안녕하세요. 재건축 정비사업구역 내 1층 소유자(조합원)입니다.

향후 진행될 종전자산 감정평가 및 명도/이주 단계에서, 등기부상 전유부분에 표기되지 않았으나 실질적으로 정당한 대가를 지불하며 독점적·배타적으로 사용해 온 지하 창고 공간에 대한 권리 인정 및 보상 여부에 대해 감정평가학적·법률적 견해를 여쭙고자 글을 남깁니다.

1. 대상 물건 및 사실관계

• 물건 현황: 서울특별시 영등포구 신길동 1343 제비동 1층 (전용면적 81.86㎡)

• 점유 상황: 해당 세대 하부에 독립된 지하 창고 공간이 존재하며, 본인을 포함한 해당 동 1층 세대들이 아파트 관리단(또는 관리주체) 측에 수십 년간 매월 약 20만 원의 사용료(유상 분담금 형태)를 지불하며 독점적·배타적으로 점유 및 사용해 왔습니다.

• 타 세대 동향: 일부 세대는 해당 공간에 새시 설치 및 내부 인테리어 등 비용을 투입하여 시설을 관리·유지하고 있는 상태입니다.

2. 등기부등본 현황

• 1동의 건물의 표시: 건물 내역상 '지하실 163.76㎡'로 명시되어 공용부분으로 등록되어 있습니다.

• 전유부분의 건물의 표시: 1층 전용면적($81.86\text{ m}^2$) 외에 해당 지하 창고 면적이나 지분은 별도로 화체(化體)되어 있지 않습니다.

3. 감정평가사 앞 핵심 질의

• 질의 1. [종전자산 평가 시 '기타 이용 상황' 반영 여부]

  해당 지하 공간이 등기부상 전유부분 면적에는 산입되어 있지 않으나, 수십 년간 정당한 비용(월 20만 원)을 지불하며 1층 세대만 독점적으로 지배해 온 '사실상의 전용 공간'입니다. 이 경우, 본동 1층 세대의 종전자산 감정평가 시 해당 지하 창고의 독점적 이용 권한 및 가치를 '기타 이용 상황' 또는 '주변 환경 및 효용도' 항목으로 고려하여 감정평가액에 가산(상향) 반영할 수 있는 평가학적 방법론이나 선례가 존재합니까?

• 질의 2. [사설 인테리어 비용의 지장물 보상 또는 유익비 청구 가능성]

  동일 아파트 내 타 1층 세대들의 경우, 해당 지하 창고에 새시 설치 등 사비로 시설을 개보수하여 가치를 증대시켰습니다. 이러한 시설물들이 정비사업 진행에 따른 이주·철거 시, 토지보상법상 '지장물 보상' 대상에 포함될 수 있는지, 혹은 조합을 상대로 '유익비 반환 청구'나 '사실상 자산 손실'에 대한 보상을 주장할 수 있는 근거가 있는지 궁금합니다.

• 질의 3. [유상 점유 권원에 따른 별도 보상 및 청산 전략]

  단순 무단 점유가 아니라 매달 정당한 사용료를 지불한 유상 점유이므로, 이는 조합(또는 관리단)과의 묵시적 임대차 관계 혹은 관습상 이용권이 형성된 것으로 볼 수 있습니다. 향후 이주 단계에서 피수용자(조합원)가 해당 지하 공간의 점유 인도를 거부할 경우 사업 지연 리스크가 발생할 수 있는데, 이를 예방하기 위해 조합 측과 합의금 형태로 손실보상을 도출할 수 있도록 감정평가법인을 통해 '등기외 독점 이용권에 대한 사감정(참고용 가치 평가)'을 별도로 의뢰하여 발급받는 것이 실무적으로 가능한지 의견을 부탁드립니다.