KAPA논단

감정평가업계의 구조조정방안에 관한 소고

KAPA논단(3)

	임 재 만 감정평가사, 감정평가연구원 감정평가연구원

1. 위기의 시대: 감정평가사는 21세기에도 살아남을 수 있는가

한국경제의 최근의 화두는 ‘구조조정’이다. 구조조정을 흔히 조직의 슬림화, 고정 인건비의 축소, 성 과급제의 도입 등 미시적 차원이나 감정평가사제도 및 감정평가업계 조직형태의 개편 등 거시적 차원 의 문제만으로 인식하는 것은 단순한 생각이다. 구조조정이 필요한 이유는 기업경영의 환경이 과거와 는 다르기 때문이다.
그 동안의 기업환경은 폐쇄적 국민경제 운영체계 속에서 국가경쟁력을 강화하기 위해 정부가 직접 개 입하고 규제하고 특혜적 기업보호로 외형성장 위주의 제한적 경쟁환경이었다. 이제 세계는 자유시장경 제원리에 입각한 수익성 위주의 무한경쟁으로 변화하고 있다. 규제완화, 자율화, 경쟁촉진 등 시장기능 의 회복과 활성화가 요구되고 있는 것이다. 세계화, 국제화 시대, 더욱이 IMF구제금융의 시대에는 더 이상 각종 정부의 개입과 규제는 효력을 발휘할 수 없다.

구분	1970-1980년대	1990년대
주요업무	담보 및 경매 기준지가, 보상	공시지가, 보상 담보 및 경매
적용원리	학맥, 인맥에 의한 영업 대관 종속적/정부의 규제와 보호

