업계초점

업계초점2

외국인 부동산투자

김화균(감정평가사)
KCS감정평가사사무소

우리 나라 경제는 이제 부동산을 외국인에게 팔아야 하는 처지가 되었다. 다른 말로 표현하면 우리 나라의 부동산시장을 외국인에게 완전히 개방하였다고 할 수 있다.
단기성 투자자금이 아닌 장기성 투자를 유치하여 이를 발판으로 잘못된 제반 산업의 구조를 바꾸고 경쟁력을 키워 국가의 성장 발전을 도모하자는 것이다.
40%에 이르는 전세보증금의 하락, 20%를 초과하는 아파트가격의 하락, 중도금 미납에 따른 아파트 건설중단과 해약사태, 늘어만 가는 상업용, 오피스 건물의 공실률은 ‘부동산시장의 붕괴’라는 표현까지 낳을 정도이다.
부동산 가격이 하락하고 원화에 대한 달러가치는 상승하였으며 거의 모든 장벽을 없애고 원 스톱 서비스정책을 펴며 달러의 부동산투자를 유치하기 위해 안간힘을 쓰고 있는 이 때 외 국의 내노라 하는 큰 손, 거물은 모두 다녀갔다고 해도 과언이 아니다. 미국의 부동산 재벌 트럼프, 온 국민이 잘 아는 가수 마이클 잭슨, 도널드 마틴 미국주택건설협회 회장, 중동 석 유재벌 국가의 무슨 왕자 등등.
내다 팔고자 하는 쪽은 어디 그냥 있는가. 무슨 투자유치단, 각국대사관을 통한 투자유치 캠 페인, 건설회사들이 중심이 된 마케팅팀, 중개회사와 중개프랜차이스가 중심이된 세일즈팀, 이들 모두와 부동산 컨설팅 회사들이 중심이 된 팀들이 유망 투자국이라고 판단되는 나라는 모두 방문하여 마케팅에 열을 올리고 있는가 하면 국내는 국내대로 재테크 박람회, 매물 전 시회 등등을 개최하여 모두 팔아 보려고 가진 애를 다 쓰고 있다.

이런 와중에 “외국인의 부동산 투자는 그런 게 아닙니다” 하고 우리 나라의 외국인 부동 산 투자환경을 지적하였다고 할 수 있는 세미나가 열렸다.
지난 6월 2일 한국경제신문사에 서 컬리어스 자딘이라는 영국계 부동산컨설팅회사 주최로「부동산 투자유치 국제세미나 (FORUM ON PAVING THE WAY FOR FOREIGN INVESTMENT IN KOREAN REAL ESTATE)」가 개최되었다.
이 세미나의 첫 번째 발표자인 Rick Williams이사(컬리어스 자 딘 홍콩)가 「한국부동산의 외국인 투자(Foreign Investment in Korean Real Estate)」라는 주제로 발표한 내용 중 해외부동산 투자의사결정의 주요요소와 우리 나라와 다른 투자대상 국들의 투자환경의 차이점을 설명한 부분이 있었다.
이 내용은 필자의 직업과도 관계가 있고 부동산을 팔아야 하고 부동산투자를 유치해야 하는 우리 모두에게 매우 관심을 끄는 내용이며 외국자본이 큰 금액을 국내 부동산에 투자하게 된다면 그들의 룰을 알아야 하고 그들의 룰대로 바뀌어 갈지도 모른다는 점에서도 의미가 있다고 판단하여 이 부분을 발췌하여 소개하고자 한다.

1. 해외부동산 투자 의사결정의 주요요소

KEY INGREDIENTS

Profit : competitive to other countries
Law : enforces rights & protects contracts
Stability : political, social, tax, currency
Ease : information, forex, business practices

투자의사결정의 주요요소는 이윤, 법, 안정성 및 용이성이다.
이윤은 다른 대상국들에 비하여 경쟁력은 있는 것으로 설명되었다.
두 번째는 권리가 법제 도로 실행되는 지와 계약이 법제도에 의하여 보호받는 지이며 세 번째는 정치적, 사회적으 로 안정되어 있으며 조세제도와 통화가 안정되어 있는지가 판단 기준이다. 마지막으로 정보 수집의 용이성, 외환의 거래 및 입출금의 용이성과 부동산 사업실행의 용이성을 들고 있다.

