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휴업보상을 간략히 설명을 드리면 3개월간의 영업이익과 기계기구등의 이전비 등으로 보상이 됩니다, 이때 이전비는 보상가격 평가시점의 기계기구등의 취득비용을 초과할 수는 없습니다.
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영업보상중 폐업보상에 대해 말씀드리겠습니다.
폐업보상은 영업장소 또는 배후지의 특수성으로 인해 당해 영업소가 소재하고 있는 시?군?구 또는 인접하고 있는 시?군?구의 지역안의 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 경우에만 폐업보상이 이루어집니다.
이때는 영업이익의 2년치 해당분과 영업용 고정자산과 원재료, 제품 및 상품 등에 대해서 매각손실액을 더한 금액으로 산정하도록 되어 있습니다.
그리고 투자비용 및 인테리어에 대해서는 보상평가시 감정평가사에게 공사비내역서등의 증빙자료를 제출하셔야 합니다.
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수몰예정지 내에서 축산과 영농을 영위하고 있는 경우「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 시행규칙 제41조(농작물의 평가), 제48조(농업의 손실에 대한 보상), 제49조(축산업의 손실에 대한 평가) 규정에 의거 보상이 이루어지게 됩니다.
농작물을 수확하기 전에 토지를 사용하는 경우 농작물에 대한 보상은, 파종중 또는 발아기에 있거나 묘포에 있는 경우는 가격시점까지 소요된 비용의 현가액으로 평가하고, 이 이외의 농작물은 예상총수입의 현가액에서 장래 투하비용의 현가액을 뺀 금액으로 평가합니다.
축산업의 손실에 대한 보상은 동 시행규칙 제45조부터 제47조(제46조 제3항 후단 및 제47조 제5항 후단을 제외)까지의 규정(영업의 손실 등에 대한 평가)을 준용하도록 되어 있습니다. 따라서 휴업기간에 해당하는 영업이익에 휴업기간 중의 고정적 비용, 시설이전비 및 이전에 따른 감손상당액, 기타 부대비용을 합한 금액으로 평가하게 됩니다.
농업의 손실에 대한 보상은 편입되는 농지 면적에 도별 연간 농가평균 단위면적당 농작물총수입(일정한 경우 실제소득 기준)의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 영농손실액으로 보상합니다. 여기서 자경농지가 아닌 농지에 대해서는 농지 소유자가 해당 지역에 거주하는 농민인 경우는 농지 소유자와 실경작자 간에 협의가 성립된 때에는 협의 내용에 따라, 협의가 성립되지 아니하는 때에는 각 50%에 해당하는 금액으로 보상하며, 농지 소유자가 해당 지역에 거주하는 농민이 아닌 경우에는 실경작자에게 보상합니다. 다만, 실 경작자가 자의에 의한 이농, 해당 농지의 소유권 이전에 따른 임대차계약의 해지 등의 사유로 보상협의일 또는 수용재결일 당시 경작을 하고 있지 아니한 경우에는 농지 소유자가 해당 지역에 거주하는 농민인 경우에 한하여 농지 소유자에게 보상합니다. 한편, 당해 지역에서 경작하고 있는 농지의 2/3 이상이 사업지구에 편입됨으로 인하여 해당 지역에서 영농을 계속할 수 없게 된 경우 농기구에 대하여는 매각손실액을 평가하여 보상하게 됩니다.
그리고 일정한 요건(보상대상 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자와 당해 토지소유자 총수의 과반수의 동의)을 갖춘 경우 소유자가 감정평가기관을 추천할 수 있습니다. |
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「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’이라함) 시행규칙 제48조제1항에 따르면 공익사업시행지구에 편입되는 농지(「농지법」제2조제1호 가목에 해당하는 토지를 말한다)에 대하여 그 면적에 「통계법」제3조제3호에 따른 통계작성기관이 매년 조사·발표하는 농가경제조사통계의 도별 농업총수입 중 농작물수입을 도별 표본농가현황 중 경지면적으로 나누어 산정한 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물 총수입의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 영농손실액으로 보상한다고 규정하고 있으며,
제48조제3항에 따르면 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 토지는 농지로 보지 아니한다고 규정하고 있습니다.