21세기
부동산 개발/투자/금융/유통 등 부동산종합서비스
전문성 시장경쟁원리

부동산의 감정평가, 중개, 관리, 투자, 개발, 금융 등을 비롯한 부동산서비스업도 정부의 각종 부동산시 장에 대한 규제와 개입에서 탈피하여 규제완화와 시장개방의 시대를 맞고 있다. 외국인의 토지 취득이 전면 자유화되고 부동산서비스업도 전면 개방되었다. 이제는 더 이상 정부의 진입규제와 경쟁억제에 의한 시장보호막이 사라지게 된 것이다. 특히 감정평가업은 공시지가 등 정부 용역사업 규모가 매우 크며, 따라서 정부의 규제감독을 가장 많이 받고 있는 전문업무중 하나이다. 그리고 담보나 경매 등 대 부분의 업무가 공적 수요라는 특수성을 지니고 있다. 더욱이 공시지가를 기준으로 하는 감정평가방법 은 감정평가사의 전문성을 낙후시켜 감정평가 의뢰인이 감정평가를 법에서 규정하고 있어서 어쩔 수 없이 감정평가를 의뢰하는 상황으로까지 감정평가의 신뢰성을 손상시키고 있는 실정이다. 더구나 현재 의 한국경제는 외국인의 자본을 유치하는 것이 가장 중요한 이슈인데, 외국인 투자자는 한국의 재무제 표, 공시지가 등 기본적인 자료를 거의 신뢰하지 않고 있다. 이러한 상황에서 IMF구제금융으로 금융시 스템이 일시에 붕괴되면서 금융기관의 대출중단으로 담보평가수요가 급감하였다. 전반적인 경기의 위 축, 특히 건설경기의 불황으로 부동산 개발사업이 중단되거나 연기되는 사태가 벌어졌다. 정부 또한 재 정적자 규모의 축소를 위하여 사회간접자본시설에 대한 투자를 10%이상 축소하였다. 이에 따른 파생 수요로서의 감정평가수요도 급감할 수밖에 없다.
더구나 자산디플레이션 현상이 나타나면서 전국 아파트 평균 평당 매매가가 7년전인 90년말 91년초의 수준으로 크게 떨어졌으며, 최근의 서울지역 2차 동시 아파트 분양에서 미분양율이 78%에 이르는 등 수요가 급격히 위축되어 있는 상태이다. 또한 기업의 구조조정과 금융기관의 부실채권정리를 위해 매 물대상으로 시장에 나오거나 앞으로 나올 매물은 약 50조원대에 이르고 있어 부동산 가격은 바닥을 모 른 채 지속적으로 하락할 가능성이 크다. 부동산 가격의 지속적인 하락에 따라 감정평가액을 기준으로 결정되는 감정평가수수료는 그 규모가 지속적으로 축소될 것이다.
부동산가격의 폭락과 부동산 취득에 대한 규제완화로 외국인의 국내 부동산 투자에 대한 관심은 그 어 느 때보다도 고조되어 있다. 그러나 외국인의 자금은 수익성을 기초로 의사결정을 한다. 적어도 부동산 수익이 연 10%는 넘어야 한다는 것이 통념이다. 그러나 현재의 부동산 가격에 대한 한국의 부동산의 기대수익률은 최대 6%를 넘지 못한다고 한다. 그러면 부동산투자 현금흐름은 일정하다고 가정하더라 도 6/x = 10%가 되려면 아직도 부동산가격은 60으로 40%이상 하락하여야 한다는 결론이다. 일본의 경우에도 부동산 수익률이 연 6%를 넘지 못하고 있다고 있는데 최근의 벌춰펀드(vulture fund)가 일본 의 부동산을 매입하고 있는 것도 30∼40% 이상 할인된 가격이라고 한다.
한국경제는 금융기관의 부실채권 정리, 강제인수합병 및 폐쇄조치 등을 통한 부실금융기관의 과감한 통폐합, 부실기업의 조기정리 등 산적한 과제를 안고 있다.
금융기관과 기업의 부실화를 해결하는 핵심적인 연결고리는 자본조달의 메커니즘에서 볼 때 금융기관 의 부실채권을 어떻게 정리하여 금융시스템을 정상으로 회복하느냐에 달려 있다. 이와 같은 단기 혹은 중기적인 구조조정단계를 거치면 본격적인 시장경제원리가 작용하는 무한경쟁시대로 변화할 것으로 예 측된다.
그렇다면 감정평가업의 구조조정도 시장경제원리에 입각한 환경변화에 준비하면서 당면한 구조조정기 에서 어떤 활로를 찾을 수 있겠느냐에 초점을 맞추어야 할 것이다. 그러나 감정평가업계의 구조조정으 로 이제까지와 같이 모든 감정평가사가 거의 동일한 수준의 소득을 올릴 수 있는 방안을 독자들이 기 대하리라고는 생각하지 않는다. 이제는 자격제도가 자연스러운 진입장벽이 아닌 단순히 전문지식과 경 험을 갖춘 전문가임을 정부나 공인기관이 인정하는 것에 지나지 않음을 명심하여야 한다.
그러므로 감정평가업계는 전문영역별로 세분화되고 차별화될 것이며, 감정평가업에 종사하는 감정평가 사도 전문영역별로 특화되어야 하며 차별화될 것이라는 사실을 염두에 두고 이 글을 읽기 바란다.
아래에서는 한국경제의 구조조정기와 구조조정기를 지나서 한국경제가 다시 안정될 경우 두 시기로 나 누어 감정평가업계에는 어떠한 일이 벌어질 것이고, 감정평가업계는 무엇을 어떻게 하여야 하는지를 살펴보기로 한다.

