미국 부동산 학회 참관기

미국 부동산 학회 참관기

신 종웅
태평양 감정평가법인
감정평가사

    탈 출


    기계적인 일상의 무한 궤도에서 탈출하여 삶의 끝단에 서고픈 객기를 이성적인 판단으로 가름하고 쉽지 않을 때도 저는 궤도의 이탈을 망설이고 일상의 편리함 을 벗어나지 못합니다. 직업을 사랑하면서도 하는 일에 대해 긍지를 느끼지 못하 는 양면성에 가끔은 번민을 하고 변화도 꿈꾸지만 적당한 변명을 자기 방어용으 로 사용하는데 주저하지 않았습니다.

    하나의 계기가 찾아왔습니다. 미국 유학시절 은사이시던 Halbert Smith교수로부 터 제13차 미국 부동산 학회 세미나에 참석해달라는 연락을 Internet을 통해서 받 게 되었습니다. 마침 년차 회의 장소도 유학시절 자주 찾던 장소인 플로리다 Sarasota였고 제가 참가하는 session도 International aspects of appraisal이였기 때문에 기꺼이 응답을 했습니다만 panelist로 30분이란 시간을 메우는 것이 이만 저만 걱정거리가 아니였습니다.

    그러나 외국의 부동산 시장의 현황과 새로운 이론에 대해 들을 수 있는 기회를 갖게 되는 것과 오랫동안 뵙지 못한 은사님, 동문 수학하던 동료인 Florida state university 교수 등 오랜 지기를 만날 수 있는 것만으로도 충분히 가치 있는 일이 란 생각이 들어 오랫만에 미국행 비행기에 올라 궤도 탈출을 시도했습니다.

    학회의 성격

    ARES(Americal Real Estate Society)는 미국의 부동산 및 관련학과 교수 및 업 계의 석학등으로 구성되며 1985년에 구성되어 전세계 20여개국에 회원을 두고 있 습니다. 이학회는 매년 봄에 3일간에 걸쳐 학술대회를 개최하며 내년에는 캘리포 니아 Monterey에서 4월15일에서 18일 사이에 열리게 되어 있으며 1999년 회의는 플로리다 Tampa에서 4월7일에서 10일까지 열리게 되어 있습니다. 이학회에 가입 하기 위해서는 매년 $95의 회비를 납부하여야 하며 가입하면 The Journal of Real Estate Research, Journal of Real Estate Literature, Journal of Real Estate Portfolio Management, Real Estate Research Issyes, Real Estate Capital Markets Report 및 ARES newsletter를 받아 볼 수 있어 최소한 본전을 건질 수 있습니다. 참고로 이학회의 Internet 주소는 http://www.ARESnet.org입니다.

    일자 연구주제 Chair 비고
    97.4.17 완전 소유권이외의 권리평가 Stephen Thode 　
    　 상업용 저당금융시장 Sidney Rosenberg 　
    　 주거용 부동산 중개 Glenn Crellin 　
    　 노인 복지시설 Jhon Dalkowski 　
    　 연구의 명암 Yougou Liang 　
    　 부동순환 및 시장분석 John Liang 　
    　 주거용 부동산 금융 Isaac Megbolugbe 　
    　 의사결정 및 중개수입 William Hardin,III 　
    　 중국 부동산 시장(1) Elaine Worzala 　
    　 장기 개발 사업 Arthur Schwartz 　
    　 아파트 시장 Susanne Cannon 　
    　 부동산시장과 금융시장의 통합 Paul Goebel 　
    　 오염,위험과 가치 William Kinnard, Jr 　
    　 부동산에 대한 세금의 영향 Richard Hanley 　
    　 국제적인 평가 시장의 동향 Halbert Smith Panelist: 신종웅,David Scibner, Cesare Ferrero, Olga Kaganova, Graeme Newell
    　 부동산의 종말? John Baen 　
    4 18 Hedonic 모형 및 주거용부동산 가격 Donald Bleich 　
    　 부동산 포트폴리오 Benedetto Bongiorno 　
    　 상업용 부동산 시장 Ralph Gentile 　
    　 투자기금의 투자성과 John Williams 　
    　 부동산소유와 관리의 병합 Jack Goodman 　
    　 감정평가사의 행동 Larry Wofford 　
    　 국제적인 부동산 포트포리오 Stephen Lee 　
    　 부동산 개발 관련 문제 James Laesen 　
    　 부동산 건축양식에 따른 가치 M. Sharkawy 　
    　 국제적인 부동산 Journal의 평가 Stephen Roulac 　
    　 환원이율과 사무용시장 Steven Kapplin 　
    　 REIT Youguo Liang 　
    　 기업용 부동산 Mauricio Rodriguez 　
    　 부동산과 GIS Ried Schott 　
    　 미국 부동산 Journal James Webb 　
    　 새로운 평가기법 Hans Isakson 　
    　 REIT의 분석 Richard Gold 　
    　 상업용 부동산 시장 Will McIntosh 　
    　 부동산 교육과 실무 Donald Epley 　
    　 부동산관련 인터넷 Norman Miller 　
    4 19 부동산 실무 Phillip Mitchell 　
    　 부동산회계 Marvin Christensen 　
    　 주거용 부동산 시장 John Knight 　
    　 중국부동산시장(2) James Webb 　
    　 국제적 부동산시장 Steve Mooney 　
    　 호주부동산시장 Ronald Kaiser 　
    　 부동산 관리 V.Carlos Slawson, Jr 　
    　 부동산 관련 문제 Alan Reichert 　
    　 부동산 관련자격 James Webb 　

