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건물임료 감정과 과련하여 문의 드립니다.
건물 임료 감정과 관련하여 적산법으로 감정평가액을 산정할 경우 평가수수료 계산방법에 관하여 문의드립니다.
1. 6층 건물 중 1층 점포만 임차하였을 경우, 1층 점포의 임료 감정평가수수료 계산은 어떤 방법으로 하는지요. 6층 건물 전체 감정평가를 하여 감정평가수수료를 청구하는 것인지요. 아니면 6층 건물중 임차한 1층 점포부분만 감정평가하여 감정평가수수료를 계산하는것인지요? |
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수목의 평가에 대해서는 수령, 식재상태, 수종, 수량, 생육상태 등을 고려하여 취득 비 범위 내 이식 비를 평가합니다.
기본조사 내용은 상기 평가에 관련 고려사항이 될 것으로 수종, 수량, 높이, 수령, 지름 등 될 것이고, 추후 평가 시 평가사가 직접 현장에서 확인 상세히 조사할 것입니다.
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토지의 평가는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지공시지가를 기준으로 평가시점 당시의 관계법령, 공법상 제한 사항, 가격형성요인 등을 종합적으로 고려하여 평가합니다.(부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률 제21조)
다만, 경매목적의 평가이든 보상목적의 평가이든 제반요건이 유사하다면 평가가격이 유사할 수 있으나, 취득하는 토지의 보상은「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제70조에 따라 당해사업으로 인한 개발이익은 배제하고 정당한 보상액으로 평가하도록 규정하고 있으며, 경매목적의 평가는 최저매각가액의 제시를 위한 목적의 평가이므로 평가가격에 차이가 발생할 수 있습니다. |
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「감정평가에 관한 규칙」(이하 ‘규칙’이라함) 제5조에 의하면 “대상물건에 대한 평가가액은 정상가격 또는 정상임료로 결정함을 원칙으로 한다. 다만, 평가목적, 대상물건의 성격상 정상가격 또는 정상임료로 평가함이 적정하지 아니하거나 평가에 있어서 특수한 조건이 수반되는 경우에는 그 목적, 성격이나 조건에 맞는 특정가격 또는 특정임료로 결정할 수 있다”라고 규정하고 있습니다.
또한, 규칙 제10조에 의하면 “평가는 대상물건의 성격, 평가목적 또는 평가조건에 따라 원가방식, 비교방식, 수익방식 중 가장 적정한 방식에 의하되, 그 방식으로 구한 가격 또는 임료를 다른 방식으로 구한 가격등과 비교하여 그 합리성을 검토함을 원칙으로 한다”라고 규정하고 있습니다.
그러므로 평가목적별로 근거법령, 평가목적에 따른 근본 취지, 개발이익의 반영 정도 등을 감안하여 평가하게 되므로 평가가격이 상이할 수 있습니다.
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담보목적을 위한 토지평가는「부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」제21조에 따라 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지공시지가를 기준으로 평가시점 당시의 관계법령, 공법상 제한 사항, 가격형성요인 등을 종합적으로 고려하여 평가하며,
취득하는 토지의 보상은「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제70조에 따라 표준지공시지가를 기준으로 평가하나 객관적 기준평가, 현황기준평가, 개발이익 배제평가 등을 원칙으로 하고 있으므로 표준지의 선정이 담보평가와 달라질 수 있음을 알려드립니다.
아울러, 표준지선정 등 보다 자세한 사항은 사업시행자 및 감정평가 기관에 문의하시기 바랍니다. |
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국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설?임대하는 “공공건설임대주택”과는 달리 “민간건설 임대주택”의 분양전환 가격 산정방법에 대하여는 법률에 별도의 규정이 없습니다.
따라서 임대사업자와 임차인(분양자) 상호간 분양가격에 대한 합의가 어려울 경우 감정평가액을 참작할 수 있으며, 임대 아파트의 경우 군청에서 중재하여 건설회사와 임차인 협의회가 각 각 감정평가사를 선정하도록 하였음 임차인의 권리를 최대한 보호하고자 하는 취지로 해석됩니다.