2. 한국경제의 구조조정기에 감정평가업계는 무엇을 할 것인가

(1) 어떤 감정평가 수요가 있는가

① 자산재평가 및 인수합병(M&A) 등 구조조정 사업

앞에서 언급한 것과 같이 한국경제는 금융시스템이 외환부족으로 일시에 붕괴된 상태이다. 따라서 정 부의 재정투융자 규모가 대폭 축소되고, 자금순환이 중단되어 정부의 공공사업 축소로 인한 보상평가 업무의 감소, 담보평가수요의 급감이라는 극도의 시장위축현상을 겪고 있다. 이와 반대로 기업 및 개인 의 재무적 파산으로 경매평가 수요는 일시적으로 증가하고 있는 상태이다. 또한 금융기관 및 기업의 부채비율 감소를 통한 재무건전성 제고의 일환으로 자산재평가 수요가 한시적으로나마 폭발적으로 증 가할 것으로 보인다. 일례로 98년 5월 5일 12개 은행이 은행감독원에 제출한 경영정상화 계획을 보면 6개 은행이 총 1조6,863억원의 자산재평가를 실시할 계획을 밝혔으나 이미 지난 1분기중 대부분의 은 행이 자산재평가를 실시했으며 하반기 700억원 규모의 재평가가 추가로 실시될 계획이다.
현재 733개 상장사의 토지를 공시지가로 재평가한다면 54조 2,900억원에 이를 것으로 보인다. 장부가액 은 34조 2,200억원이므로 재평가세 2,00억원을 제외한 재평가적립금은 19조 8,800억원이 될 것이며, 따 라서 제조업체의 평균부채비율은 345%에서 285%로 낮아질 것이며, 26.5%에서 26%로 높아질 것으로 분석된다. 또한 비제조업체도 367%에서 316%로 부채비율이 낮아지고, 자기자본비율도 21%에서 24% 로 높아질 수 있을 것으로 보인다.
한편 금융감독위원회는 금융기관의 보유자산을 시가로 평가하도록 정하고 있는 국제회계기준을 수용해 이 같은 방향으로 기업회계기준을 개정하기로 IMF와 합의했다. 시가평가제도가 시행되면 금융기관에 대해서는 자산재평가법은 사실상 그 효력을 상실할 것으로 보이며, 필요한 경우에 아무 때나 자산재평 가를 할 수 있고 사업연도가 끝나 결산을 할 때면 취득원가가 아닌 시가로 장부를 작성하여야 한다.
자산의 시가평가가 항상적으로 이루어지는 경우 토지는 공시지가를 기준으로 하게 될 것으로 보인다. 그러면 수익성있는 자산재평가수요도 크게 감소할 것이다.
한편, 구조조정은 금융기관 및 기업의 인수·합병(Merger & Acquisition: M&A)이 핵심이다. 구조조정 은 보유기업이나 자산의 매각을 통해서도 이루어지지만 대부분은 인수·합병이 주요 도구가 된다. 기 업의 인수·합병은 매우 복잡하고 다양한 절차를 거쳐 이루어지는데, 그 핵심은 기업가치의 평가 (valuation)와 실사(due diligence)에 있다. 기업가치평가는 전문화된 과정으로 다양한 경험과 지식을 갖 춘 각 분야의 전문가의 도움이 절대적으로 필요한 분야이다. 일반적으로 기업가치는 상대가치평가법 (유사기업비교평가법, 유사거래비교평가법), 미래현금흐름할인법, 옵션가치평가법, 자산가치평가법, 대체 비용평가법, 주식시장가치평가법 등이 있다(지호준, 박용원, 1997). 기업가치평가에는 회계이론과 재무 분석, 재무이론이 총동원된다. 따라서 기업가치평가는 공인회계사뿐만 아니라 재무분석사, 감정평가사 의 공동 작업이 필수적이다. 기업가치평가이론 및 실무는 기업의 인수·합병뿐만 아니라 특허권 등 무 형자산의 평가에도 적용될 수 있는 기본적인 감정평가분야이다. 특히 재무나 회계를 전공한 감정평가 사는 이 분야에 특화할 필요가 있다. 한편, 실사는 인수대상 자산의 실제 존재여부, 향후 수익창출 가 능성, 부외부채, 환경문제 등의 잠재적인 채무의 존재여부 등을 확인하는 작업이다. 실사작업에서 특히 부동산 등 자산실사작업은 감정평가사가 참여할 수 있다.

② 부동산담보부증권 등의 발행

한국경제의 구조조정기의 가장 큰 감정평가수요 중 하나는 부실채권정리 및 기업구조조정의 일환으로 진행되고 있는 자산담보부증권이나 토지채권, 부동산신탁상품(부동산수익증권)의 발행과 관련된 업무이 다.