1. 사업인정고시일등 이후부터 농지로 이용되고 있는 토지
2. 토지이용계획·주위환경 등으로 보아 일시적으로 농지로 이용되고 있는 토지
3. 타인소유의 토지를 불법으로 점유하여 경작하고 있는 토지
4. 농민(「농지법」제2조제3호의 규정에 의한 농업법인 또는 「농지법시행령」제3조제1호 및 동조제2호의 규정에 의한 농업인을 말한다)이 아닌 자가 경작하고 있는 토지
5. 토지의 취득에 대한 보상 이후에 사업시행자가 2년 이상 계속하여 경작하도록 허용하는 토지
그러므로 지목이 임야인 토지가 농업보상 대상인지 여부는 토지보상법 제14조에 따라 사업시행자가 작성한 조서의 내용을 기초로 하여 판단하게 되므로 보다 자세한 사항은 사업시행자에게 문의하시기 바랍니다. |
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건물 및 시설의 임대수익은 부동산 원물에 대한 소득으로 영업보상의 대상이 되지 아니하니 참고하시기 바랍니다.
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영업이익의 산정은「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」제46조제3항에 의하여 최근 3년간(특별한 사정에 의하여 정상적인 영업이 이루어지지 아니한 연도를 제외한다)의 평균영업이익을 기준으로 하도록 규정하고 있습니다.
질의하신 특별한 사정으로 인해 정상적인 영업이 이루어지지 아니한 연도는 당해 영업의 영업시설의 확장 또는 축소 기타 영업환경의 변동 등으로 인하여 영업이익을 산정하는 것이 곤란하거나 현저히 부적정한 경우를 말합니다.
아울러, 자세한 판단은 사업시행자에게 문의하시기 바랍니다. |
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「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」시행규칙 제47조제2항에 따르면 휴업기간은 3개월 이내로 하되, 영업시설의 규모가 크거나 이전에 고도의 정밀성을 요구하는 등 당해 영업의 고유한 특수성으로 인하여 3월 이내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우 실제 휴업기간으로 하되 2년을 초과할 수 없다고 규정하고 있으므로 휴업기간 3월 이상 인정여부는 개별적인 사례에 대하여 사업시행자가 관계법령 및 사실관계를 조사하여 판단할 사항입니다.
영업장소의 이전으로 인한 휴업기간은 피수용자 개개인의 구구한 현실적인 이전계획에 맞추어 이를 평가하는 경우 그 자의에 좌우되기 쉬워 평가의 공정성을 유지하기 어려운 점에 비추어 누구든지 수긍할 수 있는 것으로 보여지는 3월의 기준을 정하여 이 기준에서 정한 3월의 기간 내에서 휴업기간을 정한 것이 국민의 재산권을 부당하게 제한하는 무효의 규정이라고 할 수 없다고 판례(대법원 93누7235, 1994. 11. 8)도 설시하고 있습니다. |
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「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」제45조의 규정에 의하면 영업손실을 보상하여야 하는 영업은 아래 각 호 모두에 해당해야 합니다.
1. 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소(무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업. 다만, 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 「부가가치세법」 제5조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업을 말한다.
2. 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가·면허·신고 등(이하 "허가등"이라 한다)을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일등 전에 허가등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업
질의하신 내용을 검토해본 결과 양어장은「내수면어업법」제6조의 면허어업에 해당하고 낚시업은 동법제9조의 허가어업에 해당됩니다. 양어장은 면허를 득해야 하고 낚시업은 허가를 득해야 하는데,
질의 내용을 보면 양어장으로 허가를 받고 낚시업을 하고 있는 것으로 판단되는 바, 이는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」제45조제2호에서 규정하고 있는 허가·면허·신고 등을 필요로 하는 경우 이를 받아 그 내용대로 행하고 있다고 볼 수 없으므로 영업손실을 보상하여야 하는 영업에 해당되기 어렵다고 보입니다. |
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(질의1) 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」시행규칙 제45조에 해당하여 영업손실에 대한 보상을 할 경우 제46조제3항[영업이익은 해당 영업의 최근 3년간(특별한 사정으로 인하여 정상적인 영업이 이루어지지 아니한 연도를 제외한다)의 평균 영업이익을 기준으로 하여 이를 평가하되, 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 영업이익이 감소된 경우에는 해당 공고 또는 고시일전 3년간의 평균 영업이익을 기준으로 평가한다.