감정평가는 대상 아파트의 위치, 주변환경, 교통접근조건, 건출물의 상태, 단지의 규모, 선호도 등 제반가격 형성요인과 인근 유사 아파트의 시세 등을 참작하여 객관적인 가치를 산정하게 됩니다.
임대아파트 단지의 경우 분양가격은 2개 평가기관의 평가결과를 참작하여 군청의 중재 하에 임대사업자와 임차인협의회가 합의하여 결정할 사항이라 사료되며,
감정평가사는 오직 대상 아파트의 객관적 가치에 대하여만 판단을 합니다.
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담보설정 가능금액은 감정평가기관에서 대상물건에 대한 현장조사 후 감정평가서를 제출하면 금융기관 자체 내규에 의하여 담보가능 금액을 산정하게 됩니다.
따라서 정확한 담보설정 가능금액 등은 감정평가기관이나 저의 협회에서 말씀을 드리기가 어려우며, 이 부분은 금융기관에 질의를 하시는 것이 타당할 것으로 판단됩니다.
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감정평가라 함은 ‘토지 등’ 재산의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것으로 정의할 수 있습니다.
감정평가의 대상이 되는 ‘토지 등’이란 토지 및 그 정착물, 동산 그 밖에 저작권·산업재산권·어업권·광업권·광업재단·입목·건설기계등 등록재산·유가증권이 있습니다.
아울러 평가목적별로 일반평가(시장가격 산정), 담보평가(금융기관 등의 담보가치 산정), 보상평가(취득하는 수용목적물의 보상액 산정), 경매평가(최저낙찰가액 산정), 자산재평가(기업자본의 정확한 가치산정) 등이 있습니다.
그러므로 기대수익감정평가 대상이 토지 등 이라면 가능하나 신체감정, 사업계획서 감정은 다른 전문가에 문의하시기 바랍니다. |
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임료의 평가는 「감정평가에 관한 규칙」제30조에 따라 임대사례비교법으로 평가함을 원칙으로 하고 있으며, 적산법(부동산의 기초가격에 기대이율을 곱한 후 부동산운영에 필요한 제경비를 합산하는 방법)으로도 평가가 가능합니다.
그러므로 층별 임대료가 다를 경우 사용료를 다르게 청구할 수 있을 것으로 보여지며, 감정평가의뢰 및 보다 자세한 사항은 우리 협회 홈페이지(www.kapanet.or.kr) → “감정평가안내” →“성명·사무소명으로 찾기”를 입력하시거나 “회원사 지도검색”을 하시면 가까운 지역의 감정평가업자를 확인하실 수 있으니 그리 문의하시기 바랍니다. |
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「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제2조에 따르면 감정평가라 함은 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것이라고 정의하고 있습니다.
아울러, 경제적 가치는 주관적인 것이 아니라 법적·현실적으로 객관적으로 인정되는 가치이어야 할 것이므로 임차권리금과 같이 주관적이고 법적으로 보장되지 아니한 권리는 감정평가의 대상이 아니며, 동종 유사업종에 비하여 초과수익이 발생하는 것이 인정되는 경우라면 영업권으로 평가가 가능할 것으로 판단됩니다. |
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현행 법령상 임료에 대한 감정평가는, 일반적인 경우에는 ‘감정평가에 관한 규칙’ 제30조에 의거 임대사례비교법에 의하고 이에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우 적산법 또는 수익분석법으로 평가할 수 있고, 이 경우 계약내용을 고려하도록 하고 있으며, 공익사업에 필요(사용)한 경우에는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙’ 제30조에 의거 임대사례비교법 적용을 원칙으로 하되 이에 의하여 평가하는 것이 적정하지 아니한 경우 적산법으로 평가할 수 있도록 규정되어 있습니다.