우리나라의 자산담보부증권(Korean Asset-Backed Securities: KABS)3)은 기업의 구조조정과 부실채권 정리의 원활화를 위해 발행하고자 하는 증권으로 미국에서의 일반적인 자산담보부증권(Asset - Backed Securities: ABS)이나 저당담보부증권(Mortgage - Backed Securities: MBS)과는 완전히 다르 다. 현재 우리나라에서 구상하고 있는 KABS는 금융기관 등이 보유하고 있는 비유동적인 대출관련 자 산(주식, 부동산 등)을 기초로 만기 이전에 유동화시켜 자금을 조달하는 방법으로 MBS나 ABS는 부동 산저당채권이나 자동차할부대출채권 등을 담보로 하지만 KABS는 부동산 자체를 담보로 한다는 점이 다르다. 결국 일종의 확정금리를 지급하는 부동산수익증권인 셈이다.(“주간부동산동향” 제3호, 제4호, 감정평가연구원 참조)
성업공사는 부실채권정리기금을 통하여 금융기관이 보유하고 있는 금융기관의 부실채권 담보부동산을 매입하였다. 이러한 부동산을 현재 성업공사는 외국인 등 제3자에게 직접 매각하여 그 매각대금을 부 실채권정리기금에 환입하는 절차를 밟고 있다. 그러나 IMF이후 일반경기 뿐만 아니라 부동산경기의 전반적인 위축으로 이러한 과정이 원활하게 이루어지지 않고 있다. 이에 따라 부실채권의 원활한 정리 를 위하여 성업공사가 금융기관으로부터 매입한 부실채권을 담보로 채권이나 수익증권을 발행해 투자 자에게 매각함으로써 부동산의 소득에 대한 지분권리를 제공하는 방법으로 부동산을 직접 매각하지 않 고도 자금을 융통할 수 있는 방안을 강구하고 있는 것이다.
KABS의 구체적인 발행구조를 살펴보자.
성업공사는 일종의 서류상 회사(Paper Com-pany)인 특별목적회사(Special Purpose Vehicle: SPV)를 해외 조세회피지역에 역외펀드방식으로 설립한다. SPV는 KABS의 발행을 원활히 하는 것만을 목적으 로 하는 파산무관련회사(bankruptcy remote company)로서, SPV가 도산하더라도 증권에 담보된 기초 자산은 도산의 영향을 받지 않는다. 왜냐 하면 SPV는 부동산을 은행에 신탁하는데 신탁자산은 파산법 의 적용을 받지 않기 때문이다. SPV는 열악한 국내 채권시장의 상황을 고려하여 뉴욕과 런던 등 외국 증시에 상장되어 외국인을 상대로 KABS를 판매한다.
금융기관으로부터 매입한 부실채권을 경매과정을 통하여 매입한 부동산 등 자산을 SPV에 매각하면, SPV는 담보자산을 다시 은행 등 수탁기관에 위탁한다. 수탁기관은 위탁자인 SPV를 위해 자산을 관리 하며, 임대나 개발을 통하여 수익을 발생시킨다. SPV는 수탁기관에 신탁한 부동산을 담보로 KABS를 발행하고, 증권사 등 중개기관은 SPV가 발행한 KABS를 인수하여 외국증권시장에 유통시킨다.
정부는 부동산 등기 이전, 담보권과 채권의 분리 금지 등 민법상 제약조건을 회피하기 위해 특별법을 제정하기로 하였다. 또한 증권의 만기는 5년 내지 10년 정도인 장기로 하고, 신용향상을 위하여 채권발 행액을 담보가격 이내로 제한하여 원금을 보장하며, 담보가치의 변동 등으로 인한 원금상환액 부족시 성업공사가 SPV가 발행한 후순위채를 매입하여 부족분을 보전하기로 했다. 증권에 대한 이자를 지급 하는 방안으로 은행과의 스왑(swap)계약을 통해 재원을 조달하거나 임대료와 같이 담보자산에서 발생 하는 현금을 증권보유자에게 자동이체하기로 하였다.
한편, 토지채권은 토지공사가 약 3조원의 기금을 조성하여 기업이 소유하고 있는 매각 희망 부동산을 채권을 지급하고 매입하면, 기업은 이 채권으로 금융기관의 부채를 상환하고, 금융기관은 이를 다시 한 국은행에 매각하는 방식으로 기업구조조정을 지원하기 위한 것이다. 그리고 부동산수익증권은 은행이 고객에게 수익증권을 팔아 조성한 자금으로 토지나 건물 같은 부동산에 투자한 뒤, 운용수익금을 수익 증권 매수자에게 지급하는 새로운 신탁상품으로, 대출이나 유가증권 투자 등으로만 운용되었던 지금까 지의 신탁상품과는 다르다. 예를 들어 은행이 1백억원의 신탁자금을 모집하고 이 자금으로 부동산을 매입하였다가 나중에 부동산의 가격이 상승하여 2백억원이 되면 수익증권 매수자에게 2배의 이익을 환 원하여 준다. 다만 은행의 부동산 개발 투자에 대한 노하우의 부족을 감안하여 자금조성과 부동산투자 개발을 부동산신탁회사와 분담하도록 할 예정이다. 이를 위하여 정부는 부동산 신탁회사를 민간업자에 게도 허용할 계획이다.