필자 판단에 의하면 법제도는 잘 정비되어 있으며 실행되고 있다고 할 수 있으며 안정성도 다소간 시간이 걸리겠지만 대다수 국민이 아픔을 분담하고 동참한다면 이뤄낼 수 있다고 생 각되나 정보 수집 및 확보의 용이성은 상당히 문제가 있다고 생각된다.
많은 외국인 유망투 자자와 투자컨설턴트들은 우리 나라는 수요 및 공급 정보, 투자대상 부동산의 수입 및 경비 관련 데이터 등 투자분석에 필요한 정보를 얻기가 매우 어렵다고 피력하고 있다. 부동산 관 련 정보의 체계화는 시급히 해결해야 될 문제 중 하나라고 생각된다.

2. 우리 나라와 다른 투자대상국들의 차이점

WHAT IS DIFFERENT IN KOREA

Psychology : build to hold vs income
Leasing Basis : chonsei vs rent
Debt Exposure : 5:1 vs 1:4
Brokerage Industry : inhouse vs outsourced
Method of Appraisal : cost vs income

부동산의 유형을 구분하는 방법은 여러 가지가 있으나 수익을 기준으로 할 때 임대 아파트, 임대 상가, 임대 오피스 등과 같이 계속적으로 수익을 산출하는 수익용 부동산과 소유자가 직접 거주하는 주택, 정부 청사, 학교, 종교용 부동산과 같은 비수익용 부동산으로 구분할 수 있으며 여기서 말하는 투자부동산이란 수익용 부동산이라고 할 수 있다.

■ 첫번째
부동산에 대한 일반적인 인식이 우리 나라는 건축하여 보유(소유)하는데 목적이 있고 다른 나라는 소득 또는 수익을 올리는 것을 목표로 하고 있다는 것이다.
융자하는 사람, 투자하는 사람, 개발사업을 하는 사람 등 부동산에 관련되는 모든 사람이 소득과 수익을 철저히 따져 본 후 융자, 투자, 개발, 사업 등에 관한 의사결정이 이뤄지고 있다는 것이다.

■ 두번째
우리 나라는 전세라는 임대차 관행이 있는데 비해 다른 나라는 전부 월세이다.
월세인 경우 부동산 사업자 또는 투자자는 월세수입에서 경비를 공제하고 남은 잔액으로 융자금의 원리 금을 상환하며 은행도 월세수입과 경비를 분석한 후 상환 가능한 매월의 원리금을 계산한 후 융자액을 결정한다.
또한 전세가 월세로 바뀌게 되면 좋은 임차인 즉 월세를 정해진 날 짜에 지불하며 이웃과 잘 화합하고 건물관리를 주인같이 잘 해줄 사람을 고르는 일이 중요 해 지고 임료수금, 임차인의 모집, 건물 등의 유지보수와 회계처리 및 장부관리 등을 책임질 관리자(또는 회사)가 필요하게 된다. 전세가 월세로 바뀌면 부동산 사업에 대한 은행의 참여 도가 높아지며 돈의 흐름도 한결 좋아지리라고 생각된다.

■ 세번째
은행 융자비율이다.
다른 나라는 자기 자금과 융자의 비가 1:4이나 우리 나라는 거꾸로 5:1 이다. 즉 다른 나라는 융자부분의 비중이 크다. 앞에서 설명한 것과 같이 월수입에서 상환 가능하다면 대부분 감정평가가격의 80% 정도는 융자를 해준다.
비수익용 부동산인 주거용 부동산의 경우에도 융자신청자 연소득의 25-30%의 범위 내에서 원리금 상환이 가능한 범위 내에서 융자를 해주고 있다.
이와 같이 철저히 수입 또는 소득을 분석하여 융자여부와 융자 액을 결정하고 있다.

■ 네번째
중개업이 외국은 대부분 외부 전문인력을 활용하는 반면에 우리 나라는 대개 내부 직원을 이용하고 있다고 설명하였다.

■ 마지막으로
감정평가 접근방식이다.
우선 복성식 평가법과 수익환원법의 기본 원리를 간략히 살펴보자.
복성식 평가법은 이 물건을 만드는데 비용이 얼마 들어가는가가 기본 원리로서 건물을 새로 이 짓는데 드는 비용에서 감가수정을 거쳐 건물의 복성가격을 구하고 토지는 별도로 매매사 례비교법으로 구한 후 토지가격과 건물가격을 합산하여 부동산의 가치를 구하는 방법이며 수익환원법은 이 부동산은 얼마의 수익을 올릴 수 있는가가 기본 원리로서 임대수입 등에서 경비를 공제한 후 순소득을 적정한 환원이율로 나누어 부동산의 수익가격을 구하는 것이다.
외국에서 수익가격을 중요시하는 것은 당연하다고 할 수 있다. 앞에서 설명한 것과 같이 부 동산에 대한 인식과 생각이 수익 또는 소득 중심이며 월세를 받아 융자 원리금을 상환하고 또 은행은 월소득이나 월임대수익을 분석하여 융자금액을 결정하니 평가방식도 수익을 중심 으로 한 수익환원법이 중심이 될 수밖에 없다는 것을 쉽게 이해할 수 있을 것이다.