이 경우 개인영업으로서 최근 3년간의 평균 영업이익이 다음 산식에 의하여 산정한 연간 영업이익에 미달하는 경우에는 그 연간 영업이익을 최근 3년간의 평균 영업이익으로 본다.
연간 영업이익=「통계법」제3조제3호에 따른 통계작성기관이 같은 법 제18조에 따른 승인을 받아 작성?공표한 제조부문 보통인부의 노임단가×25(일)×12(월)]에 따라 평가하며,
아울러, 영업이익의 산정은 우리 협회「영업손실보상평가지침」제10조[평가의뢰자 또는 영업행위자가 제시한 자료 등에 의한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당되는 경우에는 당해 영업의 최근 3년간의 평균(추정) 매출액 등에 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 동종 유사규모 영업의 일반적인 영업이익률을 적용하거나 국세청장이 고시한 표준소득률 등을 적용하여 당해 영업의 이익을 산정할 수 있다. 이 경우에 추정매출액 등은 당해영업의 종률?성격?영업규모?영업상태?영업연수?배후지상태 기타 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 동종유사규모영업의 최근 3년간의 평균매출액 등을 고려하여 결정한다.
1. 영업이익 등 관련자료의 제시가 없는 경우
2. 제시된 영업이익 등 관련자료가 불충분하거나 신빙성이 부족하여 영업이익의 산정이 사실상 곤란한 경우
3. 기타 제시된 영업이익 등 관련 자료에 의하여 산정된 영업이익이 같은 공익사업 시행지구 등 당해 영업의 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 동종 유사규모 영업의 영업이익과 비교하여 현저히 균형을 이루지 못한다고 인정하는 경우]
등을 참고하여 산정할 수 있도록 하였으므로 보다 자세한 사항은 현장조사 및 관련자료의 검토 후 결정될 수 있을 것입니다.
(질의2) 조망권이 보상대상에 대는지에 대하여 관계법령에서 규정된 바는 없으며, 조망이 다른 토지보다 우월하여 가치가 높게 형성되었다면 토지가격에 반영될 수 있을 것입니다.
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영업보상의 대상은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」시행규칙 제45조에 따라 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소에서 인적?물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업으로 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 「부가가치세법」제5조에 따른 사업자등록을 하고 행하는 영업에 해당 하여야 합니다.
또한, 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가?면허?신고 등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일등 전에 허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업에 해당하여야 하며, 보다 자세한 사항은 사업시행자에게 문의 하시기 바랍니다.
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(질의1) 토지보상평가기준은「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’이라 함) 제70조에 따라 객관적 기준평가, 현황기준평가 등을 원칙으로 하고 있습니다. 그러므로 지목에 따라 보상비율이 결정되는 것이 아닙니다.
(질의2) 평가가격의 산정은 감정평가 관련 자료의 검토 및 현장조사가 수반되어야 하는 업무로서 적법한 절차에 의하여 감정평가사가 결정하여야 할 것으로 판단됩니다.
(질의3) 양어장의 영업보상은 토지보상법 제77조 제1항의 규정에 의하여 영업이익과 이전비 등을 참작하여 평가합니다. 또한 토지보상법 시행규칙 제45조의 규정에 의하여 사업인정고시일 등 전부터 적법한 장소에서 일정한 인적, 물적시설을 갖추고 계속적으로 행하여야하고 관련 법령에 의하여 허가 등이 필요로 하는 경우 허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 경우 영업보상의 대상이 되며 보다 자세한 사항은 토지보상법 시행규칙 제45조부터 제47조를 참고하신 후 사업시행자에게 문의하시기 바랍니다. |
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