이상의 부동산 증권화와 부동산신탁회사의 민간 개방은 감정평가업계에 새로운 기회로 부각될 것이다. 그러나 아래에서 살펴 볼 주택저당채권을 포함하는 부동산증권의 기본적인 공통점은 부동산으로부터의 현금흐름에 기초하여 설계된다는 점이다. 따라서 부동산증권과 관련한 부동산 감정평가업무는 대상부 동산의 현금흐름에 대한 분석을 필수적으로 요구된다. 또한 국내외의 감정평가사에 대한 극도의 불신 을 극복하여야 하는 난제도 극복하여야 하는 어려움이 있다.

③ 주택저당채권(Mortgage-Backed Securities: MBS)의 발행

부동산금융은 부동산개발에서의 자본조달을 포함하여 거시적 부동산 시장에서의 금융을 말한다. 주로 주택금융을 그 대상으로 한다. 우리나라의 주택금융은 국민주택기금, 주택은행의 주택금융, 주택할부금 융 등으로 대별할 수 있다. 국내 주택금융의 절반을 차지하고 있는 국민주택기금은 분양가 규제로 인 한 주택초과수요에 기반한 청약저축, 채권입찰제를 통해 발행한 국민주택 2종 채권, 건축관련 인허가에 첨가하여 발행한 국민주택 1종 채권 등을 통하여 재원을 조성해왔다. 그리고 주택금융의 30%를 차지 해온 주택은행의 대출재원도 민영주택 분양과 연계된 청약예금과 부금에 기초하여 조달해 온 것이다. 그러나 자본시장의 원리에 따라 운영되는 부동산금융은 주택할부금융뿐이라고 보아도 무리가 아니다.

왜냐 하면 국민주택기금과 주택은행의 주택금융은 청약저축, 청약예금 및 부금, 그리고 국민주택채권은 시중금리보다 매우 낮은 금리로 조달되고, 턱없이 낮은 대출이자율로 운영되고 있는 반면에 주택할부 금융만이 시장금리로 운영되고 있기 때문이다. IMF이후 주택금융시스템이 붕괴되고 주택수요의 급감 으로 주택시장이 침체되어 있다. 이러한 부동산시장을 극복하기 위한 부동산시장의 구조조정 방안으로 주택구입자금에 대한 소득공제 확대, 취득세·등록세의 세율 인하, 그리고 미국식 주택저당채권의 도입 이 추진되고 있다. 즉, 부동산 수요의 확대를 통한 구조조정방안을 제시하고 있는 것이다. 특히 감정평 가업계가 주목하여야 하는 것은 미국식 주택저당채권의 도입이다. 이는 주택을 매매하는 데 있어서 주 택을 담보로 은행이 구입자금을 주택매수자에게 대출해주고 이 대출채권을 담보로 채권 등 증권을 발 행하여 신용을 창조하고 유동성을 확대하기 위한 방안이다(“주간부동산동향” 제6호, 감정평가연구원 참조). 주택저당채권이 도입되면 주택금융의 유동성 제고로 담보평가 수요가 크게 증대될 것으로 판단 된다.