부동산 임대차에 관한 우리의 관행은 ‘보증금부 월세(관리비를 별도 받는 경우도 있음)’ 또는 ‘전세’ 그리고 예외적으로 ‘사글세(일정기간에 해당하는 임대료 임대차 초기에 선불로 지급)’가 운용되고 있는바, 여기서 ‘전세’가 주택에 일반적으로 운용되는 점을 감안하면 부동산 임대차에 관한 관행은 보증금 얼마에 월세 얼마라는 ‘보증금부 월세’가 일반적이라 할 수 있습니다.
‘보증금부 월세’는 해당 부동산이 속한 시장에 따라 그 수준 및 보증금/월세 전환률이 달라지고, 같은 시장에 속한다 하더라도 임대료 수준은 유사하더라도 보증금과 월세의 비율 기타 월세 지불시점(월말 또는 월초) 등이 달라질 수 있으며, 따라서 임대사례비교법에 의하여 임료를 평가할 경우 계약내용을 검토할 필요가 있는 것입니다.
‘보증금부 월세’를 전제할 경우 이론적으로 임료는 ①보증금에 대한 운용이익 ②매월 지불되는 임료와 관리비 중 실비 초과하는 금액 있는 경우 해당 금액 ③필요제경비(감가상각비, 유지관리비, 세금?공과금 및 손해보험료, 대손준비금, 정상운전자금 이자상당액 등)으로 구성되는바, ①+②를 순임료, ②+③을 지불임료, ①+②+③을 실질임료라 구분하고 있습니다.
시장임대료가 일정할 경우, 이론적으로 임대사례비교법이나 적산법 중 어느 평가방법을 적용하더라도 평가금액은 같아질 것입니다. 정상적인 경우라면 임차인은 시장임대료 이상을 지불하지 않을 것이고, 따라서 위의 ①+②+③을 구성하는 항목의 금액간에는 차이가 있을 수 있어도 전체 금액은 동일할 것입니다. 즉, 임대인이 받게 되는 순임료는 임대인이 부담하게 될 필요제경비를 감안한 수준으로 받을 것이고, 만일 임차인으로부터 필요제경비를 별도의 항목으로 받게 된다면 그에 상응하는 만큼 순임료 수준이 낮아질 것입니다.
따라서 질문하신 바와 같이 건물 일부를 임대차하는 경우 임대사례비교법에 의하여 산출된 임대료(보증금 일정액에 월세 일정액 또는 보증금을 월세로 전환한 금액을 포함한 월세 일정액/관리비를 별도로 지불하는 조건이 있는 경우 관리비 포함)와 적산법에 의하여 순임료([기초가격(건물 일부의 가격과 그에 상응하는 토지 가격) × 기대이율])에 필요제경비를 합산하여 평가한 금액은 유사한 수준으로 산출될 것이고, 위에 설명한 바와 같이 임대사례비교법에 의하여 평가된 금액 중에는 적산법에 의하여 평가된 금액 중 필요제경비를 포함하고 있는 것입니다. 또한, 필요제경비 항목 기타 본건과 같은 특별한 제경비의 경우 당사자간 계약에 의하여 정해질 것이고, 계약에 의하여 필요제경비를 임차인이 별도의 항목으로 지불하는 경우 이론적으로 시장임대료 수준 내에서 적산법에 의해 산출되는 순임료 상당액이 낮아질 것입니다.
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토지 또는 토지와 건물이 복합적으로 어떤 용도로 이용되고 있을 때 그 이용이 최유효이용상태에 있느냐, 미달하느냐, 계약에 어떤 조건이나 제약에 의해 용익에 제한이 있느냐에 따라 임료는 달라질 수 있으며, 복합부동산에서 토지와 건물 소유가 다른 경우 토지만의 임료를 어떤 조건에 따라 구하는 경우 실무상 기대이율은 정상가격과 시장임료와의 비율을 시장으로부터 구하는 방법을 사용하고 있으며, 우리 협회의 토지보상평가지침의 별표 7의2는 이에 기초한 기대이율로서 질의 하신 임료 평가 토지가 최유효이용상태에 있는지 또는 어떤 이용에 제약이 있는지 여부는 현장조사를 실시하기 전에는 알 수 없어 판단이 곤란한 점을 혜량하여 주시기 바랍니다.