    연구 주제 금년 4월 16일부터 4월 19까지 열린 이번 학술대회의 주요 토픽은 다음과 같습니 다. 상기 연구주제를 보면 현대 부동산을 둘러쌓고 있는 모든 문제를 망라하여 언급 하고 있어 미국등 선진국의 부동산 관련 주요 연구 분야가 어디에 촛점을 두고 있는가를 알 수 있는 자료로 판단 됩니다.

    　

    주제 발표

    주제 발표 저는 한국 부동산시장과 감정시장의 현항에 대해 설명하였고 이와 관련된 질의 응답을 받았습니다. 저에 이어서 이태리,러시아,영국,호주에서온 발표자들의 발표 가 있었고 객석에서 캐나다, 독일,뉴질랜드 등에서 온 참석자들로부터 객석 토의 가 진행되었습니다. 각국별 panelist가 발표한 내용을 제 나름대로(알아들은 범위내에서) 정리하면 다 음과 같이 요약 할 수 있습니다.

    ㅇ 이태리 ㅇ

    이태리는 평가사란 전문직업군이 없고 실제로 평가에 관한 구체적인 제도 도 없고 대학에서 이를 가르치는 곳도 없으다. 평가가 필요한 경우에는 부동 산 중개인, 부동산 컨설턴트 등이 이를 행하고 있으며 외국계 부동산 전문회 사 등도 이를 행하고 있다. 평가에 주로 사용되는 기법은 원가방식이 큰비중 을 차지한다. 이를 통계적으로 추계해보면 원가방식이 49%, 비준방식이 49%, 수익방식이 2%정도 차지하는 것으로 볼 수 있다. 현재 이태리 부동산 시장도 불황이어서 이 분야에 종사하는 사람들이 상당한 애로를 겪고 있다. 다만, 1994년에 부동산 및 관련 기금에 관한 법령이 제정되었으며 향후 이태리도 European Community에 속하게 되어 평가도 이러한 제도적인 영향하에 있게 될 것으로 보인다.

    　

    ㅇ 러시아 ㅇ

    러시아도 1990-1991년에 Russian Society of Appraisers가 구성되어 전문 평가사 협회가 구성되었으나 이는 정부등 제도적인 뒷받침을 받는 것이 아니 고 자생적인 단체이기 때문에 아직은 영향력이 별로 없는 상황이다. 또한 인 플레이션이 21.8%나 되고 은행금리가 83.1%나 되는 등 경제가 상당히 어렵기 때문에 평가란 것이 장기적인 고려하에 가격을 사정하는 방법론에 기초하기 때문에 현재의 경제 여건하에서는 평가란 직업군이 자생할 수 없는 상황이다.