(2) 감정평가업계는 어떻게 대응해야 하는가

① 구조조정기 감정평가시장에의 적극적인 참여

자산재평가. 자산재평가 문제는 현재 어느 정도 마무리 된 것으로 보인다. 자산재평가 실시 기업의 자 산이 8,000억원 이상이면 감정평가사 150인 이상인 감정평가회사(한국감정원)만 참여할 수 있으며, 자 산 8,000억원 이하인 기업의 자산재평가는 한국감정원을 포함한 모든 일반 감정평가법인이 참여할 수 있다.
그러나 실질적으로 자산재평가시장에서 일반법인과 한국감정원의 경쟁력은 기존 자산재평가 업무를 수 행해 온 한국감정원이 비교우위일 것이다.
결국 자산재평가가 침체되어 있던 감정평가업계에 생각했던 것만큼 단비가 되어주지는 못할 것이라는 예상이다.
부동산증권화. 자산담보부증권과 토지채권, 부동산 수익증권, 주택저당채권 등 부실채권정리, 기업의 구 조조정, 주택저당채권의 유동화의 일환으로 발행되는 각종 부동산증권은 담보부동산이나 주택저당으로 부터의 현금흐름을 증권보유자에게 이전해 주어야 한다. 따라서 기존의 환가성 위주의 매매사례비교법 에 의한 담보자산평가와는 달리 부동산의 이용가치를 중심으로 수익성에 기반하는 평가가 요구된다.
이제까지는 청산가치가 수익가치를 거의 항상적으로 초과하였기 때문에 이러한 평가관행이 문제시되지 않았지만 부동산가격의 폭락으로 청산형 평가관행은 더 이상 인정받을 수 없게 되었다. 즉, 수익환원법 이 부동산 증권을 도입하는 시장에 적합한 담보평가방법이라는 것이다.
자산담보부증권, 토지채권, 부동산수익증권, 주택저당채권의 발행주체인 성업공사, 토지공사, 각 금융기 관 등과의 업무협약을 통하여 부동산증권발행과 관련한 감정평가업무를 새로운 시장으로 확보할 필요 가 있다.
공시지가기준평가법의 폐지. 현행 지가공시법은 감정평가의 목적을 불문하고 모든 감정평가업무를 수 행함에 있어서 토지는 반드시 표준지 공시지가를 기준으로 평가하도록 규정하고 있다. 이는 정부가 막 대한 예산을 들여 조사·평가하는 공시지가의 활용도를 높이고, 부동산 투기가 과열한 제도도입 당시 의 시대적 상황에 의한 규정이었다. 그러나 시대적 환경이 이제는 크게 변화한 만큼, 재산세과표 산정, 국공유지 매매, 자산재평가 등의 균형적 지가산정이 필요한 제한적인 목적이외에 보상, 일반거래 등을 목적으로 하는 감정평가를 위해서는 공시지가기준평가방법을 철폐하여야 할 것이다. 그 동안 공시지가 기준평가방법은 감정평가이론 및 실무의 선진화를 저해하는 중대한 요소로 작용했을 뿐만 아니라, 감 정평가의 공신력 저하의 원인이 되었음은 누구도 부인할 수 없는 사실이다. 따라서 특히 부동산의 현 금흐름을 중시하는 사회의 도래를 맞이하여 수익환원법의 전면적인 적용을 조장함으로써 감정평가의 전문성과 공신력 제고를 도모하여야 한다.
정보인프라의 구축. 부동산의 수익에 의한 가치평가를 위해서는 무엇보다도 부동산의 수익과 경비에 관한 구조의 과학적 분석과 광범위한 자료가 정비되어 있어야 한다. 그러나 유감스럽게도 우리나라에 는 아직 이러한 연구와 데이터베이스가 구축되어 있지 않다. 다만 대한서울상공회의소에서 매년 『서 울지역 임대료동향 조사보고』와 『서울지역 주요 업무용 건물 임대정보』를 발간하고 있다.
『임대료동향』에는 임대료(보증금 및 월세)와 관리비의 동향, 영업비용중 임대료가 차지하는 비중, 임 대면적, 임대율(공실률)의 현황과 관련 통계자료가 수록되어 있다. 『건물 임대정보』에는 서울시 각 구별로 주요 업무용 건물의 규모, 면적, 공실률, 설비, 임대보증금, 월임대료, 관리비, 주차비 등의 상세 자료가 실려 있다.
또한 신영건업(주)은 1990년 이후 서울시내의 연건평 2,000평이상 10층이상 사무용 건물에 관한 모든 자료를 대체로 상세히 데이터베이스화하고 있으나, 아직 상업화의 단계에는 이르지 못하고 있다. 삼성 생명 등 주요 임대사업자 역시 자사건물을 중심으로 건물 및 임대정보에 관한 데이터베이스를 상당히 축적하고 있는 것으로 알려져 있으나 그 자세한 내용은 공개하고 있지 않으며, 정보로서의 가치는 미 지수이다. 그리고 『빌딩문화』,『빌딩관리』등 전문잡지에서는 매월 정기적으로 서울 주요지역의 사무 실 건물의 임대료 동향을 발표하고 있다. 한국주택은행은 매월 주택매매 및 전세가격지수를 조사 발표 하고 있다.
