?(Most probable use versus existing use)
·구입가격은 얼마이어야 하는가? 최대 저당대출액은 얼마인가?(Valuation)
·부동산이 물, 토양, 공기의 위험이나 오염으로부터 안전한가?(Environmental survey)
·부동산을 언제, 얼마의 가격으로 팔 수 있을 것인가?(Market forecast)
·임대료 상승과 공실율 감소에 대한 전망은?(Competition analysis)
·신규 주택분양프로그램은 효과적인가?(Target marketing, sales territory, sales performance)
·사업을 위해 가장 적합한 건축설계는 무엇인가?(Architectural modeling, zoning presentations)
·건축설계는 경제적으로 타당한가?(Cost estimating, engineering study)

5. 결론

새로운 컴퓨터 기술과 데스크탑 지리정보시스템은 평가절차를 변화시키고 있다. 주요 시장참여자들이 정교한 분석을 요구함에 따라 기존의 표준적 평가절차는 낡고 진부한 방식으로 퇴보하고 있으며, 대부분의 대도시지역에서 제3의 정보판매회사들은 매매와 임대정보를 포함한 매우 정확한 부동산 자료를 제공하고 있다. 이와 같은 저렴한 시장정보의 이용성 증가는 평가관련 업무의 주요 부가가치적 요소(시장가격정보 수집)를 감소시키고 있다. 신기술은 평가업무를 변화하도록 하고 있으며, 이것은 평가업무를 촉진하고 강화시킬 수 있는 매우 흥미진진한 새로운 도구를 제공한다. 이 같은 새로운 분석도구를 수용하는 평가사들은 다가올 시기를 성공적으로 맞이할 것이며, 그렇지 않은 경우 결국 평가서비스 시장으로부터 도태될 것이다.

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