    　

    ㅇ 호주 ㅇ

    호주에서 평가제도는 72년의 역사를 가지고 6,000여명의 전문직업군을 가 지는 분야이고 7개의 대학에서 부동산 관련분야를 가르치고 있지만 직업적인 신뢰성을 구축하는데는 실패한 것으로 보이고 시장상황도은 상당히 어렵다. 그러나 부동산 시장은 1994년의 저점을 기준으로 상승하고 있어 향후 이에 대한 기대를 걸고 있다. 협회차원에서 평가서 상에 주관적인 가격 판단을 보 완하기위해 대학에 용역을 주어서 평가서 석식에 계량적인 평가기법이 도입 되는 방안을 구축하고 있다.

    　

    ㅇ 영국 ㅇ

    영국은 19개 대학에서 부동산을 가르치고 있으며 평가에 관한한 영국이 그 출발점임을 긍지로 하고 있다. 그러나 Valuation이란 용어대신에 appraisal 이란 미국식 용어가 통용되고 있는 현실과 우리나라와 처럼 감정서가 축약된 정보만을 전달하는것이 관건인데 비해 감정서가 필요 이상으로 두꺼워져 가 고 있는 현실이 미국 지향적이 아닌가 한다. 최유효이용이란 용어를 대체이용 이란 용어를 보완하고 현금할인수지분석법도 결국은 숫자상의 조작에 불과하 기 때문에 이에 지나치게 의존 하여 평가할 필요는 없다고 본다.

    　

    평가관련 이론

    3방식중 원가방식은 비용추계가 지나치게 전문적인 지식을 필요로 하고 시장 지향적이 아니란 이유때문에 오래전부터 강한 비판을 받고 있고 비준방식도 평가 사의 주관성에 지나치게 좌우되는점과 사례선택이 시장상황에 따라 좌우되는점 등에서 비판을 받고 있으며, 수익방식중 물리적인 잔여법은 1960년도에 그 타당 성을 잃었으며 대체수단인 저당지분환원방식도 현금할인 수지분석법에 그자리를 넘겨준지도 오래되었다. 그러나 현금할인 수지분석법의 IRR,NPV도 결국은 작위 적인 숫자놀음에 불과하기 때문에 새로운 기법의 출현이 필요하다. 이러한 맥락에서 이번 학술대회에 발표된 Fussy이론을 이용한 평가기법은 상당 히 시사적이었습니다. 즉 membership function을 이용하여 가격을 산정하는 이기 법은 자연과학과 관련된 이론을 사회과학에 병합하는 과정으로 볼 수 있으며 이 이론의 주요 아이디어는 거래사례가 사례 집단인 Fussy set에 기여하는 membership의 정도에 따라 가중치를 부여 하여 가격을 결정하는 것을 주요 기법 으로 하는 것으로 기존의 방법론이 거래사례에 동등한 비중을 두고 접근하는데 비해 이 이론은 다른 가중치를 두고 접근한다는 면에서 획기적 기법으로 보였습 니다.

    　

    회 귀

    이번 학회에 참가하는 사람은 모두 자비로 참가하여 자기 연구 결과를 발표하 고 업계에서는 이러한 대회 운영에 따른 비용 및 저널 발간에 따름 비용을 지원 을 하고 있음을 보았습니다. 모든 학회 모임이 그러하듯이 발표자의 진지한 태도, 활발한 질의 응답, 새로운 기법에 대한 애정 등과 업계의 지원 등이 어우러져서 발전 하게 되고 이러한 결과의 수혜자는 종국에 가서는 이러한 업에 종사하는 사 람에게 돌아오게 됩니다. 따라서 우리 협회도 이러한 학회가 있다면 적극적인 지 원을 아끼지 말아야 할 것으로 생각됩니다. 이번 학회에 참가하면서 돌아오는 비행기 속에서 곰곰히 씹어봤습니다. 우리의 현실과 평가 이론이 선진국에 비해 몇 년이나 뒤떨어져 있을까? 자괴심이 짜증스 러움으로 이어지는 답답한 비행기 안 속에서는 금년석만 있었고 밀린 개별지가 자문만이 걱정스러웠습니다 그리고 다시 궤도로 진입하여야 하는 단조로움만이 기다리고 있었습니다.