따라서 사무용 건물이외에도 쇼핑센터, 임대주택 등의 수익과 경비에 관한 데이터베이스를 구축하기 위해서는 상업적 베이스에서 협회와 한국감정원, 그리고 이러한 자료를 필요로 하는 연구기관, 부동산 회사, 부동산중개법인 등 다른 기관과의 업무제휴를 추진하여야 한다. 필요한 자본은 공동부담하고 성 과물은 공동 이용하거나 정보사업을 통한 수익사업도 고려해 볼 수 있다.
이와 같은 데이터베이스를 정부의 공시지가 조사사업의 일부로 편입시키는 방안도 검토해 볼만 하다. 도심지의 표준지공시지가 조사시 건물에 관한 몇 가지 사항을 추가로 조사하도록 하면, 충분한 샘플링 이 될 것이다. 더욱이 개별지가의 조사시 주요 기표건물을 선정하여 건물에 관한 특성조사를 추가하도 록 할 수도 있다. 그리고 분기별 지가변동율을 조사할 때에도 건물매매가격 또는 건물임대료 등도 함 께 조사하면, 보다 신뢰할 수 있는 자료를 확보할 수 있을 것이다.
최근 외국인의 국내부동산에 대한 관심이 고조되고는 있지만, 실제 거래가 거의 성사되고 있지 않은 이유 중의 하나도 국내부동산을 분석할 기본자료가 없다는 점을 들고 있다. 일본의 부동산감정사도 저 당채권 도입과 해외투자자의 일본내 부동산시장에의 유입과 관련하여 수익을 기준으로 한 부동산평가 방법을 적용하고자 해도 관련 인프라의 부족으로 실무상 어려움이 많다고 토로하고 있다. 그러나 일본 의 경우에는 국토청이나 부동산신탁회사, 택건업자 등이 토지의 수익가치, 건물 임대료 자료 등을 조사 하여 시장환경의 변화에 대비하고 있다고 한다.
그러므로 수익환원법의 실무 적용을 위해서는 외국의 감정평가사례를 적극 조사연구하고, 우리나라에 서 수익환원법을 적용하기 위해서는 수익과 경비의 조사방법, 수익과 경비의 예측방법, 자본환원이율의 도출 등에 대한 구체적이고 실질적인 연구가 선행되어야 한다.
각 감정평가법인은 수익성 부동산의 수익환원법에 의한 가치평가에 대한 사례를 적극적으로 공개하고 회원이 상호 정보를 공유할 수 있도록 열린 자세로 데이터베이스 구축에 나서야 한다. 이는 수익환원 법의 적용을 위한 통계자료 구축을 위한 것이므로 개별 사례를 완전히 공개할 필요는 없다. 즉, 수익과 경비의 구조, 예를 들면 각 층별, 위치별 보증금과 월세의 수준, 관리비의 범위, 그리고 수익과 경비의 예측방법 및 적용한 환원이율의 도출방법 등에 관한 기초적인 자료를 공개하자는 것이다. 그리고 이러 한 사례를 가지고 정기적으로 세미나를 개최하여 지식의 공유화를 꾀할 필요가 있다.
인적자본에의 투자. 최근 감정평가시장의 전통적인 업무분야의 수요가 극히 위축되어 있다. 각 법인은 잉여인력 중에서 신규 시장개척에 적임자를 선정하여 교육훈련에 배치하여 인적자본에 적극적으로 투 자하여야 할 것이다. 이는 합명회사 형태의 조직에서 의사결정을 내리기가 쉽지 않겠지만, 실무에 투입 되는 인원을 줄이는 효과가 있으며, 법인의 실적배당을 조정하여 교육훈련에 참여하는 감정평가사에게 소득을 일부 보전하여 주는 형태로 대승적인 견지에서 대응하면 해결가능할 것이다. 물론 이 때 개인 특유의 인적자본에 대한 투자는 해당수혜자가 유동적일 수 있다는 위험이 있다. 그러나 교육훈련을 마 친 후 일정 기간 동안 동 회사에서 기여를 하도록 옵션을 걸 수 있으며, 만약 회사를 옮기는 경우에는 교육훈련비의 전부 또는 일부, 혹은 추가 이자비용의 부담을 지도록 함으로써 구속(binding)하는 방안 도 있을 수 있다.

② 감정평가회사의 지배구조(Government Structure) 개편 : 대형화와 전문화

시장에서의 기업구조. 우선 기업구조를 소유주기업(개인사무소), 합자회사(법인), 비공개법인로 나누어 살펴본다.

구분		회사수	감정평가사수
주식회사(비공개)	한국감정원	1	221
합명회사	법인(지사포함)	16(62)	809
합명회사	합동사무소	4	40
소유주기업	개인사무소	146	166
합계(법인지사 포함)		167(229)	1,236