알아둡시다

알	아둡시다(2)

주택임대차의 법률관계
- 임대차 조사시 임대차관계에 관하여 기만행위를 한 경우 -

임형욱

감정평가사·감정평가 연구원 고문 변호사

일반적으로 주거용 건물의 임차인은 임대차 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록 을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대한 대항력을 가진다.
또한 대항요건과 임대차계약증 서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자 기타 채권자에 우선하여 임대차보증금을 변제받는 저당권과 유사한 권리를 가진다.
임차인은 위 두 가지 권리의 요건을 모두 갖춘 경우에는 두가지 권리를 겸유하고 임대차보증금 전액을 반환받을 때까지 두가지 권리를 순 차적으로 행사할 수 있다.
위와 같은 임대차관계의 대항력 또는 임대차 보증금의 우선변제력은 주택보급율이 낮은 현 실에서 서민들의 주거생활의 안정을 위하여 만들어진 제도로서 나름대로 서민생활의 안정에 기여한 바가 없지 아니하다.
그러나 일반적인 공시방법이 없는 임대차관계에 대하여 대항력 또는 우선변제력을 인정함으로 인하여 단기적으로 많은 사회문제가 발생하고 있으며, 장기 적으로는 주택 소유자의 주택을 담보로 하는 금융을 막아 서민금융의 길을 막는 결과가 발 생할 수도 있다.
따라서 현행 주택임대차의 대항력 또는 우선변제력을 인정하는 제도는 마 땅히 보완되어야 할 것이다(예컨데, 등기소 또는 행정관청에 임대차관계를 등록하는 방법 등).
현행 주택임대차보호법에 의하면 대항력 또는 우선변제력을 갖춘 임차권은 사실상 저당권과 같은 강력한 효력을 가지고 있다.
또한 통상 주택의 전세보증금이 주택가격의 50%를 상회 하고, 주택이 경매되는 경우에 감정가의 50~60%(단독 주택 기준)에 경락되는 현실에 비추어 후순위 저당권은 그 실질적인 가치를 상실하게 된다.
문제는 위와 같이 임대차관계에 대하여 마땅한 공시방법이 없는 현실에 비추어 사실은 대항 력 또는 우선변제력이 있는 임차권이 존재함에도 불구하고 임차인이 금융기관(금융기관의 위임을 받아 감정평가업자가 조사하는 경우도 같음)에서 담보가치를 판단하기 위하여 임대 차관계를 조사할 당시에 임대차 사실을 부인하고 임대차보증금에 관한 권리주장을 않겠다는 내용의 확인서를 작성해 준 후에 경매절차에서 이를 번복하여 임대차보증금의 우선변제를 주장하거나 경락인에게 대항력있는 임차권의 존재를 주장하면서 명도를 거부하는 경우이다.
먼저 임차인이 임대차조사 당시에 임대차 사실을 부인하고 임대차보증금의 권리주장을 않겠 다는 확인서를 작성해 준 다음에 경매절차에서 이를 번복하여 임대차보증금의 우선변제를 주장하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언(禁反言) 및 신의칙(信義則)에 위반되어 허용 될 수 없다는 것이 대법원 판례의 입장이다(대법원 97다12211호 판결).
주의할 점은 임차인 이 확인서를 써준 경우이고 소유자(임대인)가 확인서를 작성해 준 경우는 아니라는 것이다 (다만 임대인의 그러한 행위는 원칙적으로 사기죄에 해당됨).
따라서 감정평가업자가 금융기 관의 위임에 따라 임대차조사를 하는 경우에는 반드시 주택의 점유자(가상적인 임차인)에게 임대차관계를 조사하고 필요한 경우 확인서 또는 각서를 받아두어야 할 것이다.
다음으로 임차인이 임대차조사 당시에 임대차사실을 부인하다가 경매절차가 종료된 후에 이 를 번복하여 경락인에게 임대차관계를 주장하며 ‘임대차보증금의 변제를 받을 때’까지 명 도를 거부하는 경우이다.
임차인이 경매절차가 끝날 때까지 임대차관계를 밝히지 아니하여 경락인이 이를 알지 못한 경우에 임차인이 임대차관계를 주장하며 명도를 거부하는 것은 금 반언 내지 신의칙에 위반된다는 것이 판례의 입장이다(대법원 87다카1708호, 1757호 판결).