아울러, 별표7의2 주)2의 의미는 대상부동산이 최유효이용에 미치지 못할 때 현실적인 이용상황을 기준하여 토지용도를 분류하고 그 용도의 최유효이용률을 적용한다는 의미이니 참고하시기 바랍니다. |
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「감정평가에 관한 규칙」제19조에 따르면 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률”에 의한 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 평가하는 경우에는 거래사례비교법에 의하도록 하고 있으며, 다만 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 원가법 또는 수익환원법에 의할 수 있다고 규정하고 있습니다.
또한, 동규칙 제17조에 따라 토지는 공시지가를 기준으로 제18조에 따라 건물은 원가법으로도 평가는 가능하나 특수한 경우가 아니고는 제19조에 따라 건물과 토지를 일괄평가하오니 참고하시기 바랍니다. |
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감정평가에 관한 규칙 제18조에 의하면 건물의 평가는 원가법에 의하되 다만, 원가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의할 수 있다고 규정하고 있는바, 원가법이란 가격시점 현재 대상 건물을 새로 신축하는 경우 소요되는 원가(재조달원가)에서 신축 후 가격시점까지의 물리적 기능적 경제적 요인에 의한 감가수정을 가하여 대상건물의 가치를 산정하는 방법입니다. 한편, 동 규칙 제11조에서는 감가수정에 대하여 아래와 같이 규정하고 있습니다.
① 감가수정을 할 때에는 내용연수를 표준으로 한 정액법·정률법 또는 상환기금법중에서 대상물건에 적정한 방법에 따라 하여야 한다.
② 제1항의 방법에 의하여 산출된 대상물건의 감가누계액이 적정하지 아니할 때에는 관찰감가법 등 다른 방법을 적용할 수 있다.
③ 제1항의 내용연수는 경제적 내용연수로 한다. |
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건물감정평가는 비용측면에서의 원가법에 따라 건물 내용년수, 구조 등을 고려하여 평가합니다.
감정평가에 대한 기준과 원칙을 정하고 있는 “감정평가에 관한 규칙”에 의하여
구체적으로 감정평가사가 탐문조사 등을 통해 분석하여 대상물건의 가격을 결정합니다.
다만, 우리 협회 상담센터는 감정평가기관이 아니므로 실제적인 감정평가액은 실제 감정평가를 통해 가능함을 알려드립니다.
감정평가기관은 본 협회 홈페이지의 관련 싸이트를 보시면 회원사(감정평가기관)가 소개되어 있사오니 연락하시면 감정가액 및 구체적인 사항 등을 친절히 알려드릴 것입니다
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일단지라 함은 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 의미하며, 용도상 불가분의 관계라 함은 지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 같은 용도로 이용되고 있으며, 그러한 이용이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성 측면에서 타당하다고 인정되는 경우를 말합니다.
따라서 귀하께서 질의하신 2필지 토지를 일단지로 평가할지 필지별로 평가할지는 감정평가사가 현장조사 등을 통하여 종합적으로 고려하여 판단할 사항임을 알려드립니다. |
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토지 감정평가의 경우 감정평가에 관한 규칙 제17조의 규정에 의하여 표준지 공시지가 와 평가대상토지와의 각 요인의 비교와 그 이외에 당해 토지의 가격에 영향을 미치는 기타요인을 종합, 참작하여 평가하는 바 공시지가와의 가격차이가 있을 수 있습니다.
다만, 그 차이는 감정평가하는 목적이 무엇이냐에 따라 다르고, 구체적인 평가액은 부동산의 특성상 현지조사에 의한 현장활동이 필요한 바 실제 감정평가를 통해 알 수 있습니다.
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