우리 나라는 이웃 나라인 일본과 비슷하게 과거 부동산이 전반적으로 가격이 상승하여 왔기 때문에 부동산 감정평가 방식의 하나인 수익환원법도 투자분석도 필요없었다고 할 수 있으 나 최근의 엄청난 가격하락과 변화를 겪으면서 그 중요성을 실감하게 된다. 이웃 일본도 버 블경제 붕괴 후인 1990년대에 들어서 수익환원법을 평가방식으로 채택해 달라는 요구가 증 가하고 있다고 한다.

얼마전 세계인의 축제로 자리잡은 월드컵 축구의 경기규칙은 하나이다.
즉 대륙이나 국가에 따라 경기규칙이 다르다면 월드컵 축구경기는 처음부터 생겨나지 않았을 것이다. 부동산투 자도 결국 마찬가지 일 것이라는 점이다.
홍콩, 싱가포르, 미국, 일본 등은 모두 같은 규칙으 로 경기를 하는데 한국에 와서 보니 규칙이 다르다면 한국과는 축구경기를 할 수 없는 것과 마찬가지로 외국인이 우리 나라에 와서 부동산투자를 해볼까 하고 생각하는데 많은 점이 다 른 나라와 다르다면 투자하기가 어려울 것이다.
안정적인 수익을 요구하는 투자와 투기, 도박을 구분짓는 잣대는 받아들이고자 하는 위험의 크기에 따라 달라진다.
앞에서 설명한 의사결정 요소의 하나인 안정성이 떨어진다면 투자위 험은 상대적으로 안정된 나라에 비해 커질 것이다. 그 때는 투자가 아니고 투기가 된다는 점과 외국의 많은 투자자 또는 투자컨설설턴트들이 바라는 것은 안정된 수익을 노리는 투자 를 하고자 할 것으로 생각된다.
이 발표자는 발표 초반에 한 가지 흥미를 끄는 비유를 하였다.
수출강국인 우리가 어떤 나 라에 냉장고를 많이 팔기 위하여 그 나라의 평균온도, 주거공간의 구조, 음식보관 형태, 냉 장 또는 냉동 저장물의 종류, 색깔의 선호도 등 많은 것을 조사하고 여기에 맞춰 냉장고를 제조하여 수출하고 있으면서 부동산을 외국인에게 팔고자 하는 이 때 우리는 어떻게 하여야 하는지를 생각해 봐달라는 말을 하였다. 매우 의미있는 구절이라고 생각된다.

변화에는 두 가지가 있다.
좋은 쪽으로의 변화와 나쁜 쪽으로 변화이다.
또 변화는 순간에 생길 수도 있으며 어떤 것은 상당한 기간에 걸쳐 일어나기도 한다.
지금 우리 나라는 많은 변화의 소용돌이 가운데에 있으며 전체적으로 좋은 쪽으로 변화하고 있구나 하는 느낌을 받 고 있고 또 그렇게 되기를 바라는 마음 간절하며 부동산 전문가의 한 사람으로서 부동산을 둘러싼 환경도 이 변화를 거치면서 좋은 쪽으로 변화되기를 기대해 본다.

결국 많은 금액의 외국자본이 금융, 부동산과 관련산업에 투자되면 엄청난 변화가 일어난다 는 것은 불을 보듯 빤하다고 할 수 있다.
부동산융자가 달라지고 다양한 투자방식이 생겨날 것이며 임대차관행이 달라지고 이에 따라 시장이 달라지며 부동산을 보는 시각과 생각이 바 뀔 것이다.
우리 업계도 내부적으로 변화되어야 하고 또한 부동산을 둘러싼 외부 환경의 변 화에 대응하는 준비와 노력을 하여야 된다고 생각한다. 100명이니 주식회사니 하는 외적인 조직적인 변화가 아니고 부동산시장 동향을 분석하고 수익환원법에 대한 많은 연구와 실무 가 행해져야 하며 투자분석 기법의 연구 등 실질적이고 전문가적인 변화가 필요한 때라고 생각한다.